試論房地產(chǎn)評(píng)估中的建筑物的損耗

【摘要】我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，因此市場機(jī)制不夠健全。隨著房地產(chǎn)交易活動(dòng)的日益頻繁，不完善的市場機(jī)制問題日益突出。同時(shí)，也造成了一系列的市場問題。最嚴(yán)重的問題是缺乏對(duì)房地產(chǎn)建筑物損耗的評(píng)估。本文主要介紹了我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評(píng)估體系中存在的問題，探討了相應(yīng)的對(duì)策，希望為我國房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評(píng)估體系的完整性提供幫助。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；建筑損耗評(píng)估；問題；對(duì)策

房地產(chǎn)建筑損耗評(píng)估體系是否完善直接關(guān)系到房地產(chǎn)交易是否公平。不可否認(rèn)的是，目前我國房地產(chǎn)建筑評(píng)估體系存在諸多問題，如法律法規(guī)不完善，制度環(huán)境不一致等。這些問題的存在嚴(yán)重影響了中國房地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)發(fā)展，這也應(yīng)引起有關(guān)部門和機(jī)構(gòu)的關(guān)注。

1、房地產(chǎn)樓宇評(píng)估系統(tǒng)問題

1.1相關(guān)法律法規(guī)不健全

現(xiàn)階段，我國還沒有制定相應(yīng)的法律規(guī)范房地產(chǎn)建筑的耗損評(píng)估行為。因此，在這種情況下，有必要對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，由誰負(fù)責(zé)評(píng)估，如何進(jìn)行評(píng)估等，沒有明確的規(guī)定。正因?yàn)槿绱?，我國房地產(chǎn)估價(jià)程序及相應(yīng)的手續(xù)并不十分規(guī)范。在這種情況下，房地產(chǎn)評(píng)估很難進(jìn)行，因?yàn)闆]有法律依據(jù)，糾紛往往是通過行政手段解決的。

1.2房地產(chǎn)建筑損失評(píng)估機(jī)構(gòu)設(shè)置存在問題

目前我國房地產(chǎn)建筑損耗評(píng)估的結(jié)構(gòu)可分為兩類。第一類官方建筑物損耗評(píng)估結(jié)構(gòu)是以政府為服務(wù)對(duì)象。所有開展的活動(dòng)都要承擔(dān)財(cái)務(wù)責(zé)任；第二類結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)交易，所有活動(dòng)都與房地產(chǎn)市場直接相關(guān)。對(duì)這兩類評(píng)估結(jié)構(gòu)而言，最重要的問題是比例不一致。私營機(jī)構(gòu)的比例很小，絕大多數(shù)是官方機(jī)構(gòu)。

1.3評(píng)價(jià)員的人數(shù)和質(zhì)量需要提高

由于客觀原因，中國現(xiàn)有的大多數(shù)評(píng)估員都處于起步之中，而且班上的專業(yè)評(píng)估師很少。他們中的大多數(shù)都參加了幾個(gè)培訓(xùn)課程。無論是理論還是實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，它們?nèi)匀蝗狈Α？傮w水平仍然相對(duì)較低。

1.4缺乏科學(xué)可靠和有效的房地產(chǎn)評(píng)估方法

目前，我國理論界介紹的方法大多為國外所采用，特別是香港、臺(tái)灣地區(qū)的大多數(shù)方法，不能根據(jù)我國的具體國情加以調(diào)整，只能照搬、套用。畢竟，這些方法不是土生土長的，可能不完全適合我國的國情。例如，我國房地產(chǎn)估價(jià)中常用的成本法，適用于交易數(shù)據(jù)不夠充分、成本項(xiàng)目相對(duì)清晰的項(xiàng)目。該方法更科學(xué)合理，更適合我國國情，但成本法評(píng)估往往與實(shí)際建筑損失相比較。這主要是因?yàn)橐环矫妫暾?qǐng)沒有完全按照成本法的要求處理，所以雖然方法是正確的，但由于程序不完整仍然會(huì)有出入。另一方面，成本法的應(yīng)用往往只考慮建筑物的價(jià)值，而忽略了地價(jià)，所以你不能得到正確的結(jié)果。

2、房地產(chǎn)建筑損失評(píng)估體系的對(duì)策

2.1完善相應(yīng)法規(guī)

相應(yīng)法規(guī)的完善應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手：第一，對(duì)于我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)建筑損失評(píng)估制度，但未能執(zhí)行相應(yīng)的規(guī)定，相關(guān)人員需要進(jìn)行全面調(diào)查，然后根據(jù)調(diào)查結(jié)果迅速制定，避免后續(xù)問題的出現(xiàn)；其次，對(duì)現(xiàn)有的法規(guī)，有關(guān)部門要統(tǒng)一，淘汰門戶，讓各部門按照一套規(guī)定進(jìn)行房地產(chǎn)建筑物損失評(píng)估，避免相互之間的嚴(yán)重問題。干擾。法規(guī)必須規(guī)定個(gè)別問題，例如允許房地產(chǎn)建筑損失評(píng)估的情況，誰可以負(fù)責(zé)評(píng)估等，評(píng)估需要遵循相應(yīng)的法律依據(jù)。

2.2統(tǒng)一房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)評(píng)估行業(yè)管理

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)建筑損耗評(píng)估管理混亂，政府和產(chǎn)出存在諸多問題，房地產(chǎn)行業(yè)的管理是統(tǒng)一的。在橫向方面，應(yīng)明確界定房地產(chǎn)評(píng)估的管理部門，并對(duì)其進(jìn)行歸屬化管理。屬性管理的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：單元管理和建筑物磨損管理。單位歸屬管理是指那些跨行業(yè)、跨系統(tǒng)的房地產(chǎn)管理組織和集團(tuán)，無論其經(jīng)營形式和隸屬關(guān)系如何，都應(yīng)歸屬于房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行統(tǒng)一管理。房屋耗損管理是指房地產(chǎn)商品的銷售、抵押等建筑物損耗的確定和調(diào)整，所有這些都必須經(jīng)過房地產(chǎn)管理部門的批準(zhǔn)、監(jiān)督和檢查。

2.3為評(píng)估員建立資格和質(zhì)量管理體系

房地產(chǎn)評(píng)估涉及面廣，影響大，公平合理的評(píng)估，關(guān)鍵在于是否有更高質(zhì)量的評(píng)估團(tuán)隊(duì)。評(píng)價(jià)者不僅需要高水平的專業(yè)水平，而且需要高水平的職業(yè)道德，以及豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)問題的敏銳分析和解決問題的能力。熟悉和理解國家和地方政府頒布的房地產(chǎn)政策法規(guī)。

2.4根據(jù)我國的國情，制定了具有中國特色的評(píng)價(jià)方法。

由于我國房地產(chǎn)評(píng)估所采用的方法大多是進(jìn)口的，不能完全適應(yīng)我國的實(shí)際情況，因此需要進(jìn)行加工改造，使其既符合國際慣例，又能滿足具體要求。這也是房地產(chǎn)評(píng)估面臨的一個(gè)迫切問題，需要房地產(chǎn)評(píng)估人員特別是理論研究者的努力。建筑物損失分為有形損失和無形損失。前者是指由于自然力的使用和影響而造成的價(jià)值損失。后者是指技術(shù)進(jìn)步的消費(fèi)觀念等功能和經(jīng)濟(jì)因素造成的價(jià)值損失。由于變化等原因造成的價(jià)值損失，GB/T50291 1999房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)則規(guī)定，建筑物的損耗是折舊。有些評(píng)論也被稱為折舊。我們應(yīng)該注意到，會(huì)計(jì)折舊和資產(chǎn)損失是兩個(gè)目的。完全不同但相互關(guān)聯(lián)的概念，因此在資產(chǎn)評(píng)估中確定損失不能被年數(shù)折舊率直接折舊是由損耗決定的，而折舊不是磨損。

2.4.1折舊是一種高度政策化的損失

資產(chǎn)使用價(jià)值的變動(dòng)后，以價(jià)值損失價(jià)值轉(zhuǎn)移和價(jià)值補(bǔ)償階段折舊作為轉(zhuǎn)移價(jià)格價(jià)值是以損失為基礎(chǔ)確定的，但會(huì)計(jì)中的折舊率或折舊期是一個(gè)高度集中的理論系數(shù)或常數(shù)，對(duì)于某一類資產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理和統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)而言，雖然資產(chǎn)中的第一資產(chǎn)具有普遍的身份和方法，但并不具有實(shí)際的磨損意義或特點(diǎn)，不能用折舊來代替損耗。

2.4.2建筑物折舊

確定年數(shù)是基于確保資產(chǎn)的正常維護(hù)和正常使用的前提。由于維護(hù)和維修的不同條件，損耗和實(shí)際操作功能是不同的。在工作或超額服務(wù)之前的許多資產(chǎn)是由于不同的維護(hù)和修理。使用這種情況會(huì)產(chǎn)生不同的結(jié)果，因此評(píng)估中通常提到的完全相同的資產(chǎn)很少見。也就是說，類似的建筑物在同一時(shí)間有不同的損失。

2.4.3建筑物使用年限不同

各建筑的設(shè)計(jì)要求隨所用建筑材料的設(shè)計(jì)年代而不同，使得實(shí)際使用壽命必然不同。可以確定，所有房地產(chǎn)的損耗通常從建筑物被收購的那一刻起減少，而效用隨著使用而減少。這些因素不是獨(dú)立的物理損失因素會(huì)導(dǎo)致功能的喪失，會(huì)反映在經(jīng)濟(jì)損失上，三個(gè)損失時(shí)間之間有一定的因果關(guān)系，分別討論和衡量這三個(gè)因素。但是，由于這些因素，損失是由于這些因素造成的。在實(shí)際的評(píng)價(jià)操作中，很難單獨(dú)計(jì)算。一般來說，這三種方法被視為一個(gè)整體，以計(jì)算折舊額，但對(duì)于具有一定價(jià)值的高價(jià)值建筑物，則應(yīng)盡可能進(jìn)行分類計(jì)算。

結(jié)語：

綜上所述，可以看出，相關(guān)部門需要正視房地產(chǎn)建設(shè)損失評(píng)估體系中存在的問題，針對(duì)這些問題，相關(guān)部門應(yīng)進(jìn)行充分的市場調(diào)研，并采取相應(yīng)的對(duì)策。同時(shí)，我們也需要做好長期的心理準(zhǔn)備，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)業(yè)的許多方面還不夠成熟，為了完善建筑物損失評(píng)估體系，必然涉及其他方面，這需要很長的時(shí)間。

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作者簡介：

蘇麗娜，黑龍江中和力得爾工程咨詢有限責(zé)任公司，黑龍江哈爾濱。