呂欣航 侯雅欣 丁慈 馬澤軍

【摘 要】隨著十九大中“住房是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”思想的提出，我國(guó)租賃市場(chǎng)逐步發(fā)展。近兩年，在國(guó)家建立的相關(guān)租賃并舉政策的支持下，天津市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)逐漸興起，但天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r并不樂(lè)觀。本文通過(guò)分析天津市長(zhǎng)租公寓發(fā)展的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題以及運(yùn)營(yíng)和盈利模式，借鑒國(guó)外成熟的做法和經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合市場(chǎng)問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果，對(duì)天津市長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式提出建議。

【關(guān)鍵詞】長(zhǎng)租公寓；運(yùn)營(yíng)模式；盈利模式

近年來(lái)，大城市住房市場(chǎng)價(jià)格居高不下，住房保障范圍有限，政府高度重視對(duì)居民居住權(quán)利的保障，重點(diǎn)解決住房供給的市場(chǎng)化現(xiàn)象，在這樣的新時(shí)代背景下，長(zhǎng)租公寓應(yīng)運(yùn)而生，林菩晶（2017）指出現(xiàn)階段我國(guó)長(zhǎng)租公寓的盈利能力較差，主要靠中介賺取差價(jià)，前期的巨大資金消耗以及微薄的利潤(rùn)需要導(dǎo)致創(chuàng)業(yè)者難以為繼，對(duì)于大部分房企來(lái)說(shuō)仍然是嘗試、布局和積累經(jīng)驗(yàn)。對(duì)于存在的問(wèn)題，各界學(xué)者也分角度提出了發(fā)展對(duì)策和建議，羅孟竹（2017）從在融資角度出發(fā)，指出我國(guó)長(zhǎng)租公寓的發(fā)展必須進(jìn)行輕資產(chǎn)化和盈利后向化的升級(jí)創(chuàng)新，鐘庭軍（2018）認(rèn)為合理的運(yùn)營(yíng)模式能為長(zhǎng)租公寓的發(fā)展提供系統(tǒng)性的方案。而以天津?yàn)槔旖蚪陙?lái)提出相應(yīng)的租賃政策：2018年2月天津計(jì)劃新增長(zhǎng)期租賃住房2.8萬(wàn)套，有利好長(zhǎng)租公寓發(fā)展新動(dòng)向；2018年5月天津降低申請(qǐng)租房補(bǔ)貼門(mén)檻，加大了租金保障力度；2018年7月天津出臺(tái)企業(yè)自持租賃住房管理新規(guī)；2018年11月天津要求機(jī)構(gòu)和個(gè)人出租房網(wǎng)簽備案，并且開(kāi)展了住房租賃市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)整治活動(dòng)；2019年2月天津推行“一城一策”，完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的常態(tài)長(zhǎng)效機(jī)制，這些政策的提出都有利于長(zhǎng)租公寓的推進(jìn)與發(fā)展。

本文以天津長(zhǎng)租公寓為例，對(duì)目前天津長(zhǎng)租公寓存在問(wèn)題及經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行分析，通過(guò)問(wèn)卷調(diào)查了解當(dāng)前天津長(zhǎng)租公寓的人群需求，并對(duì)該行業(yè)發(fā)展面臨的挑戰(zhàn)適度解析，最終找到適應(yīng)天津長(zhǎng)租公寓發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。助力為長(zhǎng)租公寓企業(yè)提供更多發(fā)展、運(yùn)營(yíng)策略的選擇，為增強(qiáng)盈利能力提供更多抓手，同時(shí)為天津租賃制度創(chuàng)新提供一些合理化建議，推動(dòng)天津長(zhǎng)租公寓健康平穩(wěn)發(fā)展，對(duì)構(gòu)建租售并舉的房地產(chǎn)市場(chǎng)和人口城市化發(fā)展也具有積極意義。

一、天津長(zhǎng)租公寓的發(fā)展現(xiàn)狀

2017年后，天津市長(zhǎng)租公寓企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)在大眾視野，品牌種類(lèi)繁多，根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)主體行業(yè)背景的不同，可將長(zhǎng)租公寓分為地產(chǎn)系、中介系、互聯(lián)網(wǎng)系、酒店系。

地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司系是指具有資金和自身房源優(yōu)勢(shì)，有能力打造產(chǎn)品特色并控制成本，不擔(dān)心存量房帶來(lái)的壓力，例如天住領(lǐng)寓、龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓。他們的品牌定位均為中高端客戶(hù)群，為其打造舒適的國(guó)際青年公寓。地產(chǎn)服務(wù)中介系以掌握房源和客源的龐大流量入口為優(yōu)勢(shì)，精準(zhǔn)把握客戶(hù)需求，中介企業(yè)自有業(yè)務(wù)決定了其房源信息獲取的便利，但在自由資金實(shí)力方面較弱，例如蛋殼公寓和鏈家自如。其主要為分散式運(yùn)營(yíng)模式，他們的客戶(hù)群覆蓋較全面，可為不同需求的客群提供合適的房源?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”資本系長(zhǎng)租公寓的特點(diǎn)是運(yùn)營(yíng)靈活，渠道多樣化，線上服務(wù)便于品牌和租客良好的溝通，但缺乏規(guī)?；?jīng)營(yíng)管理，房源質(zhì)量難把握。魔方公寓和YOU+ 國(guó)際青年社區(qū)作為代表企業(yè)，品牌定位為都市白領(lǐng)的的生活公寓。酒店系長(zhǎng)租公寓借助豐富的租客管理、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，依托于原有酒店業(yè)務(wù)，可實(shí)現(xiàn)快速規(guī)模化擴(kuò)張，但企業(yè)資金實(shí)力方面優(yōu)勢(shì)較弱，獲取物業(yè)相對(duì)困難。天津市現(xiàn)階段還未有此類(lèi)長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)。

二、天津長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式的影響因素

（一）投資環(huán)境因素

2018年7月18日，天津頒布《關(guān)于加強(qiáng)企業(yè)自持租賃住房管理的通知》，為構(gòu)建租購(gòu)并舉的住房制度提供有力的政策支持和依據(jù)，同時(shí)，天津市政府加大租賃住房和土地的供應(yīng)量，國(guó)家政策的鼓勵(lì)支持和良好的租賃市場(chǎng)是發(fā)展長(zhǎng)租公寓的第一步。長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)模式的影響因素包括客觀的投資環(huán)境因素，以及企業(yè)自身的運(yùn)營(yíng)管理、盈利模式等因素。

（二）運(yùn)營(yíng)管理因素

1.重資產(chǎn)與輕資產(chǎn)長(zhǎng)租公寓

根據(jù)運(yùn)營(yíng)商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)兩大類(lèi)。重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是企業(yè)通過(guò)自建、收購(gòu)等方式自持房產(chǎn)，裝修后投入運(yùn)營(yíng)的方式，通過(guò)收取租金獲利。輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)是指企業(yè)通過(guò)長(zhǎng)期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，再通過(guò)轉(zhuǎn)租獲得租金價(jià)差以及配套的業(yè)務(wù)管理等管理報(bào)酬。

2.集中式與分散式長(zhǎng)租公寓

根據(jù)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)所屬物業(yè)分布，將長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)模式分為集中式和分散式。集中式長(zhǎng)租公寓即對(duì)整棟樓或若干樓層進(jìn)行統(tǒng)一裝修，配備統(tǒng)一的服務(wù)。集中式長(zhǎng)租公寓前期投入較大，但整體收房成本較低。房源集中，便于運(yùn)營(yíng)管理，可提供集中式服務(wù)給租客更好的住房體驗(yàn)，有效提升產(chǎn)品溢價(jià)。天住領(lǐng)寓、龍湖冠寓、萬(wàn)科泊寓均為集中式長(zhǎng)租公寓。分散式長(zhǎng)租公寓即運(yùn)營(yíng)商從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化改造或裝修后，統(tǒng)一出租管理的一種租賃公寓模式。分散式長(zhǎng)租公寓房源分散、獲取容易且獲取面廣，可滿(mǎn)足租客多樣化需求。雖前期投資小，但隨著用戶(hù)數(shù)量的增加，后期投入可能不斷增加，且分散的布局增加了裝修和運(yùn)營(yíng)管理成本。

總體來(lái)看，對(duì)于發(fā)展初期的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，重資產(chǎn)模式下資產(chǎn)負(fù)債率較高的長(zhǎng)租公寓，其獲得的租金難以滿(mǎn)足現(xiàn)金流的要求，所以重資產(chǎn)模式盈利較為困難。因此，更偏向于輕資產(chǎn)模式下的集中式或分散式長(zhǎng)租公寓。對(duì)于該新興產(chǎn)業(yè)，長(zhǎng)租公寓確保實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展，則需要得到大眾的認(rèn)可，品牌溢價(jià)較為重要，所以偏向于集中式長(zhǎng)租公寓。

（三）盈利模式因素

天津市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)大部分品牌公寓仍處于虧損狀態(tài)，成熟可復(fù)制的盈利模式還未形成。根據(jù)企業(yè)的背景不用，運(yùn)營(yíng)商可結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，在熟悉的領(lǐng)域進(jìn)行成本控制，提升盈利能力。例如，金融背景的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商在融資和資產(chǎn)價(jià)值運(yùn)營(yíng)上有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)；地產(chǎn)開(kāi)發(fā)背景的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商則能減少房屋存量帶來(lái)的壓力，較快速地實(shí)現(xiàn)租售之間的轉(zhuǎn)換。根據(jù)長(zhǎng)租公寓的利潤(rùn)來(lái)源，長(zhǎng)租公寓的盈利模式可分為以下三種：

1.擴(kuò)大租金差模式

公寓運(yùn)營(yíng)商在運(yùn)用擴(kuò)大租金差模式經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)租公寓時(shí)，具體表現(xiàn)在以下方面：第一，從公寓規(guī)劃期起便優(yōu)先考慮投資回報(bào)率，將成本控制落實(shí)到設(shè)計(jì)、改造、運(yùn)營(yíng)等每一階段，例如，選擇在開(kāi)拓房源時(shí)會(huì)選擇與長(zhǎng)租公寓結(jié)構(gòu)相符的物業(yè)類(lèi)型，以減少后期改造裝修的費(fèi)用。第二，了解客戶(hù)群，為租客提供交通便利、環(huán)境舒適、服務(wù)周到等各方面完善的公寓品牌，提升競(jìng)爭(zhēng)力，增加品牌溢價(jià)。第三，將“互聯(lián)網(wǎng)+”與長(zhǎng)租公寓相結(jié)合，借助互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)，采用線上支付、線上服務(wù)等智能化產(chǎn)品，減少人力資源投入，促進(jìn)運(yùn)營(yíng)商和客戶(hù)之間的零距離互動(dòng)，以此降低運(yùn)營(yíng)成本，提升服務(wù)效率。提高品牌溢價(jià)和控制成本，不斷擴(kuò)大兩者間差值是該盈利模式的根本。

2.增值服務(wù)模式

除了滿(mǎn)足租客基本的居住需求外，長(zhǎng)租公寓通常會(huì)提供餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物、社交等增值服務(wù)，這是區(qū)別于傳統(tǒng)中介租房，消費(fèi)者愿意選擇長(zhǎng)租公寓的原因；更是提高長(zhǎng)租公寓間競(jìng)爭(zhēng)力、促進(jìn)自身品牌發(fā)展的契機(jī)。運(yùn)營(yíng)商通過(guò)線上或線下對(duì)潛在客戶(hù)的需求進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計(jì)，根據(jù)自身情況，打造具有品牌特色的工作生活休閑空間，盡可能滿(mǎn)足租客的多樣化需求，吸引潛在客戶(hù)，提升客戶(hù)舒適度。提供增值服務(wù)是在拓寬客戶(hù)群的同時(shí)，使盈利來(lái)源從單一的租金收入擴(kuò)大到多形式的增值服務(wù)收入，這將是長(zhǎng)租公寓盈利的重要模式之一。

3.類(lèi)REITs模式

REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），是一種在發(fā)達(dá)國(guó)家較為成熟的信托基金形式。國(guó)內(nèi)因?yàn)槲赐瞥鰢?yán)格意義上的相關(guān)法律法規(guī)，市場(chǎng)上發(fā)行的產(chǎn)品只部分符合國(guó)外REITs的標(biāo)準(zhǔn)，所以被稱(chēng)為“類(lèi)REITs”。類(lèi)REITs是指專(zhuān)項(xiàng)計(jì)劃通過(guò)信托或私募基金的形式控制項(xiàng)目公司股權(quán)，從而間接控制物業(yè)，通過(guò)優(yōu)先級(jí)和次級(jí)的分層設(shè)計(jì)，對(duì)優(yōu)先級(jí)采取多樣化增信措施，投資者主要認(rèn)購(gòu)優(yōu)先級(jí)股份，享有固定收益。

將類(lèi)REITs與國(guó)外REITs進(jìn)行對(duì)比，美國(guó)成熟REITs市場(chǎng)主要特點(diǎn)：（1）權(quán)益型REITs市值占比超過(guò)90%，其中權(quán)益型REITs長(zhǎng)期回報(bào)率高于股票收益率和十年期國(guó)債收益率；（2）主要采用公司型REITs，在滿(mǎn)足條件的情況下可進(jìn)行IPO和增發(fā)；（3）美國(guó)為REITs提供稅收優(yōu)惠，推動(dòng)REITs的發(fā)展。相較于國(guó)外的REITs，國(guó)內(nèi)類(lèi)REITs主要具有以下特點(diǎn)：（1）普遍以權(quán)益型為主，但股票的市場(chǎng)表現(xiàn)較弱；（2）類(lèi)REITs主要為單一物業(yè)，項(xiàng)目底層資產(chǎn)多以住宅公寓、購(gòu)物中心、酒店為主；（3）項(xiàng)目期限普遍較長(zhǎng)且普遍存在三年回售期；（4）無(wú)健全的法律法規(guī)支持，對(duì)類(lèi)REITs模式的項(xiàng)目尚無(wú)稅收優(yōu)惠。

相較于擴(kuò)大租金差模式、增值服務(wù)模式，類(lèi)REITs模式是目前最有利于長(zhǎng)租公寓盤(pán)活，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定收益的方式。但由于我國(guó)國(guó)情以及相關(guān)法律法規(guī)，類(lèi)REITs模式還有很長(zhǎng)的路需要走。對(duì)于發(fā)展初期的天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，擴(kuò)大租金差模式、增值服務(wù)模式以及類(lèi)REITs模式均是較好的可借鑒的盈利模式，企業(yè)可根據(jù)自身情況，選擇多種盈利模式結(jié)合使用，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

三、天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展中存在問(wèn)題

通過(guò)對(duì)天津長(zhǎng)租公寓行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、影響因素的分析可知，天津市長(zhǎng)租公寓行業(yè)剛起步，仍存在諸多問(wèn)題。

1.產(chǎn)品定位同質(zhì)化。天津市各長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商打造的產(chǎn)品定位均為中高端，主要客戶(hù)群為青年、白領(lǐng)等，產(chǎn)品及服務(wù)同質(zhì)化嚴(yán)重，企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)激烈?？蛻?hù)無(wú)法區(qū)別不同品牌間差異，同時(shí)容易因?yàn)閭€(gè)別運(yùn)營(yíng)商對(duì)整體長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)產(chǎn)生片面印象。

2.物業(yè)獲取成本高，租金回報(bào)率低。長(zhǎng)租公寓因其租賃性質(zhì)，產(chǎn)品定位客戶(hù)群主要為中低端收入人群，使得項(xiàng)目利潤(rùn)微薄，盈利能力差。大多數(shù)運(yùn)營(yíng)商無(wú)法承擔(dān)資金周期較長(zhǎng)所帶來(lái)的壓力，導(dǎo)致長(zhǎng)租公寓發(fā)展緩慢。

3.盈利模式不清，融資渠道有限。由于長(zhǎng)租公寓前期投資成本較多，而融資渠道較少，致使依賴(lài)傳統(tǒng)估值和退出辦法的機(jī)構(gòu)投資十分被動(dòng)，同時(shí)，天津市長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)和盈利模式還處于摸索之中，整個(gè)行業(yè)還未經(jīng)歷過(guò)一個(gè)完整的行業(yè)發(fā)展周期，無(wú)法尋求到在中國(guó)租賃市場(chǎng)的大環(huán)境下較為合適的盈利模式。

4.相關(guān)法律法規(guī)建立不完全。雖然國(guó)家目前大力提倡租住并舉、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，但相關(guān)法律法規(guī)的制定沒(méi)有跟上市場(chǎng)發(fā)展腳步，對(duì)于長(zhǎng)租公寓行業(yè)管理暫時(shí)沒(méi)有相對(duì)應(yīng)地配套法規(guī)，工商注冊(cè)也沒(méi)相關(guān)規(guī)定要求。

四、天津長(zhǎng)租公寓租客需求調(diào)查分析

（一）調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì)背景與目的

為了解天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潛力、青年群體接納度和青年人選擇長(zhǎng)租公寓的消費(fèi)心里，我們針對(duì)天津市居民基本情況、租房市場(chǎng)的客戶(hù)需求、租金的變化趨勢(shì)、產(chǎn)品特點(diǎn)等方面進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，希望對(duì)天津長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)發(fā)展研究提供數(shù)據(jù)支持。

（二）調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)分析

通過(guò)對(duì)調(diào)查問(wèn)卷數(shù)據(jù)的分析，有如下發(fā)現(xiàn)：

1.被調(diào)查者中選擇租房的人群年齡普遍集中在30歲以下，他們工作時(shí)間不長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)收入不穩(wěn)定，家庭人口數(shù)小于等于三人。

2.被調(diào)查者中有66.67%的人愿意選擇租房，而在對(duì)租房方式的選擇中他們41.67%的人選擇長(zhǎng)租公寓，58.33%的人選擇傳統(tǒng)中介租賃，雖然選擇長(zhǎng)租公寓的人相對(duì)較少，但不難看出長(zhǎng)租公寓在最近幾年才應(yīng)運(yùn)而生，有超過(guò)1/3的人租房時(shí)選擇它，表明在不久的將來(lái)長(zhǎng)租公寓將成為租住市場(chǎng)最重要的組成部分。

3.被調(diào)查者中有46.43%的租客喜歡獨(dú)居，喜歡較小的房間，有47.32%的人喜歡復(fù)式型的房間，并且能承受長(zhǎng)租公寓的租金在每月1000-1500元左右的人占86.6%。

4.被調(diào)查者中認(rèn)為租住房?jī)?nèi)設(shè)施不全或老舊、影響日常生活的鄰居是租房過(guò)程中存在的主要問(wèn)題。而對(duì)于租房需求調(diào)查，發(fā)現(xiàn)超過(guò)50%的租客希望長(zhǎng)租公寓有健身房和圖書(shū)室等配套設(shè)施，并且交通便利、送餐、收寄快遞、維修等服務(wù)的需求也普遍較高。

（三）問(wèn)卷調(diào)查結(jié)果

1.消費(fèi)意愿高，未來(lái)市場(chǎng)空間大。被調(diào)查者對(duì)于租房模式態(tài)度集中在有一定體驗(yàn)意愿和想租住，同時(shí)租過(guò)房的群體租住的意愿很高，且對(duì)租房了解程度上也更高。在對(duì)租戶(hù)租住感受的分析中，被調(diào)查者對(duì)管家服務(wù)、室內(nèi)設(shè)施配套、便利性、有償服務(wù)、安全性、公共衛(wèi)生等的需求都比較高。由此可見(jiàn)，天津長(zhǎng)租市場(chǎng)空間廣闊。

2.消費(fèi)群體主要為年輕新銳型消費(fèi)群。面譜特征：年齡18至30歲，個(gè)人月收入5000元以下，家庭人數(shù)小于三人的新銳人群。

3.目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)特征明顯。被調(diào)查者的租住類(lèi)型主要集中在單人間，但比較傾向于小的單人間，既享受獨(dú)立自由空間，租金也不高，能接受的價(jià)位主要集中在每月1500元以下。對(duì)消費(fèi)者租房選擇偏好分析中，消費(fèi)者傾向于選擇公共空間干凈整潔、隔音效果好、能共提供收寄快遞、送餐和維修等有償服務(wù)并配套有健身房圖書(shū)室等配套的復(fù)式住房。

五、結(jié)論及創(chuàng)新舉措

（一）結(jié)論

隨著全國(guó)租賃市場(chǎng)的發(fā)展，國(guó)家租售同權(quán)的房地產(chǎn)政策落實(shí)，當(dāng)前以天津?yàn)榇淼囊痪€城市人民住房問(wèn)題正在逐步解決，天津長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)也日益繁榮。但在發(fā)展過(guò)程中，存在一些不可避免的問(wèn)題和矛盾。為了促進(jìn)天津長(zhǎng)租公寓發(fā)展，本文通過(guò)對(duì)天津長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀、運(yùn)營(yíng)和盈利模式的分析得出如下研究總結(jié)：

1.天津租賃市場(chǎng)相關(guān)法律法規(guī)不完善，監(jiān)管制度存在缺陷。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓的經(jīng)營(yíng)對(duì)企業(yè)內(nèi)部管理系統(tǒng)要求較高，企業(yè)管理能力面臨考驗(yàn)。因此，政府要加大對(duì)租賃政策的扶持力度，讓天津長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展有法可依，規(guī)范從業(yè)機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入和經(jīng)營(yíng)，制定出租住宅的裝修和環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)線，建立租客保護(hù)機(jī)制，設(shè)立一定時(shí)間段內(nèi)的租金最高漲幅限制。

2.優(yōu)質(zhì)房源獲取難度大，成本高昂，盈利空間小，投資回收期長(zhǎng)。盈利模式仍然是天津長(zhǎng)租公寓企業(yè)最頭疼的問(wèn)題。因此，政府要給予住房租賃市場(chǎng)合理范圍內(nèi)最大的優(yōu)惠政策，堅(jiān)決控制房?jī)r(jià)以及房屋租金漲幅。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商應(yīng)科學(xué)思考如何建立適合自身發(fā)展的經(jīng)營(yíng)模式。

3.長(zhǎng)租公寓+金融模式尚未成熟。“租金貸”風(fēng)險(xiǎn)高，容易成為企業(yè)搶占市場(chǎng)、盲目擴(kuò)張的工具。ABS和類(lèi)REITs剛剛起步，未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)敞口較大。因此，政府需完善REITs相關(guān)的法律法規(guī)，針對(duì)長(zhǎng)租公寓類(lèi)REITs在各方面進(jìn)行明確的規(guī)定。嘗試對(duì)REITs進(jìn)行平層設(shè)計(jì)，突出股性，弱化債性，使投資者享有浮動(dòng)的租金收益和資產(chǎn)增值收益。在現(xiàn)有法律制度和實(shí)踐背景下，鼓勵(lì)類(lèi)REITs結(jié)構(gòu)嵌套公募基金的方式，其阻力相對(duì)較小。投資者將所持公募基金份額在交易所上市交易，增加產(chǎn)品流動(dòng)性，有利于長(zhǎng)租公寓的盤(pán)活。提高房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于REITs持續(xù)運(yùn)營(yíng)的參與度，房企較專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理和投資物業(yè)成為REITs收益增長(zhǎng)的重要因素。

4.行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同質(zhì)化問(wèn)題突出。政府需要對(duì)企業(yè)進(jìn)行篩選，注重房源優(yōu)質(zhì)化和服務(wù)精細(xì)化，改變多而散的市場(chǎng)格局，具體來(lái)說(shuō)，分散式長(zhǎng)租公寓借助其本身投資體量小，方便精細(xì)化管理、投資回報(bào)率高的優(yōu)勢(shì)將暫時(shí)拔得頭籌，而集中式長(zhǎng)租公寓的優(yōu)勢(shì)，諸如資本的充足支持、系統(tǒng)化的運(yùn)營(yíng)管理以及品牌效應(yīng)，將會(huì)助力其走得更遠(yuǎn)。

（二）創(chuàng)新舉措

1.打造一個(gè)零距離社區(qū)。通過(guò)抽樣調(diào)查知，長(zhǎng)租公寓客戶(hù)群體主要為單身青年。因此，順應(yīng)目前年輕人的生活習(xí)慣，創(chuàng)建一個(gè)社區(qū)獨(dú)有app，其中提供繳納水電、維修、快遞簽收等基礎(chǔ)社區(qū)服務(wù)，同時(shí)打造一個(gè)線下資源共享平臺(tái)，租客可通過(guò)公寓共享空間，及時(shí)了解新資訊、分享新動(dòng)態(tài)、拓寬交際圈，營(yíng)造一個(gè)更為舒適的租住交友辦公學(xué)習(xí)一體化社區(qū)。

2.建立天津市長(zhǎng)期公寓平臺(tái)。平臺(tái)收錄本市所有長(zhǎng)租公寓品牌，并對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)，用戶(hù)可在平臺(tái)上根據(jù)自身偏好，找到適合的長(zhǎng)租公寓。平臺(tái)建立監(jiān)管機(jī)制，定期對(duì)所有長(zhǎng)租公寓品牌進(jìn)行審核評(píng)分。已租住用戶(hù)可在平臺(tái)上針對(duì)自己所租住公寓進(jìn)行評(píng)價(jià)，便于增強(qiáng)潛在客戶(hù)對(duì)該品牌公寓的判斷。

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