李亦涵

摘 要 近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，尤其是1999年住房制度改革以來，一方面房地產(chǎn)也逐步成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，帶動了建材、家具、物流等行業(yè)的發(fā)展；另一方面，由于房價過高導致居住成本提高和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)畸形等問題，也極易帶來金融泡沫。本文基于新古典供給和需求模型，從居民收入水平因素、人口因素、預期因素、土地因素和房地產(chǎn)政策等方面分析了影響房價的供給因素，并提出相關(guān)的政策建議。

關(guān)鍵詞 房價 需求 供給 因素

一、引言

自改革開放以來我國經(jīng)濟迅速發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)業(yè)在自身繁榮發(fā)展的同時，也帶動著建材、家具、房地產(chǎn)業(yè)等各個行業(yè)的發(fā)展，成為中國經(jīng)濟的重要推動力量，從而成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。

1999年起我國的福利分房體系逐漸終止，近20年來全國房價整體上一直處于上漲趨勢?？傮w上來說我國住房分配制度改革以來，在成功改善居民基本住房條件的同時，也衍生出了房價上漲等問題。從一線城市房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，北京上海廣州房價自2003年以來的漲幅高達5倍，而北京在2014年至2017年短短3年間房價就上漲了2倍多。住房支出也逐步成為是居民生活中最大的一塊成本支出，房價飛速上漲問題成為影響人民生活和國民經(jīng)濟的重大隱患。

為抑制房價國家和地方政府紛紛出臺各種政策，如限購、限商、限售、限價、限貸等，效果卻依然不夠理想。因此尋找影響房價的因素，預防房地產(chǎn)業(yè)泡沫的產(chǎn)生，以及探索相關(guān)政策措施，引導房價的正確制定，對于政府、企業(yè)、居民都有著非?，F(xiàn)實和深遠的意義。

二、房價的影響因素

（一）需求因素

1.居民收入水平。自改革開放40年來，我國人均收入水平不斷提高，其漲幅位于世界前列。收入水平的提高使得居民對生活的質(zhì)量要求也會相應提高，追求更加美好的居住環(huán)境，從而導致對房產(chǎn)的需求增加，更容易導致住房處于供不應求的狀態(tài)，房價水平也會相應提高。

其次，商品的購買力直接體現(xiàn)在購買者的收入水平上。人均收入水平的提高，會導致可支配收入提高，居民購買住房依照資金支付方式主要分為全款購買和貸款購買，在現(xiàn)今高房價條件下，能夠全款購買的人群寥寥無幾，大多數(shù)居民是在銀行貸款的幫助下實現(xiàn)購房需求。對于貸款購房而言，主要分為首付款和月供兩部分[2]。首付款來自于過往的財富積累，甚至來自于全家人的傾囊相助，而月供往往需要未來預期收入的支撐，并以自身收入作為還款的保障。因此，購買住房的支付能力與居民收入水平息息相關(guān)。隨著居民收入水平的上漲，居民的支付能力提高，進一步導致住房存量處于供不應求的狀態(tài)，房價也會隨之提高。

2.城市化進程。改革開放以后，我國逐步放開了原有對人口流動的控制，大量農(nóng)民工流向了城市，加快了城市化的進程。尤其是吸收了大量外來人口的北京、天津、上海和深圳等大城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局2005年至2015年對全國總?cè)丝诤统擎?zhèn)人口的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，這十來年間，全國總?cè)丝趦H增加6706萬，而城鎮(zhèn)人口增加了20904萬，我國城鎮(zhèn)化水平也由2005年的43%增加到2015年的56%。人口是影響房產(chǎn)需求的關(guān)鍵因素，人口數(shù)量的多少決定著住房需求的多少。城鎮(zhèn)人口的迅速增加，導致了居民對于城鎮(zhèn)住房的需求大幅上漲，從而導致供不應求，促使了房價上漲。

（二）供給因素

土地因素。房價與土地成本有關(guān)，土地成本是房價重要的組成部分。關(guān)于土地和房屋，有人形象地用面粉和面包的關(guān)系來形容。土地成本是一種稀缺資源，土地出讓金收入是地方政府的主要收入來源，部分省市的土地財政收入占比甚至超過50%，土地財政因此得名。土地財政收入由地方政府進行支配，是地方政府財政收入的重要補充。但是由于現(xiàn)在土地財政的問題還沒有解決，導致地價依然高居不下。目前土地財政的現(xiàn)象急需解決。

由于土地財政的存在，使得政府過渡依賴土地出讓金，從而導致土地成本提高，而目前存量房不能滿足市場需求，導致開發(fā)商不顧高價拿地，并會將高出的成本最終通過高價格轉(zhuǎn)移到消費者身上，因此房價上漲。

（三）同時影響供求的因素

1.房價預期。房價預期是指人們對于未來房價走勢的推測和研判[4]。按照價格漲跌趨勢可以簡單地分為上漲預期和下降預期。隨著近年來房價始終處于上升趨勢，尤其是20年來的商品房房地產(chǎn)市場運行情況以及居民的普遍的切身感受，現(xiàn)在人們對房價更普遍的預期是上漲預期。

從消費者角度來看，商品房作為一種特殊的商品，具有消費品和投資品雙重屬性。人們對住房具有剛性需求、改善需求以及投資需求。從消費需求來看，在房價上漲預期下，由于預期未來商品價格上漲，居民普遍存在提前消費的行為，使用未來的現(xiàn)金流避免今后更大的資金支出，提高消費者剩余。從投資需求來看，投資需求是指使用滿足基本生活需求之后剩余的資金購房，目的是為了保值增值，日后出售獲取額外的收益。在房價上漲預期情況下，由于消費者買漲不買跌的心理，會加大投資力度，積極參與到購房大軍當中來，與普通消費者的購房需求相重疊，這樣極易造成住房緊缺，從而導致房價上漲。

從生產(chǎn)者（開發(fā)商）角度說，在房價預期上漲狀態(tài)下，會采取捂盤惜售的措施，成為市場壟斷者，減少市場住房供應，加劇供不應求的狀態(tài)，從而導致開發(fā)商處于更加有利的位置，獲得更多的超額利潤。部分開發(fā)商還會不惜高價購買土地，囤積土地，導致開發(fā)成本越來越高，而開發(fā)成本是房價的重要組成部分，房價也會相應上漲。

2.房地產(chǎn)有關(guān)政策。近年來各地紛紛出臺各類房地產(chǎn)政策，2016年中央經(jīng)濟工作會議提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，2017年中央又提出要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃。各地紛紛落實中央精神，因城施策，出臺相關(guān)政策，如廣州租售同權(quán)、無錫租房落戶、北京共有產(chǎn)權(quán)住房政策，以及深圳“安居貸”等。從中央到地方，保障房制度的不斷完善降低了人們對房價上漲的預期。同時作為商品房替代品的政策保障房、租賃用房的不斷推出，也大大緩解了商品房的緊張，緩和了房價上漲，從而不斷實現(xiàn)居民的基本居住權(quán)利。

從住房登記制度來看，近年來我國住房登記制度也不斷規(guī)范和完善，這也導致部分人群對投機購房有了顧慮，從而對投機性購房起到一定的限制作用，也在一定程度上緩和了房價上漲的趨勢。

從各地推行的各類限貸政策來看，大多數(shù)限貸政策主要針對房產(chǎn)數(shù)量和房產(chǎn)類型進行房價的調(diào)控，如針對第二套住房和非普通住房提高房產(chǎn)首付款比例和貸款利率。貸款利率的高低與商品房價格具有正相關(guān)性，利率降低，人們購買房子付出的總價減少，就愿意購買房子，購買需求增加，房價隨之上漲；反之，利率提高，居民購房付出的總價款減少，使得居民購房愿望減少，購買需求減少，房價隨之降低。

三、政策建議

1.深化調(diào)控政策，既要防止房價上漲過快，也要防止房價下跌過快，應不斷深化調(diào)控政策，保持房價在一定范圍內(nèi)基本穩(wěn)定。鼓勵合理住房需求，抑制投資性需求，限制不合理住房需求，增加保障性住房供給，從而實現(xiàn)房子是用來住的這一基本功能。

2.推進房地產(chǎn)稅立法進程，擇機適時推出房產(chǎn)稅政策，并逐步擴大試點范圍。由于土地財政具有不可持續(xù)性，依賴土地財政并非持久之計，因此需要改變土地財政的狀態(tài)，合理分配地方的財權(quán)和事權(quán)，保持地方政府擁有持續(xù)穩(wěn)定的收入，同時也可以保持房價基本穩(wěn)定。

3.引導正確理念，利用信貸政策引導人們的住房消費和投資。首先要支持首套住房，減少首套住房的首付比例并給予一定的利率優(yōu)惠，而對于第二套及以上非剛需性住房可以提高首付比例和貸款利率，利用限貸政策引導部分居民租房的理念和居住方式，從而抑制“炒房熱”等難點問題。另外對于符合條件的家庭還可以通過直接或間接住房補貼解決中低收入家庭住房問題。總之為了引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，抑制金融泡沫的產(chǎn)生，人們應改變自己的消費觀念，國家應積極引導人們正確的消費理念，房地產(chǎn)商應正確地理性地進行房產(chǎn)開發(fā)。

四、結(jié)語

本文從新古典經(jīng)濟學供給和需求的框架角度分析了影響房價的因素，在需求方面，人均收入水平的提高和城鎮(zhèn)化水平的提高會導致房價水平的上漲；在供給方面，土地的價格和數(shù)量會導致房價的上漲；而房價預期和房地產(chǎn)政策從供給和需求兩個方面對房價產(chǎn)生非常重要的影響。針對上述因素分析，國家和地方政府應加強推動房地產(chǎn)稅的改革從而有效調(diào)節(jié)和引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，穩(wěn)定房產(chǎn)價格。

參考文獻：

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[2] 袁東，何秋谷，趙波.房價變動的影響因素研究：一個文獻綜述[J].經(jīng)濟與管理研究，2016（3）：77-85.

[3] 王弟海，管文杰，趙占波.土地和住房供給對房價變動和經(jīng)濟增長的影響——兼論我國房價居高不下持續(xù)上漲的原因[J].金融研究，2015（1）：50-67.

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[6] 李繼玲.房價波動影響因素研究--基于2005-2015年數(shù)據(jù)的實證分析[J].經(jīng)濟問題探索，2017（9）：30-37.