● 曹世竹

隨著國(guó)家相關(guān)部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控與管理，房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)逐漸趨于正常。為了促進(jìn)房地產(chǎn)的可持續(xù)發(fā)展，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，提高房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效性，同時(shí)提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效率，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但是現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，還存在著很多不完善的地方，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的制約越來(lái)越大。必須要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制進(jìn)行針對(duì)性的分析，從而根據(jù)實(shí)際情況制定成本控制措施。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的常見(jiàn)問(wèn)題分析

（一）成本控制意識(shí)不高

近幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越大，為了保證自身的生存與發(fā)展，很多房地產(chǎn)企業(yè)管理者將注意力集中在銷(xiāo)售利潤(rùn)方面，希望通過(guò)快速銷(xiāo)售來(lái)獲得更多的運(yùn)轉(zhuǎn)資金，而沒(méi)有意識(shí)到成本控制的重要性，經(jīng)常忽視成本控制工作。另外，在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行中，管理人員的成本控制意識(shí)不高，基層工作人員也就會(huì)上行下效，忽視房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重要性，頻繁出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本浪費(fèi)的現(xiàn)象。

（二）成本控制手段不科學(xué)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制貫穿于房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行發(fā)展的全過(guò)程。在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)行發(fā)展的過(guò)程中，很多房地產(chǎn)企業(yè)僅僅意識(shí)到施工材料的成本控制，經(jīng)常對(duì)人工成本以及施工機(jī)械設(shè)備費(fèi)用等方面缺乏有效的控制手段，主要表現(xiàn)在以下幾方面。第一，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有經(jīng)過(guò)科學(xué)的可行性分析，就直接進(jìn)入項(xiàng)目設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)；第二，有的房地產(chǎn)項(xiàng)目在沒(méi)有仔細(xì)調(diào)研房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況下就盲目的做出決策，進(jìn)行盲目的投資，成本浪費(fèi)現(xiàn)象十分嚴(yán)重；第三，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的施工階段，相關(guān)企業(yè)沒(méi)有將成本控制與項(xiàng)目合同管理進(jìn)行緊密的結(jié)合，一旦出現(xiàn)合同糾紛，采用私下解決的方法，將會(huì)導(dǎo)致決算成本大于預(yù)期的成本控制目標(biāo)。

（三）成本核算不規(guī)范

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本核算過(guò)程中，相關(guān)工作人員過(guò)于重視開(kāi)發(fā)成本，而忽略了具體實(shí)施過(guò)程中的土建成本控制；而且大多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行成本核算的時(shí)候，將“開(kāi)發(fā)成本”列為一級(jí)科目，將“土建費(fèi)用”等列為末級(jí)科目。沒(méi)有細(xì)致的進(jìn)行科目設(shè)置，直接導(dǎo)致在成本費(fèi)用方面的核算過(guò)于籠統(tǒng)，無(wú)法確定具體的投資金額。

（四）制度流程流于形式

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，受到人為因素的影響最大。所以每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制必須要有完善而有效的制度流程。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中，很多制度流程都流于形式，降低了成本控制的有效性。尤其是監(jiān)督制度的形式化，以及項(xiàng)目運(yùn)行個(gè)階段的成本控制責(zé)任的形式化，嚴(yán)重降低了房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的質(zhì)量。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的有效對(duì)策分析

（一）投資決策階段的成本控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資決策階段主要是進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性分析，進(jìn)而選擇出最優(yōu)的項(xiàng)目投資建設(shè)方案。在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策階段的成本控制，需要注意以下幾方面。第一，全面分析房地產(chǎn)項(xiàng)目涉及到的地塊資料、項(xiàng)目所處位置的周邊環(huán)境以及市場(chǎng)定位等；第二，根據(jù)搜集到的各種數(shù)據(jù)和信息，合理評(píng)估項(xiàng)目成本費(fèi)用、投資風(fēng)險(xiǎn)以及投資效益；第三，房地產(chǎn)企業(yè)的決策者在了解了具體的項(xiàng)目成本、投資效益以及投資風(fēng)險(xiǎn)之后，要進(jìn)行投入產(chǎn)出比分析，進(jìn)而做出正確的決策。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程中，設(shè)計(jì)費(fèi)用最低，但是設(shè)計(jì)階段的成果對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目總的成本控制有著巨大的影響。設(shè)計(jì)階段的成果決定了房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)構(gòu)形式，決定了具體的工程投資情況，決定著施工階段的施工圖紙，決定著整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程造價(jià)。根據(jù)科學(xué)的分析，規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的影響可以占比80%。要想加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制，建議做好以下幾點(diǎn)。第一，通過(guò)招標(biāo)的方式選擇只適合的設(shè)計(jì)公司，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)做好準(zhǔn)備。第二，設(shè)計(jì)委托合同中要明確技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，明確房地產(chǎn)項(xiàng)目盈利模式。

（三）施工階段的成本控制

要想有效解決房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制中的問(wèn)題，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制，必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制。而施工階段的成本控制要重點(diǎn)關(guān)注以下兩方面。第一房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程招標(biāo)工作，第二施工階段的合同管理。

工程招標(biāo)對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)施發(fā)揮著巨大的作用。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要充分做好招標(biāo)準(zhǔn)備工作，反復(fù)驗(yàn)證招標(biāo)范圍、工程工期、成本結(jié)算方式等的科學(xué)合理性，最大限度的保證評(píng)標(biāo)過(guò)程的合理性。其次，房地產(chǎn)要嚴(yán)格審核競(jìng)標(biāo)單位的資質(zhì)、信譽(yù)以及施工經(jīng)驗(yàn)，必要時(shí)可以進(jìn)行實(shí)地考察，擇優(yōu)選擇資質(zhì)上等的競(jìng)標(biāo)單位。最后，對(duì)施工圖紙進(jìn)行細(xì)致的分析，提前進(jìn)行標(biāo)底編制，根據(jù)市場(chǎng)中同類(lèi)型的項(xiàng)目來(lái)確定本房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高標(biāo)價(jià)以及最低標(biāo)價(jià)，提升成本控制的科學(xué)性。

針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的合同管理，建議房地產(chǎn)企業(yè)做好以下幾點(diǎn)。第一，針對(duì)合同管理專(zhuān)門(mén)成立一個(gè)部門(mén)，并參與合同簽訂的全過(guò)程，從而對(duì)合同內(nèi)容有一個(gè)詳細(xì)的了解，保證合同條款的落實(shí)力度。第二，施工合同文件的格式應(yīng)當(dāng)符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，合同內(nèi)容應(yīng)當(dāng)系統(tǒng)、完整，對(duì)各方的權(quán)利以及責(zé)任都加以表明。第三，推行律師評(píng)審機(jī)制，控制合同法律風(fēng)險(xiǎn)。

另外，要想加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工階段的成本控制，還需要重點(diǎn)控制以下兩方面。第一，在不影響房地產(chǎn)項(xiàng)目施工質(zhì)量的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)施工材料的管理和控制，尤其是對(duì)施工質(zhì)量影響較大的施工材料，最好由房地產(chǎn)企業(yè)親自提供，既降低了材料費(fèi)用的成本，又可以保證施工質(zhì)量。第二，積極配合監(jiān)理部門(mén)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督工作，針對(duì)性的制定項(xiàng)目工程施工進(jìn)度計(jì)劃表，并以此為基礎(chǔ)檢查實(shí)際的施工進(jìn)度，及時(shí)檢驗(yàn)預(yù)算支出以及執(zhí)行情況。

（四）竣工結(jié)算階段的成本控制

一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于資金的需求數(shù)額都非常大，資金周轉(zhuǎn)時(shí)間也非常長(zhǎng)，房地產(chǎn)要想實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須要在保證現(xiàn)金支付能力的同時(shí)，有效控制資金成本。而且房地產(chǎn)企業(yè)的資金主要來(lái)源就是銀行貸款，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要全面分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)行情況，制定合理的籌資計(jì)劃，確保資金的按時(shí)歸還。另外，還需要加強(qiáng)售房款的回收，保障資金的回籠。

在房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商品房銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，還會(huì)產(chǎn)生各種費(fèi)用。尤其是隨著信息技術(shù)的發(fā)展，營(yíng)銷(xiāo)手段越來(lái)越多樣化，廣告推廣費(fèi)用越來(lái)越不可控。為了加強(qiáng)銷(xiāo)售費(fèi)用的控制，房地產(chǎn)企業(yè)還需要優(yōu)化項(xiàng)目的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，加強(qiáng)預(yù)算的科學(xué)合理性，提升費(fèi)用的利用效率。

另外，在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段的成本控制，還需要做好以下幾點(diǎn)。第一，加強(qiáng)竣工圖紙以及相關(guān)文件的移交工作的監(jiān)督和管理，為后期的工程結(jié)算與審計(jì)提供資料支持。第二，根據(jù)竣工圖紙以及相關(guān)文件，嚴(yán)格核實(shí)可以竣工決算的工程項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)有不符合要求的地方，就及時(shí)提出改進(jìn)，并確保審核后的結(jié)算與實(shí)際造價(jià)成本一致。第三，房地產(chǎn)企業(yè)要按照項(xiàng)目建設(shè)之前設(shè)立的成本控制目標(biāo)，嚴(yán)格落實(shí)建設(shè)項(xiàng)目的檢查和審計(jì)，嚴(yán)格檢查成本控制目標(biāo)的執(zhí)行情況。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本控制可以提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，增大房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展。但是現(xiàn)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目的 成本控制還存在著成本控制意識(shí)不高、成本控制手段不科學(xué)、成本核算不規(guī)范、制度流程流于形式等問(wèn)題。為了有效解決這些問(wèn)題，加強(qiáng)成本控制，必須要提升房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制意識(shí)、優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目全過(guò)程的成本控制。