我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展對策

張偉

【摘要】隨著我國城鎮(zhèn)化運(yùn)動(dòng)的不斷加速，房地產(chǎn)也逐漸成為國內(nèi)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是，高昂的地價(jià)也讓很多房地產(chǎn)開發(fā)商在發(fā)展過程之中屢屢遭受成本壓力。房地產(chǎn)投資信托基金作為一種全新的金融渠道，能夠有效收納社會(huì)資本，緩解房地產(chǎn)開發(fā)中資金壓力。本文將針對我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r與發(fā)展對策，文中將通過對該領(lǐng)域的不足分析，來提出合理的發(fā)展建議。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資信托基金 發(fā)展?fàn)顩r 對策

房地產(chǎn)目前已經(jīng)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱型產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)的發(fā)展也直接關(guān)系到千家萬戶的生活。當(dāng)時(shí)，房地產(chǎn)作為一種高投資的發(fā)展項(xiàng)目，在開發(fā)過程之中需要大量的資金支援。如果缺乏資金的支持，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)爛尾情況。

房地產(chǎn)投資信托基金作為一種全新的金融渠道，有助于解決房地產(chǎn)開發(fā)過程之中的資金緊張問題。但是這種金融形式在國內(nèi)的推行時(shí)間尚淺，因此還存在著諸多的不足。本文將針對這些不足情況，提出相關(guān)的合理化建議。

一、房地產(chǎn)投資信托基金的概念和特點(diǎn)分析

房地產(chǎn)投資信托基金，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。

房地產(chǎn)投資信托基金最初在美國市場上誕生，并且由于其顯著的價(jià)值，而被其他國家引進(jìn)。近些年來隨著我國房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)投資信托基金也開始在國內(nèi)推行?？傮w來看，房地產(chǎn)投資信托基金的特點(diǎn)可以概括為以下幾個(gè)方面：

第一，房地產(chǎn)投資信托基金與其他的金融形式相比，有顯著的保值性特點(diǎn)，能夠?qū)_市場的通貨膨脹因素。而這主要得益于房地產(chǎn)行業(yè)所帶來的高額回報(bào)。

第二，房地產(chǎn)投資信托基金有著較低的投資門檻。和其他的金融形式相比，房地產(chǎn)投資信托基金的參與門檻明顯角度，這一方面能夠吸納更多的社會(huì)閑散資金助推房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，另一方面也能夠讓廣大中小投資者收獲更多的資金回報(bào)。

第三，房地產(chǎn)投資信托基金有著較強(qiáng)的市場流動(dòng)性。房地產(chǎn)投資信托基金能夠打破銀行在房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融主導(dǎo)地位，憑借自身靈活的經(jīng)營形式，為市場注入源源不斷地發(fā)展動(dòng)力。

二、我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展?fàn)顩r

正是鑒于房地產(chǎn)投資信托基金這一全新的金融形式所能夠在房地產(chǎn)領(lǐng)域發(fā)揮的巨大作用，所以近些年房地產(chǎn)投資信托基金在國內(nèi)實(shí)現(xiàn)了快速的發(fā)展。但是由于國內(nèi)對房地產(chǎn)投資信托基金這一形式的運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)較少，所以不可避免地存在一些不足，這主要體現(xiàn)在下述幾個(gè)方面：

第一，相關(guān)立法不健全，運(yùn)作模式落后。房地產(chǎn)投資信托基金對于國內(nèi)的市場經(jīng)濟(jì)來說尚屬于全新的產(chǎn)物，所以國內(nèi)的立法工作也相對較為滯后。目前，針對房地產(chǎn)投資信托基金的立法主要是《證券投資基金法》。但是這一立法并非是專為房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域設(shè)置的，所以法律條文不全，并且對于資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)等問題缺乏嚴(yán)密的規(guī)定。

此外，由于法律的空白也造成了在房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展之中受托人所受到的制約較少的情況，由此造成了受托人容易出現(xiàn)個(gè)人道德風(fēng)險(xiǎn)，從而增加了房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的不確定性因素。

第二，資金管理能力較差，專業(yè)人才匱乏。房地產(chǎn)投資信托基金要想實(shí)現(xiàn)完美的運(yùn)作，還需要有完善的管理體制來保障。但是縱觀當(dāng)前的相關(guān)機(jī)構(gòu)，往往缺乏專業(yè)化的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)在制度設(shè)計(jì)上也存在不足，這不僅影響了基金的收益率，同時(shí)還會(huì)加劇行業(yè)發(fā)展的風(fēng)險(xiǎn)。

另一方面，房地產(chǎn)投資信托基金作為一種全新的金融產(chǎn)物，是一項(xiàng)腦力密集型的行業(yè)，需要有大量的人才作為支持，但是國內(nèi)尚未存在齊全的人才儲(chǔ)備，這一客觀情況也嚴(yán)重制約了行業(yè)的發(fā)展。

第三，市場信息透明不足，缺乏誠信建設(shè)。盡管近些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)有了較快的發(fā)展，但是一些樓盤也存在因資金鏈斷裂而爛尾的情況。很多房地產(chǎn)企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)順利地融資，而在融資財(cái)務(wù)披露過程之中造假，這就打擊了投資者的信心，從而讓很多投資者不敢輕易對其投資。

而從投資者的角度來說，當(dāng)前國內(nèi)很多房地產(chǎn)投資信托基金投資者除了自身的專業(yè)素養(yǎng)不足之外，也往往存在一定的僥幸心理，要么希望“大賭大贏”，要么過分追求短期的收益。而這些非理性的心態(tài)往往也會(huì)造成市場的不良發(fā)展，甚至還會(huì)引起市場的震蕩，對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營發(fā)展帶來負(fù)面的沖擊。

三、我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展對策

從西方國家的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)投資信托基金對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著明顯的推動(dòng)作用，針對當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資信托基金存在的不足，積極尋求合理的優(yōu)化對策成為當(dāng)務(wù)之急，本文認(rèn)為我國房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展對策包含以下幾個(gè)方面：

第一，健全相關(guān)立法，優(yōu)化運(yùn)作模式。當(dāng)前，立法工作的滯后造成了房地產(chǎn)投資信托基金的監(jiān)管不足，所以盡快完善立法成為打破行業(yè)發(fā)展制約的先決條件。在立法過程之中，首先要推出針對房地產(chǎn)投資信托基金的專門立法，應(yīng)該在《證券投資基金法》之外盡快制定《產(chǎn)業(yè)投資基金法》。在法律之中，要明確基金發(fā)展所涉及的各個(gè)細(xì)節(jié)，以及明確相關(guān)的主體，確定各個(gè)方面的義務(wù)。另外還應(yīng)該加強(qiáng)相關(guān)配套法律的建立健全，應(yīng)該要從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，加大法律對該領(lǐng)域的金融犯罪行為的處罰。

其次，行業(yè)還應(yīng)該加強(qiáng)自身的制度建設(shè)，尤其是當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資信托基金在資金的進(jìn)入和退出通道、投入和產(chǎn)出的方式、時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)方面對存在著嚴(yán)重的漏洞，積極健全這方面的制度規(guī)章，也是保持房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)發(fā)展的必要前提。

第二，培養(yǎng)實(shí)力企業(yè)，加快人才建設(shè)。盡管在近些年來我國的房地產(chǎn)投資信托基金行業(yè)獲得了長足的發(fā)展，但市場上也存在著良莠不齊的現(xiàn)象。面對這一現(xiàn)象，各級(jí)政府以及各個(gè)主管部門要加強(qiáng)監(jiān)督、干預(yù)。一方面要監(jiān)督各個(gè)企業(yè)的運(yùn)營情況，一旦發(fā)現(xiàn)不合乎規(guī)范經(jīng)營的企業(yè)要加強(qiáng)處罰，限期整改，而對于存在不誠信經(jīng)營的企業(yè)，要及時(shí)查處;另一方面，還應(yīng)該對加強(qiáng)市場的干預(yù)，既要發(fā)布相關(guān)的政策條例，來激活市場，推動(dòng)行業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還要加強(qiáng)對基金的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警能力，實(shí)現(xiàn)對企業(yè)的合理規(guī)劃布局，避免因市場的盲目擴(kuò)張而帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)。

面對人才的緊缺現(xiàn)象，完善人才培養(yǎng)機(jī)制也成為行業(yè)發(fā)展的燃眉之急。當(dāng)前我國房地產(chǎn)投資信托基金主要是有房地產(chǎn)行業(yè)的人員主導(dǎo)的。而在未來應(yīng)該更多的引入既精通基金業(yè)務(wù)、懂得房地產(chǎn)市場又熟悉業(yè)務(wù)運(yùn)作的專門管理人才隊(duì)伍。同時(shí)，還要引進(jìn)大量的律師、會(huì)計(jì)師以及評(píng)估人才，讓機(jī)構(gòu)的隊(duì)伍變得更加多元化、合理化。

第三，加強(qiáng)信息公開，打造誠信體系。金融行業(yè)要想實(shí)現(xiàn)更為快速、穩(wěn)健的發(fā)展，還需要引入多元的監(jiān)督渠道。除了要求政府加大干預(yù)力度之外，還應(yīng)該充分放權(quán)，調(diào)動(dòng)媒體監(jiān)督的力量。要讓媒體充分披露市場的信息，從而加強(qiáng)市場信息的透明度。同時(shí)，還應(yīng)要求房地產(chǎn)企業(yè)定期公布自己的財(cái)務(wù)狀況，讓市場投資決策變得更為有據(jù)可循，對于偽造經(jīng)營數(shù)據(jù)的企業(yè)也應(yīng)該加強(qiáng)懲戒力度，以此來凈化整個(gè)市場。

當(dāng)然，我國房地產(chǎn)投資信托基金在發(fā)展過程之中，還需要逐步培養(yǎng)起專業(yè)理性的投資者。這就要求對投資者需要設(shè)定一定的門檻。建議政府要加強(qiáng)全民征信體系的建立，讓每一個(gè)投資者的個(gè)人信息以及交易情況都能夠得到聯(lián)網(wǎng)，從而實(shí)現(xiàn)對投資者層面的監(jiān)管。唯有通過這種對房地產(chǎn)企業(yè)和投資者雙重層面上的監(jiān)管，才能讓整個(gè)市場變得更加理性和穩(wěn)定。

四、結(jié)語

隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，我國的房地產(chǎn)行業(yè)也迎來了輝煌期。但近些年隨著競爭壓力變大以及政策調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的資本壓力驟增。房地產(chǎn)投資信托基金作為一種全新的金融模式，可以有效緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。本文首先從房地產(chǎn)投資信托基金的概念人手，分析了這種金融形式的特點(diǎn)，然后對房地產(chǎn)投資信托基金在國內(nèi)的發(fā)展不足作出了分析，最后針對這些不足提出了相關(guān)的對策建議。