基于臨界點(diǎn)稅率的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃

趙正雪 董瑞雪 黎嘉途 羅澍

【摘要】對(duì)于土地增值稅的籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的一項(xiàng)重要內(nèi)容，同時(shí)也是稅務(wù)籌劃的難點(diǎn)所在，在現(xiàn)實(shí)中很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于稅務(wù)的籌劃還有很多尚待完善的地方，而對(duì)于百分之二十這一臨界點(diǎn)稅率的利用方面，更是十分欠缺。如果房地產(chǎn)能夠高效的對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌納規(guī)劃，利用好百分之二十這一臨界點(diǎn)稅率，對(duì)于企業(yè)成本的降低，整體利潤(rùn)的提升都會(huì)產(chǎn)生很大的積極作用具體來(lái)說(shuō)，應(yīng)注意相關(guān)的方法和細(xì)節(jié)，第一方面，應(yīng)對(duì)于可減免的土地增值稅的稅收籌劃。第二方面，只有這樣，才能促進(jìn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】臨界點(diǎn)稅率

房地產(chǎn)企業(yè)

土地增值稅

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在這些年里獲得了前所未有的發(fā)展，并且在我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)中扮演者重要的角色。眾所周知，房地產(chǎn)作為典型的下游行業(yè)，是一個(gè)相對(duì)較為綜合的行業(yè)，在籌劃、施工以及后期的銷售階段都會(huì)涉及到各種賦稅，如何在合法的范圍之內(nèi)進(jìn)行納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)獲得更好的效益的重要途徑。目前許多房地產(chǎn)企業(yè)都是一味地通過(guò)提升房產(chǎn)售價(jià)等方式來(lái)獲得更多利潤(rùn)，而忽視了對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各種稅務(wù)的籌劃通過(guò)降低成本的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的提升。根據(jù)《我國(guó)土地增值稅暫行條例》規(guī)定，百分之二十的這一臨界點(diǎn)稅率可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)減少土地增值稅的繳納。本文就主要關(guān)注于該問(wèn)題，指出了房產(chǎn)目前企業(yè)在土地增值稅的籌納規(guī)劃方面存在的種種問(wèn)題，并且就如何進(jìn)行有效籌劃給出了相應(yīng)的對(duì)策和建議，對(duì)于利用百分之二十這一臨界點(diǎn)稅率的難點(diǎn)也進(jìn)行了闡釋，同時(shí)也期望本文中的一些觀點(diǎn)和意見(jiàn)能夠?yàn)橄嚓P(guān)的房產(chǎn)企業(yè)提供一定的理論指導(dǎo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值稅籌劃的缺失

近年來(lái)，我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了全新的階段，房地產(chǎn)企業(yè)在我國(guó)獲得了前所未有的大發(fā)展，房地產(chǎn)總體上處于供不應(yīng)求的狀況，房?jī)r(jià)也一直是高居不下。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)獲得了較高的利潤(rùn)，因?yàn)樵S多房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)多的精力都用于對(duì)于售價(jià)的提高上了，而基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作的重視程度還不太充足，造成這種現(xiàn)象原因有二：其一，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于此并不太看重，沒(méi)有相關(guān)的意識(shí)觀念，另一點(diǎn)就是相關(guān)專業(yè)性人才的缺失。不難發(fā)現(xiàn)基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作的專業(yè)技術(shù)性還是比較高的，如何有效的進(jìn)行規(guī)劃是一門(mén)很講究的大學(xué)問(wèn)，如果相關(guān)的稅務(wù)籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)技能不是太高，可能在土地增值稅的籌劃方面出現(xiàn)很多問(wèn)題。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作人員的職業(yè)培訓(xùn)確是必不可少的，而在當(dāng)下，很多企業(yè)不太注重相關(guān)工作人員的培訓(xùn)。由于籌劃工作崗位的性質(zhì)，很容易讓相關(guān)的工作人員產(chǎn)生厭倦感，逐漸地可能會(huì)出現(xiàn)對(duì)于自身工作認(rèn)知的誤差，產(chǎn)生一些抱怨、抵觸的心理，從而影響到自身工作的投入度和工作效率。由于相關(guān)培訓(xùn)的缺失，基于』臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作人員在工作上以及思想上的一些問(wèn)題可能得不到及時(shí)的矯正，從而導(dǎo)致惡性循環(huán)的產(chǎn)生，這對(duì)于基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作人員以及整個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)都是不利的。

二、基于臨界點(diǎn)稅率的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃策略

（一）宏觀層面：提高重視度，加強(qiáng)人才隊(duì)伍建設(shè)

在上文中提到，很多房地產(chǎn)企業(yè)并不重視臨界點(diǎn)稅率的利用，導(dǎo)致需要繳納更多的稅務(wù)。所以，首先要從思想上提高認(rèn)識(shí)，這也需要相關(guān)部門(mén)做好基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃方面的宣傳引導(dǎo)工作。企業(yè)應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，單純地提升房?jī)r(jià)可能最終并不會(huì)得到滿意的結(jié)果，而基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作的開(kāi)展其最終目的也是為了企業(yè)的長(zhǎng)久發(fā)展，所以更應(yīng)該重視起來(lái)。專業(yè)素質(zhì)較高的稅務(wù)籌劃人才對(duì)于工作的開(kāi)展和實(shí)施是不可獲缺的，一些企業(yè)工會(huì)的工作人員缺乏一定的理論知識(shí)，人才是創(chuàng)新的主體，代表著先進(jìn)生產(chǎn)力和先進(jìn)技術(shù)，所以企業(yè)要想高效地開(kāi)展好基于臨界點(diǎn)稅率的土地增值籌劃工作。在人才的引進(jìn)上要加強(qiáng)把關(guān)工作，對(duì)于招聘人才的專業(yè)素質(zhì)要考核到位。

（二）微觀層面：操作方法與細(xì)節(jié)要點(diǎn)

首先，對(duì)于可減免的土地增值稅的稅收籌劃。我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中明確表示，增值額未超過(guò)為取得土地使用權(quán)所支付的金額以及開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本之和的20%時(shí)，可以不用繳納土地增值稅，所以，如果房地產(chǎn)企業(yè)可以把控好百分之二十這個(gè)點(diǎn)，其成本就會(huì)大大降低，其所獲得的利潤(rùn)是最大的。納稅人適當(dāng)?shù)卣{(diào)整商品房的價(jià)格，將出售的商品房的增值率控制在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，可以根據(jù)相關(guān)政策免繳土地增值稅。同時(shí)依據(jù)筆者的實(shí)證調(diào)查，如果控制房?jī)r(jià)，采取的方法其獲取的利潤(rùn)要遠(yuǎn)高于提高售價(jià)、放棄20%的起征點(diǎn)稅率優(yōu)惠。

另外，通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行稅收籌劃，這種方法也是基于我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，可以免征土地增值稅。所以房產(chǎn)公司可以通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行有效的籌劃，通常來(lái)講，可以在商品房建造過(guò)程中增加建房的材料使用等方式，這樣一方面可以提升建房的質(zhì)量，另一方面也為臨界點(diǎn)稅率的土地增值稅規(guī)劃提供了可行性。目前，對(duì)于可減免的土地增值稅以及通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額來(lái)進(jìn)行稅收籌劃是最普遍也是最可行的兩種方法，通過(guò)這兩種方法的運(yùn)用，能夠有效地對(duì)土地增值稅進(jìn)行管理，降低企業(yè)成本，提升房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)。