淺談房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制及優(yōu)化措施

趙連宇

【摘 要】房地產(chǎn)業(yè)具有投資大、回收周期長等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)在新形勢(shì)下對(duì)房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)提出了更為嚴(yán)格的要求。但在當(dāng)前，我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理還存在部分不足，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展產(chǎn)生了一定影響。因此，本文通過簡(jiǎn)要分析當(dāng)前新形勢(shì)下房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理存在的問題，探索加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理優(yōu)化機(jī)制的有效措施，促進(jìn)我國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；財(cái)務(wù)管理；優(yōu)化運(yùn)行

房地產(chǎn)建筑工程的繁榮標(biāo)志著我國國民水平的提高，房地產(chǎn)業(yè)因牽涉的資金規(guī)模較大、投資周期長、資金回籠慢，所以給企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作帶來了很大的困難，對(duì)財(cái)務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)有比較高的要求。目前，我國房地產(chǎn)行業(yè)尚未形成一套健全的運(yùn)行體系，傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制已不能適應(yīng)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展模式。為保證房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制勢(shì)在必行。

1.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制現(xiàn)狀分析

1.1房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理和籌集方面面臨困難

1.1.1房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面

中央政府對(duì)房地產(chǎn)監(jiān)管日趨嚴(yán)格，地方政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施越來越豐富和密集多。在土地獲取階段增加的自有資金要求、開發(fā)前期階段支付各項(xiàng)規(guī)費(fèi)和保證金、建設(shè)階段要支付的材料款和工程款的結(jié)算等要求，給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來巨大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)隨著房地產(chǎn)行業(yè)限購、限貸、限售、限簽、限價(jià)等政策的日益嚴(yán)格，同時(shí)伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)的集中化和規(guī)?；康禺a(chǎn)企業(yè)的資金優(yōu)勢(shì)越來越向大型房地產(chǎn)企業(yè)集中。無形當(dāng)中給房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集方面

2016年以來，人民銀行、銀監(jiān)會(huì)等各個(gè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)頻頻發(fā)文規(guī)范房企融資，公開募集資金不得用于土地款、開發(fā)貸款條件調(diào)高、信托融資通道被限制、房地產(chǎn)債券發(fā)行被叫停、資管新規(guī)暫停了房地產(chǎn)資管類產(chǎn)品、委托貸款新規(guī)出臺(tái)、銀行理財(cái)辦法出臺(tái)、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化窗口指導(dǎo)趨嚴(yán)、金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合授信辦法出臺(tái)、監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)企業(yè)融資公司債與票據(jù)互還。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)外部融資主要依靠銀行開發(fā)貸款、信托融資、企業(yè)債券等渠道，客觀上使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大、財(cái)務(wù)成本偏高。如何取得成本低、額度高的外部融資成本房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集面臨的難題。

1.2房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制缺乏系統(tǒng)性

當(dāng)前，為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占領(lǐng)先機(jī)，房地產(chǎn)企業(yè)必須看到良好的財(cái)務(wù)管理工作能夠在一定程度上幫助企業(yè)提高自身的決策、計(jì)劃、行動(dòng)能力，做好自身的財(cái)務(wù)管理工作有助于提高房地產(chǎn)企業(yè)的整體實(shí)力。但在這一過程中，企業(yè)的各個(gè)部門之間需要相互配合，相互支持，為企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展提供強(qiáng)有力的堅(jiān)實(shí)后盾。但在當(dāng)前的實(shí)際情況下，我國房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制系統(tǒng)性較差，各個(gè)部門之間沒能實(shí)現(xiàn)相互配合與協(xié)助。甚至在預(yù)算體系中，各部門之間所采用的標(biāo)準(zhǔn)還存在偏差，沒能按照一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)行事，使得房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中所使用到的財(cái)務(wù)信息缺乏真實(shí)性與有效性，在一定程度上影響到房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的優(yōu)化運(yùn)行，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.3房地產(chǎn)管理人員重視度不足

房地產(chǎn)企業(yè)部分高層領(lǐng)導(dǎo)仍習(xí)慣性的將工作重點(diǎn)放在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中，沒能意識(shí)到財(cái)務(wù)管理對(duì)于企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的重要性。因此，部分領(lǐng)導(dǎo)在對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃與實(shí)施監(jiān)控時(shí)，往往出現(xiàn)管理不到位的現(xiàn)象。

1.4房地產(chǎn)成本管理不夠完善

在房地產(chǎn)企業(yè)的生產(chǎn)管理中，各個(gè)環(huán)節(jié)會(huì)涉及到大量的資金流動(dòng)，一絲細(xì)微的差別便會(huì)對(duì)企業(yè)支出造成巨大的差異。近幾年，隨著國家對(duì)經(jīng)濟(jì)宏觀調(diào)控力度的增強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的質(zhì)量提出了更高的要求。部分企業(yè)原有的粗放式管理模式已不能適應(yīng)時(shí)代發(fā)展的需求，直接對(duì)企業(yè)當(dāng)前的生產(chǎn)運(yùn)轉(zhuǎn)產(chǎn)生了影響。在房地產(chǎn)企業(yè)中，由于企業(yè)習(xí)慣性的將工作精力集中于項(xiàng)目的具體開展中，沒能對(duì)工程開展前的投資管理與工程造價(jià)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，使得房地產(chǎn)企業(yè)在建筑的工程成本中存在成本管理相互脫節(jié)的現(xiàn)象，直接影響到房地產(chǎn)成本管理的工作進(jìn)程。

2.財(cái)務(wù)管理運(yùn)作機(jī)制優(yōu)化的策略

2.1提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理思想

在新形勢(shì)下，優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的一個(gè)重要舉措就是提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理思想，使他們?cè)谒枷肷弦庾R(shí)到企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作的重要性，進(jìn)而在實(shí)際的工作中，努力完善自己的財(cái)務(wù)管理能力。傳統(tǒng)的粗放化管理模式需要進(jìn)行改革、優(yōu)化。成本管理要完善并貫徹在招標(biāo)直至竣工驗(yàn)收的全過程。以精細(xì)化和全面化成本管理的重要指標(biāo)，實(shí)現(xiàn)成本管理的可控性。

2.2強(qiáng)化財(cái)務(wù)成本管理職責(zé)

房地產(chǎn)的成本管理水平直接影響房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。作為房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)工作者領(lǐng)導(dǎo)者，不僅要對(duì)項(xiàng)目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等整體情況有所了解，還要根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展情況，利用財(cái)務(wù)的反映和監(jiān)督職責(zé)，通過控制手段實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)企業(yè)的無效成本最低、有效成本最大化。在房地產(chǎn)合約規(guī)劃和成本管理方面，發(fā)揮財(cái)務(wù)對(duì)資金流向的把控作用，建立獨(dú)立、完善的成本管理制度和集中采購體系，避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、降低財(cái)務(wù)成本、延緩現(xiàn)金流出，為企業(yè)發(fā)展的形成強(qiáng)大的支撐。

2.3優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)細(xì)節(jié)

當(dāng)前，房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理所涉及到的環(huán)節(jié)較多，因此從各個(gè)管理細(xì)節(jié)出發(fā)，對(duì)優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理具有重大意義。首先，財(cái)務(wù)管理人員要對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度做到最優(yōu)安排。財(cái)務(wù)管理人員在進(jìn)行工作前，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前的實(shí)際情況對(duì)工程周期等做出科學(xué)規(guī)劃與安排，保障工程項(xiàng)目能夠安全運(yùn)行。此外，對(duì)于工程項(xiàng)目中的一些不良影響因素，財(cái)務(wù)管理人員也要及時(shí)發(fā)現(xiàn)，并對(duì)其中存在的問題進(jìn)行深入研究，找到最佳的解決方式，盡量減少工程資金的投入，有利于在一定范圍內(nèi)避免資金因不流動(dòng)而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次，財(cái)務(wù)管理人員要協(xié)助房地產(chǎn)企業(yè)管理者健全企業(yè)的資金管理制度。財(cái)務(wù)部門作為企業(yè)經(jīng)濟(jì)命脈的掌握者，在房地產(chǎn)企業(yè)管理中扮演了至關(guān)重要的角色。此外，財(cái)務(wù)管理部門為了進(jìn)一步保障企業(yè)工程項(xiàng)目的順利開展，可以制定一個(gè)與工程配套的資金使用表，隨時(shí)記錄工程項(xiàng)目中的資金使用情況，保障工程項(xiàng)目的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常運(yùn)轉(zhuǎn)中，部分的負(fù)債可以在一定程度上給企業(yè)帶來良好的經(jīng)濟(jì)效益，但在背后也潛藏著巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.4實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理

在預(yù)算的執(zhí)行過程中，一定要遵循全面預(yù)算管理的原則，企業(yè)需要完善整個(gè)預(yù)算管理機(jī)制和管理體系。房地產(chǎn)作為一個(gè)復(fù)雜的行業(yè)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)發(fā)展項(xiàng)目的成本和收益進(jìn)行充分的調(diào)研。在其整個(gè)流程中，嚴(yán)格控制好成本的預(yù)算和消耗支出，同時(shí)，了解并發(fā)展完善的預(yù)算管理制度，根據(jù)實(shí)際情況的數(shù)據(jù)分析，不斷地調(diào)整和完善全面預(yù)算執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)分析的狀況來對(duì)各部門進(jìn)行合理的匯總、審核，建立科學(xué)的考核制度，并將預(yù)算過程中遇到的問題進(jìn)行整理和剖析，落實(shí)好相應(yīng)的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人。同時(shí)，也應(yīng)該加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)的外部環(huán)境預(yù)防管理。外部因素是動(dòng)態(tài)的，經(jīng)常隨著市場(chǎng)波動(dòng)而發(fā)生較大的變化，因此在制定預(yù)算規(guī)劃時(shí)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)貙?duì)外部因素引起的風(fēng)險(xiǎn)保持警惕。將外部和內(nèi)部的雙重因素全部考慮在預(yù)算的范圍內(nèi)，將其中的關(guān)系和作用進(jìn)行研究，制定出實(shí)際可操作的全面預(yù)算管理制度，能更有效地規(guī)避企業(yè)所遇到的風(fēng)險(xiǎn)，使房地產(chǎn)企業(yè)在行業(yè)的波動(dòng)過程中，時(shí)刻處于不敗之地。

3.結(jié)束語

在房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)中，財(cái)務(wù)管理工作至關(guān)重要，作為一個(gè)綜合性的系統(tǒng)工程，它需要企業(yè)內(nèi)部各個(gè)單位之間的緊密配合。但在當(dāng)前的新形勢(shì)下，我國大部分房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理工作存在部分問題。因此采取有效措施，包括提高房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理思想、優(yōu)化房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理的各個(gè)細(xì)節(jié)、實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理等措施顯得至關(guān)重要。通過這種方式，進(jìn)一步優(yōu)化當(dāng)先的財(cái)務(wù)管理運(yùn)行機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)在新形勢(shì)下參與激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)增添動(dòng)力。

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