陶建平

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)一向是我國經(jīng)濟(jì)中占比較大的一部分，所以它的變動(dòng)對(duì)于整個(gè)社會(huì)都有不小影響，而這一行業(yè)的發(fā)展也會(huì)明顯干涉到社會(huì)福利水平的浮動(dòng)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)的管理清算就顯得尤為重要了，本文以廣西遠(yuǎn)辰地產(chǎn)集團(tuán)有限公司為例，分析了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算管理存在的問題，研討如何優(yōu)化清算管理，并希冀能為將來此行業(yè)的蓬勃發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；所得稅；清算和管理；工作探析

近年來，中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房價(jià)居高不下，房地產(chǎn)企業(yè)所得稅是中國財(cái)政收入中不可忽視的經(jīng)濟(jì)收入。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)時(shí)、資金密集、規(guī)模大、工作過程復(fù)雜，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)所得稅征收比較復(fù)雜。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅清算管理過程中存在的問題

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入和成本確認(rèn)時(shí)間不一致

這一行業(yè)的特異之處就在周期長方面，戰(zhàn)線拉得太長就難免會(huì)擴(kuò)大發(fā)生意外的概率，等到能夠獲得收益的時(shí)候已經(jīng)是痕跡以后，所以相應(yīng)的財(cái)稅管理也與其他行業(yè)有所區(qū)別。其次，在稅法中對(duì)于收入時(shí)間是有明確規(guī)定的，但是這與實(shí)際上的時(shí)間卻有出入，比方說在稅法中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要簽訂銷售合同的時(shí)候確定所得，并要求其按稅率來明確利潤，得到具體數(shù)字以后還要納入繳稅所得額里面。而在會(huì)計(jì)進(jìn)行核算的時(shí)候，預(yù)售房地產(chǎn)所得資金不符合會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中收入的要求，所以很難作為營業(yè)收入。除了這一點(diǎn)，項(xiàng)目因?yàn)槭且荒晁阋淮谓ㄔO(shè)期，等到開發(fā)完畢，已經(jīng)過去了很長時(shí)間，究竟根據(jù)哪一時(shí)期來進(jìn)行稅收計(jì)算也是一個(gè)問題。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本結(jié)轉(zhuǎn)扣除方法不合理

我國的稅法對(duì)于怎么減稅是有明確的規(guī)定，而且不同的地區(qū)到底減多少也各有不同。例如，在省級(jí)、自治區(qū)或者直轄市人民政府房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，毛利率稅費(fèi)不能夠少于15%，但是情況在地級(jí)市中就有所變化，15%會(huì)降低到10%。如此來看算是給這一行業(yè)減稅減負(fù)了，但這無疑也造成了不公的情況，給這一行業(yè)太多便利會(huì)使得行業(yè)畸形發(fā)展，也會(huì)造成其承受風(fēng)雨的能力變差，最終釀成惡果。

（三）清算單位方面

考慮到近年來房地產(chǎn)行業(yè)的高熱值和房地產(chǎn)項(xiàng)目類型復(fù)雜，清算單位在企業(yè)所得稅清算中也較為復(fù)雜。企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)事業(yè)單位取得的經(jīng)濟(jì)利益和其他收入征收的稅，如果清算單位出現(xiàn)錯(cuò)誤，將不可避免地導(dǎo)致企業(yè)所得稅的會(huì)計(jì)處理失誤，企業(yè)就沒有辦法正常繳納所得稅。我國有確切的相關(guān)制度規(guī)定：企業(yè)的所得稅清算單位需要嚴(yán)格遵守行政管理部門在這一方面出具的詳細(xì)審計(jì)項(xiàng)目來開展制定，并且在進(jìn)行清算的時(shí)候需要考慮到項(xiàng)目的實(shí)際過程。當(dāng)前來看，我國的相關(guān)制度并不完善，管理也多有漏洞，使得情況更加復(fù)雜，經(jīng)常出現(xiàn)商業(yè)與公益混雜，盈利與虧損交織的情況，導(dǎo)致清算更加困難。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加強(qiáng)所得稅清理管理的對(duì)策與研究

（一）要及時(shí)建立稅源監(jiān)控制度

源頭治理向來能發(fā)揮不錯(cuò)的效果，對(duì)于稅收也是一樣，如果想要做好稅收的工作，就要從開始的地方抓起，也就是稅源。項(xiàng)目的情況總是各有差別，但是只要詳細(xì)了解項(xiàng)目的位置、開發(fā)資金、資金支出，總能對(duì)項(xiàng)目有一定的把握，在進(jìn)行計(jì)算的時(shí)候就能夠有的放矢。另一方面，可以使用建立臺(tái)賬的方式來實(shí)時(shí)了解項(xiàng)目的資金流動(dòng)，同時(shí)還能夠建立起一個(gè)良好的資金監(jiān)管體系，采用良好的企業(yè)財(cái)務(wù)管理模式優(yōu)化財(cái)務(wù)管理模式，以確保財(cái)務(wù)狀況的穩(wěn)定和安全，用明確的責(zé)任部門來完成監(jiān)管方面的工作，保障相關(guān)業(yè)務(wù)順利有效進(jìn)行。

（二）做好項(xiàng)目成本報(bào)備工作

國家規(guī)定企業(yè)應(yīng)當(dāng)在進(jìn)行施工之前就進(jìn)行好相關(guān)成本報(bào)備的工作，這些報(bào)備的內(nèi)容包括了此項(xiàng)目的工作范圍、實(shí)施方位以及開展條件等方面，而這些報(bào)備上去的材料都將成為最后評(píng)估的依據(jù)，評(píng)估方根據(jù)這些初始階段的材料，不僅能夠全方位地掌握好項(xiàng)目的內(nèi)容，還能夠考量項(xiàng)目有沒有達(dá)到預(yù)期的效果。做好報(bào)備工作，需要嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)地開展工作，對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)進(jìn)行細(xì)致劃分，然后再向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交報(bào)告。完成這一系列工作有助于提高項(xiàng)目的規(guī)范性，只有做好的報(bào)備，項(xiàng)目才具備了一個(gè)不錯(cuò)的開端，才能保障后續(xù)工作平穩(wěn)開展，同時(shí)也有利于相關(guān)部門對(duì)需要獲得幫助的企業(yè)項(xiàng)目提供助力。

（三）不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的納稅證明管理模式

每一筆納稅款項(xiàng)都應(yīng)該有相應(yīng)的證明，作證每一筆款項(xiàng)都已經(jīng)發(fā)揮了其作用，這是納稅工作順利完成的必要條件，因此需要加強(qiáng)這方面的管理工作。比如說對(duì)開具的證明加強(qiáng)保存，一式兩份由雙方保存，現(xiàn)如今是網(wǎng)絡(luò)社會(huì)，所以證明還可以增加一份電子文檔留作備用。再比如說優(yōu)化證明的特殊性，利用更加先進(jìn)的技術(shù)做好機(jī)密性工作，對(duì)于相關(guān)印章的使用進(jìn)行登記，做到每一次用章都能夠追責(zé)到人，對(duì)于開具證明和審核證明的工作人員都需要明確要求，讓他們?cè)谶@方面嚴(yán)格管控。

（四）明確房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)

所得稅的繳納要與具體的項(xiàng)目相結(jié)合，所以需要明確項(xiàng)目開發(fā)的相關(guān)工作。首先一個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)務(wù)必要與具體地區(qū)的行政管理部門相配合，符合規(guī)定，明確單位。其次要找到清算單位，了解開發(fā)項(xiàng)目的分期驗(yàn)收具體情況，如果是多個(gè)項(xiàng)目一起進(jìn)行的開發(fā)工作，那就需要根據(jù)相關(guān)制度進(jìn)行多項(xiàng)目清算。最后，清算工作的開展應(yīng)當(dāng)合理規(guī)劃，在盡可能短的時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)，提高效率，不影響其他工作的展開。

（五）嚴(yán)謹(jǐn)審核項(xiàng)目票據(jù)

如上文提到的納稅證明，項(xiàng)目審核票據(jù)的問題也有很多，解決這方面的問題需要嚴(yán)格加強(qiáng)管控。比如說票據(jù)上面是有許多明確的數(shù)據(jù)的，這些數(shù)據(jù)體現(xiàn)了此票據(jù)是何時(shí)何地用于何處，這些信息都是后續(xù)核對(duì)票據(jù)時(shí)的關(guān)鍵信息。票據(jù)之間又有不同，用于不同項(xiàng)目不同方面的票據(jù)在開具方法上就有所差別，因此，必須要嚴(yán)格對(duì)票據(jù)的開具進(jìn)行管控，防止發(fā)生票據(jù)混亂和票據(jù)亂開的問題，影響到整個(gè)項(xiàng)目的正常運(yùn)行。

（六）規(guī)范收入計(jì)算確定收入總額

清算中會(huì)出現(xiàn)許多問題，其中出現(xiàn)得較為頻繁的問題是隱瞞收入，也可以簡單理解為偷稅漏稅現(xiàn)象，這通常表現(xiàn)為收入的水平與當(dāng)?shù)氐膶?shí)際收入不相符合。對(duì)于這方面的問題，現(xiàn)在提倡采用分析推算法來解決，利用這種方法會(huì)得到相關(guān)收入數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)會(huì)作為審查依據(jù)，來判斷企業(yè)是否有隱瞞收入的情況。

（七）具體費(fèi)用扣除審查項(xiàng)目

在房地產(chǎn)公司的發(fā)展中，成本扣除項(xiàng)目變得越來越復(fù)雜。當(dāng)檢查扣除項(xiàng)目，有關(guān)部門要嚴(yán)格檢查大規(guī)模的扣除項(xiàng)目，研究具體項(xiàng)目的原始憑證，進(jìn)行分析和評(píng)估，確定具體開發(fā)項(xiàng)目的成本，并結(jié)合場分析是否存在認(rèn)為控制范圍與金額的不符合。

結(jié)語：房地產(chǎn)企業(yè)作為中國的支柱產(chǎn)業(yè)，是中國稅收的重要組成部分，甚至可能影響到整個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。但是，由于房地產(chǎn)公司在項(xiàng)目開發(fā)過程中的實(shí)際復(fù)雜性，流程繁雜，所得稅的清算需要從各個(gè)方面進(jìn)行市場調(diào)查和分析，還需要嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)體系才能確保中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展穩(wěn)定而不影響財(cái)務(wù)稅收。本文分析了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算中存在的問題，并提出了一些建議，希望能為房地產(chǎn)企業(yè)所得稅結(jié)算提供一些幫助，使我國經(jīng)濟(jì)能夠更快的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]以案說法：房地產(chǎn)企業(yè)所得稅清算與匯算分析[J].孫雪梅.商業(yè)會(huì)計(jì).2014（23）

[2]非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控及案例[J].周廣為.中外企業(yè)家.2015（23）

[3]房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防范——基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的理性思考[J].王寶田.中國集體經(jīng)濟(jì).2014（10）

[4]關(guān)注企業(yè)所得稅納稅人認(rèn)定方面的涉稅風(fēng)險(xiǎn)[J].侯江玲.注冊(cè)稅務(wù)師.2014（04）

[5]淺析新企業(yè)所得稅法的幾點(diǎn)變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].余海玲.現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息.2013（01）