王宣琳

摘要：將閑置房屋出租是為企業(yè)增加現(xiàn)金流、提升其資產(chǎn)收益率的主要途徑之一，本文主要針對(duì)企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)開展過程中的風(fēng)險(xiǎn)控制工作進(jìn)行研究。本文首先論述了企業(yè)房屋出租常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，進(jìn)而在此基礎(chǔ)之上提出了具體的風(fēng)險(xiǎn)控制辦法，以期能為相關(guān)企業(yè)及管理人員提供理論上的參考。

關(guān)鍵詞：企業(yè);房屋;出租;風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)識(shí)別碼：A

文章編號(hào)：1001-828X（2019）010-0076-01

隨著市場經(jīng)濟(jì)逐漸取代計(jì)劃經(jīng)濟(jì)占據(jù)主導(dǎo)地位，企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)過程中也出現(xiàn)了更多的市場運(yùn)作方式，本文所討論的房屋出租就是其中之一。業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)變化、運(yùn)營目標(biāo)轉(zhuǎn)變等都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)房屋閑置，而為了更好的實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最大化，大部分企業(yè)都會(huì)對(duì)此類資產(chǎn)做進(jìn)一步的處理，房屋出租相較于轉(zhuǎn)讓、拍賣等具備的高靈活性、操作簡便等優(yōu)勢使其得到了最為廣泛的應(yīng)用，但從另一方面來說，也正是由于房屋出租的高靈活性，企業(yè)在這一過程中也需要承擔(dān)更多風(fēng)險(xiǎn)。為了盡量規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)，避免房屋出租影響企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)房屋出租業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略進(jìn)行研究是非常有必要的。本文將在后續(xù)內(nèi)容中展開詳細(xì)論述。

一、企業(yè)房屋出租常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

（一）定價(jià)不夠規(guī)范

結(jié)合現(xiàn)狀來看，大部分企業(yè)在定價(jià)時(shí)都存在過于隨意的狀況，不能在出租前對(duì)市場進(jìn)行調(diào)查和分析，而在這樣的背景之下，定價(jià)過高或過低都會(huì)不同程度的對(duì)企業(yè)房屋出租收益造成一定影響。

（二）交易過程不透明

企業(yè)房屋出租應(yīng)包含公開招投標(biāo)、定價(jià)小組集體決策、合同簽訂、出租結(jié)果公示等過程，但由于大部分企業(yè)都沒有針對(duì)房屋出租業(yè)務(wù)展開流程進(jìn)行詳細(xì)說明，整體交易過程的透明度難以達(dá)到要求，在這樣的背景之下，部分人員很有可能利用自身職務(wù)之便謀求私利，最終導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)流失。

（三）業(yè)務(wù)部門存在違規(guī)操作

瞞報(bào)或漏報(bào)房屋資產(chǎn)、與承租方私下達(dá)成協(xié)議、截留或轉(zhuǎn)移部分房屋出租收益等都屬于違規(guī)操作，也都會(huì)不同程度的對(duì)企業(yè)造成影響，而缺乏監(jiān)管機(jī)制則是導(dǎo)致這些問題出現(xiàn)的主要原因。另一方面，由于重視程度不足，業(yè)務(wù)部門可能無法對(duì)企業(yè)閑置房屋的出租或利用情況進(jìn)行有效管理，進(jìn)而導(dǎo)致部分房屋出租合同已經(jīng)到期，但承租方無法按時(shí)完成交接，長時(shí)間占用企業(yè)資產(chǎn)，導(dǎo)致企業(yè)收入受到損失。

二、企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略

（一）針對(duì)房屋出租業(yè)務(wù)建立完善的規(guī)章制度

結(jié)合上文中的內(nèi)容，為了更好的在房屋出租業(yè)務(wù)展開過程中規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，公司必須能針對(duì)這一工作構(gòu)建完善的規(guī)章制度，明確相關(guān)崗位責(zé)任，避免各類違規(guī)現(xiàn)象出現(xiàn)。公司房屋出租業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的規(guī)章制度中應(yīng)包含以下內(nèi)容：

1.對(duì)合同文本、交易方式、出租年限、審批程序進(jìn)行說明。在明確規(guī)定這些內(nèi)容的基礎(chǔ)上，由于業(yè)務(wù)部門所導(dǎo)致的違規(guī)現(xiàn)象將能得到很好的避免。以審批程序?yàn)槔?，公司可以?guī)定，房屋出租前應(yīng)統(tǒng)一填寫申報(bào)表，對(duì)房屋基本信息、出租目的等進(jìn)行說明，在此基礎(chǔ)上由上級(jí)主管人員完成審批，若審批通過，那么下級(jí)業(yè)務(wù)部門則可以展開后續(xù)工作。

2.明確房租增減機(jī)制。除了房屋新舊程度、面積等基本信息以外，市場波動(dòng)同樣也會(huì)對(duì)房租高低產(chǎn)生影響，針對(duì)這一點(diǎn)，公司應(yīng)在制度中要求相關(guān)主管部門按年度重新確定出租價(jià)格，以免市場租金水平上漲時(shí)公司遭受經(jīng)濟(jì)損失。

（二）結(jié)合房屋出租流程增設(shè)授權(quán)審批機(jī)制

授權(quán)審批機(jī)制應(yīng)滲透到整個(gè)公司房屋出租過程之中，只有這樣，監(jiān)管不嚴(yán)所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)才能得到更有效的制約。為了達(dá)到這樣的目標(biāo)，公司可以結(jié)合以下內(nèi)容來完善現(xiàn)有授權(quán)審批機(jī)制：

1.成立租金定價(jià)小組。組內(nèi)成員應(yīng)由業(yè)務(wù)部門、財(cái)務(wù)部門人員等共同組成，由這部分人員共同完成對(duì)房屋出租市場的調(diào)查工作，在此基礎(chǔ)之上確定租金底價(jià)以及目標(biāo)租金范圍。在租金定價(jià)小組的指導(dǎo)之下，公司房屋租金的科學(xué)性將能得到有效提升，進(jìn)而更好的得到承租者注意，避免“沉沒成本”對(duì)公司經(jīng)濟(jì)效益的影響。

2.執(zhí)行合同聯(lián)簽制度。這一制度主要是為了避免業(yè)務(wù)部門利用自身職務(wù)之便而出現(xiàn)的各類違規(guī)操作，在聯(lián)簽制度的影響之下，各責(zé)任部門之間將能互相進(jìn)行監(jiān)督，只有所有負(fù)責(zé)人或主管部門審批通過，房屋出租交易才算完成。

（三）做好房屋出租對(duì)應(yīng)的會(huì)計(jì)工作

為了保障房屋出租業(yè)務(wù)財(cái)務(wù)工作的開展成效，公司應(yīng)設(shè)置專門的出租房屋臺(tái)賬，并利用臺(tái)賬制作應(yīng)收租金詳情表，將其作為會(huì)計(jì)計(jì)列收入的憑證，將應(yīng)收財(cái)賬表交給業(yè)務(wù)部門，由業(yè)務(wù)部門完成催收工作。在這樣的會(huì)計(jì)模式之下，業(yè)務(wù)部門與財(cái)務(wù)部門之間將能更好的在房屋出租業(yè)務(wù)開展過程中互相配合、互相監(jiān)督。若審查會(huì)計(jì)信息發(fā)現(xiàn)承租方超期占用房屋等狀況，公司則應(yīng)迅速進(jìn)行處理，避免公司資產(chǎn)長期受到損害。

（四）對(duì)承租者信用情況進(jìn)行核查

1.在合同簽訂之前對(duì)承租方的信用情況進(jìn)行考察。在這一過程中，公司應(yīng)結(jié)合承租方基本信息、信用情況等完成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估工作，及時(shí)排除掉存在嚴(yán)重失信或失信風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大的單位或個(gè)人。除此之外，根據(jù)信用評(píng)級(jí)的不同，公司可以制定不同的租金和押金支付條款，要求承租者預(yù)交租金或提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保，避免公司因?yàn)槌凶夥叫庞脝栴}而出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)損失。

2.對(duì)承租方租約執(zhí)行情況進(jìn)行考察。公司應(yīng)針對(duì)承租方租金的繳納情況及拖欠信息等進(jìn)行收集，在此基礎(chǔ)上分析承租方是否存在惡意拖欠情況，針對(duì)不同情況確立不同的催收辦法，若經(jīng)催收后承租方仍不能按時(shí)、按金額繳納租金，那么公司則可以執(zhí)行房屋回收制度，將此類狀況對(duì)公司經(jīng)濟(jì)的影響降低到最小。另一方面，為了避免承租方出現(xiàn)漏繳、非惡意拖欠等情況，公司可以在法律范圍內(nèi)設(shè)置相應(yīng)的滯納金，以此來達(dá)到節(jié)省催收人力，提升房屋出租業(yè)務(wù)開展成效等目的。

三、結(jié)語

綜上所述，在對(duì)現(xiàn)階段公司房屋出租常見的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)進(jìn)行簡單論述的基礎(chǔ)之上，本文主要從制度制定、審批機(jī)制的完善、財(cái)務(wù)工作的展開以及對(duì)承租方信用情況的考察幾方面論述了公司房屋出租業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制策略。在后續(xù)發(fā)展過程中，公司應(yīng)進(jìn)一步將此類業(yè)務(wù)所涉及到的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)重視起來，在利用房屋出租業(yè)務(wù)盤活公司資產(chǎn)的基礎(chǔ)上降低風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張美琴.論商業(yè)地產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制[J].中國商論，2018（26）：175-176.

[2]王德新.企業(yè)房屋出租稅收籌劃[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2015（7）：348-349.

[3]郁振維.企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)處理[J].中國工會(huì)財(cái)會(huì)，2014（6）：44-45.

[4]薄異偉.企業(yè)房屋出租納稅籌劃的六個(gè)典型案例[J].財(cái)會(huì)月刊，2011（34）：47-48.

[5]黃志勇.淺析企業(yè)房屋出租業(yè)務(wù)的內(nèi)部控制[J].商場現(xiàn)代化，2010（15）：33-34.