文/俞磊、劉增寶、李彬 華北理工大學(xué) 管理學(xué)院 河北唐山 063210

雄安新區(qū)需要建設(shè)的保障性住房總量巨大，僅依靠地方政府投資建設(shè)以及財政撥款將給政府造成巨大的財政負擔(dān)[1]。而PPP模式將部分政府責(zé)任以特許經(jīng)營權(quán)方式轉(zhuǎn)移給社會主體（企業(yè)），政府與社會主體建立起“利益共享、風(fēng)險共擔(dān)、全程合作”的共同體關(guān)系，政府的財政負擔(dān)減輕，社會主體的投資風(fēng)險減小。本文提出在雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的過程中引入PPP模式，并合理設(shè)計基于共有產(chǎn)權(quán)的PPP模式建設(shè)的保障性住房建設(shè)運營模式以及收益分配模式。

1、雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)PPP模式

1.1 共有產(chǎn)權(quán)房的分割投資方式

政府與企業(yè)在公共品項目中的投資比例關(guān)系，是PPP模式的一個關(guān)鍵問題。這一比例可按照公共產(chǎn)權(quán)房定性、定量兩個層面來確定。

首先就是共有產(chǎn)權(quán)房的定性問題。共有產(chǎn)權(quán)房項目屬于公共產(chǎn)品，公益性與效益性相結(jié)合。政府吸引社會民間資本共同投資的模式設(shè)計充分考慮了保障對象的支付能力，防止私營部門為牟利而抬高價格，同時，為提高私營部門積極性，確保適度盈利[2]。

其次是定量的問題。根據(jù)收益情況可發(fā)現(xiàn)，私營資本回報率約為10%。假設(shè)共有產(chǎn)權(quán)房的分割投資政府與民間資本4：6的基礎(chǔ)比例，具體資金比例由雄安新區(qū)與民間資本結(jié)合實際情況制定。針對雄安新區(qū)的共有產(chǎn)權(quán)房項目，項目總投資可分為M部分的政府投資和N部分的民間私營資本投資，其中M部分由中國雄安建設(shè)投資集團有限公司代表雄安新區(qū)管委會開發(fā)建設(shè)。N部分由社會資本、民間資本負責(zé)投資建設(shè)。雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的PPP模式如圖1所示。

圖1 雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的PPP模式

1.2 共有產(chǎn)權(quán)房的運作模式

在項目運營階段，政府部門根據(jù)項目實際情況擬定個人與政府在房產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)比例（如：40%～60%），銷售價格（如：購買價格為相鄰地段同品質(zhì)商品房均價的50%）。對于政府持有的共有產(chǎn)權(quán)部分則由企業(yè)經(jīng)營管理，并按照不同階段收取租金，租金最后上交政府部門[3]。

通過這種運作方式，政府通過和社會資本簽訂合作協(xié)議長期合作，將保障性住房項目通過授予特許經(jīng)營權(quán)的方式交由社會資本來設(shè)計、建設(shè)、經(jīng)營及管理維護，在雙方合作期滿后，社會資本將項目完全移交給政府。這樣政府不但減輕了財政壓力，降低了建設(shè)和運營管理風(fēng)險，同時也高效地為社會提供了公共產(chǎn)品和服務(wù)。

2、利益共享，風(fēng)險共擔(dān)

2.1 租金機制

共有產(chǎn)權(quán)房住戶以折扣價格購買雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房的部分產(chǎn)權(quán)，住戶需付租金為政府和特許經(jīng)營公司當年所持產(chǎn)權(quán)資本價值的3%，這部分租金按照政府和特許經(jīng)營公司擁有產(chǎn)權(quán)份額的比例分配。同時，特許經(jīng)營公司的收益還包括共有產(chǎn)權(quán)房社區(qū)商業(yè)配套、車庫的租金以及出售收益。項目采用“測算租金收入”作為確定投資方運營收入的依據(jù)，同時建立了測算租金收入的調(diào)整機制。

以測算租金收入為基礎(chǔ)，特許經(jīng)營協(xié)議中約定了相應(yīng)的租金收入差額補償和收益分享機制，構(gòu)建了租金收入風(fēng)險的分擔(dān)機制。如果實際租金收入水平低于測算租金收入水平，政府需就其差額給予特許經(jīng)營公司補償。如果實際租金收入水平高于測算租金收入水平，特許經(jīng)營公司應(yīng)將其差額的70%返還給政府。

2.2 入住率機制

入住率是收入的重要前提，而共有產(chǎn)權(quán)房項目入住率預(yù)測難度較大，爭議較多，為此雄投公司可與特許經(jīng)營公司共同聘請第三方預(yù)測機構(gòu)公允預(yù)測。另外，入住率既受特許經(jīng)營公司服務(wù)質(zhì)量的影響，也受市政府城市規(guī)劃等因素的影響，一些地方政府在保障性住房的規(guī)劃、設(shè)計及配套措施建設(shè)方面相對滯后， 有些住房距離市區(qū)較遠，相應(yīng)的配套措施建設(shè)跟不上去， 導(dǎo)致生活工作不方便[4]。因此，需要建立一種風(fēng)險共擔(dān)、收益共享的入住率機制。雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房PPP項目的入住率機制為：當入住率連續(xù)三年低于預(yù)測入住率的80%，特許經(jīng)營公司可申請補償，或放棄項目；當入住率超過預(yù)測入住率時，政府分享超出預(yù)測入住率10%以內(nèi)租金收入的50%、超出入住率10%以上的租金收入的60%。

2.3 提前回購機制

在方案設(shè)計上，為保障社會資本SPV項目公司的投資安全，特意安排了一個提前回購機制。特許經(jīng)營期限是5年，但是如果建成后入住率持續(xù)3年低于認可的預(yù)測入住率的一定比例，導(dǎo)致特許公司無法維持正常經(jīng)營，雄安新區(qū)政府將根據(jù)《特許協(xié)議》的規(guī)定按市場公允價格回購N部分項目資產(chǎn)，但特許公司應(yīng)自行承擔(dān)前三年的經(jīng)營虧損。

結(jié)語：

將PPP模式下引入雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)，政府通過和社會資本合作，讓社會資本參與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和運營，并引入社會資本的管理效率和技術(shù)優(yōu)勢，提高了公共服務(wù)的質(zhì)量和效益。本文介紹了PPP模式在雄安新區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的運用，以期為政府的共有產(chǎn)權(quán)房建設(shè)決策提供有益參考。