住房指標(biāo)：國際比較的視角

文/夏長江

各國官方統(tǒng)計部門的住房調(diào)查都參照聯(lián)合國經(jīng)濟(jì)和社會事務(wù)部統(tǒng)計司的《人口和住房普查的原則和建議》（以下簡稱“聯(lián)合國住房普查原則”），中國進(jìn)行住房調(diào)研或國際比較也必須如此。科學(xué)地進(jìn)行國際比較是困難的：一是所獲得的各經(jīng)濟(jì)體數(shù)據(jù)年份不同；二是有的國家數(shù)據(jù)查點不同，有的按戶，有的按房（套），有的按面積。本文數(shù)據(jù)來源于各經(jīng)濟(jì)體統(tǒng)計部門的住房普（調(diào)）查、統(tǒng)計年鑒及住房金融信息網(wǎng)（HOFINET）。

一、住宅的分類、面積、自住、私有

住房普查的對象分兩類，一是住房單元，二是集體住所。國家統(tǒng)計局調(diào)查的有普通住宅、工作地宿舍、集體宿舍和工棚。

聯(lián)合國住房普查原則中的住所分類參見圖1，但各國的住宅標(biāo)準(zhǔn)并不相同，中國普查的住房單元是質(zhì)量較好的房屋。依承重類型分，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)約65%，磚木結(jié)構(gòu)約30%。美國的住宅包括移動房（2015年活動房/拖車占6.6%）；澳大利亞住房包括大篷車、小木屋、船屋、帳篷等；蒙古的常規(guī)住宅較少；印度城市家庭還有部分居住在貧民窟；有的貧窮國家或熱帶國家的住房就是一個房頂或是一塊地墊。各經(jīng)濟(jì)體的住宅設(shè)施條件（上下水、氣電浴等）更是千差萬別。

（一）居住面積

2016年，根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的《居民收入持續(xù)較快增長人民生活質(zhì)量不斷提高》指出，全國居民人均住房建筑面積為40.8平方米，其中城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為36.6平方米，農(nóng)村居民人均住房建筑面積為45.8平方米[1]。

國家統(tǒng)計局的所稱的住房面積是建筑面積。建筑面積是指依住宅外墻外側(cè)（不計保溫層）和共用墻中線計算的面積再加公攤面積，不封閉的陽臺按一半算，封閉的按全部算。

圖1 住所分類

很多人認(rèn)為，外國所稱的住房面積是指使用面積，其實不然。聯(lián)合國住房普查原則中的面積是實用面積（useful floor space ），英美等國稱之為套內(nèi)（實用）總面積（gross internal area of a dwelling），英美等國的房產(chǎn)交易網(wǎng)稱之為套內(nèi)面積。測量方法是：獨立式住宅在外墻內(nèi)側(cè)測量；多戶住宅在外墻和公用墻（鄰居）內(nèi)側(cè)測量。在多戶住宅中，剔除所有公用面積。

世界各國的住房面積計算方式不同，英美等國的套內(nèi)（實用）總面積包括隔墻（房間之間）、建筑結(jié)構(gòu)、儲藏間、壁櫥、煙筒、通風(fēng)道、管道井、樓梯及兩梯之間的空隙（多戶住房套內(nèi)計，套外不計），不封閉的陽臺、屋檐、涼廊按一半面積計，封閉全算，不包括不適宜居住的地下室和閣樓。而俄羅斯等國規(guī)定，陽臺（不封閉）、露臺、涼廊等不計入面積。有的原蘇東國家明確注明統(tǒng)計地板面積（floor area即中國的使用面積），在走廊等地方小于1平方米的不計?？傊?，原蘇東國家的居住面積統(tǒng)計口徑小于歐美國家。

聯(lián)合國住房普查原則指出：收集住房面積信息是困難的，居住者可能不知道所居房屋的確切甚至大致的面積（有的國家無房本）。培訓(xùn)調(diào)查員計算住房面積復(fù)雜且昂貴，并且其計算也一定不準(zhǔn)確。因此，要求住房者提供房本、合同、協(xié)議等，以此作為住房面積的依據(jù)。

國家統(tǒng)計局普查人員手冊指出，如果知道使用面積，不知建筑面積，按1.33推算建筑面積，即使用面積與建筑面積的比為75%。據(jù)2015年小普查資料，以中國城鎮(zhèn)平房、多層和高層比例加權(quán)，按聯(lián)合國住房普查原則的測量方法計算，中國城鎮(zhèn)住房實用面積與建筑面積的比在80%左右。

（二）人均居住實用面積的國際比較

多數(shù)國家不公布居住面積，有的國家公布家庭住宅的平均尺寸，人均面積大多需要計算。按聯(lián)合國住房普查原則中的測量方法計算，2016年中國家庭人均居住實用面積約34.5平方米，其中城鎮(zhèn)約29平方米。在72個經(jīng)濟(jì)體中，中國排第26位。世界家庭人均居住面積約33平方米，中國屬亞洲領(lǐng)先水平，排行榜上中國前后多是發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體(見表1)。

表1 全球及地區(qū)住房基本情況表

（三）居住實用面積的國際比較

1.人口密度小，住得大。居住實用面積排名靠前的國家人口密度較小。要注意的是，澳大利亞、美國、加拿大公布的是獨立式住宅的面積，要根據(jù)住宅類型加權(quán)平均。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，住得大，但有轉(zhuǎn)折點。家庭人均居住實用面積，經(jīng)合組織成員國約43平方米（歐洲和中亞平均約36平方米），亞洲（除中東）約24平方米，撒哈拉以南非洲約16.4平方米。一般情況下，隨經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居住實用面積越來越大，到轉(zhuǎn)折點，居住實用面積越來越小。如美國獨立房的平均尺寸，1985年為149.6平方米，2005年為164.8平方米，2016年為225平方米。再如瑞典家庭住宅平均尺寸，2012年是99.7平方米，2014是91.5平方米，2017年是89平方米。中國現(xiàn)在是農(nóng)村居住實用面積大于鎮(zhèn)，鎮(zhèn)大于城市。近年來的商品住房銷售的套均面積呈現(xiàn)減小的跡象。

3.（原）社會主義國家住得小。主要原因是社會主義優(yōu)先讓更多的人有房住，面積大小是其次。

4.住房制度影響很大。中國香港經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)但居住實用面積很?。?016年平均約14平方米，中位是15平方米），除與人口密度有關(guān)，最重要是住房制度，新加坡的住房制度更有優(yōu)勢。

（四）家庭擁有住房率

聯(lián)合國住房普查原則強調(diào)，不能混淆所有權(quán)和保有權(quán)。這涉及三個概念，即家庭擁有住房率、房主自住率、家庭私有住房率。在中國這三個概念，是混亂不清的，政府部門、研究機(jī)構(gòu)或?qū)W者都有必要遵循聯(lián)合國住房普查原則。

無論有否債務(wù)，如果住房單元全部或部分由所有者居住，就屬于家庭擁有。擁有住房是保有權(quán)的一種，擁有住房家庭（整體或部分）、租房家庭（整體或部分）、免費住房家庭等均享有保有權(quán)。

家庭擁有住房率實際是家庭有房率。聯(lián)合國住房普查原則中的家庭擁有住房即household owns housing，查點單位是家庭戶，不涉集體戶。有將household owns housing rate 譯為住房家庭擁有率或家庭自有住房率、家庭住房自有率，注意，不能將其與中國官方的家庭自有住房率相混淆。

（五）房主自住率

住房單元如果全部或部分由所有者居住，則屬于房主自住房。

住房單元指家庭住宅，不涉集體住所。聯(lián)合國住房普查原則中文版將owner-occupied譯為房主自住。房主自住的特點是自有且自住，查點單位是房。家庭擁有住房無論是一套還是一套以上都算一個有房家庭戶；房主自住房有一套算一套。

多數(shù)經(jīng)濟(jì)體統(tǒng)計的是家庭擁有住房率，住房金融信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)有房主自住房率，具體要以各經(jīng)濟(jì)體的官方統(tǒng)計為準(zhǔn)。

（六）家庭私有住房率

中國（原）建設(shè)部和國家統(tǒng)計局所稱的家庭自（私）有住宅率，是指在報告期末，家庭自（私）有住房的建筑面積與住宅總建筑面積的比率。

國家統(tǒng)計局曾發(fā)布數(shù)據(jù)，至2010年底，城鎮(zhèn)居民家庭自有住房率為89.3%，其中11.2%的城鎮(zhèn)居民家庭擁有原有私房，40.1%的家庭擁有房改私房，38.0%的家庭擁有商品房。

與多數(shù)經(jīng)濟(jì)體不同，原蘇東國家習(xí)慣用私有住房率這個指標(biāo)，主要是便于反映住房私有化進(jìn)展情況。

家庭私有住房與房主自住房的區(qū)別主要有兩點：一是家庭私有住房是所有住房單元，包括入住和空置的住房，房主自住房只是入住的住房；二是家庭私有住房分自住和出租兩類，房主自住房在統(tǒng)計時記為出租。

調(diào)查時可按戶，可按房，也可以按人。歐盟統(tǒng)計局擁有住房率就是按人統(tǒng)計的，歐盟統(tǒng)計局注釋說，參考人口是居住其國領(lǐng)土上（收集時間）的所有（私人）家庭及其成員，一般排除生活在集體戶和機(jī)構(gòu)中的人口，以及國家領(lǐng)土的偏遠(yuǎn)地區(qū)人口，不超過全國人口的2%。

特別要注意，按人、按戶、按房統(tǒng)計，結(jié)果不同。如2014年英國的家庭擁有住房率，按人口是64.4%，按戶是62.6%。按人的數(shù)據(jù)大于按戶的，主要原因是有房戶的人口多于平均數(shù)。按房的數(shù)據(jù)大于按戶，原因較復(fù)雜：若是一戶住一套(戶數(shù)與房數(shù)相近)，則按房和按戶數(shù)據(jù)相近；若是房主住著兩套以上的房，房主戶和所有戶都減少，按戶的數(shù)據(jù)小于按房的；若是一套住宅（幾個房間）住著兩個以上住戶（房主和租客），房主戶減少，所有戶增加，按戶的數(shù)據(jù)小于按房的。

（七）中國家庭擁有住房（自?。┞?/h3>

中國官方不公布家庭擁有住房率或房主自住率，但根據(jù)住房普查中的住房來源表可加以推算。一般情況下，中國城鎮(zhèn)有房家庭多住在自己的住宅里，如有兩套以上住房，則空置或出租，極少自己有房不住而租房住，而且，中國家庭較少將一套住宅中的一間出租。因此，據(jù)2015年小普查資料，中國家庭擁有住房率約86.7%，其中城鎮(zhèn)約79.2%（住房金融信息網(wǎng)為80%）。在132個經(jīng)濟(jì)體中，中國排20名左右，處于亞洲領(lǐng)先水平，超過絕大多數(shù)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體。

（八）家庭擁有住房（自?。┞实膬?nèi)在邏輯

1.家庭擁有住房（自住）率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系。前者一般先隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展上升，達(dá)一定比例后在一定范圍內(nèi)波動，然后下降。如美國1960年為57%，2004年為68%（最高點），2011年為66.2%，2017年為62.9%。

2010-2015年間，中國城鎮(zhèn)家庭擁有住房率上升了4個百分點。余秋梅、孫偉增和鄭思齊在《住房自有率與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平——基于中國31個省和地區(qū)的經(jīng)驗分析》寫道：“通過中國31個省和地區(qū)的數(shù)據(jù)研究發(fā)現(xiàn),住房自有率（擁有住房率）與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平之間存在‘倒U型’曲線關(guān)系,即隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的提高,住房自有率先上升后下降,中國東中西部地區(qū)分別位于曲線的下降段、緩慢上升段和快速上升段。”何時是中國整體轉(zhuǎn)折點，有待有識之士分析。

2.家庭擁有住房（自?。┞逝c家庭結(jié)構(gòu)的關(guān)系。歐美單人家庭比例比中國高，一般年輕人就業(yè)后常與父母分住，而中國人結(jié)婚前多與父母同住。

二、住宅價格與經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)

家庭住房經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)涉及兩類三個指標(biāo)，即房主住房負(fù)擔(dān)率、租戶住房負(fù)擔(dān)率、房價收入比。

（一）房主住房負(fù)擔(dān)率

房主住房負(fù)擔(dān)率[2]=（家庭貸款利息及費用+房產(chǎn)稅）/家庭可支配收入。美國房主家庭分有債和無債兩類，2017年房主家庭有債的比例是42%。2017年，美國房主住房負(fù)擔(dān)率約15.7%。

據(jù)西南財經(jīng)大學(xué)《中國工薪階層信貸發(fā)展報告》，中國2016年工薪家庭房貸參與率為27%。2016年末，央行公布個人房貸余額為19.14萬億元，即城鎮(zhèn)有房貸家庭貸款平均余額為35.8萬元，房主住房負(fù)擔(dān)率約14.8%（按鏈家地產(chǎn)調(diào)查的公積金貸款和商貸比例、規(guī)定利率計算）。中國房主住房負(fù)擔(dān)率低于美國，美國房貸利率低于中國，主要是因為美國有房產(chǎn)稅。

（二）租戶負(fù)擔(dān)率

租戶住房負(fù)擔(dān)=房租/可支配收入。2017年，美國租戶住房負(fù)擔(dān)率約28.7%。

據(jù)（宜家）城市房價網(wǎng)2017年50個城市的數(shù)據(jù)，選租戶負(fù)擔(dān)率位于中間的三個城市和租金位于中間的三個城市，按可比方法計算，租戶負(fù)擔(dān)率為32%左右，高于美國，已近負(fù)擔(dān)過重的標(biāo)準(zhǔn)。上海易居房地產(chǎn)研究院在2017年上半年對50個城市的租戶負(fù)擔(dān)進(jìn)行研究，發(fā)現(xiàn)與美國有幾點統(tǒng)計口徑上的不同：1.美國是實際支出房租，“宜家”是出租方的要價；2.美國是租金中位價格，“宜家”是平均價格；3.美國是租戶中位收入，“宜家”是居民平均可支配收入，一般租戶收入比居民收入低；4.美國是租戶居住面積，“宜家”是居民平均居住面積，一般租戶居住面積小于居民；5.美國是租戶平均人數(shù)，“宜家”是家庭平均人數(shù)，一般一套房內(nèi)的租戶人數(shù)少于家庭。

中國房主住房負(fù)擔(dān)率低于租房負(fù)擔(dān)率，因此，租房不如買房，除非政府或單位提供廉租房，其房租遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，才可能不再有買房的強烈意愿（見圖2）。

圖2 美國住房數(shù)據(jù)變化

2016年美國房價收入比（新房房價與中位收入之比）約5.2，2014-2016年間年均增長率1.03%。1973-2017年間，美國家庭擁有住房率上漲4個百分點，房主住房負(fù)擔(dān)率上漲2.3個百分點，租戶負(fù)擔(dān)率上漲7.5個百分點。分析可知：一是美國買房負(fù)擔(dān)小于租房，買房負(fù)擔(dān)上升幅度小于租房。1973-2017年間，租戶負(fù)擔(dān)率比房主住房負(fù)擔(dān)率多上漲5.2個百分點；二是房主住房負(fù)擔(dān)持平或減輕，家庭擁有住房率震蕩上升（1973-2004年間）；三是房主住房負(fù)擔(dān)加重，擁有住房率下降，租戶負(fù)擔(dān)加重（2004-2017年間）。

（三）房價收入比

美國房價收入比中的房價是二手獨立房的中位價[3]。中國網(wǎng)絡(luò)流傳的世界銀行2015年各國房價收入比排名，中國排名23位，此數(shù)據(jù)與國內(nèi)研究數(shù)據(jù)差太多，原因可能是將中國城鎮(zhèn)人均可支配收入作分母。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，世界房價收入比中間區(qū)在6.4-8.4，中國處在中間區(qū)，排名中間稍前。

2017年，中國城鎮(zhèn)家庭房價收入比約7.26，2010年為7.02，2010-2016年間，房價收入比上升有限，但城鎮(zhèn)家庭住宅尺寸在增大。如果家庭住宅尺寸相同，2009-2017年間房價收入比呈下降趨勢，即房價的上漲幅度小于收入增長。

如果按可支配收入計算，中國與歐美的房價收入比差距在縮小，原因是歐美國家收入不可支配率均大于中國，有的歐洲國家接近50%。

廣東商學(xué)院教授林文俏在《房價收入比沒有國際標(biāo)準(zhǔn)》一文中說：“國際計算房價收入比所選取的房價是住宅套價，房價、面積和家庭收入都是取中位數(shù)，既計算一手商品房，也計算二手房和保障性住房。而歐美發(fā)達(dá)國家，二手房占市場總量的80%以上。而中國計算房價收入比選取的數(shù)據(jù)是一手商品房價格。”

中國人民大學(xué)國發(fā)院城市與房地產(chǎn)研究中心《中國35個大中城市住房支付能力指數(shù)研究報告》指出：“1998-2016年，中國35大中城市平均房價收入比總體上呈上漲趨勢，但中等收入者房價支付能力普遍較強，不存在嚴(yán)重的房價支付困難問題，只有上海、深圳、杭州、廈門、寧波、太原少數(shù)城市和個別年份中等收入者存在嚴(yán)重房價支付困難，存在‘買不起房’問題，負(fù)擔(dān)不起的城市主要集中于一、二線城市?！?/p>

中國人現(xiàn)在買不起房，除區(qū)域因素外，重要原因是本人收入低、存款少、父輩支持少。

經(jīng)合組織成員國多是發(fā)達(dá)國家，經(jīng)濟(jì)水平高于中國，而家庭擁有住房率低于中國。有人認(rèn)為，歐美擁有住房率低有幾個原因，如工作流動性強、年輕人買房困難、廉租房比例高、貧困家庭有政府住房補貼等。個人談點看法：

1.（原）社會主義國家家庭擁有住房（自住）率較高。世界平均約70.7%，而（原）社會主義國家平均約87.6%，有的還超過90%。社會主義國家原先分配住房，后來實行房改，房改使許多家庭獲取了私有房，而歐美不分配住房。。

2.傳統(tǒng)文化的影響。經(jīng)合組織成員國家庭擁有住房（自?。┞始s68.6%，低于世界平均水平；亞洲（除西亞）約73%，高于多數(shù)地區(qū)。東亞或東南亞沒房難以結(jié)婚，如韓國因無房，婚齡不斷提高，而歐洲沒有這種文化?？仆亍⑸程氐任鱽喗?jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)，但受本地文化影響，家庭擁有住房（自住）率也較低。

3.中國年輕家庭買房款或首付款主要來自父輩支持，歐美沒有這個文化。

4.中國持有住房成本較低。首先，沒有房產(chǎn)稅（除上海、重慶）；其次，中國住宅鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和磚混結(jié)構(gòu)較多，維修、保養(yǎng)、保險支出很少。歐美國家獨立房較多，木結(jié)構(gòu)較多，維修、保養(yǎng)、保險等支出較多，租戶住房時的此類支出也由房主負(fù)擔(dān)，租戶較合算。

5.房款難籌。美國租戶中老人和小孩的比例與房主非常接近，租戶收入低，就業(yè)比例低，其收入是房主的80%。

6.歐美一些國家給低收入家庭提供房貼，鼓勵租房。

7.中國單位提供住宿。中國農(nóng)民工流動性很強，城鎮(zhèn)戶約11%住在工作地宿舍、集體宿舍和工棚；歐美單位多不提供住宿，員工要租房。

8.中國城鎮(zhèn)中住公租房和社會組織租房的人口約4%（含廉租房），住經(jīng)濟(jì)適用房和雙限房的約3%（有房戶）。歐美國家主要是私人租房，公租房和社會組織租房較多的有英國18.6%、奧地利16%、法國14%，美國5%，瑞士7.2%，德國8.4%，比利時8.7%。

有人認(rèn)為，中國家庭擁有住房率高是落后的表現(xiàn)。家庭擁有自己的住房曾經(jīng)是美國夢的內(nèi)容之一，19世紀(jì)中葉后，隨著美國的工業(yè)化和城鎮(zhèn)化，美國家庭擁有住房率不斷上升。20世紀(jì)40年代始，美國政府為推動更多的家庭擁有住房，贊助房利美、房地美等房貸機(jī)構(gòu)，提供低息房貸。1945-1965年間，美國政府提供補貼，鼓勵人們購買郊鎮(zhèn)住宅，20世紀(jì)80年代以來，降低乃至取消首付、發(fā)放次級貸款，家庭擁有住房率進(jìn)一步上升，但這些政策造成了金融危機(jī)。2016年，美國城市家庭擁有住房率為61%，城市房主自住率只有48.4%（部分出租），很多的家庭住在郊鎮(zhèn)或農(nóng)村。住在郊鎮(zhèn)和農(nóng)村并不全因那里風(fēng)景好，也有農(nóng)村、郊區(qū)住宅木結(jié)構(gòu)多、房齡長，價格便宜等因素，城市鋼筋混凝結(jié)構(gòu)的住宅畢竟要貴得多。

三、住宅供需情況

當(dāng)前住房問題的熱點在空置率、住宅存量、房戶比，這三個指標(biāo)都關(guān)系到住房供需。

（一）空置率

空置房的查點是家庭住宅單元，不含集體住所。查驗重點是常規(guī)住所。聯(lián)合國住房普查原則常規(guī)的住所分類為住用房和空置房。其中空置房分季節(jié)性空置房和非季節(jié)性空置房。季節(jié)性空置房指度假房、季節(jié)工人住所、其他。非季節(jié)性空置房指第二住所、出租、出售、待拆、其他。

出租房是還沒有租出的住房（租出去是入住租房），出售房指還沒有售出的住房。根據(jù)統(tǒng)計分類，交房（驗收）時無入住的是空置房，竣工時沒售出是庫存房，售出時沒竣工是在建房。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化率較高，中國城鎮(zhèn)化率較低，就空置率調(diào)查作國際比較時，要注重中國城鎮(zhèn)居民的情況，特別要注重多套住宅（第二套）和季節(jié)性常規(guī)住房，要特別注重進(jìn)城農(nóng)民工農(nóng)村空置住宅，要區(qū)分多套住宅和假日常規(guī)住宅是臨時外出還是暫時居住。

美國住房普查手冊指出，當(dāng)有空置房屋時，要通過房主、鄰居、房產(chǎn)公司（中介等）了解房屋的情況。國家統(tǒng)計局的調(diào)查員手冊指出，將經(jīng)反復(fù)核實確無人居住且無戶口寄掛的房屋標(biāo)為空戶。

近些年，中國家庭有購置多套住房（第二套房）和季節(jié)房的趨勢，如海南、山東、廣西等地。實際上，用于居住的多套非舊宅、季節(jié)性住宅、破舊的多套住宅、進(jìn)城家庭在老家的住宅、簡易房等，對房地產(chǎn)市場的影響一般來說相當(dāng)有限，影響較大的是城鎮(zhèn)有貸款、投資性的多套空置房。根據(jù)美國的情況，隨著經(jīng)濟(jì)和社會不斷發(fā)展，房屋空置率會越來越高，如1975年為7.8%，2005年為9.4%，2016年為12.7%；中國的空置也可能越來越高。

2017年，受中財辦委托，國家電網(wǎng)以年度用電低于20度作為空置的標(biāo)準(zhǔn)，得出大中城市房屋空置率是11.9%，小城市房屋空置率13.9%，農(nóng)村房屋空置率14%。世界平均空置率約11.4%，中國高于世界平均水平。

經(jīng)過分析可知，中國空置房的增長速度快于家庭戶的增長。在43個經(jīng)濟(jì)體中，中國房屋空置率排在第17位，空置率超過20%的有7個國家，即希臘35.4%、芬蘭25.9%、意大利22.3%、帕勞22%、克羅地亞21.8%、阿爾巴尼亞21.7%、約旦20.1%。

（二）住宅存量

住宅存量是指家庭戶住宅存量（套數(shù)、總面積），有的國家包括工作地住所。中國住房普查沒公布住宅存量數(shù)據(jù)，相關(guān)研究多依靠推算獲取數(shù)據(jù)。住宅存量的調(diào)研對象集中在城鎮(zhèn)，現(xiàn)有幾個不同的數(shù)據(jù)。有的是機(jī)構(gòu)的調(diào)查樣本數(shù)據(jù)，有的以國家統(tǒng)計局發(fā)布的信息為基礎(chǔ)加上新增量，或以2015年小普查數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，加上2016年新售商品房、農(nóng)戶自建房、新建公租房、新建小產(chǎn)權(quán)房等（不計拆遷）。面臨的問題有：一是新銷售的商品住宅并不全部竣工交付；二是住房普查表中，城鎮(zhèn)有自建房，農(nóng)村有樓房（高層），不能將所有商品房歸為城鎮(zhèn)住房，也不能將所有自建房歸為農(nóng)村住房；三是隨區(qū)劃變化，有些農(nóng)村地區(qū)被劃為城鎮(zhèn)范圍。

（三）房戶比

房戶比如小于1，表示一套房住兩戶以上，大于1表示有的家庭有兩套以上的房屋。中國房戶比有不同的數(shù)據(jù)，住建部專家顧云昌認(rèn)為是1.1（2005年為0.85），這個數(shù)據(jù)是以中國官方統(tǒng)計為基礎(chǔ)的。

世界平均房戶比約1.1，中國是世界平均水平。在72個經(jīng)濟(jì)體中，中國排名22位。超過1.2的有10個國家，分別是芬蘭1.79、埃及1.5、希臘1.5、多米尼加1.5、葡萄牙1.48、保加利亞1.44、西班牙1.38，克羅地亞1.26、帕勞1.22、瑞士1.21。

空置率和房戶比過高都將影響金融和房地產(chǎn)市場?？罩寐驶蚍繎舯榷几叩膰胰缦ＥD、葡萄牙、西班牙，在2007年、2008年的金融危機(jī)較為嚴(yán)重。換句話說，城鎮(zhèn)空置率或房戶比過高是誘發(fā)金融危機(jī)的因素之一，必須引起足夠的警惕。

四、中國住宅發(fā)展隨想

近百年來，美國住宅發(fā)展有兩個階段：第一階段是城市化，住宅集中建設(shè)在工業(yè)區(qū)域；第二階段是郊鎮(zhèn)化。隨著地鐵的發(fā)展、家庭汽車的普及、工廠搬遷、人口老齡化，特別是房價收入比的升高，郊鎮(zhèn)居住率呈上升趨勢，并且在原工業(yè)區(qū)出現(xiàn)了很多空置房。2017年，美國第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)人員占比為1.6%，而住在農(nóng)村的家庭占比為8.3%，住在中心城市的比例為36%，剩余的住在小城鎮(zhèn)、郊區(qū)。經(jīng)合組織成員國城鎮(zhèn)化達(dá)70%的極少，但確已出現(xiàn)了居住郊鎮(zhèn)化的傾向。按照發(fā)達(dá)國家的發(fā)展情況，城鎮(zhèn)化達(dá)70%時已過房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)折點。歐美國家郊鎮(zhèn)居住率呈上升趨勢，得益于郊鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的改善。

中國城鎮(zhèn)居民住房原為二元化，一是原老城區(qū)的住房，二是工廠、單位宿舍。很多工廠是原蘇東國家?guī)椭ㄔO(shè)的，很多城市規(guī)劃也有原蘇東協(xié)助的，中國的單位宿舍區(qū)多是蘇東模式的封閉小區(qū)，原模式對現(xiàn)住宅小區(qū)有著重要的影響。而英法等國的公寓多是沿路而建，不形成封閉的小區(qū)。目前，中國住宅發(fā)展正處在城鎮(zhèn)化的階段，城鎮(zhèn)居民比例與發(fā)達(dá)國家還有一定差距。2016年，中國第一產(chǎn)業(yè)占GDP的比例為8.6%，但就業(yè)人員的比例約28%，在“中國農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化要有歷史的耐心”思想的指導(dǎo)下，中國城鎮(zhèn)化還有很長的路要走。目前農(nóng)村居住條件較差，特別是公路、公用排水系統(tǒng)、化儲糞池等方面。中國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村、城中村要達(dá)到歐美發(fā)達(dá)國家標(biāo)準(zhǔn)，還需要以政府為主投資建設(shè)。

目前，住宅需求集中在城鎮(zhèn)，中國城鎮(zhèn)家庭每年約有2%的增長，2017年比2016年約增加550萬戶，而新售商品房約1300多套，是新增家庭的2.4倍。城鎮(zhèn)購房需求主要有:一是新婚家庭，城鎮(zhèn)每年約500萬對（有的不分家，有的早有婚房）。二是租住住房的家庭。中國出租住房約3500萬套，約是城鎮(zhèn)家庭的16%，其中廉租房約550萬套，住廉租房的占城鎮(zhèn)家庭的2.2%（租廉租房戶多是低收入者，貸款較難，不是購房重點對象）。三是村鎮(zhèn)進(jìn)市居住戶。據(jù)國家統(tǒng)計局《2017年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》，進(jìn)城農(nóng)民工約1.37億人，少量是舉家進(jìn)城，有的家庭已購房，少量家庭租房，絕大多數(shù)住在集體住所。據(jù)《2017年度人力資源和社會保障事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計公報》，參加城鎮(zhèn)職工基本養(yǎng)老保險的農(nóng)民工人數(shù)為6202萬人(可視為家庭數(shù)），這部分有的已購房或?qū)⒁彿俊Ｋ氖歉纳菩宰》俊?/p>

結(jié)束語

住房問題是復(fù)雜的，涉及投資、金融、建設(shè)等領(lǐng)域，不同模式或制度決定了住房發(fā)展的大趨勢。俄羅斯等國仍保留國家住房計劃，每年登記需求和發(fā)布滿足需求的情況；瑞士大力推行合作建房；新加坡模式更有自身特點。中國必須進(jìn)一步完善住房制度。2007-2017年間，中國城鎮(zhèn)人口平均年增長3%左右，每年約增加兩千多萬城鎮(zhèn)人口，2028年左右，城鎮(zhèn)化或達(dá)70%?，F(xiàn)在，中國城鎮(zhèn)80后、90后多是獨生子女，有的父母有多套住宅，未來10年內(nèi)，中國住宅市場必將發(fā)生重大轉(zhuǎn)折。

注釋

[1]據(jù)住建部城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計公報，2016年村莊人均住宅建筑面積為33.56平方米，少于國家統(tǒng)計局給出的農(nóng)村居民人均居住面積。住建部所稱的村莊人口是農(nóng)村戶籍人口，包括進(jìn)城居住人員。

[2] 美國住房負(fù)擔(dān)的房屋是獨立（現(xiàn)有）房。美國的住房負(fù)擔(dān)還包括水電燃油等公用事業(yè)，維修房屋和房屋保險等，比率達(dá)30%-35%為負(fù)擔(dān)過重；如用本文的概念，達(dá)30%-35%也為負(fù)擔(dān)過重。

[3]美國房價收入比的計算使用的數(shù)據(jù)是二手獨立房（中位）價格和家庭中位收入，2014年房價家庭收入比（中位）為3.12。2016年，美國家庭中位收入為60309美元，各類新房價格中位數(shù)約31萬美元/套，（新）房價收入比為5.2，2014年為4.8。

[4]2016年，中國商品住宅均價為7203元/平，城鎮(zhèn)家庭住房平均尺寸約107平米； 2010年，新房平均售價為4725元/平，城鎮(zhèn)家庭住房尺寸約90平米。