鄧雙琳

所謂“耕者有其田，居者有其屋”，千百年來(lái)，土地與房子一直都是國(guó)人天然的精神寄托和夢(mèng)想。

然而房產(chǎn)市場(chǎng)的高房?jī)r(jià)，卻讓普通工薪階層望不可及，房屋的購(gòu)買時(shí)間只能不斷推遲。住房消費(fèi)行為由買賣轉(zhuǎn)向租賃的轉(zhuǎn)變以及住房租賃的消費(fèi)升級(jí)，讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速崛起，成為了新的投資風(fēng)口。國(guó)家關(guān)于房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)性政策調(diào)整，也極大促進(jìn)了住房租賃市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。

但縱觀市場(chǎng)的各類長(zhǎng)租公寓品牌，大多面臨著虧損不賺錢(qián)的尷尬境地，其主要原因在于行業(yè)還處在相對(duì)早期的階段，長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)鏈非常長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)的繁重、瑣碎、非專業(yè)化，日常的公寓運(yùn)營(yíng)管理需要投入大量的人工，流程繁瑣且浪費(fèi)精力，因此會(huì)導(dǎo)致盈利困難;其次，適合長(zhǎng)租公寓的物業(yè)，其租售比要低于聯(lián)合辦公、酒店等，隨著近些年取得低價(jià)優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)變得越來(lái)越困難，加上市場(chǎng)租金價(jià)格一改過(guò)去每年10%以上的復(fù)核增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，規(guī)模以上的品牌長(zhǎng)租公寓的擴(kuò)張變得越來(lái)越乏力;再加上，住房租賃的底層資產(chǎn)，都是由一個(gè)個(gè)的租客合同構(gòu)成的，這些合同一般都是按年簽約，每期按月、按季繳納租金，因此，資產(chǎn)相對(duì)零散、小，租客的現(xiàn)金流很難形成閉環(huán)控制，導(dǎo)致規(guī)?；馁Y金很難進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

軟硬件深度一體化解決方案

針對(duì)長(zhǎng)租公寓“重運(yùn)營(yíng)、重資產(chǎn)”的兩大痛點(diǎn)，水滴管家提出了軟硬件深度一體化解決方案，用科技賦能長(zhǎng)租公寓，打造長(zhǎng)租公寓物聯(lián)網(wǎng)入口，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓信息化、智能化，解決重運(yùn)營(yíng)難題，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)租公寓數(shù)字化、證券化，解決重資產(chǎn)問(wèn)題。

水滴經(jīng)過(guò)多年的線下規(guī)模化公寓運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，2014年創(chuàng)立水滴管家品牌，面向公寓行業(yè)提供信息化智能化解決方案，2018年戰(zhàn)略升級(jí)為大客戶戰(zhàn)略，主要面向國(guó)資國(guó)企和開(kāi)發(fā)商等大型公寓運(yùn)營(yíng)商，聚焦公寓行業(yè)需求的十大場(chǎng)景，提出了戰(zhàn)略及產(chǎn)品咨詢、公寓軟裝、智能化、委托運(yùn)營(yíng)管理等一站式解決方案。水滴管家面向租賃社區(qū)、品牌公寓類企業(yè)提供SaaS服務(wù)，集成公寓及租賃社區(qū)相關(guān)的一系列智能設(shè)備，幫公寓企業(yè)實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營(yíng)管控的規(guī)?；?、標(biāo)準(zhǔn)化、精細(xì)化，大大提升了公寓運(yùn)營(yíng)的效率，降低了運(yùn)營(yíng)成本。

水滴管家聯(lián)合創(chuàng)始人聶大衛(wèi)告訴創(chuàng)業(yè)邦（微信搜索：ichuangyebang），水滴最初的業(yè)務(wù)方向是基于類似于魔方公寓和自如二房東模式的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，但經(jīng)過(guò)幾輪融資和規(guī)模化運(yùn)營(yíng)后，發(fā)現(xiàn)這一模式比較重，前端怎么獲取低價(jià)優(yōu)質(zhì)存量物業(yè)、如何選址規(guī)劃、如何與業(yè)主談判獲取低價(jià)及長(zhǎng)簽約期，如何進(jìn)行市場(chǎng)及客群定位，如何做產(chǎn)品設(shè)計(jì)，如何組織供應(yīng)鏈，如何建立信息化能力降本增效，如何開(kāi)展市場(chǎng)營(yíng)銷，如何做好安全管理以及租后運(yùn)營(yíng)……公寓的各類業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)和場(chǎng)景超過(guò)三百多個(gè)，而每一個(gè)環(huán)節(jié)都需要依靠足夠的專業(yè)和投入才有可能完美的解決。

在意識(shí)到這一問(wèn)題后，水滴團(tuán)隊(duì)迅速在2015年做了轉(zhuǎn)型，針對(duì)運(yùn)營(yíng)場(chǎng)景中的一系列難題開(kāi)發(fā)了一套系統(tǒng)，將系統(tǒng)規(guī)范運(yùn)營(yíng)流程，同時(shí)與各類智能設(shè)備集成，如智能門(mén)鎖、智能水表等，為公寓企業(yè)方提供一整套的信息化智能解決方案。

在賬單管理上，水滴管家?guī)椭⑵髽I(yè)實(shí)現(xiàn)房源、租客合同、賬單、統(tǒng)計(jì)、會(huì)計(jì)核算、經(jīng)營(yíng)分析等全過(guò)程管控，大大避免了公寓企業(yè)的各運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)人為孤立，也大大減少了企業(yè)在租金催繳以及賬務(wù)處理環(huán)節(jié)的工作量;在資金流轉(zhuǎn)方面，水滴與銀行或者第三方合作，為信貸機(jī)構(gòu)實(shí)時(shí)提供其企業(yè)的經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)和運(yùn)營(yíng)指標(biāo)，包括房源量、出租率、出租周期、逾期率租金溢價(jià)等，幫助金融機(jī)構(gòu)評(píng)估租約資產(chǎn)質(zhì)量，同時(shí)依靠線上閉環(huán)現(xiàn)金流控制，幫助公寓企業(yè)快速獲得貸款支持。

水滴管家市場(chǎng)合伙人聶大衛(wèi) 未來(lái)3 ～ 5 年租賃的主體會(huì)發(fā)生變化

長(zhǎng)租公寓的未來(lái)方向

水滴認(rèn)為無(wú)人值守公寓是提升長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)效率的有效途徑，未來(lái)無(wú)人駕駛和無(wú)人值守或?qū)⒊蔀槲锫?lián)網(wǎng)的兩大入口，水滴以SaaS軟件為基礎(chǔ)，將多品類、多品牌、多場(chǎng)景的終端設(shè)備深度植入并有效應(yīng)用，以構(gòu)建公寓物聯(lián)網(wǎng)入口，建立起房間、租客和設(shè)備的對(duì)應(yīng)關(guān)系，沉淀居住數(shù)據(jù)，提高管理效率，提升產(chǎn)品溢價(jià)，從而降低運(yùn)營(yíng)成本。

目前國(guó)家政策已經(jīng)釋放出紅利，住房租賃消費(fèi)正在成為我國(guó)未來(lái)住房消費(fèi)的重要力量，各地紛紛響應(yīng)國(guó)家政策，加大住房租賃地塊供給和集體土地入市，在消費(fèi)側(cè)，逐漸松綁落戶政策以及持續(xù)推出租金抵個(gè)稅、租售同權(quán)等促進(jìn)住房租賃消費(fèi)的引導(dǎo)性政策。

聶大衛(wèi)認(rèn)為，未來(lái)3?5年租賃供給的主力將是國(guó)資和國(guó)企，待土地政策以及REITs等金融政策逐漸落地和成熟，純市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商將會(huì)成為租賃市場(chǎng)的主力。公寓信息化已經(jīng)成為規(guī)?；⑵髽I(yè)的標(biāo)配，水滴基于運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)所開(kāi)發(fā)出的智能系統(tǒng)契合滿足國(guó)資國(guó)企和開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)需要。

未來(lái)水滴管家將繼續(xù)加大系統(tǒng)研發(fā)上的投入，同時(shí)深化本地化的市場(chǎng)服務(wù)能力。目前水滴管家已經(jīng)完成了從產(chǎn)品到市場(chǎng)、從銷售到運(yùn)營(yíng)體系的模型搭建和驗(yàn)證，客戶包括中建集團(tuán)、光明集團(tuán)、深物業(yè)集團(tuán)、湖北科投集團(tuán)以及杭州錢(qián)投集團(tuán)等眾多大型國(guó)企。

關(guān)于水滴管家

成立時(shí)間

成立于2014年