國土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)探析

張旭光

關(guān)鍵詞：國土資源管理? ?農(nóng)村建設(shè)用地? ?合理流轉(zhuǎn)

在推動國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的過程之中土地資源尤為關(guān)鍵，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加劇，國土資源管理備受社會各界的廣泛關(guān)注，管理部門必須要立足國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)的現(xiàn)實(shí)條件，通過對不同土地資源管理要求的深入分析和研究來更好的體現(xiàn)該資源的作用和優(yōu)勢。另外在農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的過程之中，因?yàn)楣ぷ鲀?nèi)容和工作形勢相對比較復(fù)雜，因此難以避免會存在許多的困難和障礙，我國國土資源管理部門必須要意識到這一問題的重要性，了解問題產(chǎn)生的實(shí)質(zhì)原因，從而采取合理的對策。

一、根據(jù)法律進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)完善土地流轉(zhuǎn)管理體系

（一）遵循法律實(shí)施土地流轉(zhuǎn)

在促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和實(shí)現(xiàn)土地資源合理利用的過程之中，我國提出了土地承包制度，該制度在實(shí)踐運(yùn)作的過程之中作出了巨大的貢獻(xiàn)。為了維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，我國出臺了許多的規(guī)章制度和措施，保證農(nóng)民在社會生產(chǎn)實(shí)踐的過程中實(shí)現(xiàn)自身的穩(wěn)定發(fā)展，推動農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步突破。其中大部分的政策主要以農(nóng)民承包土地為主體，在實(shí)施該制度的過程之中，我國的綜合實(shí)力有了一定的提升，其中發(fā)包方不能夠直接動用私權(quán)動搖這一政策，學(xué)術(shù)界和理論界在對土地承包制度進(jìn)行分析和研究時(shí)提出這一政策能夠?qū)崿F(xiàn)農(nóng)村土地的合理化，提高農(nóng)村土地的利用效率。

（二）根據(jù)法律開展土地流轉(zhuǎn)的辦理過程

農(nóng)村土地承包法符合我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的實(shí)質(zhì)條件和具體要求，能夠規(guī)范土地流轉(zhuǎn)的工作內(nèi)容和工作形式，另外土地承包法與我國土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)法律法規(guī)在本質(zhì)上是一致的，對推動土地流轉(zhuǎn)工作的帶來落實(shí)意義重大，相關(guān)的管理工作人員必須要嚴(yán)格按照該法律的核心要求和具體的內(nèi)容明確各自的工作權(quán)限和工作情況。土地承包法和發(fā)包者需要以土地承包法為個(gè)人行為的依據(jù)和規(guī)范，通過正常的程序來辦理相關(guān)的土地流轉(zhuǎn)工作，另外為了維護(hù)雙方的利益，在實(shí)踐運(yùn)作的過程之中，雙方需要以國家利益為出發(fā)點(diǎn)，規(guī)范個(gè)人的言行舉止，盡量避免各種不良現(xiàn)象的產(chǎn)生，否則就會嚴(yán)重影響農(nóng)村的土地秩序，導(dǎo)致農(nóng)村的生產(chǎn)效率呈現(xiàn)不斷下降的趨勢。

（三）遵循農(nóng)民意愿開展土地流轉(zhuǎn)

合理流轉(zhuǎn)土地工作所涉及的內(nèi)容和形式相對比較復(fù)雜，同時(shí)直接影響著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)建設(shè)。在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)體制中，農(nóng)民扮演著重要的角色，大部分的經(jīng)濟(jì)建設(shè)工作和政策實(shí)踐工作都必須要以農(nóng)民的現(xiàn)實(shí)意愿為主體，其中土地流轉(zhuǎn)工作也需要結(jié)合農(nóng)民的發(fā)展條件和生產(chǎn)意愿，結(jié)合各大工作環(huán)節(jié)的核心要求，以實(shí)際條件為出發(fā)點(diǎn)對不同的土地流轉(zhuǎn)方式進(jìn)行深入的界定。在任何條件之下需要充分考慮農(nóng)民的真實(shí)意愿，嚴(yán)格按照國家的法律法規(guī)落實(shí)相關(guān)的管理工作，保障土地關(guān)系更高的合理性和有效性。其次，管理工作人員還需要對潛在的土地矛盾進(jìn)行深入的界定和解讀，掌握運(yùn)作技巧，盡量避免不良社會現(xiàn)象的產(chǎn)生。

二、農(nóng)村建設(shè)中存在的土地流轉(zhuǎn)問題

從上文的相關(guān)分析可以看出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問題是一個(gè)系統(tǒng)性的工程，所涉及的內(nèi)容和影響要素非常的復(fù)雜，一旦處理不好就會導(dǎo)致大量的損失和較為惡劣的社會影響。在對目前的農(nóng)村建設(shè)用地的合理流轉(zhuǎn)工作進(jìn)行分析和研究時(shí)不難發(fā)現(xiàn)，大部分的土地流轉(zhuǎn)問題，主要以下幾點(diǎn)為主。首先與農(nóng)村建設(shè)之中，集體土地流轉(zhuǎn)相關(guān)的問題在法律中沒有明確的界定，具體包括土地流轉(zhuǎn)的盈利、土地流轉(zhuǎn)的程序、土地流轉(zhuǎn)所涉及的相關(guān)權(quán)益，建設(shè)和法律建設(shè)相對比較落后，還沒有建立完善的管理機(jī)制，大部分只能夠采取內(nèi)部自行解決的形式為主體，同時(shí)所涉及的工作程序以及不規(guī)范，存在較為明顯的主觀影響，這些問題不僅嚴(yán)重影響了土地資源的合理利用，同時(shí)還導(dǎo)致許多的土地使用關(guān)系矛盾，破壞了原有的土地管理秩序。

另外如果站在微觀的角度進(jìn)行分析，不規(guī)范的操作模式會直接混亂現(xiàn)有的土地使用關(guān)系，最終導(dǎo)致農(nóng)村土地市場出現(xiàn)了嚴(yán)重的波動，嚴(yán)重影響了集體的土地安全。有一部分地方政府在農(nóng)村建設(shè)集體土地流轉(zhuǎn)的過程中沒有嚴(yán)格按照相關(guān)的操作標(biāo)準(zhǔn)，直接降低了實(shí)際的規(guī)范要求和標(biāo)準(zhǔn)，將實(shí)際的土地承包面積限定賽具體的氛圍之中，導(dǎo)致實(shí)際的土地市場體系極不規(guī)范，另外在土地交易的過程中存在許多秘密交易行為，嚴(yán)重違反了國家的法律法規(guī)要求，出現(xiàn)了許多的不良土地使用利用現(xiàn)象。在土地流轉(zhuǎn)的過程之中存在許多的經(jīng)濟(jì)利潤空間，為了實(shí)現(xiàn)自身的利潤最大化，有一部分地區(qū)直接用于不同的工業(yè)用途，導(dǎo)致這一問題持續(xù)惡化。

除了上文中所提出的各類問題之外，在農(nóng)村建設(shè)集體土地流轉(zhuǎn)的過程之中，收益分配不均也非常的常見，因?yàn)槿狈茖W(xué)合理的管理制度和法律規(guī)范，在現(xiàn)有的土地流轉(zhuǎn)的過程之中還沒有建立完善的監(jiān)督機(jī)制，因此在時(shí)間運(yùn)作時(shí)難以對潛在的價(jià)值和收益進(jìn)行充分的考量，大部分的土地流轉(zhuǎn)在使用上還存在許多不規(guī)范的現(xiàn)象，無法很好的保護(hù)集體的權(quán)益和資產(chǎn)，其中收益分配不均現(xiàn)象非常的明顯。

三、建設(shè)關(guān)于用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建議

針對社會中所存在的各類不足，在實(shí)踐運(yùn)作的過程之中我國必須要結(jié)合農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)的相關(guān)要求，明確各個(gè)工作的具體情況，促進(jìn)土地資源使用效率的穩(wěn)定提升。

（一）建立合乎法律制度的土地流轉(zhuǎn)制度

從目前來看，我國還沒有結(jié)合集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的相關(guān)要求提出針對性的法律法規(guī)，這一問題的存在嚴(yán)重影響了農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和土地資源的合理配置，我國可以嚴(yán)格按照中央地方的相關(guān)要求促進(jìn)地方立法，出臺相應(yīng)的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理法規(guī)，明確相關(guān)的操作要求和操作標(biāo)準(zhǔn)，促進(jìn)整個(gè)市場規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，將集體建設(shè)用地的使用要求納入其中，保證讓每一個(gè)操作者都能夠嚴(yán)格按照相應(yīng)的工作要求，對土地使用權(quán)進(jìn)行合理的應(yīng)用和分析。另外管理工作人員還需要明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)條件和具體的使用范圍，提出切實(shí)可行的操作標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格禁止改變原有的要求用途和相關(guān)的商業(yè)貿(mào)易行為。如果符合土地使用的相關(guān)要求，就可以直接進(jìn)行整體規(guī)劃和集體實(shí)踐，通過對土地使用權(quán)的進(jìn)一步分析和研究來了解實(shí)際的管理和分配意愿，保障整個(gè)土地資源使用效率的穩(wěn)定提升，維護(hù)農(nóng)民的合法權(quán)益，促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)和穩(wěn)定發(fā)展。

（二）明確集體建設(shè)用地的相關(guān)產(chǎn)權(quán)

土地產(chǎn)權(quán)制度與農(nóng)村集體建設(shè)用地資源的合理利用和配置意義重大，作為整個(gè)農(nóng)村集體建設(shè)用地可流轉(zhuǎn)的基本和原則，土地產(chǎn)權(quán)制度要求相關(guān)的管理工作人員對人們所擁有的不動產(chǎn)進(jìn)行分析，其中流轉(zhuǎn)的根本是土地權(quán)的轉(zhuǎn)讓。從目前來看，我國需要以提高農(nóng)村集體土地?fù)碛袡?quán)和地籍管理效率為主題，明確土地的使用權(quán)擁有者，采取土地登記的形式來實(shí)現(xiàn)這一工作的大力落實(shí)。其次，上級主管部門需要細(xì)化集體建設(shè)用地的相關(guān)權(quán)利，具體包括買賣權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)、收益權(quán)和抵押權(quán)，保證土地所有權(quán)的擁有者和使用者都能夠?qū)Ω髯缘难孕信e止有一個(gè)清晰的認(rèn)知，嚴(yán)格按照國家法律法規(guī)之中的要求辦事，只有這樣才能夠保障分配利益的清晰性和科學(xué)性。

（三）合乎科學(xué)方案的土地流轉(zhuǎn)形式

國土資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)對推動國家的經(jīng)濟(jì)建設(shè)意義重大，在國有建設(shè)用地使用權(quán)的有償使用方法分析的過程之中，可以結(jié)合農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的具體情況，采取市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作模式和運(yùn)作策略，分析不同土地使用權(quán)和所有權(quán)之間的相關(guān)性，實(shí)現(xiàn)兩大權(quán)力的有效隔離，以集體土地的有償轉(zhuǎn)移為核心。其中集體建設(shè)用地使用權(quán)的出讓和出租權(quán)所涉及的內(nèi)容比較復(fù)雜，管理工作人員需要了解兩大權(quán)力的核心要求和具體的策略，分析不同土地流轉(zhuǎn)形式的具體要求和所存在的各類不足。對于集體建設(shè)用地使用權(quán)抵押來說，主要以集體建設(shè)用地使用者出讓為主題，保證其能夠獲得整個(gè)用地的使用權(quán)，在對這一權(quán)利進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的過程中首先需要了解相關(guān)的條件和具體的辦理時(shí)間，嚴(yán)格按照上級主管部門的要求辦理相關(guān)的手續(xù)，其次在對集體建設(shè)用地進(jìn)行量化分析時(shí)需要結(jié)合存量集體建設(shè)用地的具體條件，采取多種方式促進(jìn)集體土地流轉(zhuǎn)工作的大力重視，更好的實(shí)現(xiàn)前期的建設(shè)目標(biāo)。

四、結(jié)語

土地資源管理與農(nóng)村建設(shè)用地合理流轉(zhuǎn)，是我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)過程之中的重點(diǎn)工作，相關(guān)的管理部門需要將經(jīng)濟(jì)建設(shè)、政治建設(shè)、文化建設(shè)相聯(lián)系，了解土地資源使用的限制條件，不斷促進(jìn)土地資源的合理利用和配置。

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（作者單位：單縣國土資源局蔡堂國土資源所）