老路不通，地產(chǎn)新機遇何在

金志峰　陳俊全　宋歆欣

2018年7月的中央政治局會議提出，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導(dǎo)預(yù)期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。這確定了房地產(chǎn)調(diào)控的總基調(diào)，顯示出中央遏制房價上漲的決心。

本輪調(diào)控注重強化地方房價問責(zé)制。緊緊圍繞“房住不炒”定位，調(diào)控措施持續(xù)發(fā)力，熱點城市“炒房”現(xiàn)象和房價上漲趨勢得到有效遏制;在差異化調(diào)控政策引導(dǎo)下，二三四線城市商品住宅去庫存取得明顯成效。

堅持“房住不炒”的定位

黨的十九大報告指出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)大力發(fā)展租賃住房、構(gòu)建租購并舉的住房保障體系，滿足和保障全體人民居住需求。

一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，首先，堅持“房住不炒”的定位，遏制炒房的政策邁向制度化和常態(tài)化。本輪調(diào)控實施了一系列長短組合拳，將遏制炒房推向制度化、常態(tài)化。

其次，以租賃住房為重點，加快構(gòu)建住房保障體系。需求端逐步通過保障“租購?fù)瑱?quán)”、規(guī)范租賃秩序、給予租房補貼、實施先租后購等，鼓勵租房需求;供給端通過土地拍賣“競自持”、鼓勵集體建設(shè)用地建租賃住房、培育國有租賃企業(yè)、稅收減免、低利率融資支持、促進租賃住房資產(chǎn)證券化等方式，促進租賃住房供給。

房地產(chǎn) + 隨著消費的持續(xù)升級，房地產(chǎn)成為鏈接人民各種美好生活需要的重要載體，也為“房地產(chǎn) + ”帶來了大有作為的新機遇

再次，商品房不會完全“去化”，而會有序降低比重。一方面需要“多主體供給、多渠道保障”來滿足各層次的住房需求，自住型購房需求仍會受到鼓勵。另一方面，在底線思維的邏輯下，需要防止房價大起大落造成的系統(tǒng)性風(fēng)險，保持房地產(chǎn)總投資和房地產(chǎn)行業(yè)的基本穩(wěn)定，防止投資出現(xiàn)大滑坡，同時也保障地方財政收入的基本穩(wěn)定，實現(xiàn)由土地財政向稅收財政的有序過渡。

最后，更加注重新型城鎮(zhèn)化和城市群建設(shè)的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，以更好地促進新市民在城市安家落戶。國家著力以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，大幅提升三四線城市的吸引力，并嚴控特大型城市的規(guī)模。這種模式將為農(nóng)民工市民化提供更多的選擇和便利，促進他們在城市安家落戶。

加快建立房地產(chǎn)長效機制

需求側(cè)與供給側(cè)共同發(fā)力的調(diào)控“組合拳”為房地產(chǎn)市場穩(wěn)定創(chuàng)造了積極條件。本輪調(diào)控重視建立租購并舉的住房制度和房地產(chǎn)長效機制，許多試點工作正在有條不紊地推進之中。

一是租賃住房等“非商品房”的地位顯著強化。國務(wù)院提出，到2020年形成完善的租賃住房市場體系、公租房保障體系和租賃住房法規(guī)制度體系。租賃補貼、租購?fù)瑱?quán)、擴大租賃土地供給、租賃服務(wù)平臺建設(shè)等舉措紛呈迭出。住建部要求16個熱點城市“力爭用3-5年時間，公租房、租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房用地在新增住房用地供應(yīng)中的比例達到50%以上”，將改變住房供給結(jié)構(gòu)。

二是土地制度改革有實質(zhì)性推進。2017年4月，國土資源部和住建部通知要求根據(jù)商品房庫存消化周期調(diào)節(jié)住宅用地供應(yīng)，在13個城市開啟利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點。2018年1月，國土資源部提出要改變政府作為居住用地唯一供應(yīng)者的情況，增加住房土地供應(yīng)量。

房地產(chǎn)行業(yè)將從金融加杠桿回歸到實業(yè)運營。

三是新型城鎮(zhèn)化與戶籍制度改革協(xié)同推進，力促新市民安家落戶。2016年9月，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》，國家以城市群為主體構(gòu)建大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)格局，嚴控特大城市的規(guī)模，著力提升三四線城市的吸引力，引導(dǎo)農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口合理流動。

四是加快推進房地產(chǎn)稅立法，遏制囤房、炒房行為。2018年6月，全國不動產(chǎn)登記信息平臺實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，為未來征收房地產(chǎn)稅打下數(shù)據(jù)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)稅的立法程序加速推進。

不走靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路

當(dāng)前中國經(jīng)濟正處于轉(zhuǎn)型升級、提質(zhì)換擋的關(guān)鍵階段，房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康對于經(jīng)濟實現(xiàn)更高質(zhì)量發(fā)展十分重要。因此，未來房地產(chǎn)市場各項政策也將更加放眼長遠、服務(wù)民生、順應(yīng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型需要。

第一，房地產(chǎn)行業(yè)將從金融加杠桿回歸到實業(yè)運營。

在“房住不炒”的政策導(dǎo)向下，房價總體將保持平穩(wěn)，同時開發(fā)融資難度加大、回款放緩，原有的金融加杠桿邏輯已經(jīng)行不通了。房地產(chǎn)行業(yè)將回歸實業(yè)運營邏輯，更多靠租賃、運營、增值服務(wù)等創(chuàng)造價值。在此基礎(chǔ)上還會疊加民生保障邏輯，承擔(dān)更多的民生責(zé)任。

第二，單一房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)野蠻生長已為過去，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)多主業(yè)協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。

此前，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)形態(tài)曾總體呈現(xiàn)高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高增長、高回報的特征;在房價上漲的大趨勢下，大小企業(yè)共同野蠻生長。未來，預(yù)計租賃住房迎來快速發(fā)展，并有望占據(jù)半壁江山。此外，政府在土地拍賣環(huán)節(jié)增加配建要求，運營、服務(wù)、“房地產(chǎn)+”等日顯重要，房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)多主業(yè)協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢。前期加杠桿過于激進的企業(yè)可能面臨償債危機。

第三，隨著城鎮(zhèn)格局的不斷調(diào)整，城市間分化或?qū)⒃龃蟆?/p>

一是特大型城市的開發(fā)潛力和市場空間將顯著下降;二是不同城市基于所在城市群的規(guī)劃、自身的條件、功能定位和配套政策，對人口的吸引力將走向流動和分化。各地應(yīng)圍繞自身城市化進程，根據(jù)人口流動和資源稟賦發(fā)展適合自己的支柱產(chǎn)業(yè)，形成新的增長點，避免回到靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟的老路。

房企經(jīng)營戰(zhàn)略待調(diào)整

首先，必須摒棄高杠桿的拿地模式，對開發(fā)業(yè)務(wù)進行收斂和聚焦。

未來，高杠桿的拿地模式有可能導(dǎo)致房企一旦銷售不暢，又難以融入新的資金，就面臨現(xiàn)金流斷裂的危機。因此，房企應(yīng)摒棄高杠桿的拿地模式，主動去杠桿，對開發(fā)業(yè)務(wù)果斷進行收斂和聚焦。

從龍頭房企近期的反應(yīng)看，例如萬科提出，行業(yè)轉(zhuǎn)折點已經(jīng)到來，開始調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，本質(zhì)是實施收斂和聚焦。碧桂園認為，2019年要加強現(xiàn)金流管理。融創(chuàng)判斷，這次宏觀調(diào)控的嚴峻程度是超乎想象的，提出要注重“安全第一”。恒大提出“新戰(zhàn)略”，要堅定不移實施低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”經(jīng)營模式。從拿地情況看，2018年1-10月，六大龍頭房企拿地節(jié)奏明顯收緊。

其次，純開發(fā)的模式難以為繼，需要積極探索“房地產(chǎn)+”。

隨著消費的持續(xù)升級，房地產(chǎn)成為鏈接人民各種美好生活需要的重要載體，也為“房地產(chǎn)+”帶來了大有作為的新機遇，如房地產(chǎn)+文旅、文娛、醫(yī)療、教育、休閑、養(yǎng)老等等。對此，各大房企正在積極進行探索嘗試。其中，恒大、融創(chuàng)走在前列，表現(xiàn)較為突出。恒大旅游集團目前已經(jīng)擁有13個文旅項目，總旅游用地儲備面積達4700多萬平方米。融創(chuàng)在斥資501億元收購萬達文旅后，成立了獨立的文旅集團，意圖將文旅板塊打造成新的增長點。

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)自然的延伸和最早的“房地產(chǎn)+”。房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展物業(yè)管理具有得天獨厚的資源優(yōu)勢，同時優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可以有效提升企業(yè)口碑，此外，物業(yè)管理本身的利潤率也較高。目前TOP30房企中已有23家涉及物業(yè)管理業(yè)務(wù)。萬科物業(yè)首屈一指，還有碧桂園的碧桂園服務(wù)、中海地產(chǎn)的中海物業(yè)、綠城中國的綠城服務(wù)、雅居樂的雅生活等已經(jīng)成為了上市公司，說明物業(yè)管理可以做大做強。

再次，優(yōu)化城市布局需要提上重要戰(zhàn)略議程。

在城市發(fā)展持續(xù)分化的大趨勢下，房企應(yīng)站在城市群的角度，順應(yīng)政策方向和人口流向，優(yōu)化城市布局。

從龍頭房企的城市布局動向看，恒大高度重視優(yōu)化項目的城市布局，在原有一二線城市外有側(cè)重地吸納了部分優(yōu)質(zhì)三線城市的土地儲備。融創(chuàng)堅持聚焦一二線城市，未來以核心城市、核心地段為主的方向不會改變，同時看好海南省。碧桂園繼續(xù)深耕二三四線城市。保利以一二線城市和珠三角、長三角核心城市群為主，并加速向三四線城市下沉。

最后，租賃市場快速發(fā)展的機遇不容錯失。

隨著“租購并舉”長效機制建設(shè)提速，租賃市場正迎來快速發(fā)展，并將衍生出新的商業(yè)模式和發(fā)展機遇，需要加快進行前瞻性布局。特別是租賃住房ABS、REITs等各類資產(chǎn)證券化正迎來快速發(fā)展。

當(dāng)前，房企們正紛紛布局長租公寓。在存量地產(chǎn)增多、政策扶持、市場需求旺盛等因素的影響下，借著自持房產(chǎn)的優(yōu)勢，房企們紛紛涉足長租公寓，并逐步擴大業(yè)務(wù)布局。

目前TOP30房企中已有19家布局了長租公寓，并且絕大多數(shù)都形成了自有品牌。比如旭輝的領(lǐng)寓、碧桂園的碧家國際社區(qū)、萬科的泊寓、龍湖的冠寓等。