本報(bào)駐越南特約記者 白勉 本報(bào)記者 李司坤

隨著近年來中國國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展趨于平穩(wěn)，不少投資者把目光投向周邊。其中，越南作為我們的近鄰，成為不少中國投資者的目標(biāo)。美國商業(yè)不動產(chǎn)服務(wù)公司世邦魏理仕（CBRE）的統(tǒng)計(jì)顯示，2018年，通過該公司在越南購房的客戶中，來自中國的投資者占比最高，達(dá)到45%。與此同時(shí)，該國房地產(chǎn)市場特別是高端地產(chǎn)迅速發(fā)展壯大。然而，買房投資畢竟是件大事，有些困難還是要提前了解。

根據(jù)（CBRE）的數(shù)據(jù)，2018年，越南胡志明市的住房均價(jià)為每平方米1714美元，同比增長10%，其中高端公寓價(jià)格上漲17%，均價(jià)漲至每平方米5518美元。而別墅的行情則更為緊俏，根據(jù)CBRE統(tǒng)計(jì)，去年胡志明市別墅每平方米均價(jià)是4153美元，同比上漲47%。CBRE認(rèn)為，胡志明市高端公寓的價(jià)格仍將維持上漲態(tài)勢，有望在明年進(jìn)一步上漲近10%。

房價(jià)升值帶來的收益僅僅是越南房地產(chǎn)市場火熱的部分表現(xiàn)。在胡志明市，高檔公寓的租金收益率非常誘人。在新的開發(fā)區(qū)第二區(qū)由于整體房價(jià)相對較低，租金收益率最高達(dá)到8%。而第一區(qū)由于房價(jià)較高，租金收益率相對較低，但也維持在4%的水平。其余的租金收益率都在6%左右。而有報(bào)告顯示，中國去年50城租金收益率中，排名第一的西寧只有3.9%，北上廣深4個(gè)一線城市僅為1.8%。

造成越南房市大熱的其中一個(gè)原因在于，近5年，越南經(jīng)濟(jì)基本面向好。2014年到2018年越南GDP平均增速為6.4%。另一方面，自2015年允許外國人擁有公寓住房以來，越南大舉增加房屋供應(yīng)量，豪華住宅行業(yè)蓬勃發(fā)展，房價(jià)不斷抬升。

越南房地產(chǎn)市場如此火熱，以致早在2016年，就有宣傳手冊把胡志明市吹捧成越南的上海，把位于該市第二區(qū)的守添標(biāo)榜為下一個(gè)浦東。真是這樣嗎？

首先，越南房地產(chǎn)市場的火熱只和豪宅有關(guān)。根據(jù)CBRE發(fā)布的數(shù)據(jù)，越南的高端房地產(chǎn)去年的價(jià)格漲幅顯著高于普通住宅。與高達(dá)兩位數(shù)的高端公寓漲幅相比，一般公寓價(jià)格去年僅漲了1%。而且越南房價(jià)也并非一直上揚(yáng)。2005年起，越南的房地產(chǎn)市場隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展進(jìn)入上升期，直到2011年，胡志明市住宅均價(jià)高達(dá)每平方米3000美元。但2012年，越南金融泡沫破滅，加上當(dāng)時(shí)政府上調(diào)二手房交易費(fèi)至25%，越南房地產(chǎn)均價(jià)遭遇斷崖式下跌。

其次，根據(jù)現(xiàn)行越南《住房法》，外國人不得擁有土地，即不得購買別墅和獨(dú)立房屋，但可以購買新開發(fā)的公寓住宅。購買公寓時(shí)越南人擁有永久產(chǎn)權(quán)，外國人擁有50年產(chǎn)權(quán)，可免費(fèi)續(xù)約一次，即100年產(chǎn)權(quán)。由于產(chǎn)權(quán)區(qū)別，外國人只能將房屋轉(zhuǎn)讓給外國人。此外，外國人還受到很多限制，比如同一小區(qū)的外國人業(yè)主數(shù)量不得超過30%，同一外國人在一個(gè)住宅區(qū)或坊級行政區(qū)（相當(dāng)于我國的街道）最多只能擁有一套住宅。

再次，越南的基建水平相對落后。以地鐵來說，《華盛頓郵報(bào)》近日刊文提到，2012年，胡志明市的首條地鐵線路破土動工，但由于不斷出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題，地鐵完工日期從2017年推遲到了2020年。相比之下，上海第一條地鐵線路于1995年如期完工，并從那以后又新建了十幾條地鐵線路。

最后，越南政策的不確定性也需要考慮在內(nèi)。比如2018年胡志明市房地產(chǎn)熱炒期間曾傳言，當(dāng)局要求所有在建房地產(chǎn)項(xiàng)目停工以穩(wěn)定市場。而越南最大的房地產(chǎn)開發(fā)商Vinhomes更是直接表示，由于新版中國護(hù)照上的南海圖案，該公司開發(fā)的所有樓盤不向中國新版護(hù)照持有者出售。▲