梁娟

摘 要：隨著科技的進(jìn)步，人們?cè)诟鱾€(gè)方面越來(lái)越依靠科學(xué)技術(shù)，科學(xué)技術(shù)幫助人們解決了大量的問(wèn)題，房產(chǎn)與地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)系統(tǒng)就解決了不動(dòng)產(chǎn)登記中龐大的數(shù)據(jù)處理問(wèn)題， 幫助工作人員提高了工作效率，同時(shí)，將這兩者整合在一起，有利于發(fā)揮其作用，利用數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)能夠?qū)崿F(xiàn)資源整合。本文對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記中的房產(chǎn)與地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)整合進(jìn)行了相關(guān)探討。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)登記；地籍測(cè)繪；房產(chǎn)

國(guó)務(wù)院曾提出對(duì)不動(dòng)產(chǎn)整合的相關(guān)建議條例，政府要為不動(dòng)產(chǎn)整合市場(chǎng)建立一個(gè)統(tǒng)一的平臺(tái)。進(jìn)行數(shù)據(jù)采集是進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的前提，因此要求各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)切實(shí)的負(fù)責(zé)任，做好本職工作，使國(guó)有資源價(jià)值得以明晰。對(duì)各類(lèi)不動(dòng)產(chǎn)登記要嚴(yán)格進(jìn)行分類(lèi)，比如說(shuō)土地屬于國(guó)土資源的一種，房屋建筑屬于住建，對(duì)不同性質(zhì)的不同產(chǎn)的測(cè)繪也要有專(zhuān)業(yè)的人員進(jìn)行評(píng)定。但在現(xiàn)實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)過(guò)程中，往往存在著諸多問(wèn)題，因此進(jìn)行房產(chǎn)和地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)的重要性不言而喻，將兩者的數(shù)據(jù)進(jìn)行相關(guān)整合，使不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)內(nèi)容得以豐富。

1. 不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)測(cè)繪的主要內(nèi)容

1.1 房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查

在開(kāi)展房產(chǎn)測(cè)繪的時(shí)候，要想充分掌握房屋的信息，需要對(duì)房產(chǎn)的基本信息進(jìn)行全方位調(diào)查。房產(chǎn)權(quán)屬調(diào)查包括：審查土地來(lái)源是否合法，占地是否超出規(guī)定的范圍；審查建筑物有無(wú)合法批準(zhǔn)手續(xù)，有沒(méi)有加屋、超面積、改結(jié)構(gòu)、改用途等情況；確定房地產(chǎn)的權(quán)利人、權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬來(lái)源、取得時(shí)間、使用年限、權(quán)利狀況、變化情況和用途、價(jià)值、等級(jí)、坐落等。

1.2 房產(chǎn)測(cè)繪

房產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開(kāi)展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開(kāi)發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。借助房產(chǎn)平面測(cè)繪，能夠使得人們充分掌握房產(chǎn)的地理位置和結(jié)構(gòu)情況。房產(chǎn)測(cè)繪需要測(cè)繪的內(nèi)容是比較廣泛的，但是不夠直接，如此就需要設(shè)置一個(gè)關(guān)系模型，在這個(gè)模型中會(huì)簡(jiǎn)化所存在的數(shù)據(jù)，能夠更加直接地給消費(fèi)者提供各種信息，這樣能夠起到一個(gè)參考的作用。

2.地籍信息與不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的基本特征

不動(dòng)產(chǎn)房產(chǎn)數(shù)據(jù)集中反映房屋產(chǎn)權(quán)等，包括建筑物面積、使用年限等，有利于幫助戶主了解房屋住房信息，在房屋產(chǎn)權(quán)方面起著重要的作用。不動(dòng)產(chǎn)等級(jí)中的房屋登記可以用數(shù)據(jù)表格、住房平面圖等表示，房產(chǎn)測(cè)繪平面圖生動(dòng)形象的展示建筑物立體結(jié)構(gòu)和住房面積以及各個(gè)比例等。地籍信息則包含土地價(jià)格、利用現(xiàn)狀與權(quán)屬登記等模塊，包含一定的空間地理參考基準(zhǔn)、空間建筑與地表起伏表達(dá)、土地利用與專(zhuān)題規(guī)劃等相關(guān)數(shù)據(jù)。其本質(zhì)是以“宗地”為核心建立的地籍信息的采集、處理與分析數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，重點(diǎn)在于地籍圖形要素的調(diào)查與繪制，測(cè)算土地的尺寸與邊界點(diǎn)位坐標(biāo)，以便于根據(jù)土地權(quán)屬信息判定土地出讓稅費(fèi)、征收征用土地建設(shè)，解決相關(guān)土地權(quán)屬糾紛，其比例尺大小與土地地塊的價(jià)值也具有一定相關(guān)性。

3. 房產(chǎn)與地籍?dāng)?shù)據(jù)整合

3.1 測(cè)繪數(shù)據(jù)

在不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)中，不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)是最主要的內(nèi)容之一，而測(cè)繪數(shù)據(jù)則是不動(dòng)產(chǎn)單元數(shù)據(jù)的重要來(lái)源之一。在《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》中指明，房產(chǎn)、土地等對(duì)象的主要包含空間類(lèi)要素與非空間類(lèi)要素兩種情況，對(duì)于空間類(lèi)要素，其包含界址點(diǎn)、界址線、自然幢、宗地、注記等幾種情況；對(duì)于非空間類(lèi)要素，主要包括邏輯幢、層、戶等幾種情況。相對(duì)應(yīng)的測(cè)繪數(shù)據(jù)，界址點(diǎn)、界址線應(yīng)該在統(tǒng)一的框架、投影下，符合精度要求的沿用；自然幢則可以通過(guò)幢房屋面獲??；宗地要素是由宗地圖斑形成；注記需要通過(guò)應(yīng)用的GIS平臺(tái)數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行轉(zhuǎn)變獲取；非空間要素可以通過(guò)樓盤(pán)表轉(zhuǎn)化。

3.2 整合

在《不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合建庫(kù)技術(shù)規(guī)范（試行）》中對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)各類(lèi)登記數(shù)據(jù)整合提出了規(guī)范，其關(guān)鍵思路是：（1）樹(shù)立、規(guī)范現(xiàn)有的各種登記信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，構(gòu)建符合技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)據(jù)集；（2）根據(jù)數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)相應(yīng)的方法，建立不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)，如抽取、轉(zhuǎn)換、補(bǔ)錄、整合等。在進(jìn)行建筑物數(shù)據(jù)整合時(shí)，必須確保城鎮(zhèn)地籍城鎮(zhèn)地籍空間參考與自然幢空間信息的空間參考相互一致，在不動(dòng)產(chǎn)登記整理后，空間數(shù)據(jù)會(huì)保留下自然幢數(shù)據(jù)，而與地籍子區(qū)、地籍區(qū)、建設(shè)用地使用權(quán)等相關(guān)的空間數(shù)據(jù)，會(huì)在疊加以后，將宗地編碼添加到屬性表中，應(yīng)對(duì)宗地編碼進(jìn)行賦值。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記中房產(chǎn)與地籍測(cè)繪數(shù)據(jù)整合方法

4.1清理無(wú)效的數(shù)據(jù)

首先依次檢查土地、不動(dòng)產(chǎn)以及財(cái)產(chǎn)登記這些資料，需要標(biāo)記出已經(jīng)注銷(xiāo)的登記薄，接著就是把信息增加到檔案管理里面。檔案管理就是按照土地登記、房地產(chǎn)檔案管理以及房屋登記管理來(lái)開(kāi)展。

4.2規(guī)范化梳理

對(duì)房產(chǎn)登記信息、土地信息進(jìn)行整理，得出原始、有效的財(cái)產(chǎn)信息，結(jié)合房地產(chǎn)登記數(shù)據(jù)庫(kù)標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換映射模板，統(tǒng)一房地產(chǎn)登記信息描繪的語(yǔ)義。對(duì)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的類(lèi)型、單位、小數(shù)點(diǎn)數(shù)量進(jìn)行統(tǒng)一，并按照相應(yīng)的比例尺實(shí)施，保持地理范圍內(nèi)的空間基準(zhǔn)原則統(tǒng)一。結(jié)合房地產(chǎn)登記記錄中所需的內(nèi)容，對(duì)房屋登記信息、土地信息的空白進(jìn)行整合，并結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)檔案進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)充。

4.3土地房屋登記信息落宗

分析了房地產(chǎn)、土地和房屋登記數(shù)據(jù)、土地登記和房屋登記，沒(méi)有登記資料的情況。根據(jù)注冊(cè)信息，在宗地所在地或原產(chǎn)權(quán)證書(shū)信息，找到相應(yīng)的情節(jié)包裹信息，填寫(xiě)相應(yīng)的宗地統(tǒng)一代碼，完整的土地和房屋登記信息下降房地產(chǎn)登記。

4.4邏輯關(guān)系重建

原來(lái)的土地和房地產(chǎn)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的房屋登記和權(quán)利設(shè)定抵押權(quán)、地役權(quán)或基于通知的形式登記、異議登記或注冊(cè)登記記錄之間的關(guān)系應(yīng)按照現(xiàn)有的房地產(chǎn)登記管理的要求，建立邏輯關(guān)系，保持原房產(chǎn)權(quán)原則，新的房地產(chǎn)登記單位建立一個(gè)新的房地產(chǎn)登記。同時(shí)，原營(yíng)業(yè)編號(hào)應(yīng)繼承，以確?，F(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記與原不動(dòng)產(chǎn)登記和原不動(dòng)產(chǎn)登記文件有關(guān)。同時(shí)，原始的包號(hào)存儲(chǔ)也可以實(shí)現(xiàn)圖形的關(guān)聯(lián)管理。

4.5 宗地統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換編制

要做到統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換，圖形和土地登記案件應(yīng)該是第一個(gè)標(biāo)記，然后根據(jù)統(tǒng)一的編碼規(guī)則情況，找到新的統(tǒng)一編碼轉(zhuǎn)換，統(tǒng)一編碼土地轉(zhuǎn)換。同時(shí)，轉(zhuǎn)換過(guò)程可以將原來(lái)統(tǒng)一的編碼字段值轉(zhuǎn)換為現(xiàn)有的統(tǒng)一的編碼值，保證數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換的正確性，并需要確保原土地登記情況直接關(guān)系到圖形與業(yè)務(wù)一致的關(guān)系。在地圖上的地圖表面根據(jù)找到相應(yīng)的位置，然后從左到右按照統(tǒng)一的代碼從上到下編譯，房屋轉(zhuǎn)換數(shù)據(jù)應(yīng)保證落入相應(yīng)的包裹中。

4.6數(shù)據(jù)的轉(zhuǎn)換和入庫(kù)

運(yùn)用該系統(tǒng)整理的信息需要進(jìn)行實(shí)時(shí)轉(zhuǎn)換，以保證信息的準(zhǔn)確性。在進(jìn)行數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換時(shí)，需要對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)，但是由于該系統(tǒng)使用了新的系統(tǒng)，運(yùn)用了人工智能進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，所以大大提高了準(zhǔn)確性，從而保證數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可行。在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)與地籍信息進(jìn)行整理后，要進(jìn)行統(tǒng)一的數(shù)據(jù)庫(kù)處理，另外，在錄入房產(chǎn)和地籍測(cè)繪時(shí)將兩者相結(jié)合，實(shí)現(xiàn)同步動(dòng)態(tài)更新，從而保證該系統(tǒng)能正常發(fā)揮作用，實(shí)現(xiàn)資源整合和數(shù)據(jù)處理、分析。

5.結(jié)束語(yǔ)

通過(guò)研究能夠看出，不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)整合是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，很難快速的完成，所以在開(kāi)展不動(dòng)產(chǎn)登記工作的時(shí)候，登記部門(mén)需要增強(qiáng)與測(cè)繪部門(mén)之間的聯(lián)系，不僅需要集中處理所存在的各種數(shù)據(jù)，而且還需要根據(jù)登記的有關(guān)需求整合好所存在的各種數(shù)據(jù)。

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