王彬同

摘要：近年來，老舊小區(qū)的管理問題日益成為困擾城市管理者的一大難題。通過對鄭州市老舊小區(qū)推行物業(yè)管理過程中存在問題及原因進行分析，提出鄭州市老舊小區(qū)管理物業(yè)化的建議。

關鍵詞：老舊小區(qū);物業(yè)管理;鄭州市

中圖分類號：F23文獻標識碼：Adoi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2019.10.053

1引言

近年來，鄭州市老舊小區(qū)居住環(huán)境惡化，盜竊、火災等事件頻發(fā)，引起社會廣泛關注。自2011年至今，鄭州市有關部門針對市區(qū)的1968個老舊小區(qū)進行多次改造，并希望借此機會引入物業(yè)管理，逐步實現(xiàn)鄭州市區(qū)域內(nèi)老舊小區(qū)物業(yè)管理全覆蓋，這一過程中雖然積累許多成功的經(jīng)驗，形成了多種不同的物業(yè)管理模式，但是時至今日，部分接受改造的小區(qū)距實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋的目標仍有不小距離，出現(xiàn)了基礎設施改造易、物業(yè)管理引入難，物業(yè)企業(yè)留不住，改造設施由于缺乏管理損壞嚴重等現(xiàn)象，值得我們反思。

2鄭州市老舊小區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀

2.1鄭州市老舊小區(qū)的定義

對于舊住宅小區(qū)概念的界定，學界仍無定論，學者們多依據(jù)其研究對象的特征進行定義。本研究通過對已有研究的梳理以及對所調(diào)研小區(qū)的總結(jié)后認為，老舊小區(qū)往往具有如下特征，如表1，并將老舊小區(qū)定義為：建成時間在20年以上，集中于市中心或者老城區(qū)且占比達較大，因缺乏物業(yè)管理而導致居住環(huán)境較差或逐步惡化的居民聚集區(qū)。

2.2鄭州市老舊小區(qū)的常見運營模式

長期以來，鄭州市多次開展老舊小區(qū)改造活動，并希望借此引入物業(yè)管理的長效機制，目前已形成了多種物業(yè)管理模式。

（1）社會化管理模式。

社會化管理模式即由完全市場化的物業(yè)管理企業(yè)對舊住宅小區(qū)進行管理的模式。這些企業(yè)完全為市場化運作模式，可以依靠專業(yè)的管理團隊與經(jīng)驗，敏銳的觀察到居民的需求，并有針對性的提供物業(yè)管理服務，從而有效的滿足居民需求，但是由于完全處于市場化運營的狀態(tài)，導致企業(yè)需要自負盈虧，不會像傳統(tǒng)的行政后勤管理一樣提供福利性質(zhì)的物業(yè)管理服務。所以這種管理模式對小區(qū)要求較高，也是老舊小區(qū)進行長效管理的重要模式。

（2）社區(qū)管理模式。

社區(qū)管理模式即以街道和社區(qū)居委會為主，小區(qū)內(nèi)的居民為輔，通過組成服務站、業(yè)主自治組織等機構對老舊小區(qū)進行管理和服務。這種模式是目前一些條件較差的老舊小區(qū)所依賴的管理模式，但是這類模式所能提供的物業(yè)管理服務十分有限，僅有社區(qū)清潔，門衛(wèi)管理等簡單物業(yè)服務，是老舊小區(qū)由無主管理向社會化管理模式過渡的一種模式。

（3）傳統(tǒng)行政后勤管理。

傳統(tǒng)行政后勤管理即仍由企事業(yè)單位自行組建后勤部門對本單位的居民小區(qū)進行管理的模式。這一類管理模式多為計劃經(jīng)濟時期對于居民小區(qū)管理模式的延續(xù)，適用于經(jīng)濟效益較好企事業(yè)單位的居民小區(qū)，但是隨著越來越多企業(yè)內(nèi)部改革的推進，這類小區(qū)的數(shù)量將越來越少。

3鄭州市老舊小區(qū)存在問題及原因分析

3.1老舊小區(qū)存在問題

（1）老舊小區(qū)基礎設施條件較差。

鄭州市許多老舊小區(qū)建造時間長，規(guī)劃設計指標過時，再加之缺乏相應的管理，設施、設備未能得到有效維護、補充及更新，基礎設施條件較差。雖然近年來鄭州市相關部門花大力氣對老舊小區(qū)進行改造，修繕并補充建設地上的基礎設施與設備，小區(qū)居民的居住質(zhì)量得到大幅提高，但是修建于地下的供水排污設施以及供熱管道仍未得到改造，有些老舊小區(qū)常出現(xiàn)污水橫流的現(xiàn)象，或出現(xiàn)暖氣管道爆炸等事故。

（2）老舊小區(qū)的空間布局不夠合理。

建成時間較早的老舊小區(qū)由于受建造時經(jīng)濟發(fā)展水平制約，在規(guī)劃時未設計充足的停車空間，也并未預留相關后備空間。由于鄭州市私家車保有量越來越高，車位數(shù)量有限的老舊小區(qū)停車難問題日益突出，出現(xiàn)了業(yè)主搶車位以及亂停亂放私家車等現(xiàn)象，使得原本就狹窄的小區(qū)道路變得更加擁堵，還出現(xiàn)因私家車亂停堵塞消防救援通道，造成救援不力的慘劇。此外，許多老舊小區(qū)缺少公共綠地以及活動區(qū)域，一些必不可少的健身器械甚至是垃圾桶都配備不足，使得老舊小區(qū)的形象和居住體驗較差。

（3）老舊小區(qū)運行成本越來越高。

老舊小區(qū)由于投入使用時間較長，再加之維護管理不善，房屋設備老化嚴重，使得其各項基礎設施的維修成本越來越高，物業(yè)管理主體負擔較重。據(jù)調(diào)研了解，以河南省廣電小區(qū)黃河路3號院、117號院為例，2007年-2014年的運行成本日漸攀升，2007年該小區(qū)的運營成本已達57萬元，并仍呈現(xiàn)出逐年遞增的趨勢，年均增速4.71%，如果按照這個速度計算，預計到2020年將達到104.12萬元。運行成本越來越高，物業(yè)管理企業(yè)負擔加重，對于接手老舊小區(qū)的積極性不高。

（4）老舊小區(qū)居民拒繳費的現(xiàn)象比較突出。

起初，各住宅小區(qū)的居民以企事業(yè)單位在編職工為主，計劃經(jīng)濟時期，本應有員工承擔的水、電、暖以及衛(wèi)生費等費用由單位代繳，員工缺乏有償享受物業(yè)服務的意識;其次，隨著時間遠去，本就收入水平有限的小區(qū)居民年齡越來越大，導致其收入能力愈加脆弱，物業(yè)費用繳納動力更加不足;再次，隨著小區(qū)居住環(huán)境的惡化，原有經(jīng)濟條件較好的家庭逐漸搬離小區(qū)，隨之而來的大批流動人員由于與房東相互扯皮，拒繳物業(yè)現(xiàn)象更加嚴重。

（5）實施物業(yè)管理難度越來越大。一方面，隨著人員流動性增加，業(yè)主成分復雜，各層次要求各不相同 。物業(yè)服務作為物業(yè)管理提供的商品，其供給受到業(yè)主需求的影響，經(jīng)過多年發(fā)展，老舊小區(qū)居民構成由單一的單位職工逐步轉(zhuǎn)化成了由原單位職工、城鎮(zhèn)居民中的中低收入群體、外來務工人員等群體構成，不同背景的居民對物業(yè)管理需求、認知以及經(jīng)濟承受能力有所不同，使得物業(yè)管理企業(yè)無法有效供給物業(yè)服務，增加了其管理的復雜程度。另一方面物業(yè)管理缺乏標準，老舊小區(qū)在建造之初是由各單位組織建造，其建筑與設備設計指標不同，這就為了物業(yè)管理企業(yè)進行標準化管理設置了阻礙，此外由于規(guī)劃設計過時，無法與當前居民多元化需求相匹配，就導致了物業(yè)管理企業(yè)在管理方面缺少統(tǒng)一的標準。

3.2老舊小區(qū)物業(yè)管理化困難的原因分析

3.2.1老舊小區(qū)遺留問題較多

老舊小區(qū)的歷史遺留問題主要表現(xiàn)為小區(qū)現(xiàn)存的設施設備無法滿足小區(qū)居民當下的居住需求。首先，這一問題是由于在小區(qū)建設初期，規(guī)劃者對將來可能會出現(xiàn)的問題缺乏預見性;其次，是由于隨著經(jīng)濟水平大發(fā)展，小區(qū)居民對小區(qū)內(nèi)各種設施條件提出了更高要求;再次，由于傳統(tǒng)的管理模式無法有效的為老舊小區(qū)的設施進行改造維護以滿足居民需求，甚至使老舊小區(qū)處于無人問津的狀態(tài)，留下了許多長期得不到解決的問題。例如在新建現(xiàn)代化小區(qū)常見的草地涼亭休閑區(qū)、監(jiān)控設施、分類垃圾箱、太陽能路燈等設備，在老舊小區(qū)中卻絲毫不見蹤影。

3.2.2老舊小區(qū)居民構成復雜

（1）原國有企業(yè)職工群體。

鄭州市老舊小區(qū)過去多為國有企事業(yè)單位職工的家屬樓，因此，居民構成中有很大一部分是原國有企業(yè)退休職工，這類職工普遍存在年齡較大，收入水平相對不高，對物業(yè)管理服務需求不足等問題，物業(yè)管理的認識仍停留在計劃經(jīng)濟時期單位大包大攬式的管理方式，對社會化的物業(yè)管理方式認識不足。

（2）城鎮(zhèn)低收入群體。

老舊小區(qū)內(nèi)還有一部分為城鎮(zhèn)居民中的低收入群體，他們多是通過租賃方式成為小區(qū)居民，該群體主要特征為收入水平低，支付能力較差，對于住房的需求仍處于生存型需求的層次，根本無力承受物業(yè)費，也無意識進行物業(yè)服務消費。即使有物業(yè)公司愿意接收老舊小區(qū)，也會因為物業(yè)收費率低，入不敷出，逐漸撤離。

（3）流動人口多。

流動人口是居住于老舊小區(qū)的外來務工群體，這一群體拒交物業(yè)費的現(xiàn)象主要表現(xiàn)為租客與業(yè)主相互推諉、扯皮。租客拒繳的原因多為房屋并非自己所有以及自己可能會隨時搬走等。此外，由于合租等現(xiàn)象存在，租戶中的應繳納主體也不明確;而房東則認為應由居住在該小區(qū)，接受服務的租戶繳納物業(yè)費。

4鄭州市老舊小區(qū)引入物業(yè)管理的建議

（1）老舊小區(qū)基礎設施改造是引入物業(yè)管理的前提。

在進行調(diào)研的過程中，許多物業(yè)企業(yè)對進入老舊小區(qū)的顧慮之一就是小區(qū)的房屋及公共設施及設備老化、缺失，企業(yè)貿(mào)然進入需要承受巨大的管理成本，所以為了引入物業(yè)管理，需要依靠有關部門對老舊小區(qū)進行改造，還清歷史欠賬，排除物業(yè)管理企業(yè)的顧慮，從而為物業(yè)服務企業(yè)的入駐管理提供了良好的物質(zhì)、環(huán)境條件。

（2）群眾參與管理是基石。

作為企業(yè)服務的主體，小區(qū)居民是物業(yè)管理活動的基礎，所以在老舊小區(qū)引入物業(yè)管理的過程中，要運用多種手段進行宣傳，調(diào)動群眾參與積極性，并要創(chuàng)新群眾參與機制，如在引入物業(yè)管理的過程中廣泛征求居民意見、召開座談會，建立小區(qū)志愿服務站等，還可以集中力量在老舊小區(qū)集中區(qū)域，進行試點，形成示范效應，吸引居民參與小區(qū)管理。

（3）落實監(jiān)管引導責任是指針。

街道或社區(qū)居委會在將老舊小區(qū)管理推向社會化的過程中承擔了引導者、組織者、聯(lián)絡人以及協(xié)調(diào)者的作用。所以再引入物業(yè)管理的過程中，要讓社區(qū)認識到自身的重要性，積極引導老舊小區(qū)由無主管理向社區(qū)管理模式轉(zhuǎn)變，引導有條件的社區(qū)管理型小區(qū)向社會管理型小區(qū)轉(zhuǎn)變。

（4）引導物業(yè)企業(yè)拓寬經(jīng)營思路是引入物業(yè)管理的關鍵。

在推進老舊小區(qū)管理社會化的過程中，雖然應考慮物業(yè)管理企業(yè)在實際管理中成本高、收益低且不穩(wěn)定的現(xiàn)實，但是也應該積極引導企業(yè)轉(zhuǎn)變思路，特別是在互聯(lián)網(wǎng)、云計算技術廣泛應用的今天，要讓企業(yè)認識到物業(yè)管理是與居民聯(lián)系最為密切的活動之一，良好的互動關系，可以使企業(yè)在物業(yè)管理的過程中掌握大量居民消費需求信息，從而為其提供更多商機。比如，企業(yè)在提供優(yōu)質(zhì)標準化物業(yè)服務的同時，借助互聯(lián)網(wǎng)技術，在線上線下為居民提供家政養(yǎng)老、康養(yǎng)醫(yī)療、職業(yè)培訓、家具電器維修、子女托管及教育等增值服務;也可以借助對本小區(qū)的熟悉，為業(yè)主提供房屋租賃托管及咨詢服務，依托所掌握的房源信息甚至是受托管理的房源，為租客提供住房租賃服務甚至是長租公寓產(chǎn)品，從而增加自身的盈利能力。

（5）常態(tài)監(jiān)督考核是保障。

物業(yè)及工商管理部門要充分發(fā)揮監(jiān)督職能，采取懲戒與獎勵并舉的管理措施，對認真履行行業(yè)管理職責，符合物業(yè)管理規(guī)章制度的物業(yè)管理企業(yè)，要進行獎勵，對于一些居民反映差的物業(yè)企業(yè)要進行責任人約談、懲罰、降低資質(zhì)以及取消經(jīng)營資格等一系列措施，保障老舊小區(qū)居民的權益，引導物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展。

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