豪宅市場(chǎng)大變局：一線城市量?jī)r(jià)齊跌 市場(chǎng)預(yù)期悄然生變

蔡穎

一直以來(lái)，豪宅因?yàn)橄∪毙院透咂焚|(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場(chǎng)周期波動(dòng)的重要選擇。但在過(guò)去一年，豪宅市場(chǎng)急速降溫。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年北、上、廣、深、杭五城豪宅成交總量?jī)H9493套，創(chuàng)下近5年來(lái)新低，不足2016年全年豪宅成交總量的四成。

與此同時(shí)，隨著全國(guó)樓市進(jìn)入下行通道，豪宅“抗跌”的光環(huán)也已然黯淡。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在北京、上海、廣州均出現(xiàn)了豪宅降價(jià)出貨的現(xiàn)象。

成交量下跌、降價(jià)出售背后是何原因？多位地產(chǎn)界人士直言，豪宅成交量下滑主要是限價(jià)、限購(gòu)、限競(jìng)等調(diào)控政策影響。除此之外，國(guó)內(nèi)富豪階層購(gòu)置房產(chǎn)的熱情也在減退。

一線城市量?jī)r(jià)齊跌

2016年，豪宅銷售出現(xiàn)了前所未有的井噴。根據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，2016年，一線城市豪宅產(chǎn)品全年累計(jì)成交接近2萬(wàn)套，成交量在2015年暴增的基礎(chǔ)上進(jìn)一步攀升，同比增長(zhǎng)44%。

但2018年情況急劇變化?？硕饠?shù)據(jù)顯示，在四座一線城市中，京、滬、廣三城豪宅成交量降幅最為明顯。2018年，三城豪宅成交套數(shù)分別為2156套、3610套和503套，約為2016年豪宅成交套數(shù)的三成。即使是表現(xiàn)稍好的深圳，成交量也只是2016年的54%。

傳統(tǒng)一線城市豪宅銷售失色，但以杭州、南京為代表的熱點(diǎn)二線城市豪宅市場(chǎng)表現(xiàn)突出，維持了一定的增長(zhǎng)幅度。2018年，杭州全年豪宅成交量為623套，較2017年漲21%，但跟2016年相比，仍有不少差距，依然不及2016年全年豪宅成交套數(shù)的一半?？傮w而言，豪宅市場(chǎng)持續(xù)降溫。

除了成交量下滑之外，一線城市的豪宅售價(jià)也出現(xiàn)明顯松動(dòng)。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2018年京、滬、廣、深四城豪宅成交均創(chuàng)近5年新低，甚至達(dá)不到2014年成交水平。

北京首先扛起了降價(jià)的大旗。近日，有媒體報(bào)道稱，泰禾北京豪宅項(xiàng)目通過(guò)大幅降價(jià)的方式來(lái)吸引客戶，有的項(xiàng)目更是直降千萬(wàn)。

麗茲行北京公司銷售顧問(wèn)向記者表示，泰禾在南四環(huán)開(kāi)發(fā)的金府大院，優(yōu)惠力度最高達(dá)1000萬(wàn)元左右。之前賣(mài)3100萬(wàn)–3500萬(wàn)元，現(xiàn)在售價(jià)只有2200萬(wàn)元左右，優(yōu)惠力度最大。

“從去年年底，北京豪宅就陸續(xù)在降價(jià)，泰禾北京的5個(gè)項(xiàng)目都在打折，最高力度在6折左右，其他的項(xiàng)目沒(méi)這么大的力度。除此之外，四合院也有降價(jià)?！鄙鲜鲣N售顧問(wèn)向記者透露，“金府大院的疊拼也已經(jīng)清盤(pán)了，上疊和中疊因?yàn)榭們r(jià)比較低，這3天賣(mài)了57套，已經(jīng)沒(méi)房子了。而通州的一號(hào)院這幾天已經(jīng)清盤(pán)了。”

類似的情況也出現(xiàn)在上海。在限購(gòu)、限價(jià)等一系列調(diào)控政策的遏制之下，2018年上海豪宅的開(kāi)盤(pán)價(jià)格均低于預(yù)期價(jià)格。

位于靜安區(qū)的九龍倉(cāng)靜安壹號(hào)市場(chǎng)預(yù)期為15萬(wàn)元/平方米，而根據(jù)安居客數(shù)據(jù)，項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)格降至12.9萬(wàn)元/平方米。身處上海市中心的翠湖天地雋秀，預(yù)期價(jià)格為16萬(wàn)元/平方米，最后開(kāi)盤(pán)價(jià)定在12.8萬(wàn)元/平方米。預(yù)期10萬(wàn)元/平方米的寶華城市之星目前的價(jià)格在9萬(wàn)元/平方米左右。除此之外，為了爭(zhēng)取預(yù)售證，更多的豪宅項(xiàng)目都制定了低于市場(chǎng)預(yù)期的價(jià)格。

上海二手豪宅市場(chǎng)價(jià)格也出現(xiàn)了小幅下降，幅度維持在100萬(wàn)元左右。上海某豪宅經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“上海每個(gè)小區(qū)都有一兩套降價(jià)的房子，但是大幅度降價(jià)的比較少，例如，恒溫恒濕恒氧的科技住宅，總價(jià)在2800萬(wàn)–3500萬(wàn)元之間，比之前優(yōu)惠了100萬(wàn)元?！?/p>

而另一位豪宅中介向記者推薦了新天地板塊的一套183平方米的三房，“目前這套房屋總價(jià)在2380萬(wàn)元，而最高峰這個(gè)戶型的房子大概在2500萬(wàn)元左右成交?！?/p>

降價(jià)的浪潮同樣席卷到了廣州?！艾F(xiàn)在是入手豪宅的最好時(shí)機(jī)?？們r(jià)在1500萬(wàn)元以上的別墅可以便宜300萬(wàn)–400萬(wàn)元左右。”廣州一位豪宅經(jīng)紀(jì)人向記者表示，現(xiàn)在豪宅的市場(chǎng)價(jià)格比2016年最高峰時(shí)便宜20%左右。

市場(chǎng)預(yù)期改變

與2016年豪宅市場(chǎng)的火爆形成鮮明對(duì)比，目前市場(chǎng)已經(jīng)從沸點(diǎn)降到冰點(diǎn)。

短短兩年時(shí)間，為何會(huì)發(fā)生如此變化？明源地產(chǎn)研究院主編艾振強(qiáng)認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)的降溫是由多重因素導(dǎo)致的?！笆紫?，之前市場(chǎng)火爆，開(kāi)發(fā)商對(duì)未來(lái)預(yù)計(jì)過(guò)于樂(lè)觀，導(dǎo)致庫(kù)存較大；其次，去杠桿背景下，信貸緊縮導(dǎo)致改善型需求減弱；除此之外，豪宅的投資價(jià)值變得沒(méi)那么明朗，如潛在漲幅小，出手難，稅費(fèi)還高等。最后，不少所謂豪宅是偽豪宅，未來(lái)的增值空間沒(méi)那么大，而豪宅增值速度趕不上剛需盤(pán)的案例比比皆是?！?/p>

“這和樓市低迷有關(guān)系，因?yàn)楹勒袌?chǎng)都是非剛需的，客戶大多是多次改善住房者或者投資客，每次國(guó)家在進(jìn)行樓市調(diào)控政策的時(shí)候，豪宅市場(chǎng)都是首當(dāng)其沖受到影響?！暗禺a(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志表示，樓市調(diào)整中，投資性需求肯定是最先萎縮的，而剛需的用戶的需求通常會(huì)比較堅(jiān)挺。

上海資深房地產(chǎn)評(píng)論員宋會(huì)雍也表示認(rèn)同：“豪宅屬于投資客的重倉(cāng)區(qū)，其降溫的原因在于2018年樓市投資預(yù)期發(fā)生了很大改變?！?/p>

中國(guó)（深圳）綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，豪宅保值功能強(qiáng)，但流動(dòng)性差，在去年后半年樓市走向低迷的時(shí)候，有價(jià)無(wú)市自然成為主基調(diào)。

顯然，一系列調(diào)控政策的生效和國(guó)內(nèi)富豪階層的動(dòng)搖，促成了2018年的“豪宅變局”。 而當(dāng)變化發(fā)生，豪宅還是好的保值產(chǎn)品嗎？ 在中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅看來(lái)，豪宅有完整的體系價(jià)值，在建筑不變的前提下，小環(huán)境，大環(huán)境優(yōu)化則加分，劣化則減分。價(jià)格隨著價(jià)值走，體系價(jià)值要素變化決定房?jī)r(jià)高低。放在一定的時(shí)間維度里，豪宅的保值與增值能力毋庸置疑。