關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度的幾點思考

余柏舟

摘要：近年來我國經(jīng)濟的快速增長刺激了房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，滿足人們對于居住條件需求的同時，房地產(chǎn)企業(yè)也獲得了巨大的經(jīng)濟效益。但隨著市場供應(yīng)的飽和度增加，風(fēng)險度隨之加大，這對房地產(chǎn)企業(yè)的正常運行產(chǎn)生了巨大的挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要加大對資金管理的力度，實施企業(yè)財務(wù)的內(nèi)部控制，這不僅是企業(yè)解決當(dāng)前一些困擾問題的需要，也是企業(yè)提升自己市場競爭能力的根本保證。尤其在當(dāng)前經(jīng)濟下行趨勢明顯的背景下，財務(wù)內(nèi)部控制更顯重要。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);財務(wù)內(nèi)控;風(fēng)險管理

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控問題概述

健全的財務(wù)控制制度，主要包括企業(yè)財務(wù)制度、財務(wù)預(yù)算、資金管理、籌資管理、投資管理、收益管理、財務(wù)人員、財務(wù)信息、財務(wù)風(fēng)險及業(yè)績評價體系等一系列的財務(wù)制度。一些住房貸款措施的出臺，進一步推動了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。在這樣環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)得以迅速擴大建設(shè)規(guī)模，企業(yè)的規(guī)模和業(yè)務(wù)能力也有了巨大的發(fā)展，其投資也需要保持同樣的速度。資金意味著好的投資建設(shè)項目以及更強的風(fēng)險抵抗能力。而這些情況都會對企業(yè)的財務(wù)管理造成重要的影響，提高企業(yè)有限資金的使用效率和管理水平，這是房地產(chǎn)企業(yè)提高運營質(zhì)量非常重要的前提，加強財務(wù)內(nèi)控則成為企業(yè)必然要進行的財務(wù)管理選擇。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控與風(fēng)險管理研究

企業(yè)以盈利為根本目的，作為表征財務(wù)運營情況的管理手段，財務(wù)管理有著極為重要的價值。尤其房地產(chǎn)企業(yè)，其對于資金的運作有著更高水平的要求，科學(xué)化的財務(wù)內(nèi)控制度不僅有利于企業(yè)規(guī)劃和合理使用資金和資源，還是企業(yè)管理體系和管理水平的綜合體現(xiàn)。財務(wù)內(nèi)控管理水平也是企業(yè)市場競爭力的重要方面，在目前房地產(chǎn)市場漸趨理性的發(fā)展背景下，房地產(chǎn)企業(yè)需要提升企業(yè)的財務(wù)內(nèi)控管理水平，強化企業(yè)對資金的有效利用。

（一）當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控管理中的風(fēng)險問題

就目前來說，我國的房地產(chǎn)企業(yè)總體發(fā)展趨勢進步明顯，但不可否認(rèn)相當(dāng)多的企業(yè)其財務(wù)內(nèi)部控制還存在許多較嚴(yán)重的問題，這些問題如果不能得到認(rèn)真的對待和針對性解決，將嚴(yán)重制約企業(yè)的穩(wěn)定經(jīng)營和發(fā)展，是企業(yè)經(jīng)營過程中的巨大風(fēng)險。具體來說，其風(fēng)險問題主要包括以下幾個方面：

1.投資管理方面的風(fēng)險問題

受到房地產(chǎn)領(lǐng)域巨大利益的驅(qū)動，很多房地產(chǎn)企業(yè)對于建設(shè)項目有一種本能的沖動，不顧現(xiàn)實盲目進行投資，只要是能夠拿到的項目，任何房地產(chǎn)企業(yè)都想來進行房地產(chǎn)的開發(fā)。很多房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)投資管理制度方面的建設(shè)嚴(yán)重落后，存在嚴(yán)重的不完善問題，企業(yè)將財務(wù)內(nèi)控視作可有可無的工具，在實際的運用中難免徒有其表，而管理的本質(zhì)已經(jīng)發(fā)生改變。

2.資金管控方面的風(fēng)險問題

房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)儆谫Y金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點是對于資金的整合和有效管理，因此對與房地產(chǎn)企業(yè)的資金管控相關(guān)的方面有非常關(guān)鍵的風(fēng)險影響，必須引起高度關(guān)注。首先要高度重視并嚴(yán)格預(yù)防企業(yè)的資金鏈發(fā)生斷裂問題，將會導(dǎo)致企業(yè)的崩盤，并出現(xiàn)爛尾樓等問題。企業(yè)對該風(fēng)險的管控辦法主要在于兩個方面：一是企業(yè)融資管理，二是確保企業(yè)的合理資本結(jié)構(gòu)控制，通過把握這兩個方面，使得企業(yè)能夠承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險控制在合理水平，能夠滿足企業(yè)在運營過程中對資金的需求。

3.預(yù)算管理方面的風(fēng)險問題

盡管我國房地產(chǎn)市場發(fā)展很快，但一些制度和監(jiān)管等方面的建設(shè)還不夠健全，當(dāng)市場深度足夠大的時候，很多問題被隱藏，經(jīng)營的優(yōu)劣區(qū)分并不明顯。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部要樹立起全面預(yù)算的意識，將這種意識貫徹落實到具體的業(yè)務(wù)完成過程當(dāng)中。在此基礎(chǔ)之上，要建立起更加科學(xué)合理的預(yù)算模型和實施辦法，推動預(yù)算實踐效率以及科學(xué)性的全面提升，建立健全更加全面的預(yù)算管理機制和體系。對于全面預(yù)算管理的強調(diào)，就必然要充分考慮目標(biāo)成本管理等方面的內(nèi)容，通過有效的過程管控措施，實現(xiàn)降低預(yù)算管理風(fēng)險的預(yù)期目標(biāo)。

4.財務(wù)管理分析方面的風(fēng)險問題

房地產(chǎn)企業(yè)在進行財務(wù)管理分析時，必須著重對管理會計工作的具體落實，做好相應(yīng)的管理分析工作，要將財務(wù)會計作為最基礎(chǔ)的前提條件，為企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者和管理層進行的所有決策提供各種全面詳盡的信息，以降低企業(yè)運營的財務(wù)管理風(fēng)險。企業(yè)的財務(wù)管理分析不只是財務(wù)會計的內(nèi)容，必須做好相應(yīng)的核算工作，將風(fēng)險問題體現(xiàn)成量化的可衡量數(shù)字。一些房地產(chǎn)企業(yè)注重了對先進財務(wù)管理制度的引進，但具體的應(yīng)用過多套用現(xiàn)成的做法，與企業(yè)經(jīng)營實際脫鉤，使得企業(yè)的財務(wù)管理不但未能有實質(zhì)的進步，還會導(dǎo)致一定程度的低效和混亂問題。更多房地產(chǎn)企業(yè)的做法是將財務(wù)內(nèi)控制度進行分解，選擇能用的拿來用，財務(wù)管理的實質(zhì)沒有根本性的變化，即便對企業(yè)的財務(wù)管理有一定的促進作用，但效果也非常有限。

（二）提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)內(nèi)控風(fēng)險管理的具體舉措

基于對房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)內(nèi)控制度實施方面的諸多問題，必須有針對性地進行相應(yīng)的整改，不但要解決對現(xiàn)實管理的困擾，還要為以后的財務(wù)管理發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。

1.強化房地產(chǎn)企業(yè)上下對財務(wù)內(nèi)控管理的重視度

財務(wù)管理對于企業(yè)高層來說，必然會保持高度的重視，但對于企業(yè)基層的人員就會有一定的欠缺。財務(wù)內(nèi)部控制與企業(yè)每個人員都有直接的關(guān)系，每個人都可以為企業(yè)的財務(wù)管理做出貢獻(xiàn)。企業(yè)要將這一思路在企業(yè)內(nèi)進行宣傳和貫徹，使得上下保持思想和執(zhí)行過程中的統(tǒng)一性。從領(lǐng)導(dǎo)和管理層的角度，關(guān)注不僅是以自己熟悉的方式管理和控制企業(yè)財務(wù)，還要強化對財務(wù)內(nèi)控知識的充分學(xué)習(xí)，主動理解和掌握財務(wù)內(nèi)控相關(guān)的各種情況，結(jié)合自己的工作內(nèi)容，確保財務(wù)內(nèi)控管理的基本影響因素得到充分的重視，推動財務(wù)實踐工作取得預(yù)期的實施效果。從普通財務(wù)人員的角度，要將具體的工作內(nèi)容與企業(yè)財務(wù)內(nèi)控流程和標(biāo)準(zhǔn)進行統(tǒng)一，完善自己工作中的財務(wù)操作理念和指導(dǎo)思想。從非財務(wù)工作人員的角度，要樹立起成本意識和盈利意識，明確自己工作對于企業(yè)財務(wù)的具體影響，并明確企業(yè)所采取的財務(wù)內(nèi)控制度對于自己崗位的基本要求，并將這種理解體現(xiàn)到具體的工作中。

2.建立健全企業(yè)財務(wù)內(nèi)控制度

對于我國的房地產(chǎn)企業(yè)來說，其財務(wù)內(nèi)部控制的制度包括關(guān)鍵的幾個方面，這些方面的全面建設(shè)是確保最終建設(shè)質(zhì)量的基本前提，如果某一方面存在問題，就會對整個財務(wù)內(nèi)控制度形成限制，其實施效果也會因此存在嚴(yán)重問題。首先，是要強化財務(wù)預(yù)警制度建設(shè)，其主要作用就是對資金風(fēng)險的預(yù)警提示，借助這些制度性規(guī)定，企業(yè)財務(wù)人員可以及時發(fā)現(xiàn)問題，并將其告知相關(guān)管理層，將可能的風(fēng)險問題消除在初始狀態(tài)。其次，是要強化財務(wù)監(jiān)督機制建設(shè)，對于財務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)進行有效的監(jiān)控和管理，使得相關(guān)人員對于企業(yè)的財務(wù)管理流程和標(biāo)準(zhǔn)有清楚的把握，對于違規(guī)操作問題可以進行相應(yīng)的反饋以促進這些違規(guī)問題得到有效控制。再次，是要加強財務(wù)成本管理機制建設(shè)，包括資產(chǎn)管理、預(yù)算、核算等相關(guān)內(nèi)容，要將企業(yè)的收支情況嚴(yán)格控制在企業(yè)財務(wù)管理部門的嚴(yán)格控制之下，形成企業(yè)成本控制的最優(yōu)化選擇。最后，是要強化基于財務(wù)情況的績效考核制度，對于企業(yè)各個部門的財務(wù)情況，形成有效的激勵作用，在具體的業(yè)務(wù)工作中體現(xiàn)財務(wù)內(nèi)部控制的思路。

3.提升房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)人員的綜合素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力

房地產(chǎn)企業(yè)要加強對財務(wù)相關(guān)人員的培訓(xùn)，尤其是企業(yè)財務(wù)內(nèi)部控制方面的一些基本知識和具體技能，要保證所有財務(wù)人員都要滿足崗位對于該工作人員的技能需要。財務(wù)主管不但要了解本職工作要掌握的基本情況，還要熟悉下屬的技能操作流程和標(biāo)準(zhǔn)，以便于其具體的檢查和指導(dǎo)。財務(wù)業(yè)務(wù)人員不但要熟悉自己的本職業(yè)務(wù)內(nèi)容，還要對與本職工作上下環(huán)節(jié)的工作流程有一定了解，以形成必要的監(jiān)督和工作反饋。培訓(xùn)方式以實際操作為主，通過實踐獲得最重要的經(jīng)驗，提升實際工作中的業(yè)務(wù)操作能力。

三、結(jié)束語

綜上所述，財務(wù)制度是企業(yè)運營管理的核心內(nèi)容，是企業(yè)進行資金收支管理的基本原則和規(guī)則的統(tǒng)一，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，尤其如此。房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)管理目標(biāo)之一，就是要確保資金的合理周轉(zhuǎn)率和使用效率，而房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本和使用周期，都對企業(yè)的實際經(jīng)營產(chǎn)生非常大的影響，也是企業(yè)核心競爭力的根本表現(xiàn)。

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