新常態(tài)背景下房地產(chǎn)投資項目全過程風(fēng)險識別與防范

周艷恒

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，是帶動國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長的重要力量，并且與廣大民眾的生活息息相關(guān)。房地產(chǎn)行業(yè)存在資金投入大、項目周期長的特點，這樣受市場、環(huán)境、政策等的因素較大，而面臨的風(fēng)險也較多，這都會給房地產(chǎn)項目造成制約，影響其進(jìn)一步發(fā)展。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)將如何投資，怎樣進(jìn)行風(fēng)險識別和防范，本文我們將對此進(jìn)行詳細(xì)風(fēng)險和探索，并提出合理化建議。

前言：在我國目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢下，房地產(chǎn)行業(yè)的問題變得越來越凸顯，從項目的規(guī)劃、預(yù)算到項目施工、驗收，周期長，在項目進(jìn)行的各個環(huán)節(jié)都可能面臨風(fēng)險，比如資金風(fēng)險、施工風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等等，因此房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該加強(qiáng)風(fēng)險識別，尋求更好地規(guī)避風(fēng)險的手段。通過本文的分析和思考，希望能夠?qū)ξ覈康禺a(chǎn)投資項目將面臨的風(fēng)險進(jìn)行有效的防范提供參考和借鑒，有助于房地產(chǎn)市場實現(xiàn)更好的發(fā)展。

一、 房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別概述

房地產(chǎn)投資項目風(fēng)險識別在項目前期、項目中、項目后期都需要進(jìn)行。房地產(chǎn)投資項目的各個環(huán)節(jié)都有可能引發(fā)風(fēng)險，造成房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。因此，從項目開展前后項目結(jié)束后都有秉承謹(jǐn)慎原則，縱觀全局，通過定性、定量分析，甄別可能存在的潛在風(fēng)險，做好風(fēng)險評估和風(fēng)險防范方案。新常態(tài)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)更好加強(qiáng)風(fēng)險管理，建立風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，保持在房地產(chǎn)市場的競爭力。

二、 新常態(tài)背景下房地產(chǎn)投資項目要進(jìn)行哪些風(fēng)險識別

（一）項目開展前的風(fēng)險識別。房地產(chǎn)企業(yè)首先要參與競標(biāo)，中標(biāo)后才有開發(fā)權(quán)。房地產(chǎn)企業(yè)一旦開始準(zhǔn)備進(jìn)行項目建設(shè)，就要考慮項目開展前的準(zhǔn)備工作。在此階段，房地產(chǎn)企業(yè)也要注意風(fēng)險因素的影響。

1、國家政策的變化。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了巨大的推動作用，近年房地產(chǎn)市場火爆，國家重視房地產(chǎn)市場的發(fā)展，為推動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更穩(wěn)定、健康的發(fā)展，國家陸續(xù)出臺了一系列經(jīng)濟(jì)政策。比如限購令、增加土地供應(yīng)、營改增等等多項政策的出臺影響了房地產(chǎn)市場。限購令的出臺就影響了房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系；營改增給房地產(chǎn)企業(yè)降低了稅負(fù)；增加土地供應(yīng)對房地產(chǎn)企業(yè)的土地成本產(chǎn)生了影響。因此房地產(chǎn)企業(yè)要時刻關(guān)注國家政策的變化，新政策的出臺可能對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生不小的影響，也可能造成房地產(chǎn)市場新一輪的洗牌。面臨生存和發(fā)展的壓力，項目開始前，房地產(chǎn)企業(yè)要統(tǒng)籌規(guī)劃，綜合分析，立足自身，根據(jù)經(jīng)營實際選擇項目開發(fā)的時機(jī)，要隨時面對政策的變化可能造成的影響而做出應(yīng)變，提高自身應(yīng)對風(fēng)險的能力。

2、經(jīng)濟(jì)局勢復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)可能面臨金融風(fēng)險。我國處于經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營困難，面臨一定的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)投資開發(fā)樓盤需要注入資金，資金部分來源于銀行。近幾年，銀行等金融機(jī)構(gòu)貸款利率提高，對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款條件提高。金融行業(yè)對個人或企業(yè)失信的制約和監(jiān)督力度加大，對房地產(chǎn)企業(yè)貸款審批更加嚴(yán)格。部分中小企業(yè)可能由于資質(zhì)或經(jīng)營狀況不佳很大得到金融機(jī)構(gòu)的資金支持。而房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道較為單一，大多通過銀行信貸，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)，特別是銀行依賴程度較高。房地產(chǎn)項目時間長、規(guī)模大，資金投入大，房地產(chǎn)企業(yè)的施工完全資金自行解決的概率幾乎為零，房地產(chǎn)企業(yè)離不開金融機(jī)構(gòu)的資金支持。新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)尤其小企業(yè)面臨一定的金融風(fēng)險。

（二）項目過程中的風(fēng)險識別。房地產(chǎn)項目施工過程中面臨的問題更加復(fù)雜，風(fēng)險因子更多，主要有以下幾項：

1、市場風(fēng)險中的價格風(fēng)險。建材市場價格是隨時變化的，房地產(chǎn)項目工程工期長、所需建筑材料量大，受市場變化影響較大。市場上建筑材料價格難以穩(wěn)定，建筑材料價格會隨著市場需求的變化不斷變化。建筑材料價格上漲，建筑工程也會因為建筑材料價格的上漲而增大成本。市場風(fēng)險中的供求風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)前一定要進(jìn)行當(dāng)?shù)厥袌隹疾?，對市場的供求關(guān)系了解清楚。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有進(jìn)行市場調(diào)查，只是追求房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤，盲目進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。結(jié)果項目完成后，發(fā)現(xiàn)當(dāng)?shù)厥袌龇康禺a(chǎn)庫存較大，新建住房難以消化，造成房源的積壓，資金難以收回，對企業(yè)的造成巨大的發(fā)展壓力。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目施工時要做好充分的市場調(diào)研，盡量規(guī)避市場風(fēng)險的影響。

2、項目施工風(fēng)險。部分房地產(chǎn)企業(yè)在管理制度方面存在漏洞，導(dǎo)致在項目施工過程中混亂。管理上的無序可能導(dǎo)致施工過程中資金分配不合理、建筑材料采買無序、施工過程監(jiān)管不力、建材資源浪費、施工過程偷工減料、項目外包、資金拖欠等問題。最終造成施工項目存在安全隱患、與原有的設(shè)計結(jié)構(gòu)不符，甚至出現(xiàn)項目無法順利完工，出現(xiàn)安全事故、引發(fā)經(jīng)濟(jì)糾紛、項目變成爛尾樓等現(xiàn)象。這可能對房地產(chǎn)企業(yè)造成重大經(jīng)濟(jì)損失，甚至導(dǎo)致企業(yè)無法正常經(jīng)營。

（三）項目完成后的風(fēng)險識別

1、房地產(chǎn)項目竣工驗收審計風(fēng)險。房地產(chǎn)項目工程完工后要進(jìn)行工程質(zhì)量驗收、結(jié)算審計。房地產(chǎn)項目可能有一個或幾個施工單位合作完成，在項目完成后，會由審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行驗收審計。部分施工企業(yè)可能存在偷工減料或未按正規(guī)工序。這就需要審計人員要堅持原則，認(rèn)真結(jié)算審計，同時這也需要審計人員較高的業(yè)務(wù)能力。個別房地產(chǎn)企業(yè)在施工過程中為了謀取更大的經(jīng)濟(jì)利益，可能存在偷工減料，而在項目完成后未按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行審計的現(xiàn)象。這樣嚴(yán)重的違規(guī)行為極容易造成嚴(yán)重的質(zhì)量事故，造成不良影響。

2、房地產(chǎn)的銷售風(fēng)險。隨著這幾年我國房地產(chǎn)市場的蓬勃發(fā)展，各地不斷開發(fā)發(fā)源，各地房地產(chǎn)庫存見漲?，F(xiàn)在各地的房地產(chǎn)市場銷售狀況不同，一線二線城市銷售壓力較小，三線四線城市銷售壓力較大。由于現(xiàn)在房地產(chǎn)市場庫存較大，房地產(chǎn)銷售較為困難，甚至出現(xiàn)了很多有價無市的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)投入較大，一般希望盡快的資金回籠再進(jìn)行其他的投資，但現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場堪憂，如果沒有很好的促銷手段，房地產(chǎn)的銷售將漫長而久遠(yuǎn)，這對房地產(chǎn)企業(yè)帶來了資金的壓力，不利于其后續(xù)的發(fā)展。

三、新常態(tài)下房地產(chǎn)投資項目全過程風(fēng)險防范策略

（一）房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)過程中盡可能回避風(fēng)險。從項目開始造價預(yù)算到項目開發(fā)中建材的購買、工程的施工再到后期的驗收，房地產(chǎn)項目全過程較為復(fù)雜，環(huán)節(jié)眾多，難以把控。房地產(chǎn)企業(yè)首先要立足自身實際，充分考慮自身經(jīng)營狀況及未來發(fā)展需要，在風(fēng)險與收益比較后，果斷規(guī)避風(fēng)險來源，將風(fēng)險的產(chǎn)生扼殺于搖籃中。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目開發(fā)過程中可能會面臨風(fēng)險或責(zé)任較大的施工難題，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以將部分工程進(jìn)行轉(zhuǎn)包，讓其他企業(yè)承接風(fēng)險點。哪怕利潤再高，房地產(chǎn)企業(yè)也要避免大的風(fēng)險，而最大程度的保障自身的經(jīng)濟(jì)利益。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)可以通過合法的途徑進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移。一般房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式有三種：合同形式、財務(wù)責(zé)任形式、保險形式。房地產(chǎn)企業(yè)對施工項目進(jìn)行轉(zhuǎn)包，在雙方合作過程中，簽訂合同，這便是合法的風(fēng)險轉(zhuǎn)移形式。通過簽訂合同，房地產(chǎn)企業(yè)可以將存在較大風(fēng)險或施工能力不足的情況下將項目承包出去，這樣風(fēng)險也隨著轉(zhuǎn)移。合作雙方通過合同達(dá)成協(xié)議，合同明確了兩者的責(zé)任和義務(wù)，是項目工程中常見的形式。財務(wù)責(zé)任形式是指房地產(chǎn)企業(yè)為了籌措充足的資金，避免在項目開展過程中發(fā)生資金斷裂而進(jìn)行的尋求資金支持的形式。房地產(chǎn)企業(yè)通過尋求合作伙伴一起進(jìn)行項目開發(fā)，最大程度的保證了在項目實施過程中資金的充足。房地產(chǎn)企業(yè)與合作伙伴一起進(jìn)行項目開發(fā)，風(fēng)險分?jǐn)偅@樣房地產(chǎn)企業(yè)自身承擔(dān)的資金風(fēng)險大大降低，也有利于自身的安全經(jīng)驗。同時風(fēng)險的轉(zhuǎn)移也意味著收益的轉(zhuǎn)移，這就需要房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)真思考，從自身的經(jīng)營實際出發(fā)選擇合適的規(guī)避風(fēng)險的方式。保險形式的風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)通過進(jìn)行施工項目的投保，將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司的行為。房地產(chǎn)企業(yè)為避免項目施工過程中出現(xiàn)事故或意外，通過購買保險將風(fēng)險轉(zhuǎn)移給保險公司，這是一種較為常見的風(fēng)險規(guī)避的商業(yè)行為。投?？梢越档推髽I(yè)的經(jīng)營風(fēng)險，風(fēng)險由保險公司承擔(dān)，這自然是不錯的商業(yè)經(jīng)營手段，對于工期長、投入大的房地產(chǎn)企業(yè)來講，保險公司也是一項不錯的選擇。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)項目開展過程中要盡量加強(qiáng)風(fēng)險控制，降低風(fēng)險帶來的影響。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要及時關(guān)注國家政策的變化，掌握市場動向。積極利用當(dāng)?shù)刎敹愓?、金融政策的紅利獲得資金支持、降低企業(yè)稅負(fù)，獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。關(guān)注當(dāng)?shù)厥袌鐾恋貎r格，優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，盡可能避免由于市場波動帶來的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險的發(fā)生。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)內(nèi)部要加強(qiáng)制度的約束，建立嚴(yán)格的管理體系，從制度上明確崗位責(zé)任。在項目施工過程中，嚴(yán)格要求工作人員按照要求和工序進(jìn)行施工，嚴(yán)禁資源浪費，現(xiàn)場檢查人員要嚴(yán)格監(jiān)督，提高項目施工的質(zhì)量和效率。從根源上杜絕質(zhì)量問題，最大程度的保障項目施工的正常進(jìn)行。同時在項目進(jìn)行過程中，盡量避免分包、轉(zhuǎn)包施工的發(fā)生，除非房地產(chǎn)企業(yè)由于人力、物力的限制在工期內(nèi)難以完成。分包、轉(zhuǎn)包施工的存在，不可避免的會出現(xiàn)施工質(zhì)量難以統(tǒng)一的現(xiàn)象，容易發(fā)生管理上的混亂。尤其個別小企業(yè)承包后，為了自身利益可能存在偷工減料的現(xiàn)象，這就容易造成質(zhì)量不合格，達(dá)不到工程質(zhì)量要求。因此房地產(chǎn)企業(yè)在項目開展過程中要嚴(yán)格要求，利用制度的約束加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，盡可能降低風(fēng)險的發(fā)生，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。

結(jié)論：房地產(chǎn)企業(yè)投資項目全過程問題較多，內(nèi)容復(fù)雜，很多環(huán)節(jié)都存在經(jīng)營風(fēng)險，可能引發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，造成經(jīng)濟(jì)損失。新常態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加嚴(yán)峻的市場環(huán)境，需要更加嚴(yán)格加強(qiáng)自身要求，提高經(jīng)營和管理水平，提高企業(yè)風(fēng)險識別和防范的能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展和轉(zhuǎn)型做好準(zhǔn)備，也為了我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展不斷努力。

（作者單位：四川綿陽西南科技大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院 ）