汪錦華

（中國農(nóng)業(yè)大學 國際學院， 北京 100083）

一、前言

合肥市是安徽省省會，多年來經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢良好，房地產(chǎn)市場溫和發(fā)展,總體運行正常。但受中國國內(nèi)熱點城市房地產(chǎn)市場整體帶動，加上合肥市內(nèi)影響房地產(chǎn)發(fā)展多種因素綜合驅(qū)動，2016-2017年合肥增長幅度較大。根據(jù)胡潤排行榜發(fā)布的“2017年全球房價指數(shù)”,從上漲幅度的統(tǒng)計上出現(xiàn)了2016年全國居第1位，全年房價漲幅達48.4%,2017年僅次于江蘇無錫市（18.2%）全年房價漲幅達18%[1]。鑒于此，運用大數(shù)據(jù)從其房地產(chǎn)發(fā)展維度進行趨向分析，具有典型性。

二、合肥房地產(chǎn)發(fā)展趨向多維度分析

房地產(chǎn)市場是城市經(jīng)濟和社會發(fā)展多種因素相互作用的結(jié)果，包括國家戰(zhàn)略維度、經(jīng)濟發(fā)展維度、人口維度、科學教育等公共資源和交通基礎設施等維度，這些維度對房地產(chǎn)市場發(fā)展帶來活力、潛力和承載力，并影響關聯(lián)行業(yè)經(jīng)濟運行。

（一） 國家戰(zhàn)略布局維度

安徽沿江近海、承東啟西，合肥居皖之中，具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。合肥在新一輪國家級經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略布局中，異軍突起，成為“一帶一路”國際戰(zhàn)略和長江經(jīng)濟帶國家戰(zhàn)略雙覆蓋區(qū)域和交匯點。在長江經(jīng)濟帶發(fā)展戰(zhàn)略中，合肥與成都、武漢、長沙、南昌等城市被列為內(nèi)陸開放高地的重要節(jié)點。在一帶一路戰(zhàn)略中，合肥與成都、鄭州、武漢、長沙、南昌等重要城市一起列為內(nèi)陸開放型經(jīng)濟高地，是一帶一路絲綢之路經(jīng)濟帶10個城市之一。

最新國家布局的長三角經(jīng)濟一體化發(fā)展，給合肥經(jīng)濟發(fā)展帶來了新機遇和重大利好，《長三角地區(qū)一體化發(fā)展三年行動計劃(2018-2020年)》[2]明確，到2020年，長三角地區(qū)要基本形成世界級城市群框架。國務院正式批復合肥城市總體規(guī)劃，確立了世界級長三角城市群副中心城市地位。該城市群以上海為中心、南京、杭州、合肥為副中心城市。國家賦予合肥新的戰(zhàn)略定位——國家重要的科研教育基地、現(xiàn)代制造業(yè)基地和綜合交通樞紐。合肥將在提升中心城市能級，加快與長三角城市一體化進程，加強與長江經(jīng)濟帶城市聯(lián)動合作中冉冉升起。2015年10月長江經(jīng)濟帶大數(shù)據(jù)及發(fā)展研究中心發(fā)布中國國內(nèi)首個長江經(jīng)濟帶一體化指數(shù)。2015年指數(shù)監(jiān)測結(jié)果表明，長江經(jīng)濟帶中區(qū)域經(jīng)濟一體化水平較高的城市中合肥位次靠前[3]。

（二） 經(jīng)濟發(fā)展維度

房地產(chǎn)市場與經(jīng)濟發(fā)展的正相關。根據(jù)2017年美國知名智庫米爾肯（Milkenlnstitute）對中國內(nèi)地城市經(jīng)濟的排名[4]，合肥居第6位。2011年巢湖市并入合肥,經(jīng)濟體量和國土面積擴大,近年來合肥加快建設濱湖新區(qū)，根據(jù)最新編制的《濱湖科學城（國家級濱湖新區(qū)）總體規(guī)劃2018-2030》合肥市綜合性國家科學中心用地面積107平方公里，國家級濱湖科技城有望很快獲得國家審批。合肥市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁,特別是環(huán)巢湖區(qū)域發(fā)展，城市發(fā)展與經(jīng)濟增長效應明顯，以合肥為中心，已形成合肥經(jīng)濟圈。

GDP是一個城市宏觀經(jīng)濟的反映，一定程度上印證該城市的房地產(chǎn)發(fā)展。根據(jù)合肥市統(tǒng)計局官方網(wǎng)站（http://tjj.hefei.gov.cn/）發(fā)布的數(shù)據(jù)，從圖1可見2017年合肥GDP是2011年的1.98倍，均明顯高于全國1.75和安徽省1.82這一比例，合肥市在中國26省會城市GDP排名上升6位，2011年在26省會城市GDP排名第15位，2015年第12位，2016年第10位，2017年第9位，進入前十。

圖1 合肥市2011-2017年生產(chǎn)總值(GDP)情況

房地業(yè)得到不斷發(fā)展，合肥市2011-2017年生產(chǎn)總值(GDP)中房地產(chǎn)業(yè)逐年攀升，其中幅度最大的為2016年和2017年，2016比上年度增長35.50%，2017年比上年度增長14.97%。

圖2 合肥市2011-2017年生產(chǎn)總值(GDP)中房地產(chǎn)業(yè)情況

（三） 人口維度

人口數(shù)量跟住宅需求呈正向關聯(lián)，人口持續(xù)增長的城市，房地產(chǎn)市場也會持續(xù)增長。合肥處于城市化進程中，人口長期流入的趨勢會不斷加大，房地產(chǎn)市場供求關系沒有發(fā)生根本性變化，房地產(chǎn)供應不足的問題會長期存在。

常住人口和戶籍人口是驅(qū)動房價的重要的需求因素，常住人口和戶籍人口增加說明外來涌入人員的增加，對購房或租房的需求增加。2011年以來合肥常住人口和戶籍人口[]都呈正比例增長，常住人口和戶籍人口增加趨勢明顯加大（見圖3）。常住人口2017年比2011年增加44.5萬人，年均加7.41萬人，其中2014年至2017年增加數(shù)在7.9-9.6萬人之間。戶籍人口2017年比2011年增加36.63萬人，年均加6.10萬人，2016、2017年分別比上年度增加12.11萬人、12.93萬人。

圖3 合肥市2011-2017年常住人口及戶籍人口情況

小學生在校人數(shù)反映了該城市青壯年人口（30-40歲）的增加狀況，反映了住房的剛性需求和未來潛力；根據(jù)中指研究院（China Index Academy）的大數(shù)據(jù)驗證：小學在校生人數(shù)的復合增速與房價漲幅相關系數(shù)達到0.66[5]，樓市潛力與小學生在校生增減相關度明顯，專家測算小學生在校人數(shù)增速每增加1%，推動房價上漲4.2%。從圖4可見，合肥市小學生在校人數(shù)[6]2012年比2011年有一定程度的下降，減少28715人，2012-2017年一直處于增長狀態(tài)，2017年比2012年增長94812人，年均增長18962人。

圖 4 合肥市小學在校生人數(shù)

（四）科學教育等公共資源維度

合肥近些年的發(fā)展印證了科技的力量。合肥是首座國家科技創(chuàng)新型試點城市，是繼上海之后，國家正式批準建設的第二個綜合性國家科學中心，是國家重大科學工程布局重點城市。合肥不斷創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式，以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為先導,大力發(fā)展實體經(jīng)濟，推動制造業(yè)發(fā)展，2018世界制造業(yè)大會在合肥舉辦。合肥市域內(nèi)在中國科學技術大學建設量子信息科學國家實驗室，以現(xiàn)有的大科學裝置為依托，形成了智能語音、智能家電、集成電路等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。中國“聲谷”，成為合肥科技的靚麗名片。合肥利用高校和人才優(yōu)勢大力推動科技創(chuàng)新、體制創(chuàng)新，合肥授予專利數(shù)2015年為17070件，據(jù)全國城市第16位。醫(yī)療、高校等優(yōu)質(zhì)公共資源醫(yī)療豐富，三甲醫(yī)院18所，高校52所（安徽高校103所，合肥占比一半以上），本科19所（其中包括中國科技大學985高校1所、包括中國科技大學、合肥工業(yè)大學、安徽大學211高校3所），高等職業(yè)院校33所。合肥豐富的科學教育資源為該城市房地產(chǎn)發(fā)展注入了持久動力。

（五） 交通基礎設施維度

城市交通區(qū)位價值及地鐵等交通基礎設施，對房地產(chǎn)投資起到助推作用。交通便利化促使中小城市人群向中心城市聚集，吸引更多的人才來到合肥投資與建設，從而在這個城市安家立業(yè)。歷史上合肥的交通發(fā)展水平有限，但現(xiàn)在今非昔比，合肥已成為國家重要的交通樞紐。根據(jù)中長期規(guī)劃，以上海為核心，合肥與南京、杭州為副中心，形成長三角多層次綜合交通網(wǎng)絡。合肥是全國高鐵節(jié)點的重要城市，高鐵以10條線路向外輻射，高鐵密度位居全國前列，并以高鐵引領，打造國際性門戶樞紐之城。發(fā)達的城際交通連接省內(nèi)各市。2016年12月26日地鐵1號線正式開通，合肥正式邁入地鐵時代。

三、結(jié)語

合肥市在國家宏觀戰(zhàn)略層面特別是國家城市群發(fā)展規(guī)劃中具有重要地位，如在長三角世界級城市群一體化發(fā)展中合肥同南京、杭州其他副中心城市圍繞上海公轉(zhuǎn)，分享包括房地產(chǎn)在內(nèi)的政策紅利和經(jīng)濟社會利益。合肥作為省會城市，是重要的區(qū)域中心，有著強大的資源虹吸效應，將周邊人口、資源聚集到自身上，能夠高質(zhì)量的自轉(zhuǎn)。合肥的經(jīng)濟動力和人口支撐、科學教育優(yōu)勢以及交通便利，賦予了這個城市的未來房地產(chǎn)市場強大的發(fā)展?jié)摿?。合肥市政府有效利用土地財政，依靠房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)拉動經(jīng)濟增長。合肥房地產(chǎn)市場十年來呈溫和上漲態(tài)勢，在全國房價大幅上漲的帶動下，2015年底開始補漲，因合肥基數(shù)較小，上漲幅度雖大其房價絕對值在同類城市中是正常的。2017-2018年隨著嚴格的限購、限貸政策的出臺，投資、投機性購房行為得到控制，房價過快上漲的勢頭得到遏制。目前小幅降價滯漲是在過快基礎上的正?；卣{(diào)，沒有造成樓市暴跌，防止了系統(tǒng)性風險。