詹澤淳

(中國人民銀行 廣州分行， 廣州 510120)

一、引言

為更好發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)以推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，減輕房地產(chǎn)開發(fā)商的融資壓力，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《城市商品房預(yù)售管理辦法》借鑒英國等的法制引進(jìn)了房屋預(yù)售制度，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合法律法規(guī)要求的特定條件下，可以將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給預(yù)購人，由預(yù)購人支付定金或房價(jià)款的全部或部分給開發(fā)商。基于防止開發(fā)商悔約將已經(jīng)出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押而損害商品房預(yù)購人的權(quán)益[1]107[2]31，2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》(以下簡稱《物權(quán)法》)借鑒德國法，引入預(yù)告登記制度，并將之規(guī)定于第二十條。這一適用于“買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議”的預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)的初衷是實(shí)現(xiàn)預(yù)購人以變動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為歸宿的債權(quán)請求權(quán)。由于在商品房預(yù)售中，預(yù)購人在無法一次性支付全部購房款，需先支付首付款后向銀行借貸，而此時(shí)會(huì)應(yīng)銀行的要求將預(yù)購的房屋作為擔(dān)保物設(shè)定抵押以保障銀行房貸債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，謂之為預(yù)購商品房抵押。

與商品房交易這一關(guān)乎社會(huì)生活中普通人之切身利益經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的重要性相比，我國法律對預(yù)購商品房抵押之規(guī)定仍過于籠統(tǒng)，特別是預(yù)購商品房抵押登記的具體法律效果如何付之闕如。學(xué)界對預(yù)購商品房抵押登記的研究大多是從立法論和解釋論的角度去展開，鮮有從法院相關(guān)判決展開實(shí)證研究。有鑒于此，為保證研究的針對性和實(shí)踐性，避免理論研究成為無本之木，本文收集相關(guān)案例，并進(jìn)行系統(tǒng)歸納，考察法院裁判現(xiàn)狀，在充分了解我國目前預(yù)購商品房抵押糾紛司法現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，從中歸納出司法實(shí)踐中存在的問題，以此作為研究的出發(fā)點(diǎn)。

二、司法實(shí)踐的實(shí)證考察

本文在北大法寶案例數(shù)據(jù)庫以“預(yù)購商品房抵押登記”為關(guān)鍵詞檢索案例(1)。鑒于在該案例庫中，檢索到的相關(guān)案例數(shù)據(jù)較為龐大，為了便于分析，本文隨機(jī)選取180篇判決書，剔除與預(yù)購商品抵押登記無關(guān)的案例、重復(fù)案例、同一法院審理的相似案例，另外有一審和二審乃至再審裁判文書的案例，統(tǒng)計(jì)時(shí)只列為一個(gè)案例，最后獲得的樣本案例共計(jì)114個(gè)。樣本案例地域分布范圍廣泛，囊括了26個(gè)省級行政區(qū)，基本上覆蓋全國，而且經(jīng)典案例和法寶推薦案例占絕大部分，確保樣本案例具有廣泛性和代表性。

(一)宏觀數(shù)據(jù)分析

為了從總體上了解相關(guān)糾紛在實(shí)務(wù)中存在的問題，先對選定的樣本案例閱讀分析，進(jìn)而作簡略的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)(見表1)。

表1 案件的審理法院和審級

表1給出的是樣本案件的審理法院級別及審理程序：最高院判例(含最高院公報(bào)案例)1個(gè)，高院判例10個(gè)，中院判例83個(gè)，基層法院案例20個(gè)。27個(gè)一審程序?qū)徑Y(jié)的案件，87個(gè)二審及再審程序?qū)徑Y(jié)的案件。

表2 預(yù)購商品房抵押案例的復(fù)審的改判率

表2展示了樣本案例的上訴率和改判率。從表2可以看出，復(fù)審案件數(shù)量明顯多于初審。114個(gè)樣本案例中，有84個(gè)案例經(jīng)過了上訴(包括2個(gè)既經(jīng)歷上訴，又經(jīng)歷再審程序的案件)，上訴率達(dá)73.6%。另外，在87個(gè)復(fù)審案例中，改判的案例有39個(gè)，占比44.8%?？梢?，在司法實(shí)踐中預(yù)購商品房抵押案例的終審改判率也不低。

在閱覽復(fù)審案件的過程中，發(fā)現(xiàn)改判原因主要有以下兩個(gè)方面：

(1)對預(yù)購商品房抵押登記的法律性質(zhì)為何，原審和復(fù)審的觀點(diǎn)不一。比如在一個(gè)案件中，一審法院認(rèn)為預(yù)購商品房抵押登記的性質(zhì)是在建工程抵押登記，二審法院的裁判觀點(diǎn)是，預(yù)購商品房抵押登記屬于抵押權(quán)預(yù)告登記，其法律性質(zhì)不同于抵押權(quán)設(shè)立登記，進(jìn)而在登記所產(chǎn)生的法律效力問題上，與一審法院觀點(diǎn)存在較大差異(2)。

(2)基于對預(yù)購商品房抵押登記所產(chǎn)生效力的認(rèn)識不同，原審法院和復(fù)審法院對登記權(quán)利人享有何種權(quán)利作出截然不同的結(jié)論。在39個(gè)改判的案例中，有37個(gè)案例就登記權(quán)利人對登記房產(chǎn)是否享有優(yōu)先受償權(quán)持對立觀點(diǎn)。例如，新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2017)新民終227號案例：一審認(rèn)為，“辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告證明，抵押已生效”，就已辦理抵押登記的預(yù)購商品房，登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，而二審法院則以在未辦理房屋抵押權(quán)登記之前，抵押權(quán)未設(shè)立為由，變更一審關(guān)于登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的判決(3)。又例如在另一案件中，二審法院認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的對外公示性使其產(chǎn)生優(yōu)先受償?shù)男Я?，變更一審判決，判決債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，登記權(quán)利人就抵押預(yù)告登記的房產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)(4)。

(二)微觀數(shù)據(jù)分析

以上是從總體性數(shù)據(jù)的角度大致了解預(yù)購商品房抵押登記相關(guān)糾紛的裁判現(xiàn)狀和存在的問題。再分析所檢索到的樣本案例，發(fā)現(xiàn)法院審判思路大同小異，基本上首先是判斷預(yù)購商品房抵押登記的性質(zhì)，其產(chǎn)生何種法律效果，接著判斷登記權(quán)利人享有何種權(quán)利，最后決定當(dāng)債務(wù)人未履行債務(wù)時(shí)，如何救濟(jì)登記權(quán)利人。由此形成了表3所示的四種審判路徑。

(1)法院的主導(dǎo)性審判思路是明確預(yù)購商品房抵押登記的性質(zhì)為抵押權(quán)的預(yù)告登記，不是抵押權(quán)的設(shè)立登記，抵押權(quán)并未因而設(shè)立。在未辦理抵押正式登記之前，登記權(quán)利人對登記項(xiàng)下的房產(chǎn)并未享有抵押權(quán)(5)。換言之，采納該審判路徑的法院認(rèn)為，預(yù)購商品房抵押登記所登記的對象是將來設(shè)立抵押權(quán)的請求權(quán)，并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)；登記權(quán)利人享有的是，在抵押條件成就或雙方約定的期限屆滿的情況下，請求對方辦理房屋抵押權(quán)正式登記的權(quán)利。對如果預(yù)購商品房建成后的產(chǎn)權(quán)未登記于債務(wù)人名下以致無法辦理抵押權(quán)本登記，或者雖登記于債務(wù)人名下，但不予配合辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，則債權(quán)人不能對該預(yù)購商品房行使抵押權(quán)。

表3 法院的審判路徑

(2)即使法院認(rèn)定預(yù)購商品房抵押登記性質(zhì)為預(yù)告登記，對于登記權(quán)利人所享有的權(quán)利并非都認(rèn)為是債權(quán)請求權(quán)。即在登記權(quán)利人對抵押權(quán)的預(yù)告登記未能轉(zhuǎn)為正式登記無過錯(cuò)的條件下，其對預(yù)購商品房享有優(yōu)先受償權(quán)(6)。何謂無過錯(cuò)？在預(yù)購商品房具備物權(quán)登記條件下，抵押權(quán)未能辦理正式登記的事由不能歸責(zé)于預(yù)告登記權(quán)利人(7)。在實(shí)務(wù)中，不能歸責(zé)于登記權(quán)利人的事由是指非因預(yù)告登記權(quán)利人自身原因阻礙抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)正式登記(8)。其一般包括開發(fā)商延期交房或者預(yù)購人無故不及時(shí)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，不予配合辦理抵押權(quán)正式登記甚至下落不明。在此情況下，不少法院認(rèn)為債權(quán)人對未能辦理預(yù)購商品房的抵押權(quán)本登記無過錯(cuò)，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記即使已超過三個(gè)月的登記期限仍然有效(9)。而且有法院主張：此時(shí)商品房已經(jīng)具備辦理抵押登記條件，預(yù)購人怠于辦理登記的行為，本質(zhì)上屬于預(yù)購人不正當(dāng)?shù)刈柚箺l件成就，應(yīng)參照附條件民事法律行為的相關(guān)規(guī)定，視為條件已成就，即債權(quán)人行使優(yōu)先受償權(quán)的條件因義務(wù)人惡意阻卻而依法視為已成就(10)，從而支持債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的訴訟請求。若實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)過程中登記部門需要以辦理產(chǎn)權(quán)證為前提的，則債權(quán)人可先行墊付相關(guān)費(fèi)用辦理產(chǎn)權(quán)證，此后再從拍賣、變賣該房產(chǎn)所得價(jià)款之中扣除(11)。即在預(yù)購人未申請辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的手續(xù)，房屋的所有權(quán)仍登記于開發(fā)商名下時(shí)，債權(quán)人可依判決書請求開發(fā)商協(xié)助辦理預(yù)購商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，并向登記部門單方申請辦理抵押權(quán)本登記。

為了減少對物權(quán)法定原則和物權(quán)公示原則的沖擊，有些法院還會(huì)判決先由購房人和房地產(chǎn)開發(fā)商協(xié)助配合登記權(quán)利人辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，在辦理抵押權(quán)正式登記后或購房人拒不辦理抵押登記的情況下，依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條確認(rèn)債權(quán)人對抵押房屋的處置價(jià)款享有優(yōu)先受償權(quán)(12)。

(3)少數(shù)法院將預(yù)購商品房抵押登記定性為預(yù)告登記，但其產(chǎn)生的法律效力與抵押權(quán)本登記的效力無異，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，進(jìn)而認(rèn)定預(yù)告登記權(quán)利人享有抵押權(quán)以及對預(yù)購商品房處置后所得價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)(13)。因?yàn)轭A(yù)告登記的效力在于賦予其所產(chǎn)生的請求權(quán)以物權(quán)效力，體現(xiàn)在抵押權(quán)預(yù)告登記上就是登記權(quán)利人對預(yù)告登記抵押物享有優(yōu)先受償權(quán)(14)。

(4)最后一種審判路徑認(rèn)為，預(yù)購商品房作為正在建造的建筑物，其抵押登記的性質(zhì)是在建工程抵押登記，并以此作為債權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)的依據(jù)(15)。采納該審判思路的法院認(rèn)為，《物權(quán)法》第一百八十條條第一款第(五)項(xiàng)和第一百八十七條確定了正在建造中的房屋可以進(jìn)行抵押，而且并未限定抵押登記的形式；無論是抵押預(yù)告登記還是正式的抵押登記，只要當(dāng)事人在登記機(jī)構(gòu)明確作出了申請辦理抵押登記的意思表示，抵押權(quán)就自登記時(shí)設(shè)立；當(dāng)債務(wù)人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)時(shí)，債權(quán)人對抵押物享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利(16)。甚至有法院直接在判決理由中言明：預(yù)售房屋作為正在建造中的房屋，可以成為抵押物，只要辦理了抵押權(quán)的預(yù)告登記，該抵押即為有效抵押，抵押權(quán)人依法享有優(yōu)先受償權(quán)，具有對抗第三人的物權(quán)效力，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，任意第三人不能取得預(yù)購抵押房屋的所有權(quán)(17)。另有法院雖然沒有明確將預(yù)購商品房抵押認(rèn)定為在建建筑物抵押，但以《物權(quán)法》第一百八十七條(18)，或者《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第四十七條為判決依據(jù)(19)，實(shí)際上也是采納這一審判路徑。

綜上可見，法院為了解決預(yù)購商品房抵押登記的法律效力問題，首先都要確定它的性質(zhì)，在遵循這一思路時(shí)卻有不同的路徑，未形成統(tǒng)一且穩(wěn)定的見解，亟待澄清和統(tǒng)一。因此，如何正確認(rèn)識預(yù)購商品房抵押登記的性質(zhì)和法律效力，仍是一項(xiàng)有價(jià)值的研究課題，本文將以此作為切入點(diǎn)來對預(yù)購商品房抵押登記制度進(jìn)行反思和完善。

三、預(yù)購商品房抵押權(quán)登記的性質(zhì)

預(yù)購商品房抵押制度首次出現(xiàn)是在《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》，但因該部門規(guī)章制定時(shí)尚未有預(yù)告登記制度，所以對預(yù)購商品房抵押登記未作定性，只要求登記機(jī)關(guān)對抵押合同作記載。如此，預(yù)購商品房抵押登記的性質(zhì)是預(yù)告登記抑或本登記不無疑問。

有論者以《物權(quán)法》第一百八十條第一款第(五)項(xiàng)之“正在建造的建筑物”抵押權(quán)囊括預(yù)購商品房抵押權(quán)[3]460[4]16，并依據(jù)《房屋登記辦法》將預(yù)購商品房抵押與同屬于“正在建造的建筑物”抵押的“在建工程抵押”相區(qū)分，認(rèn)為在建工程抵押登記是本登記，預(yù)購商品房抵押辦理的是預(yù)購商品抵押預(yù)告登記[5]464。

上述觀點(diǎn)殊值贊同，但其解釋仍有待商榷。《物權(quán)法》第一百八十條第(五)項(xiàng)將“正在建造的建筑物”納入抵押財(cái)產(chǎn)范圍，其后在第一百八十七條規(guī)定“正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記”，“抵押權(quán)自登記時(shí)成立”。細(xì)言之，在建建筑物抵押登記后債權(quán)人即取得抵押權(quán)，這暗示“正在建造的建筑物”抵押登記是正式的抵押權(quán)設(shè)立登記，是本登記。而預(yù)購商品房抵押的客體是預(yù)購人從房地產(chǎn)開發(fā)商處預(yù)購的商品房，可能是正在建造的建造物中已經(jīng)建造完成的部分，也可能是尚未建造的部分，其與“正在建造的建筑物”抵押的客體僅限于已經(jīng)建造完畢的建筑物部分，不包括尚未建造的部分有很大區(qū)別。從理論上講，當(dāng)在建建筑物非商品房的情況下，與商品房預(yù)售和預(yù)購商品房抵押毫無瓜葛，只有在建建筑物是商品房的情況下，商品房竣工驗(yàn)收前，部分商品房已經(jīng)建造完畢成為在建建筑物一部分時(shí)，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記和在建建筑物抵押權(quán)的標(biāo)的物有可能會(huì)重疊。然而，實(shí)務(wù)中預(yù)售該商品房即需要取得作為抵押權(quán)人的銀行出具解除抵押權(quán)的書面同意，消除在建建筑物抵押權(quán)，或者出具同意預(yù)售的書面證明，抵押人的同意則往往產(chǎn)生放棄在建建筑物抵押權(quán)的效果，否則無法進(jìn)行預(yù)售(20)。若預(yù)售都不可能完成，更遑論預(yù)購商品房的抵押，何來預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記？可見，在建房屋抵押與預(yù)購商品房抵押在時(shí)間軸上是不可能重合的，只要辦理了預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記，則該預(yù)購商品房不屬于在建建筑物抵押權(quán)的標(biāo)的物，預(yù)購商品房抵押登記也無法被在建建筑物抵押登記所包含。

另外，在建建筑物抵押登記是開發(fā)商為解決在建工程的融資問題而辦理的，然而在建建筑物是否完工存在不確定性，以其作為抵押物難以保障債權(quán)人債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。所以，在建建筑物抵押的真正價(jià)值主要體現(xiàn)在土地方面，不然《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡稱“《細(xì)則》”)也不會(huì)規(guī)定在申請辦理在建建筑物抵押時(shí)要一并提交建設(shè)用地使用權(quán)證書。這與預(yù)購商品房抵押主要體現(xiàn)在房屋價(jià)值存在區(qū)別，更何況預(yù)告登記主要解決的是購房人與銀行之間的貸款風(fēng)險(xiǎn)問題。

是故，預(yù)購商品房抵押權(quán)包含于“正在建造的建筑物”抵押權(quán)，并與在建工程抵押權(quán)并列區(qū)分實(shí)為不妥(21)。正因?yàn)轭A(yù)購商品房是期房，商品房或尚未建成，其上不能成立所有權(quán)，或尚未辦理所有權(quán)的首次登記，也就無法辦理抵押權(quán)的正式登記[6]79。作為借貸人的銀行為確保將來債務(wù)人(即預(yù)購人)能夠償還貸款，保障自己的債權(quán)能夠?qū)崿F(xiàn)，有在以預(yù)購商品房為擔(dān)保設(shè)定抵押的強(qiáng)烈需求，該需求需要相應(yīng)的法律制度予以安排，由此，《房屋登記辦法》將預(yù)購商品房抵押登記規(guī)定為預(yù)告登記(第六十七條第(二)項(xiàng)、第七十一條)?！都?xì)則》繼受這一規(guī)定，并于第七十八條第二款中規(guī)定，在預(yù)購商品房經(jīng)房屋所有權(quán)登記取得產(chǎn)權(quán)證書后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押權(quán)的首次登記，再次強(qiáng)調(diào)預(yù)購商品房抵押登記非本登記，而是預(yù)告登記。

四、預(yù)購商品房抵押登記的法律效力問題

預(yù)購商品房抵押登記作為預(yù)告登記之一種類別，對維護(hù)誠信，保護(hù)債權(quán)人的合法權(quán)益具有重要意義。該登記最重要的功能是保障登記權(quán)利人實(shí)現(xiàn)債權(quán)，而能否發(fā)揮擔(dān)保功能取決于抵押權(quán)預(yù)告登記所具有的法律效力。

(一)保全效力和順位效力

預(yù)告登記是為保全將來發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)而進(jìn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記[7]168。具體而言，其具有保全債權(quán)請求權(quán)發(fā)生所指定效果的效力，排斥后來的其他物權(quán)變動(dòng)[8]384。在辦理了預(yù)告登記之后，預(yù)告登記義務(wù)人即不動(dòng)產(chǎn)登記名義人違反義務(wù)對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，損害預(yù)告登記權(quán)利人即債權(quán)人利益，會(huì)產(chǎn)生何種法律效果？依《物權(quán)法》第二十條第一款，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意的處分不發(fā)生物權(quán)效力，該條款被下位法具體化為登記禁止，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理處分該不動(dòng)產(chǎn)的登記(《土地登記辦法》第六十二條第四款、《房屋登記辦法》第六十八條第一款)?？梢?，我國的預(yù)告登記立法模式不同于德國“相對無效”立法例[9]431-432[10]36-38[11]109-110，采取的是限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分，即“登記障礙”，也稱為“登記簿凍結(jié)”。

在辦理預(yù)購商品房抵押情形下，即預(yù)購人在與銀行共同辦理預(yù)購商品房抵押的預(yù)告登記后，將預(yù)購商品房再行轉(zhuǎn)讓或者再次進(jìn)行抵押的預(yù)告登記，對前一預(yù)告登記權(quán)利人(借貸人)將產(chǎn)生何種法律效果？

對于物權(quán)變動(dòng)，我國采取了區(qū)分原則?！段餀?quán)法》第九條強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)登記對物權(quán)變動(dòng)發(fā)揮實(shí)質(zhì)性作用，第十五條則明確了以物權(quán)變動(dòng)為目的的債權(quán)合同(原因行為)的生效依據(jù)債的生效要件[12]48。即在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，物權(quán)變動(dòng)的原因和物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果，這兩個(gè)法律事實(shí)的成立生效所依據(jù)的法律條文不同[13]。就預(yù)購商品房再次轉(zhuǎn)讓合同以及約定二次抵押預(yù)告登記的合同效力問題，雖依《物權(quán)法》第二十條第一款否定物權(quán)效力，但是在第十五條區(qū)分了物權(quán)變動(dòng)合同的效力與物權(quán)登記效力的前提下，未辦理物權(quán)登記并不影響合同本身的效力。另外，我國《城市地產(chǎn)管理法》第四十六條授權(quán)國務(wù)院制定行政法規(guī)予以規(guī)范，但國務(wù)院至今未對該問題作出規(guī)定。在行政法規(guī)未明確規(guī)定，私法無禁止性規(guī)定的情形下，依據(jù)私法無禁止即自由，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定預(yù)購人和第三人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同有效。由此可知，《物權(quán)法》第二十條“不發(fā)生物權(quán)效力”并非指物權(quán)變動(dòng)的原因行為不發(fā)生效力，而是指不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。

另外，依據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條第一款，法院不支持以出賣人締結(jié)合同時(shí)對標(biāo)的物沒有所有權(quán)或處分權(quán)為由提出的合同無效訴求。在預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記中，雖然因?yàn)樯唐贩可形唇ㄔ旎蛘呱形唇ㄔ焱戤?22)，所有權(quán)尚未存在，預(yù)購人談何享有所有權(quán)，只能辦理了預(yù)購商品房預(yù)告登記，但這是一種效力強(qiáng)大的債權(quán)請求權(quán)(23)，能夠在未來就預(yù)購商品房所有權(quán)辦理本登記的請求權(quán)。舉重以明輕，在完全沒有所有權(quán)或處分權(quán)而簽訂的買賣合同尚為有效，則能夠在條件成就時(shí)請求開發(fā)商轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)辦理產(chǎn)權(quán)登記，從而享有商品房所有權(quán)的預(yù)購人(抵押權(quán)的預(yù)告登記義務(wù)人)未經(jīng)抵押權(quán)的預(yù)告登記權(quán)利人同意轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房之合同是為有效。在登記程序上，《細(xì)則》第八十五條第二款對此進(jìn)行細(xì)化：在未取得預(yù)告登記的權(quán)利人書面同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利并申請登記的，不予登記。加之，在預(yù)購商品房不具流通性且有網(wǎng)上簽約機(jī)制和與不動(dòng)產(chǎn)登記簿準(zhǔn)確對接的樓盤表等預(yù)售交易機(jī)制共同規(guī)制的情況下[14]130，第三人與登記名義人簽訂合同后很難辦理登記，只能追究登記名義人的違約責(zé)任。于此，僅就《物權(quán)法》第二十條和《細(xì)則》第八十五條第二款而言，其并沒有區(qū)分轉(zhuǎn)讓已辦理抵押預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)與再行抵押已辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)這兩類法律行為的法律效力。而《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權(quán)法〉若干問題的解釋(一)》(以下簡稱《物權(quán)法司法解釋(一)》)第四條則明確，就已經(jīng)辦理預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，無論是轉(zhuǎn)讓還是設(shè)立他物權(quán)均為不發(fā)生物權(quán)效力。實(shí)質(zhì)上，預(yù)購商品房辦理了抵押權(quán)預(yù)告登記，能否限制預(yù)告登記義務(wù)人的處分行為特別是再次抵押的問題，涉及的不僅僅是預(yù)告登記保全效力的具體內(nèi)容，也涉及抵押權(quán)預(yù)告登記是否具有順位效力的問題(24)。

對此，有學(xué)者認(rèn)為，《物權(quán)法》第二十條沒有明確規(guī)定權(quán)利順位的效力，第十四條卻明定物權(quán)變動(dòng)以記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力，即以本登記為準(zhǔn)，申言之，預(yù)告登記不具有順位效力[15]61。另有觀點(diǎn)認(rèn)為，預(yù)告登記的權(quán)利順位效力須進(jìn)一步審慎討論，理由是我國的抵押登記是以登記時(shí)間的先后確定順序先后，并沒有采取順位固定主義[16]361。學(xué)界中亦有預(yù)告登記保全的債權(quán)因履行而轉(zhuǎn)化為物權(quán)時(shí)，該物權(quán)的順位依據(jù)預(yù)告登記時(shí)間予以確定，而不依其產(chǎn)生時(shí)在登記簿中記載的時(shí)間為準(zhǔn)的觀點(diǎn)[17]432。

筆者認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的最大利益是將預(yù)告登記推進(jìn)為本登記，那么只要中間處分所產(chǎn)生的權(quán)利不抵觸本登記權(quán)利，則其應(yīng)該有效。中間處分與本登記是否抵觸，應(yīng)視中間處分登記的權(quán)利內(nèi)容與嗣后所要辦理的本登記權(quán)利內(nèi)容是否相容而定。眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)際上是以不動(dòng)產(chǎn)的交換價(jià)值擔(dān)保，并具有優(yōu)先受償?shù)奶匦?，自然可以就?biāo)的物的剩余交換價(jià)值，再設(shè)定抵押權(quán)，而依據(jù)抵押權(quán)登記的先后順序，決定其受償?shù)南群蟠涡?。而預(yù)購商品房在辦理抵押權(quán)預(yù)告登記之后，再次抵押并辦理預(yù)告登記，如果嗣后都能夠辦理本登記，則兩者為相容物權(quán)。所以，先后辦理多次抵押權(quán)預(yù)告登記，予以并存記載是具有可行性的，并依其成立先后，決定其效力的優(yōu)先劣后。

預(yù)告登記畢竟屬于預(yù)備登記，其有兩種最終路徑，一者在條件成就時(shí)轉(zhuǎn)化為本登記，另者在其所依附的債權(quán)請求權(quán)消滅時(shí)而自動(dòng)失效。為了能夠?qū)崿F(xiàn)預(yù)告登記所保全的債權(quán)請求權(quán)指定的效果，從而保障將來實(shí)現(xiàn)債權(quán)，在預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記時(shí)，其所具有的權(quán)利內(nèi)容和順位必然同時(shí)復(fù)制于本登記之上，且申請本登記的效力溯及預(yù)告登記之日，否則在預(yù)查封、查封和強(qiáng)制執(zhí)行中抵押預(yù)告登記的擔(dān)保功能無法實(shí)現(xiàn)，成為有名無實(shí)之制度[18]110-111[19][20]95?？梢?，預(yù)告登記的順位效力是與擔(dān)保效力相輔相成的，即使不認(rèn)同文義解釋的結(jié)論，也應(yīng)肯定預(yù)告登記具有保全順位的效力，方不背離預(yù)告登記的立法目的。在預(yù)告登記具有順位效力的情況下，沒有必要對預(yù)告登記名義人再行抵押預(yù)購商品房予以限制(25)。在不動(dòng)產(chǎn)登記立法中規(guī)定“按照預(yù)告登記事項(xiàng)辦理相應(yīng)的登記”，即按照預(yù)告登記的類型和權(quán)利內(nèi)容辦理相應(yīng)類型和相應(yīng)內(nèi)容的本登記，而按照預(yù)告登記的順位來確定本登記的順位，也屬應(yīng)有之義(《房屋登記辦法》第六十八條第二款、《細(xì)則》第八十五條第三款)[21]317。

綜上，按照現(xiàn)行立法例，未經(jīng)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人(債權(quán)人即銀行)書面同意，登記名義人轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房，只發(fā)生債權(quán)債務(wù)關(guān)系，物權(quán)變動(dòng)效力并不發(fā)生，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得為其辦理不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，即便辦理了登記，也不發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的效力；而再次抵押預(yù)購商品房的，無論是在預(yù)購商品房仍處于在建時(shí)申請?jiān)俚盅旱念A(yù)告登記，還是在預(yù)購商品房建造完畢成為現(xiàn)房申請現(xiàn)房抵押本登記或預(yù)告登記均不應(yīng)予以禁止。

(二)完全效力

按照德國法系預(yù)告登記的制度經(jīng)驗(yàn)，預(yù)告登記保全的權(quán)利在預(yù)告登記的義務(wù)人破產(chǎn)或被強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)，仍能從義務(wù)人負(fù)擔(dān)的其他債務(wù)中脫離出來并得到完全實(shí)現(xiàn)，是為預(yù)告登記之完全效力。

一般而言，預(yù)購人通常是自然人，但是現(xiàn)行法并沒有禁止企業(yè)成為預(yù)購人，所以作為登記義務(wù)人的企業(yè)被法院裁定宣告破產(chǎn)，對權(quán)利人請求權(quán)有何影響，還是有探討的必要。即在破產(chǎn)宣告之前已經(jīng)辦理了預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記，預(yù)購人于破產(chǎn)宣告之后，預(yù)告登記權(quán)利人能否對破產(chǎn)管理人請求本登記？對該問題，基本上有三個(gè)立場：一則認(rèn)為破產(chǎn)宣告前，抵押物權(quán)因尚未完成登記而沒有設(shè)立，則不能對抗第三人，故不能請求辦理本登記；二則認(rèn)為在破產(chǎn)宣告后，只要具備實(shí)體法上要件，可以請求辦理本登記；三則認(rèn)為在破產(chǎn)宣告前，具備實(shí)體法上要件，在當(dāng)時(shí)則已具備轉(zhuǎn)化為物權(quán)的本質(zhì)，此時(shí)得請求破產(chǎn)管理人協(xié)助辦理抵押權(quán)設(shè)立登記，管理人不得拒絕，應(yīng)協(xié)助預(yù)告登記權(quán)利人將抵押權(quán)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)的本登記。第一個(gè)觀點(diǎn)，似乎有忽視預(yù)告登記本身所生效力的問題，僅認(rèn)為只有辦理本登記才能對第三人主張權(quán)利。而第三個(gè)觀點(diǎn)認(rèn)為，只有在破產(chǎn)宣告前具備實(shí)體法上要件，才具有物權(quán)效果，似乎對抵押權(quán)預(yù)告登記的保全效力未予重視。而第二個(gè)觀點(diǎn)極力倡導(dǎo)預(yù)告登記不因日后登記義務(wù)人被裁定宣告破產(chǎn)而受影響，權(quán)利人得對破產(chǎn)管理人請求本登記，認(rèn)為預(yù)告登記所記載的權(quán)利屬于廣義的保全權(quán)利的一種。預(yù)告登記所登記的權(quán)利之所以有類似于物權(quán)的性質(zhì)，是因?yàn)槠浔坏怯洸块T記載而公諸于眾，能夠?yàn)橄嚓P(guān)交易者查閱知悉，具有公示性。換言之，單純債權(quán)請求權(quán)因被預(yù)告登記而帶有類似于物權(quán)的性質(zhì)，若以未辦理本登記而不能對抗第三人，此與單純債權(quán)請求權(quán)并無區(qū)別，則抵押權(quán)預(yù)告登記對于第三人的物權(quán)性格，又具有何種特殊內(nèi)涵呢？因此，以抵押權(quán)預(yù)告登記有類似物權(quán)的性質(zhì)，在破產(chǎn)情形下，應(yīng)作取回權(quán)或者別除權(quán)處理。

對預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記是否亦具有對抗強(qiáng)制執(zhí)行程序的問題。有學(xué)者認(rèn)為，因征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而辦理的新登記，系國家權(quán)力保證執(zhí)行的結(jié)果，預(yù)告登記的請求權(quán)人不得主張新登記乃其私權(quán)利之妨害而無效[22]250，即預(yù)告登記不能對抗征收、法院判決或強(qiáng)制執(zhí)行而產(chǎn)生的新登記。所謂征收，是國家為公共需要或公共用途的目的，基于公權(quán)力依照法定程序強(qiáng)制取得私有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，并給予合理補(bǔ)償?shù)墓ㄐ袨椤Ｒ罁?jù)私法權(quán)利原則上受公共利益的限制，預(yù)告登記對因征收所為的新登記無排除效力，符合法律趣旨，應(yīng)無疑義。而就法院判決或民事強(qiáng)制執(zhí)行而言，依私法自治原則，尊重當(dāng)事人意思自治的精神，權(quán)利未能得到滿足時(shí)，以國家權(quán)力強(qiáng)制促其實(shí)現(xiàn)。換言之，私法上權(quán)利是以國家公權(quán)力為后盾，促其實(shí)現(xiàn)而已，與征收的公共利益目的有區(qū)別(26)。民事強(qiáng)制執(zhí)行作為僅為實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人私人利益的國家行為，其執(zhí)行后之新登記與預(yù)告登記并無公私之分，故預(yù)告登記對其具有對抗效力[23]31。何況，預(yù)告登記作為物權(quán)性之擔(dān)保方式，具有對抗強(qiáng)制執(zhí)行之效力是必然要求，不若則難稱其為特殊擔(dān)保[24]593-594。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第三十條之規(guī)定，對辦理了受讓物權(quán)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)，受讓人享有提出停止處分異議或排除執(zhí)行異議的權(quán)利，而根據(jù)《物權(quán)法》第二十條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人既可以是房屋的買受人，也可以是其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的權(quán)利人，則預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人同樣享有此權(quán)利。由此看來，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記似乎具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

不過，一旦辦理了預(yù)告登記，則不動(dòng)產(chǎn)無法強(qiáng)制執(zhí)行，未免對預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記人過度保護(hù)。畢竟強(qiáng)制執(zhí)行是為了迅速、經(jīng)濟(jì)地將標(biāo)的物查封并變換為較高的價(jià)金，以使申請執(zhí)行人的債權(quán)得到滿足，欲實(shí)現(xiàn)該目的須協(xié)調(diào)和平衡各方利益，不能有偏頗。執(zhí)行程序分為保全措施和變價(jià)措施這兩個(gè)階段，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記是否具有完全效力應(yīng)分別就兩個(gè)階段進(jìn)行討論。在保全措施階段，如果是預(yù)查封，預(yù)購商品房尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，預(yù)告登記權(quán)利人享有預(yù)期財(cái)產(chǎn)性利益，只有當(dāng)預(yù)告登記轉(zhuǎn)化為本登記，預(yù)查封方才轉(zhuǎn)為正式查封；如是查封，則表明預(yù)購商品房已辦理權(quán)屬登記，或是開發(fā)商辦理商品房權(quán)屬初始登記，抑或預(yù)購人辦理商品房的產(chǎn)權(quán)證書?；陬A(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的順位效力，預(yù)查封登記時(shí)間(無預(yù)查封則以查封登記時(shí)間為準(zhǔn))或者查封登記時(shí)間與抵押預(yù)告登記時(shí)間孰先孰后決定其順位的先后，預(yù)告登記權(quán)利人的實(shí)體權(quán)利并不會(huì)因預(yù)查封或者查封而減損。

在變價(jià)階段，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第三十一條的規(guī)定，我國對拍賣不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)利負(fù)擔(dān)的處理是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)上權(quán)利負(fù)擔(dān)性質(zhì)的不同采取不同的立法政策，就以取得不動(dòng)產(chǎn)交換價(jià)值為目的的權(quán)利采取涂銷主義，以取得不動(dòng)產(chǎn)使用價(jià)值為目的的權(quán)利采取承受主義，但無論何種情況都配之以剩余主義。而預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記所保全的是請求預(yù)購人辦理房屋抵押的權(quán)利，在抵押權(quán)的預(yù)告登記符合轉(zhuǎn)為本登記的條件時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可以確定地取得商品房抵押權(quán)，則拍賣、變賣該不動(dòng)產(chǎn)之后，按其抵押順位受償，無須在保全階段賦予預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人提出強(qiáng)制執(zhí)行異議的權(quán)利。需要注意的是，銀行可能因商品房被拍賣、變賣而喪失預(yù)期利益，故而在清償時(shí)有必要對其所擔(dān)保的債權(quán)利益、期限利益予以適當(dāng)考慮。

(三)優(yōu)先受償之效力

當(dāng)作為債務(wù)人的預(yù)告登記義務(wù)人不履行到期債務(wù)或者符合當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，作為債權(quán)人的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否有權(quán)處分抵押物并以其變價(jià)款優(yōu)先受償，對混合共同擔(dān)保中債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的先后順序、作為保證人的房地產(chǎn)公司是否免除階段性保證責(zé)任等問題的解決都起到?jīng)Q定性作用[25]449-451，更重要的是這決定了預(yù)告登記能否從債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

通過實(shí)證考察可知，否定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)是實(shí)務(wù)界的主流觀點(diǎn)，許多學(xué)者也持這一觀點(diǎn)。其主要理由如下：

其一，我國《物權(quán)法》明確采取了物權(quán)法定原則，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記所登記的并非現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，而是將來設(shè)立抵押權(quán)的請求權(quán)，該請求權(quán)雖具有排他效力，但預(yù)告登記本身并未使預(yù)告登記權(quán)利人獲得現(xiàn)實(shí)的抵押權(quán)，其不享有優(yōu)先受償效力。

其二，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記與抵押權(quán)設(shè)立登記二者的法律性質(zhì)不同，法律效力也存在差別。預(yù)告登記是特殊的公示方式，所登記的客體并非物權(quán)。在預(yù)購商品房抵押中，辦理預(yù)告登記并未使債權(quán)人現(xiàn)實(shí)地取得抵押權(quán)，只是擔(dān)保預(yù)告登記權(quán)利人在登記條件具備、或者所附條件成就及所附期限到來時(shí)能夠取得預(yù)告登記不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)。因此，其法律效力是使抵押合同上的債權(quán)(請求抵押人辦理抵押登記的權(quán)利)具有對抗第三人的物權(quán)效力，并不能取代抵押登記。單憑抵押權(quán)預(yù)告登記并不能使登記權(quán)利人獲得抵押權(quán)，緣由在于未辦理抵押登記之前，債權(quán)人不可能獲得抵押權(quán)[26]。

第三，現(xiàn)行法并未規(guī)定抵押權(quán)的預(yù)告登記權(quán)利人就不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償權(quán)等特殊權(quán)利。預(yù)告登記權(quán)利人相較于其他債權(quán)人，并無特別的利益付出，自然無須特別對待。另外，辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的房屋是否能夠竣工尚不確定，房屋初始所有權(quán)能否存在仍有變數(shù)，則變賣、拍賣無從談起，更遑論就處置房屋所得價(jià)款優(yōu)先受償。所以，若不假思索肯定抵押權(quán)的預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，只會(huì)出現(xiàn)空有權(quán)利之名，而無權(quán)利之實(shí)的情形。

第四，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的利益完全可以通過現(xiàn)行法律框架提供保障，無須通過賦予其優(yōu)先受償權(quán)的路徑予以保護(hù)。具體而言，對預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利采取區(qū)分保護(hù)的路徑，區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)是預(yù)告登記是否具備轉(zhuǎn)化為本登記的條件。在具備轉(zhuǎn)化條件時(shí)即預(yù)購人已辦理房屋所有權(quán)登記，可應(yīng)預(yù)告登記權(quán)利人的訴請判令預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記義務(wù)人協(xié)助辦理房屋抵押權(quán)登記，并可予以強(qiáng)制執(zhí)行；在不具備轉(zhuǎn)化條件情況下，若是因規(guī)劃、資金等原因造成預(yù)購商品房無法建成導(dǎo)致銀行的債權(quán)無法實(shí)現(xiàn)，這是商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)所在無法避免，如何解決有賴于立法論，如果是開發(fā)商有能力辦理房屋所有權(quán)首次登記而故意不辦理，則一般由開發(fā)商對預(yù)告登記義務(wù)人即預(yù)購人的貸款債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任，而若是預(yù)購人的原因未辦理房屋所有權(quán)登記，可判決開發(fā)商協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記并進(jìn)一步辦理抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。因此，不賦予抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人優(yōu)先受償權(quán)并不會(huì)對其債權(quán)的實(shí)現(xiàn)有重大影響[27]19-20。

正如否定說所強(qiáng)調(diào)的抵押權(quán)預(yù)告登記不同于抵押權(quán)設(shè)立登記，不同法律性質(zhì)決定了法律效力的不同，故而，預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否享有優(yōu)先受償權(quán)不能一概而論，否則將使兩者混淆。然而，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身原因而未辦理商品房所有權(quán)初始登記時(shí)，或者當(dāng)預(yù)購人資金鏈斷裂，難以償還貸款，為了逃避債務(wù)，以各種借口不辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，將導(dǎo)致作為登記權(quán)利人的貸款銀行無法將抵押權(quán)的預(yù)告登記轉(zhuǎn)為抵押權(quán)設(shè)立登記，加劇了銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)，影響了金融秩序的穩(wěn)定和安全。面對這一狀況，應(yīng)例外地承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人在具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，享有優(yōu)先受償權(quán)。理由如下：

首先，預(yù)告登記旨在保障債權(quán)人“將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的方法就是強(qiáng)化債權(quán)人的請求權(quán)，將其從一個(gè)單純的特定人之間的請求權(quán)轉(zhuǎn)為具有排他效力的請求權(quán)，從而具有物權(quán)的性質(zhì)。所謂“將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)”，并非僅指在登記條件具備時(shí)通過將預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記進(jìn)而取得相應(yīng)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，也包括在登記條件已經(jīng)具備雖未轉(zhuǎn)為本登記但危害債權(quán)人利益的情形出現(xiàn)時(shí)，使債權(quán)人能夠處于類似于物權(quán)人的地位，使其債權(quán)獲得特定的物權(quán)效力以保護(hù)自身利益不受損害。將抵押權(quán)預(yù)告登記的功能僅僅理解為使債權(quán)人取得了將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請求權(quán)，即當(dāng)?shù)盅旱怯洍l件具備時(shí)或約定期限屆滿時(shí)對涉案的不動(dòng)產(chǎn)辦理抵押權(quán)登記的請求權(quán)，顯然不符合《物權(quán)法》的立法本意。

其次，否定預(yù)購商品房是優(yōu)先受償權(quán)標(biāo)的物的依據(jù)之一是建設(shè)部、發(fā)展改革委員會(huì)、財(cái)政部、國土資源部等七部委聯(lián)合發(fā)布的，并由國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，然而這一規(guī)范性文件第七部分(27)限制的是當(dāng)事人之間轉(zhuǎn)讓預(yù)購商品房，并未將預(yù)購商品房作為禁止流通物[25]455。而且，該《意見》側(cè)重的是未竣工的預(yù)購商品房，并不包括竣工的預(yù)購商品房。因此，在出現(xiàn)預(yù)購商品房已經(jīng)竣工，但因開發(fā)商故意拖延等原因未辦理商品房所有權(quán)初始登記，或者開發(fā)商已辦理商品房所有權(quán)初始登記，但預(yù)購人不予配合辦理商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記等非預(yù)告登記權(quán)利人過錯(cuò)或所能控制的情況下，現(xiàn)行法律并沒有否定預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記的優(yōu)先受償效力，何況“在特定條件下承認(rèn)預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償效力，并不等于一律賦予抵押預(yù)告登記權(quán)利人以優(yōu)先受償權(quán)”[28]427。

再次，否定說一方面認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記使債權(quán)人取得了將來要求債務(wù)人配合申請?jiān)O(shè)立抵押權(quán)的請求權(quán)，該請求權(quán)經(jīng)預(yù)告登記后具有了排除物權(quán)變動(dòng)的效力；一方面又認(rèn)為，抵押權(quán)預(yù)告登記不等于抵押權(quán)登記，故此預(yù)告登記權(quán)利人不享有優(yōu)先受償權(quán)。這顯然是自相矛盾的。抵押權(quán)人并不占有抵押財(cái)產(chǎn)，因此抵押權(quán)人對抵押財(cái)產(chǎn)的排他支配并不體現(xiàn)為對抵押財(cái)產(chǎn)實(shí)體的排他控制，而是體現(xiàn)在對該財(cái)產(chǎn)交換價(jià)值的排他控制即享有優(yōu)先受償。顯然，所謂債權(quán)人在抵押權(quán)預(yù)告登記后的排他效力只可能體現(xiàn)在預(yù)告登記權(quán)利人于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)條件具備時(shí)，就不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。如果不承認(rèn)這一點(diǎn)，就等于否定了抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人該項(xiàng)請求權(quán)的排他效力。

另外，承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)也符合我國經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際需要。從樓盤的建設(shè)到開發(fā)商辦理所有權(quán)首次登記，再到預(yù)購人購房辦理房屋所有權(quán)登記，每一環(huán)節(jié)都不是一蹴而就的，都存在時(shí)間間隔。在此時(shí)間段內(nèi)，預(yù)購人不按期償還貸款或者不配合辦理房屋產(chǎn)權(quán)證進(jìn)而阻礙抵押權(quán)本登記的辦理等情形時(shí)有發(fā)生，銀行就極需要通過優(yōu)先受償權(quán)來確保自己的利益。

雖然有論者以房地產(chǎn)開發(fā)公司對債務(wù)人的債務(wù)承擔(dān)連帶保證責(zé)任為由，主張預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的債權(quán)實(shí)現(xiàn)可以得到保障，但是固有保護(hù)途徑的存在并不能否定另一保護(hù)途徑的合理性，何況開發(fā)商的階段性保證擔(dān)保并不能充分保障銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。若先前存在在建建筑物抵押權(quán)，則預(yù)購商品房抵押貸款一部分用于償還在建建筑物抵押所貸款項(xiàng)用以除去在建建筑物抵押權(quán)，剩余一部分則被開發(fā)商一般作為企業(yè)周轉(zhuǎn)資金，用于樓盤的繼續(xù)開發(fā)或者其他業(yè)務(wù)。債務(wù)人逾期不償還貸款的情況下，由于商品房預(yù)售資金是?？顚?、專款專存、?？顚Ｓ?28)，因此自有資金極其有限的開發(fā)商很難對銀行承擔(dān)保證責(zé)任，特別是存在房地產(chǎn)開發(fā)公司破產(chǎn)的情況。因此，欲通過房地產(chǎn)開發(fā)公司的階段性保證來防范銀行實(shí)現(xiàn)主債權(quán)所存在的現(xiàn)實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的目的難免落空。是故，銀行債權(quán)的實(shí)現(xiàn)唯有通過確認(rèn)其對預(yù)購商品房享有優(yōu)先受償權(quán)來予以保障。

最后，承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)不違反物權(quán)法定原則。預(yù)告登記本身作為溝通物權(quán)法和債權(quán)法的橋梁，融合了物權(quán)和債權(quán)的雙重特性，是債權(quán)內(nèi)容和物權(quán)效力的結(jié)合體[10]34。既然《物權(quán)法》第二十條已經(jīng)明確規(guī)定了預(yù)告登記制度并且通過該制度賦予了債權(quán)人的請求權(quán)以物權(quán)特征，肯定抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)也完全不違背物權(quán)法定原則。

五、預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的路徑選擇

(一)救火揚(yáng)沸式的解釋路徑

與修改法律相比，法律解釋的成本和難度較低，因此在明確預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記的效力之后，尋找遁入現(xiàn)行法律制度的路徑成為首要任務(wù)，而這涉及法律解釋的問題。

針對預(yù)購人不配合房地產(chǎn)企業(yè)申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，或者在取得房地產(chǎn)權(quán)證之后，不配合申請將抵押權(quán)預(yù)告登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記的問題，有觀點(diǎn)認(rèn)為可將預(yù)購商品房抵押等同于在建工程抵押，從而支持抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，但這存在不妥之處。首先，預(yù)購商品房抵押登記的性質(zhì)并非抵押權(quán)本登記，而是預(yù)告登記；其次，預(yù)購商品房抵押與正在建造的建筑物抵押的差異在上文已有闡述，此二者不能混淆。故將預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記視為抵押登記，或者認(rèn)定為在建建筑物抵押登記，從而認(rèn)為登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)的觀點(diǎn)有待商榷。有觀點(diǎn)主張依據(jù)《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定，以司法判決確認(rèn)預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人的優(yōu)先受償權(quán)。但《物權(quán)法》第二十八條中能夠?qū)е挛餀?quán)變動(dòng)的法律文書是指形成性裁判文書，并不包括給付性裁判文書和確認(rèn)性裁判文書，這在《物權(quán)法司法解釋(一)》第七條得到明確。所以，無論是確認(rèn)預(yù)告登記權(quán)利人享有優(yōu)先受償權(quán)，抑或判決登記義務(wù)人協(xié)助辦理本登記的法律文書，均無法以《物權(quán)法》第二十八條作為裁判依據(jù)。

預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人作為預(yù)購人的債權(quán)人，自然可以依據(jù)《中華人民共和國合同法》第七十三條行使債權(quán)人代位權(quán)。雖然《最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第十三條將代位權(quán)的客體限縮為“具有金錢給付內(nèi)容的到期債權(quán)”，但是債權(quán)人代位權(quán)制度的趣旨在于保全債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，而債務(wù)人的責(zé)任財(cái)產(chǎn)并不局限于金錢債權(quán)，其他債權(quán)、物權(quán)及物上請求權(quán)、形成權(quán)等權(quán)利自然應(yīng)當(dāng)包括在內(nèi)。因此，債權(quán)人代位權(quán)的客體應(yīng)擴(kuò)張解釋為包括登記請求權(quán)在內(nèi)的能夠構(gòu)成債務(wù)人責(zé)任財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。那么在預(yù)購人不予申請辦理房屋所有權(quán)登記導(dǎo)致預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記無法轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記時(shí)，預(yù)告登記權(quán)利人可通過行使債權(quán)人代位權(quán)，要求房地產(chǎn)企業(yè)在辦理完房屋所有權(quán)首次登記之后，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，轉(zhuǎn)移至房屋預(yù)購人名下?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十六條亦規(guī)定了在預(yù)購人未履行貸款合同義務(wù)，也未辦理商品房抵押登記手續(xù)時(shí)，債權(quán)人可以取得預(yù)購人在商品房預(yù)售合同中的全部權(quán)益，亦即有權(quán)要求開發(fā)商申請辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

在取得房地產(chǎn)權(quán)證之后，預(yù)購人若不配合抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人辦理抵押權(quán)登記。抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人可訴請預(yù)購人履行合同義務(wù)，協(xié)助辦理本登記，法院可以判決預(yù)購人履行申請義務(wù)。逾期不配合申請的，預(yù)告登記權(quán)利人可以申請強(qiáng)制執(zhí)行，由法院出具協(xié)助執(zhí)行通知書。預(yù)告登記權(quán)利人持確定判決和協(xié)助執(zhí)行通知書向登記機(jī)構(gòu)申請辦理抵押權(quán)登記。然而這一解釋存在些許瑕疵。其一，申請登記的行為是向登記機(jī)構(gòu)提出請求登記的意思表示，該申請義務(wù)是否可以強(qiáng)制執(zhí)行不無疑問。其二，即使將登記申請定性為程序性行為，不涉及當(dāng)事人合意，可予以強(qiáng)制執(zhí)行，并由法院的協(xié)助執(zhí)行通知書擬制登記義務(wù)人的申請，其實(shí)質(zhì)是登記權(quán)利人單方申請。然而，依據(jù)《條例》第十四條第一款的規(guī)定，申請抵押權(quán)登記是應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請。而且依據(jù)該條第二款的兜底性規(guī)定，只有法律和行政法規(guī)才能規(guī)定單方申請登記的情形。雖然《細(xì)則》第十九條第二款規(guī)定了持生效法律文書和協(xié)助執(zhí)行通知單可以單方申請辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，但是作為部門規(guī)章的《細(xì)則》規(guī)定單方申請的情形不是很妥當(dāng)。

面對房地產(chǎn)企業(yè)因故未辦理房屋所有權(quán)初始登記，導(dǎo)致預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記未能轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記的情況，在現(xiàn)行法律制度框架下如何賦予抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人享有對抵押財(cái)產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，存在解釋上的困難。

《物權(quán)法司法解釋(一)》第四條的規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行為無效，表明了我國對預(yù)告登記的保全效力采取了絕對無效的路徑。然而，這是針對不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)之后，第三人所取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與預(yù)告登記權(quán)利人的請求權(quán)所要實(shí)現(xiàn)的物權(quán)內(nèi)容發(fā)生沖突的情況，對已經(jīng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的預(yù)購商品房再次辦理抵押權(quán)的預(yù)告登記，明顯不在此列。因此，在可對“不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)”作限縮解釋，后一抵押權(quán)預(yù)告登記不應(yīng)無效。

(二)絕薪止火的應(yīng)然路徑

商品房預(yù)售制度在可預(yù)見之將來仍將存續(xù)，其以未來物作為買賣標(biāo)的物，使整個(gè)交易過程充滿不確定性。為保障交易的順利進(jìn)行，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)信用安全，預(yù)購商品房抵押不可或缺，其登記之效力與預(yù)告登記大同小異。雖然預(yù)購商品房抵押登記從現(xiàn)行法中無法確定地推導(dǎo)出其具有優(yōu)先受償之效力，但是存在的并非均是合理的。唯有恰當(dāng)適度地?cái)U(kuò)充預(yù)購商品房抵押登記的法律效力的內(nèi)涵，才能保護(hù)銀行權(quán)益，相應(yīng)地也維護(hù)了交易穩(wěn)定，為當(dāng)事人之經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)展空間?；诖?，我國預(yù)購商品房抵押登記制度的應(yīng)然路徑如下：

(1)未經(jīng)抵押權(quán)的預(yù)告登記權(quán)利人的同意，抵押權(quán)預(yù)告登記義務(wù)人對該不動(dòng)產(chǎn)再次抵押，所辦理的抵押權(quán)預(yù)告登記有效。

(2)預(yù)告登記保全的債權(quán)請求權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)，由此產(chǎn)生的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)依據(jù)預(yù)告登記的時(shí)間確定其順位。

(3)抵押權(quán)預(yù)告登記不得對抗法院的執(zhí)行措施，但是在強(qiáng)制拍賣階段，預(yù)告登記并不因強(qiáng)制拍賣而消滅，而且應(yīng)考慮預(yù)告登記所擔(dān)保的請求權(quán)價(jià)值，即所擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，并將其從拍賣價(jià)款中予以扣除，為預(yù)告登記權(quán)利人提存，以待預(yù)告登記轉(zhuǎn)為本登記之時(shí)，滿足抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán)。若抵押權(quán)的預(yù)告登記未能轉(zhuǎn)為抵押權(quán)登記，則應(yīng)當(dāng)將提存價(jià)款交付執(zhí)行債權(quán)人，用以清償其債權(quán)。

(4)抵押權(quán)的預(yù)告登記義務(wù)人破產(chǎn)的，該不動(dòng)產(chǎn)不屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，法律另有規(guī)定的除外。

(5)在符合實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件或當(dāng)事人約定的情形時(shí)，抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人對不動(dòng)產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

注釋：

(1)參見北大法寶數(shù)據(jù)庫，http://www.pkulaw.cn，檢索案例的時(shí)間截至2018年4月1日。

(2)甘肅省高級人民法院(2017)甘民終107號，蘭州中海宏洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司蘭州分行等金融借款糾紛案。

(3)新疆維吾爾自治區(qū)高級人民法院(2017)新民終277號，伊犁豫興混凝土有限公司訴華夏銀行股份有限公司烏魯木齊分行等金融借款合同糾紛案。

(4)福建省廈門市中級人民法院(2017)閩02民終2108號，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司廈門滄海支行等與趙楚等金融價(jià)款合同糾紛上訴案。

(5)典型案例是，中國光大銀行股份有限公司上海青浦支行訴上海東鶴房地產(chǎn)有限公司、陳思綺保證合同糾紛案，詳細(xì)案情參見《中華人民共和國最高人民法院公報(bào)》2014年第9期，第36-40頁。此類案件還有：四川省高級人民法院(2015)川民再終字第14號，攀枝花融合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與許某榕、攀枝花市鼎盛鑫行投資有限責(zé)任公司、攀枝花市豪思佳居裝飾工程有限責(zé)任公司、四川天韻金沙旅游開發(fā)股份有限公司民間借貸糾紛再審案；安徽省高級人民法院(2015)皖民二終字第00891號，中國工商銀行股份有限公司銅陵百大支行與王武甲、王文甲、楊健康、李葳、銅陵銀基置業(yè)有限公司、銅陵市寶業(yè)商貿(mào)有限公司金融借款合同糾紛案；沈陽市中級人民法院(2017)沈01民終11228號，中國銀行股份有限公司沈陽南湖支行與陳立娜等金融借款合同糾紛上訴案；西安市中級人民法院(2018)陜01民終313號，顏山訴中國光大銀行股份有限公司西安南郊支行等金融借款合同糾紛案長沙市中級人民法院(2017)湘01民再3號，羅秋根中國銀行股份有限公司長沙赤崗支行與張醫(yī)力金融借款合同糾紛案；石嘴山市中級人民法院(2016)寧02民終651號，寧夏銀行股份有限公司大武口支行與沈建軍、李學(xué)蘭、石嘴山市瑞祥達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司金融借款合同糾紛案；成都市武侯區(qū)人民法院(2016)川0107民初3451號，招商銀行股份有限公司成都分行訴黃國良等金融借款合同糾紛案。

(6)參見臺州市中級人民法院(2016)浙01民終980號，中國銀行股份有限公司天臺縣支行與袁相宏等金融借款合同糾紛上訴案；青島市中級人民法院(2015)青金商終字第37號，中國銀行股份有限公司膠州支行與周凱等金融借款合同糾紛上訴案；長沙市中級人民法院(2014)長中民二初字第00689號，長沙市興業(yè)銀行股份有限公司長沙分行訴段某等金融借款合同糾紛案。

(7)參見江蘇省高級人民法院(2017)蘇民終404號，劉軍達(dá)與中國工商銀行股份有限公司南京城西支行等撤銷之訴上訴案；太原市中級人民法院(2017)晉01民終2439號，太原寶佳萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與中國銀行股份有限公司太原平陽支行等金融借款合同糾紛上訴案。

(8)參見哈爾濱市中級人民法院(2015)哈民三商初字第137號，上海浦東發(fā)展銀行股份有限公司哈爾濱分行與高秀英、劉殿君、黑龍江東建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司借款合同糾紛案；衢州市中級人民法院(2012)浙衢商終字第374號，招商銀行股份有限公司衢州支行等訴黃建春等金融借款合同糾紛案。

(9)參見青島市中級人民法院(2015)青金商終字第189號，中國工商銀行股份有限公司青島城陽支行訴金香子等金融借款合同糾紛案。

(10)參見福建省福州市中級人民法院(2015)榕民終字第5965號，中國建設(shè)銀行股份有限公司福州城北支行與周文娟等借款合同糾紛上訴案。

(11)上海市第二中級人民法院(2013)滬二中民六(商)終字第126號，中國銀行股份有限公司上海市寶山支行與柳某金融借款合同糾紛上訴案。

(12)參見青島市中級人民法院(2017)魯02民終2359號，中國建設(shè)銀行股份有限公司青島市分行與王棟等金融借款合同糾紛上訴案；丹東市中級人民法院(2017)遼06民終1687號，遼寧曙光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴中國工商銀行股份有限公司丹東分行等金融借款合同糾紛案；福州市中級人民法院(2017)閩01民終3379號，中國建設(shè)銀行股份有限公司福州城南支行與韋秀芳等金融借款合同糾紛上訴案；常德市中級人民法院(2017)湘07民終1567號，常德市住房公積金管理中心與胡進(jìn)波金融借款合同糾紛上訴案。

(13)惠州市中級人民法院(2017)粵13民終1676號，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司惠州惠陽支行與吳湘婷等金融借款合同糾紛上訴案；浙江省高級人民法院(2016)浙民再141號，杭州聯(lián)合農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司蔣村支行訴黃虹等金融借款合同糾紛再審案；湖北省長陽土家族自治縣人民法院(2016)鄂0528民初413號，湖北長陽農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司與張虎、向紅等金融借款合同糾紛案等。

(14)鎮(zhèn)江市中級人民法院(2011)鎮(zhèn)商終字第183號，鎮(zhèn)江市遠(yuǎn)達(dá)電器公司訴建設(shè)銀行揚(yáng)中支行預(yù)告登記抵押權(quán)確權(quán)糾紛案；紹興市中級人民法院(2016)浙06民終3022號，中國工商銀行股份有限公司嵊州支行與張芳等金融借款合同糾紛上訴案。

(15)寧德市中級人民法院(2015)寧民終字第691號，中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司福安市支行與詹慶須等金融借款合同糾紛上訴案；佛山市中級人民法院(2014)佛中法民二終字第1062號，中國建設(shè)銀行股份有限公司佛山三水支行與樂永明等金融借款合同糾紛上訴案等。

(16)安徽省高級人民法院(2014)皖民二終字第00780號，中國銀行股份有限公司合肥南城支行與劉忠發(fā)等借款合同糾紛上訴案。

(17)浙江省杭州市中級人民法院(2016)浙01民終922號，中國光大銀行股份有限公司杭州蕭山支行與陳紅金融借款合同糾紛上訴案。

(18)山東省青島市中級人民法院(2016)魯02民終2182號，中國工商銀行股份有限公司青島市南第四支行與高卉、魯商置業(yè)青島有限公司金融借款合同糾紛案；浙江省溫州市中級人民法院(2015)浙溫商終字第1040號，上海市浦東新區(qū)人民法院(2013)浦民六(商)初字第2354號，黃益弟訴招商銀行股份有限公司溫州分行等金融借款合同糾紛案；溫州市蒼南縣人民法院(2015)溫蒼商初字第2489號，中國建設(shè)銀行股份有限公司蒼南支行訴潘孝戰(zhàn)等金融借款合同糾紛案；上海市浦東新區(qū)人民法院(2012)浦民六(商)初字第674號，甲股份有限公司上海市浦東分行訴瞿乙等金融借款合同糾紛案等。

(19)參見上海市浦東新區(qū)人民法院(2008)浦民二(商)初字第4679號判決書。

(20)實(shí)務(wù)做法參見地方性法規(guī)和規(guī)范性文件，如《新疆維吾爾自治區(qū)城市房屋權(quán)屬登記條例》第四十九條，《重慶市土地房屋權(quán)屬登記條例》第四十六條第二款，北京市國土資源局、北京市建設(shè)委員會(huì)《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在建工程抵押登記有關(guān)問題的通知》(京國土籍[2007]751號)第5條，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)《北京市房屋登記工作規(guī)范》(京建法[2014]10號)第5.3.1.1條第(七)項(xiàng)、第5.3.1.2條第(六)項(xiàng)。

(21)實(shí)際上，在建工程抵押、“正在建造的建筑物”抵押和在建建筑物抵押只是法律和部門規(guī)章對同一概念的不同表述。

(22)在預(yù)購商品房已經(jīng)建造完畢的情況中，開發(fā)商因合法建造該事實(shí)行為取得所有權(quán)，但因未登記未取得大產(chǎn)權(quán)證，在出售給購房人依據(jù)《物權(quán)法》第三十一條不發(fā)生物權(quán)效力，預(yù)購人不享有商品房的所有權(quán)。

(23)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》，無論是預(yù)購商品房還是現(xiàn)售商品房的交易，購房人的債權(quán)既優(yōu)先于建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)，又優(yōu)先于抵押權(quán)。

(24)擔(dān)保物權(quán)是以獲取標(biāo)的物的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利，是對標(biāo)的物價(jià)值的支配權(quán)，并不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物占有，因此在同一財(cái)產(chǎn)上可以并存數(shù)項(xiàng)擔(dān)保物權(quán)。只要承認(rèn)抵押權(quán)預(yù)告登記的順位效力，自然毋須再限制預(yù)告登記權(quán)利人再次抵押的行為。

(25)尹田教授、冉克平教授和程嘯教授以立法例不禁止“重復(fù)抵押”，即同一財(cái)產(chǎn)上可以同時(shí)存在多個(gè)抵押權(quán)，以及只要承認(rèn)預(yù)告登記的順位效力，即使預(yù)告登記名義人再次抵押不動(dòng)產(chǎn)(包括抵押權(quán)本登記和抵押權(quán)預(yù)告登記)，也不會(huì)損害先前預(yù)告登記擔(dān)保的請求權(quán)為由，認(rèn)為沒有必要禁止其再次辦理抵押登記；參見尹田：《物權(quán)法》(第二版)，北京大學(xué)出版社2013年版，第175頁；冉克平：《物權(quán)法總論》，法律出版社2015年版，第406頁；程嘯、尹飛、常鵬翱：《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例及其實(shí)施細(xì)則的理解與適用》，法律出版社2016年版，第468-469頁，該部分由程嘯教授撰寫。另外常鵬翱教授反對預(yù)告登記有登記禁止法律效果，認(rèn)為應(yīng)當(dāng)參照德國立法例承認(rèn)預(yù)告登記的相對無效效力，否則有悖私法自治，且不利于預(yù)告登記的權(quán)利人；參見常鵬翱：《物權(quán)程序的建構(gòu)與效應(yīng)》，中國人民大學(xué)出版社2005年版，第336頁。

(26)法院的確定判決一般可以成為強(qiáng)制執(zhí)行的執(zhí)行名義，所以沒有必要將二者分開討論。

(27)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》第七部分規(guī)定：“根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》有關(guān)規(guī)定，國務(wù)院決定，禁止商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓。”

(28)實(shí)務(wù)做法參見地方政府部門規(guī)章，如《天津市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》《合肥市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理暫行辦法》《南寧市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》等。