摘 要：從我國目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的現(xiàn)狀來看，法律限制了諸多房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目。根據(jù)我國的基本國情以及法律現(xiàn)狀，限制房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目的主要原因，就是我國的土地使用權(quán)以及相關(guān)政策。依據(jù)經(jīng)濟法律進行分析，法律對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的限制，主要看項目是否符合市場發(fā)展需要，在不違反任何法律基礎(chǔ)的情況下，可以適當推進我國房地產(chǎn)項目開發(fā)，以保證開發(fā)商的權(quán)益。本文主要根據(jù)房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓，其相關(guān)經(jīng)濟法律經(jīng)驗進行分析和探討，以望對我國房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)讓項目有些許幫助。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟法律經(jīng)驗;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目;國有土地使用權(quán);物權(quán)理論

中圖分類號：D922.29文獻標識碼：A文章編號：2095-4379-（2019）14-0172-01

作者簡介：羅北（1974-），女，湖南新化人，吉林沐法律師事務(wù)所，二級律師，專業(yè)領(lǐng)域：民事，刑事，經(jīng)濟，商業(yè)，房地產(chǎn)及上市業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓在我國受到了很大的限制，不僅不利于地產(chǎn)市場的發(fā)展，還要考慮在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中，一些經(jīng)由地產(chǎn)市場變化，后期準備不充分，亦或是開發(fā)資金不足，項目制定缺乏嚴謹性，而導致地產(chǎn)項目需要轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商為了自己的利益最大化，希望能夠彌補損失，可能會撤銷資金投入。而這從經(jīng)濟的角度分析，開發(fā)商撤資所帶來的其空缺項目也并非毫無用處，這些空缺同樣可以被其它開發(fā)商用來填補市場空缺，從而使得地產(chǎn)市場得以平衡。房地產(chǎn)項目一旦轉(zhuǎn)讓，由于市場的需要以及國家宏觀調(diào)控的原因，也不會因其而使經(jīng)濟失衡，轉(zhuǎn)讓限制以及市場規(guī)律會根據(jù)其影響程度進行調(diào)配。但是除了市場經(jīng)濟的角度，從法律角度分析，國家仍需要對地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓進行宏觀調(diào)控，最大限度的對房地產(chǎn)市場進行整體性的協(xié)調(diào)穩(wěn)定。法律必須要限制一部分的地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，以防止開發(fā)商牟取暴利，而導致地產(chǎn)行業(yè)比例以及投入嚴重失衡。

一、項目轉(zhuǎn)讓限制

我國有很多法律條令都限制了房地產(chǎn)項目的轉(zhuǎn)讓，相關(guān)地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目，主要限制在于我國現(xiàn)行的立法中，《城市房地產(chǎn)管理法》相關(guān)規(guī)定。其主要符合情況的有三點：首先，就是開發(fā)商在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目中，提出的轉(zhuǎn)讓資金問題。首先，在地產(chǎn)項目雙方進行轉(zhuǎn)讓的同時，必須全額交付并出讓合同中的轉(zhuǎn)讓費，而且需要取得土地使用書。其次，接受轉(zhuǎn)讓一方必須要按照出讓合同約定，進行規(guī)劃好的投資開發(fā)。若地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目屬于房屋建設(shè)工程，則至少需完成開發(fā)投資總額的四分之一，也就是整個投資工程的百分之二十五。最后，若轉(zhuǎn)讓項目屬于成片開發(fā)土地的，或者已經(jīng)形成工業(yè)用地，則轉(zhuǎn)讓一方應(yīng)當持有原房地產(chǎn)使用權(quán)。這三點作為地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中最常見的規(guī)定條文，主要概括來說就是：已經(jīng)支付完土地出讓金，取得土地使用證明，并完成一定工作量的開發(fā)。而地產(chǎn)主要項目的限制條件，也與我國對土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)，物權(quán)理論相關(guān)。若轉(zhuǎn)讓實際情況符合以上三點，則在現(xiàn)實轉(zhuǎn)讓中會受到極大的限制。

二、《國有土地使用權(quán)出讓合同》的性質(zhì)

按照《城市土地管理法》相關(guān)規(guī)定，從多重角度進行分析，土地使用權(quán)合同會在很大程度上與項目轉(zhuǎn)讓相矛盾。除此之外，《國有土地使用權(quán)出讓合同》整體的性質(zhì)也趨近偏向民事合同。其中也有相關(guān)規(guī)定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目雙方，包括房地產(chǎn)土地的轉(zhuǎn)讓方以及土地接受方，兩方同時享有同樣的權(quán)利。此類有關(guān)土地出讓合同說明，土地使用權(quán)出讓合同可以定性為，偏向民事合同，同時也帶有一定行政合同的性質(zhì)。站在出讓合同屬于民事合同的角度分析，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓項目又可以作為開發(fā)商的個人財產(chǎn)，但是其轉(zhuǎn)讓項目又會涉及到諸多復雜的法律條款。

三、物權(quán)理論和我國土地使用權(quán)的關(guān)系

只有取得土地使用權(quán)證書，才可以擁有對該土地的使用權(quán)利，我國土地使用權(quán)也是根據(jù)證書來判斷哪一方擁有物權(quán)。因為不動產(chǎn)物權(quán)必須公示登記才能夠合法使用，所以在房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的限制條件中，規(guī)定的沒有土地合法使用權(quán)證書，就不能夠進行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，這項規(guī)定也是符合市場正常運行需求以及國家發(fā)展需要的。但是，此規(guī)定也有一定的不足，沒有取得土地合法使用證書的，根據(jù)《國家土地使用權(quán)出讓合同》規(guī)定，沒有處分權(quán)的人，若想行使其處分權(quán)，必須要得到原處分權(quán)行使的同意。也就是說，權(quán)利人與受權(quán)人簽訂相關(guān)處分權(quán)合同，受權(quán)人提出的處分權(quán)也是有效的。同時也體現(xiàn)了前面所提到的限制條件并不是完全絕對的，結(jié)合以上相關(guān)合同分析，倘若通過正規(guī)流程與開發(fā)商簽訂相關(guān)合同，也是可以將地產(chǎn)進行轉(zhuǎn)讓的。并且，條例規(guī)定開發(fā)項目需要先建成百分之二十五以上，才可以完成相關(guān)轉(zhuǎn)讓，這就保證土地出售的正規(guī)性，是按照正常而正規(guī)的經(jīng)營性建設(shè)售出或轉(zhuǎn)讓。但同時合同在指出掛售土地經(jīng)營的時候，可以保證土地在轉(zhuǎn)讓前所擁有的價值。

四、總結(jié)

綜上所述，根據(jù)以上三項對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓條件的分析，再結(jié)合物權(quán)理論以及國家土地法，分別從不同角度進行多方位的全面分析。依據(jù)法律對房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的限制條件，究其根本可以查探出我國房地產(chǎn)業(yè)存在的漏洞，而填補空缺的根本就是市場需求。

[ 參 考 文 獻 ]

[1]王艷麗.對有限責任公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓制度的在認識――兼評我國新<公司法>相關(guān)規(guī)定之進步與不足[J].法學，2006（11）.

[2]王洪平.論合作開發(fā)房地產(chǎn)中的物權(quán)認定與債務(wù)承擔[J].山東社會科學，2012.

[3]朱華穎.房地產(chǎn)合作開發(fā)糾紛法律問題的思考[J].法制與社會，2016.