淺析房地產(chǎn)業(yè)融資的困境及出路

李文軍

摘 要 房地產(chǎn)業(yè)是一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，在一定程度上普遍存在過度依靠銀行貸款等問題。高負債是房地產(chǎn)企業(yè)的主要特征之一，使得房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險與日俱增。近年來，房價不斷攀高，嚴重影響了廣大人民的基本生活，為了穩(wěn)定房價，使房價回歸合理的水平，同時也為了防止房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生的泡沫經(jīng)濟造成重大的社會經(jīng)濟影響，國家提出了“房子是用來住的，不是炒的”等口號，推行了一系列的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，逐漸加大了對銀行、非銀行金融機構的監(jiān)管力度，在一定程度上起到了穩(wěn)定和控制暴漲的房價的作用，切實提高了廣大人民的生活質(zhì)量，但與此同時也導致房地產(chǎn)企業(yè)在融資方面出現(xiàn)了資金緊張、融資困難等現(xiàn)象，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中受到阻力，出現(xiàn)了蕭條的景象。在目前市場下行的背景下，高負債率使房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險更加凸顯，很多企業(yè)甚至出現(xiàn)破產(chǎn)的現(xiàn)象?；诖?，本文從房地產(chǎn)企業(yè)目前主要采用的融資方式、房地產(chǎn)業(yè)的融資現(xiàn)狀及分析等方面，闡述房地產(chǎn)企業(yè)目前的融資狀況，針對存在的問題提出幾點解決思路，以使房地產(chǎn)企業(yè)在提高融資能力的同時，通過不斷提升經(jīng)營管理水平、降低財務風險來保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。

關鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 融資現(xiàn)狀 融資渠道 融資困境

一、房地產(chǎn)業(yè)主要融資方式

房地產(chǎn)企業(yè)融資是指房地產(chǎn)企業(yè)或開發(fā)項目的直接或間接融資的總和，其中包括資本市場融資和銀行信貸融資等。房地產(chǎn)融資根據(jù)其資金來源可以分為外部融資和內(nèi)部融資兩種形式。

（一）外部融資

外部融資一般有股權性融資和債務性融資兩種形式。

1.股權性融資。指資金需求方通過向出資方出讓一部分股權、對出資方分配一定的利潤來獲取融資的行為。這種融資方式的特點在于取得的資本是永久性資本，不需要償還，出資人和融資者風險共擔、利潤共享，降低企業(yè)的財務風險，同時資金的使用方式不受限制。缺點是融資成本比較高，程序比較繁雜，還有可能涉及企業(yè)管控權的問題，降低企業(yè)后期日常運營的效率。股權性融資一般分為合作開發(fā)融資、直接吸收融資、發(fā)行股票融資。

2.債務性融資。指房地產(chǎn)企業(yè)通過銀行或其他金融機構以貸款或發(fā)行企業(yè)債券的方式獲取所需資金的一種融資方式。債務性融資方式與股權融資方式相比，融資成本較低，速度較快，并且方式也較為隱蔽。不足之處是融資方需要支付本金和一定的利息，會提高企業(yè)的資產(chǎn)負債率。當企業(yè)陷入財務危機或者企業(yè)的戰(zhàn)略不具備競爭優(yōu)勢時，還款的壓力會增加企業(yè)的經(jīng)營風險。房地產(chǎn)企業(yè)使用的債務性融資方式一般包括貸款融資、債券融資、租賃融資。

（二）內(nèi)部融資

內(nèi)部融資一般有兩種形式，企業(yè)自有資金和預收賬款。

1.企業(yè)自有資金。房地產(chǎn)企業(yè)自有資金主要包括前期各股東方投入的資金，以及在開發(fā)經(jīng)營過程中企業(yè)形成的留存收益。這部分資金企業(yè)可以長期持有、自主支配。充足的自有資金可以為企業(yè)可持續(xù)發(fā)展提供良好的保障。

2.預收賬款。房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款是購房者和開發(fā)商簽訂購房合同后，向開發(fā)商支付的各種購房款項以及個人購房按揭貸款等。預收賬款是房地產(chǎn)企業(yè)重要的前期資金來源，也是各項融資貸款的重要還款保證。

二、房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀及原因

（一）房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀

1.房地產(chǎn)企業(yè)融資方式單一。近年來，由于人們的生活不斷得到改善，購房需求也越來越大，房價不斷上升，房地產(chǎn)企業(yè)逐漸增多，企業(yè)間競爭日益激烈，同時土地價格不斷攀升，材料價格不斷上漲，導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本進一步增加。為了取得金融機構的資金支持，一般房地產(chǎn)企業(yè)會使用上述融資方式獲得融資。股權性融資一般程序煩瑣、周期較長、融資費用過高，還有可能稀釋股權;債務性融資的其他方式主要有房地產(chǎn)基金公司、信托公司、保險公司等，這些融資公司對房地產(chǎn)企業(yè)的準入門檻相對較低，比較靈活，但是一般資金成本相對較高，市場不完善，運用較少。由于銀行貸款融資成本相對較低，為了降低成本，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款，這種銀行貸款的審批速度較快，導致銀行融資規(guī)模逐年上升，能否取得銀行貸款成為房地產(chǎn)企業(yè)生存發(fā)展的關鍵。然而隨著國家宏觀政策的調(diào)控，取得銀行貸款越來越難，很多中小房地產(chǎn)企業(yè)為了生存，不得已進行并購重組或者轉型。

2.房地產(chǎn)企業(yè)在債券市場的融資規(guī)模較低。房地產(chǎn)企業(yè)債券融資一般具有還款比較靈活、還款期限較長、融資成本相對較低、附加條件較少等特點。但是國家對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行債券有嚴格的控制，企業(yè)經(jīng)營業(yè)績較好的大型企業(yè)可以通過債券市場融資。很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)希望通過發(fā)行本公司的債券來融資，但是受到企業(yè)基本面的影響，再加上債券市場本身也存在諸多不完善的地方，債券市場風險較大，債券融資很難成功，導致很多企業(yè)很少選擇這種融資方式，造成債券發(fā)行量較少，嚴重影響了債券市場的發(fā)展規(guī)模。

3.房地產(chǎn)企業(yè)上市融資難度很大。受融資渠道狹窄、資金成本的影響，很多房地產(chǎn)企業(yè)紛紛選擇上市融資的方式。這種融資方式的優(yōu)點是企業(yè)募集的資金不需要償還，不存在歸還本金和利息的壓力，資金使用比較靈活，只有在企業(yè)取得利潤時，向股東分配利益。但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)一般資產(chǎn)負債率高，存在很大的財務風險，所以為了金融市場的安全，國家對房地產(chǎn)企業(yè)上市有嚴格的規(guī)定。很多房地產(chǎn)企業(yè)達不到國家規(guī)定的上市相關要求，無法在短期內(nèi)成功上市，也就失去了在后期經(jīng)營開發(fā)過程中通過二級市場增發(fā)股票再融資的造血功能。

（二）房地產(chǎn)業(yè)融資現(xiàn)狀的原因分析

1.宏觀經(jīng)濟政策的影響。近年來，隨著國家經(jīng)濟的迅猛發(fā)展，人們的生活水平不斷提高。很多人將閑余資金投入房地產(chǎn)領域進行投資，住房不僅僅是人們的基本生活條件，還成了一種投資渠道，使房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展。截至2010年底，我國上市房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)超過130家，房價不斷攀升，尤其在2015—2016年，全國房價暴漲，嚴重影響了有住房剛需的購買群體，對人們的生活造成了嚴重的影響。甚至有些地方政府依靠拍賣土地發(fā)展當?shù)亟?jīng)濟，導致房地產(chǎn)行業(yè)對我國經(jīng)濟增長的影響越來越大。

在這種情況下，國家先后出臺了嚴格的宏觀調(diào)控政策，先后在2016年9月30日、2017年3月17日出臺了相應的緊縮政策，通過提高個人按揭貸款利率、限制商業(yè)的認購資格、限制房屋交易的年限等一系列手段來穩(wěn)定房價，使房價回歸理性水平。到目前為止，房價紛紛開始回落，交易量也逐漸減少，人們開始觀望房價的走勢，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了蕭條的景象。很多房地產(chǎn)企業(yè)銷售出現(xiàn)困難、資金回流出現(xiàn)問題，無法償還銀行貸款，再加上銀行貸款也受國家政策的影響，很多企業(yè)為了防止資金鏈斷裂，開始尋求其他的融資渠道。

2.融資渠道較為單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款獲得融資。在筆者從事房地產(chǎn)工作的近20年里，貸款的主要方式是通過銀行進行融資。按照銀行對房地產(chǎn)企業(yè)自有資金最低比例的要求，房地產(chǎn)企業(yè)中銀行融資所占的比例達60%以上。按目前政策，個人購房進行按揭貸款首套的比例在60%，二套在20%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)對銀行具有很強的依賴性。另外，股權融資、房地產(chǎn)基金融資、信托融資、保險融資等這些外部融資方式都存在融資成本高、管理要求嚴格，甚至會派駐董事會、財務管理人員等一系列局限性，一般的房地產(chǎn)企業(yè)較少采用。此外，內(nèi)部融資也是企業(yè)的一種有效的融資方式，在實際工作中可以以委貸的形式獲得股東的支持。內(nèi)部融資的優(yōu)點是成本低、財務風險小，不足之處是有規(guī)模的限制，只能解決短期的資金問題。

3.金融市場不完善。我國房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金鏈是一個房地產(chǎn)企業(yè)的命脈。很多房地產(chǎn)企業(yè)存在資金不足、資產(chǎn)負債率過高的問題，大部分資金都來自金融市場，對金融市場的依賴性很強。但是，我國金融市場普遍存在制度不健全、發(fā)展不完善等問題，在很大程度上影響和制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。很多企業(yè)都是通過銀行貸款取得資金，但是銀行貸款品種單一，缺乏創(chuàng)新，主要融資產(chǎn)品就是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。其他金融機構的融資也局限于少數(shù)幾種產(chǎn)品，而且由于種種限制無法得到有效運用，無法滿足房地產(chǎn)企業(yè)的資金需求，嚴重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的融資發(fā)展。要想改變這種局面，需要加強對金融體制的改革，創(chuàng)新金融產(chǎn)品。

4.房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴張。隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，房價不斷攀升，受利潤的驅使，越來越多的企業(yè)轉向房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)了大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)。有些企業(yè)缺乏房地產(chǎn)管理經(jīng)驗，整體經(jīng)營水平較低，由于信用評級不足，無法取得銀行等金融機構的貸款，導致企業(yè)無法發(fā)展壯大，甚至無法生存下去，在某種程度上影響了整個房地產(chǎn)行業(yè)的融資現(xiàn)狀。

三、沖破房地產(chǎn)業(yè)融資困境的建議

（一）加強企業(yè)經(jīng)營管理，降低對金融機構的依賴度

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍對銀行貸款的依賴性很強，資產(chǎn)負債率過高，企業(yè)財務風險較大，一旦受政策影響出現(xiàn)銷售不暢，就會有資金鏈斷裂的風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)為了保證自身可持續(xù)發(fā)展，需要不斷研發(fā)適應市場的產(chǎn)品，在保證質(zhì)量的前提下，提高產(chǎn)品的去化速度，保證資金快速回流。同時要嚴格做好全面預算，控制好各項成本費用的支出，真正做到開源節(jié)流。房地產(chǎn)企業(yè)要從單純的房地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉化，加強配套設施的建設、運營和管理，采用多元化的發(fā)展戰(zhàn)略帶動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。只有這樣，客戶才會心甘情愿地購買產(chǎn)品，企業(yè)資金才可以迅速回流，降低對銀行等金融機構的依賴度，形成一個良性循環(huán)，有利于企業(yè)不斷發(fā)展壯大。

（二）加強研究多元化融資渠道，保障企業(yè)資金需求

隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，各行各業(yè)專業(yè)化程度越來越高。單個企業(yè)要想在市場中生存，必須改變現(xiàn)有的單一的運營模式，制定強強聯(lián)合、優(yōu)勢互補的發(fā)展戰(zhàn)略。2017年初，利用直接吸收融資的方式，筆者公司聯(lián)合幾家國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)合拿地，不但降低了企業(yè)經(jīng)營風險，而且積極發(fā)揮各個企業(yè)的特長，打造出適應市場需求的住宅產(chǎn)品，在開發(fā)過程中取得了銀行的支持，拿到了開發(fā)貸款，多種融資方式相結合，保障了企業(yè)的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)需要向多元化方向發(fā)展，分散投資，拓寬融資渠道，降低財務風險。以國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)萬達企業(yè)為例，其在加強房地產(chǎn)建造、銷售、運營的同時，還涉獵文化、娛樂業(yè)，一方面可以分散投資風險，另一方面，不同領域可以形成不同的融資渠道，保障企業(yè)的資金需求。

（三）增強企業(yè)風險意識，加強企業(yè)風險管控

房地產(chǎn)企業(yè)往往容易受各種因素的影響和制約，包括財政政策、市場因素、金融政策等，因此如何抵抗各種風險是一個優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)必備的能力。融資可以為企業(yè)帶來杠桿效益，同時如果控制不當也能為企業(yè)帶來重大的財務風險。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在追求利潤最大化的同時，也要預防和控制風險，在企業(yè)出現(xiàn)風險時要有相應的應對策略，避免風險控制不足給企業(yè)帶來毀滅性的打擊。在實際工作中，我們往往會根據(jù)企業(yè)的經(jīng)營計劃，合理預測資金的使用量，在融資初期就事先統(tǒng)籌安排資金，不僅要防止資金的閑置浪費，也要做好相應的還款計劃。在貸后的資金管理過程中，充分利用有限的資金做好調(diào)度，按照貸款的還款要求及時跟蹤銷售回款，充分準確地掌握按期還款的本金及利息額度，保證企業(yè)在規(guī)定的期限內(nèi)償還貸款，防止出現(xiàn)延緩，避免出現(xiàn)財務風險。

（四）建立集團管控模式，成立財務公司

目前，成熟的房地產(chǎn)企業(yè)往往是按區(qū)域成立公司進行開發(fā)經(jīng)營，建立集團公司有利于提高集團融資與償債能力、優(yōu)化資源配置、加速集團內(nèi)部資金周轉、提高資金使用效率。企業(yè)集團融資的特點是集團內(nèi)部融資及優(yōu)化配置，從現(xiàn)金流的角度，可以充分利用折舊作為“非付現(xiàn)成本”這種企業(yè)內(nèi)源資本。集團內(nèi)部融資業(yè)務的開展，為提高集團整體財務資源配置效率、降低集團外部融資總額及融資成本提供了機會，主要通過集團統(tǒng)一資金管理促進整個集團經(jīng)營業(yè)務發(fā)展。在集團公司內(nèi)部可以成立專門的財務公司作為內(nèi)部資金管理平臺，形成一個有效的資金池。財務公司不僅可以統(tǒng)一管控集團內(nèi)各個房地產(chǎn)企業(yè)的資金，開展內(nèi)部房地產(chǎn)企業(yè)信貸業(yè)務、融資顧問服務、對成員單位提供擔保、發(fā)行企業(yè)債券等業(yè)務，同時也可以為各成員單位提供結算服務，這樣就可以使資金有效地流動起來。通過成立財務公司，可以提高資金的集中度、提高資金的配置效率、降低融資成本。通過對內(nèi)部企業(yè)的資金監(jiān)管，能夠主動地對有資金缺口的企業(yè)定向調(diào)配資金，保證其正常運營，不僅能夠降低財務風險，還能使資金使用效率最大化。

四、結語

要改變房地產(chǎn)企業(yè)的融資現(xiàn)狀、解決融資中出現(xiàn)的各種問題，需要國家政府、金融機構、房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力。政府要加強對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀調(diào)控;企業(yè)要提高自身競爭力，拓寬融資渠道，加強風險管控;金融機構要不斷地研發(fā)和創(chuàng)新金融產(chǎn)品，為房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資方式多元化提供強有力的支持。

（作者單位為北京京投灜德置業(yè)有限公司 ）

參考文獻

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