文/陳春印 上海晶譽(yù)建設(shè)管理咨詢有限公司 上海 200000

1、某校區(qū)擴(kuò)建工程概算執(zhí)行情況

?

2、合同談判中的技巧

某校區(qū)擴(kuò)建工程屬于政府投資項(xiàng)目，招標(biāo)方式采用公開招投標(biāo)，合同主要條款已在招標(biāo)文件中明示，但其具體內(nèi)容仍需在合同談判過程中予以明確。就投資控制而言，有以下方面需要注意：

2.1 合同價(jià)款及調(diào)整

一般來說，采用公開招標(biāo)的項(xiàng)目，施工單位在激烈的市場競爭中投標(biāo)報(bào)價(jià)均相對(duì)較低，這一情況集中反應(yīng)在綜合單價(jià)上。在投資控制的角度，這一成果需要在合同條款中明確下來。具體可以這么操作，在專用條款23 條中約定，綜合單價(jià)閉口包干，不允許因市場變動(dòng)及工程量增減為理由進(jìn)行調(diào)整，在約定價(jià)款調(diào)整條款時(shí)，盡量縮小可調(diào)整的范圍。

2.2 變更后綜合單價(jià)的調(diào)整的方式

沿用通用條款中的約定，采用相同或近似項(xiàng)目的單價(jià)，若都沒有時(shí)，工料機(jī)按約定月份的價(jià)格，費(fèi)率執(zhí)行投標(biāo)報(bào)價(jià)中的費(fèi)率。需要注意的是，材料單價(jià)也要首先參考投標(biāo)中的單價(jià)，市場信息價(jià)的選擇要明確是建筑建材管理總站發(fā)布的市場信息價(jià)，這些均需在專用條款中予以明確。

2.3 工程款支付

預(yù)付款一般取總價(jià)的10%，進(jìn)度款的支付比例一般不超過60%（扣除預(yù)付款及保留金后），若發(fā)包方要求承包方墊資，則需要另行簽訂墊資協(xié)議。需要注意的是，因合同備案的需要，在首筆預(yù)付款中要明確，其中包含有安全文明施工措施費(fèi)的50%。

3、概算分解及預(yù)控金額

本工程編制招標(biāo)工程量清單時(shí)，圖紙并不完備，許多項(xiàng)目的工程量并不精確，因此，在正式施工圖紙出來以后，非常有必要編制一份較為精確的施工圖預(yù)算。例如，研究中心建筑結(jié)構(gòu)及二次裝修的概算為2399.12 萬元，施工圖預(yù)算為2064.72 萬元，分解為土建一結(jié)構(gòu)、砌體、樓地面、門窗等十六個(gè)子目，然后按同比例將概算進(jìn)行分解，在合同實(shí)施的過程中，利用分解后的概算及施工圖預(yù)算對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行雙重控制。

4、暫定金額項(xiàng)目的控制

合同中的暫定金額可分為暫定材料單價(jià)及指定分包兩個(gè)部分。在合同的約定中，此兩部分價(jià)款須在合同的實(shí)施過程中確認(rèn)，從成本控制的角度來看，屬于不確定因素，存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，因此必須對(duì)此予以充分的重視。

暫定材料單價(jià)的確認(rèn)過程就是材料批價(jià)的過程，根據(jù)本工程的經(jīng)驗(yàn)，在批價(jià)時(shí)須做到以下幾點(diǎn)：（1）必須確認(rèn)所批材料在投標(biāo)文件中是否已有報(bào)價(jià)，避免盲目批價(jià)，造成前后矛盾；（2）必須做到細(xì)致詢價(jià)；（3）批出的材料單價(jià)必須在正常市場價(jià)格范圍之內(nèi)；（4）必須做好協(xié)調(diào)工作，說服發(fā)包方及承包方接受所批的材料單價(jià)；（5）批價(jià)工作必須與工程進(jìn)度及合同的有關(guān)要求相適應(yīng)，避免因超時(shí)而造成承包方的索賠。

需要注意的是，在批價(jià)過程中，材料供應(yīng)商與承包商的利益并不完全統(tǒng)一，談判時(shí)可以利用這一點(diǎn)壓縮材料商及承包商的利潤空間。例如，科技樓礦棉板批價(jià)時(shí)，承包商根據(jù)合同要求上報(bào)了龍牌、星牌及阿姆斯壯等三個(gè)品牌的報(bào)價(jià)，校方根據(jù)多方權(quán)衡，傾向于選擇阿姆斯壯牌，承包商的報(bào)價(jià)為48 元/m2，經(jīng)市場詢價(jià)，此種產(chǎn)品市場價(jià)位在40 元/m2 左右，談判過程中，承包商承認(rèn)40 元/m2 的市場價(jià)位，但同時(shí)要求收取管理費(fèi)，否則拒絕接受，談判在此陷入了僵局。隨后，我方直接與阿姆斯壯廠家進(jìn)行溝通，提出，如果阿姆斯壯想做此單生意，必須說服承包商接收40 元/m2 的批價(jià)。阿姆斯壯廠家就此與承包商進(jìn)行了多次溝通，雙方都做出了妥協(xié)，最終成功說服承包商接受了40 元/m2 的批價(jià)。

5、工程變更及索賠

工程變更常常會(huì)引發(fā)重新組價(jià)或費(fèi)用索賠，屬于成本控制中的不確定因素，在合同實(shí)施的過程中應(yīng)盡量減少變更，沿用合同中約定的報(bào)價(jià)。但就本工程來看，由于招標(biāo)時(shí)圖紙不完備，工程量清單中許多子目的工作內(nèi)容及項(xiàng)目特征都是按常規(guī)進(jìn)行設(shè)置，導(dǎo)致施工過程中變更數(shù)量較多，成本控制的難度加大。

根據(jù)本工程的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)，控制變更成本應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：（1）盡量減少變更數(shù)量；（2）引導(dǎo)設(shè)計(jì)方，讓變更后的設(shè)計(jì)方案盡量與原工程量清單中的描述一致；（3）對(duì)每項(xiàng)設(shè)計(jì)變更進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，優(yōu)選變更方案，并測算出本項(xiàng)變更對(duì)總價(jià)的影響程度；（4）若變更不可避免，則需要在費(fèi)用簽證時(shí)理清變更責(zé)任，只認(rèn)可應(yīng)由發(fā)包方承擔(dān)的費(fèi)用，費(fèi)用計(jì)算時(shí)，嚴(yán)格按照合同約定，若合同無明確約定，則參照國際慣例，只計(jì)算直接費(fèi)和稅金，不計(jì)算間接費(fèi)和利潤。

6、月報(bào)審核及工程款支付

月報(bào)審核就是實(shí)際完成工作量的審核，與工程進(jìn)度款支付密切相關(guān)。工程的實(shí)施是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程，月報(bào)審核必須約定一個(gè)明確的時(shí)間點(diǎn)，根據(jù)工程監(jiān)理的批復(fù)及實(shí)際完成的工程量進(jìn)行對(duì)承包商提出的月度工作量進(jìn)行審核，審核的原則應(yīng)嚴(yán)格參照合同約定。

結(jié)語：

在工程建設(shè)領(lǐng)域，工程的造價(jià)管理和控制在整個(gè)過程中，起著非常重要的作用。想要有效的進(jìn)行工程造價(jià)的管理和控制，就必須在工程不同的階段采取不同的管理方法，這樣才能達(dá)到我們預(yù)期目的。