論我國(guó)居民住房可支付能力

張世涵

摘要：以實(shí)現(xiàn)讓全體人民住有所居為目標(biāo)，以房?jī)r(jià)收入比、剩余收入法、住房可支付性指數(shù)三種測(cè)度方法中的房?jī)r(jià)收入比進(jìn)行測(cè)度，得出我國(guó)居民住房可支付能力較差，高企的房?jī)r(jià)不僅使普通百姓在解決住房問(wèn)題過(guò)程中承擔(dān)更大壓力，而且進(jìn)一步拉大貧富差距，造成國(guó)民收入結(jié)構(gòu)失衡，對(duì)整個(gè)社會(huì)的協(xié)同發(fā)展形成阻礙。提高居民住房可支付能力，關(guān)鍵在于堅(jiān)持“房住不炒”，完善住房市場(chǎng)體系。

關(guān)鍵詞：居民;住房;可支付能力

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2019）02-0017-24 收稿日期：2019-01-03

自黨的十九大報(bào)告中提出“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位以后，各級(jí)政府加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，以期實(shí)現(xiàn)讓全體人民住有所居的目標(biāo)。為此，從房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)人手，研究我國(guó)居民住房支付能力尤為必要。

1我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)特征分析

1.1全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀態(tài)

自1989年中國(guó)住房制度改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，市場(chǎng)機(jī)制作用下的房地產(chǎn)價(jià)格也在持續(xù)波動(dòng)。圖1直觀(guān)體現(xiàn)了1989年以來(lái)我國(guó)房?jī)r(jià)的變動(dòng)情況。

從圖1可以看出，從數(shù)值角度來(lái)看，1989年開(kāi)始，我國(guó)房?jī)r(jià)小幅度逐漸上漲，除去1999年和2008年的兩次金融危機(jī)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)有所下跌，其余年份價(jià)格均上升。

從數(shù)據(jù)的相對(duì)額方面進(jìn)行分析，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)顯著。自上世紀(jì)80年代末期，不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格漲幅逐漸增大，于1993年上升至波峰。追根溯源，這種現(xiàn)象表明城鎮(zhèn)住房制度改革可以對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生強(qiáng)烈影響，甚至趨于泡沫經(jīng)濟(jì)化的方向發(fā)展;同時(shí)也說(shuō)明宏觀(guān)調(diào)控的不及時(shí)，政府缺乏有效的長(zhǎng)期機(jī)制面對(duì)價(jià)格的波動(dòng)。我國(guó)受東南亞金融危機(jī)的影響，房地產(chǎn)價(jià)格暴跌，1999年增長(zhǎng)率首次出現(xiàn)負(fù)值，達(dá)到-0.48%的低谷。當(dāng)進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步成熟，同時(shí)政府相應(yīng)的政策也開(kāi)始逐步完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復(fù)蘇，房?jī)r(jià)開(kāi)始有小幅的上升，并在2005年再創(chuàng)新高。但是，當(dāng)美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)之時(shí)，房?jī)r(jià)又一次出現(xiàn)大幅度下跌，幅度達(dá)到-1.66%。2009年，過(guò)度寬松的財(cái)政、貨幣政策，使房?jī)r(jià)再次上漲，政府采取一系列監(jiān)管政策。從那時(shí)起，房?jī)r(jià)大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)基本持平。在2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，去庫(kù)存再一次被列入議程并且得到強(qiáng)調(diào)，住房供應(yīng)政策方面，限購(gòu)、限貸政策和貨幣政策開(kāi)始放寬;金融政策方面，國(guó)家在不到一年的時(shí)間里六次下調(diào)存款基準(zhǔn)利率，中長(zhǎng)期貸款利率一度降至4.9%，2016年一二線(xiàn)城市房地產(chǎn)價(jià)格暴漲。由此可見(jiàn)，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格浮動(dòng)范圍較大，震蕩頻率較高，說(shuō)明有多種因素影響著房地產(chǎn)。

1.2不同地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀態(tài)

由于我國(guó)幅員遼闊，不同區(qū)域有著很大的差別。本文將全國(guó)分為東、西、中三部分，并從三部分中選出最具代表性的省市分析房?jī)r(jià)走勢(shì)和波動(dòng)情況。表1給出了所選省市的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率數(shù)據(jù)。

從絕對(duì)價(jià)格方面來(lái)看，經(jīng)濟(jì)水平是否領(lǐng)先與房地產(chǎn)價(jià)格的高低呈正相關(guān)的趨勢(shì)，由于東部沿海在國(guó)家政策引導(dǎo)下，率先進(jìn)行改革開(kāi)放，經(jīng)濟(jì)發(fā)展也是最快的，這一切對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生激勵(lì)，導(dǎo)致東部地區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格最高;而中、西部地區(qū)價(jià)格略低且相似，主要源于中、西部地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后。于是，國(guó)家推行了很多相應(yīng)的調(diào)控政策，意在遏制東部地區(qū)房?jī)r(jià)的漲幅過(guò)大，增速過(guò)快，同時(shí)大力實(shí)施中部崛起戰(zhàn)略和西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，以提升中、西部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平。

從代表省份的數(shù)據(jù)來(lái)分析，與前文的分析結(jié)果一致，房?jī)r(jià)的總體水平仍然是在穩(wěn)定地上升，并與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平保持一致。其中東部北上廣一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)最高，中西部房?jī)r(jià)較低，差距也小。以2001年的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)作分析，北京為16852元/平方米，上海為14603元/平方米;而中、西部?jī)H為東部的30010，如表1所示。

1.3房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)對(duì)居民住房支付能力的影響

從相對(duì)性方面來(lái)看，住房支付能力可理解為住房的實(shí)際價(jià)值與家庭收入之間的相對(duì)關(guān)系，支付能力強(qiáng)就說(shuō)明支付住房費(fèi)用不會(huì)帶給該家庭過(guò)大的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，兩者的相對(duì)比率是處于合理范圍之內(nèi)的。在銀行發(fā)放住房抵押貸款或是評(píng)估住房銷(xiāo)售市場(chǎng)支付能力時(shí)會(huì)用這種定義來(lái)執(zhí)行操作。

從主觀(guān)性方面來(lái)看，家庭在住房決策中的重要性是受住房支付能力決定的。在經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本假設(shè)，即理性人假設(shè)下，各個(gè)家庭在進(jìn)行選擇時(shí)都追求其效用最大化，然而受限于實(shí)際家庭經(jīng)濟(jì)能力，可供各個(gè)家庭考慮、選擇的住房不一樣，但無(wú)論如何，家庭都會(huì)在現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)條件下做出最適合自己的最優(yōu)決策。住房支付能力不存在一個(gè)通用范疇，不能脫離個(gè)體決策以滿(mǎn)足社會(huì)需要。同時(shí)，這也為用最大比率法和住房貨幣標(biāo)準(zhǔn)化下的預(yù)算法定義奠定了基礎(chǔ)。預(yù)算法是基于收入直接定義支付能力的方法。通常情況下，社會(huì)最低物質(zhì)水平是以人們滿(mǎn)足日常生活的必需品及服務(wù)的總和為標(biāo)準(zhǔn)，在這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)下，所有家庭要想滿(mǎn)足基本生活需求，則家庭收入必須高于最低預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)。預(yù)算首先要計(jì)算家庭食品支出，然后再對(duì)滿(mǎn)足最低生活標(biāo)準(zhǔn)所需要的貨幣量進(jìn)行計(jì)算。

2住房可支付能力的測(cè)度方法

住房可支付能力的測(cè)度方法有多種，本文主要從對(duì)房?jī)r(jià)收入比、剩余收入法、住房可支付性指數(shù)三種測(cè)度方法中，選擇房?jī)r(jià)收入比予以分析。

2.1房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比（House Price to Income Ratio，PIR）是國(guó)內(nèi)外通用的衡量人們住房支付能力的常用指標(biāo)。它的國(guó)際通用定義是：“居民住房市場(chǎng)價(jià)格的中位數(shù)與居民家庭年收入中位數(shù)的比值”。發(fā)展中國(guó)家正處于城市化快速發(fā)展時(shí)期，其對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為4-6;發(fā)達(dá)國(guó)家基本進(jìn)入后城市化階段，其對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間為2-4。因?yàn)橹形粩?shù)不易獲取，故我國(guó)通常采用平均數(shù)代替中位數(shù)計(jì)算房?jī)r(jià)收入比，具體計(jì)算方法如下：

房?jī)r(jià)收入比=商品房平均單套價(jià)格/家庭平均年收入

2.2剩余收入法

剩余收入法（Residual Income Affordability，RIA）是居民的收入除去滿(mǎn)足家庭基本生活條件支出以外的剩余收入供居民支付住房的能力。其具體計(jì)算方式為家庭收入中扣除必需的基本生活消費(fèi)支出后的剩余收入與住房成本之間的差額（即：RIA=剩余收入-住房成本=（家庭可支配收入-基本生活支出）-等額還貸額），足以?xún)斶€房貸。家庭的住房消費(fèi)使家庭經(jīng)濟(jì)承受較大壓力，為了償還房貸只能被迫減少其家庭基本生活支出，這也就形成了所謂的“住房致貧”;若RIA為正值，則證明家庭的剩余可支配收入足以支付房貸金額，家庭的住房支付能力較強(qiáng)，完全可以承擔(dān)起當(dāng)前的住房消費(fèi)。

2.3住房可支付性指數(shù)

住房可支付性指數(shù)（Housing Affordability Index，HAI）是由全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（National Association Of Realtors，NAR）創(chuàng)建的一個(gè)指數(shù)，該指數(shù)綜合考慮了房?jī)r(jià)、家庭收入、貸款利率及期限、住房消費(fèi)上限占比等諸多因素對(duì)住房支付能力的影響。其國(guó)際通用計(jì)算中采用的是相關(guān)數(shù)據(jù)的中位數(shù)，而本文依然用均值代替了中位數(shù)，其具體的計(jì)算方法為：

HAI=家庭月平均收入×住房消費(fèi)上限比例/抵押貸款等額月平均還貸額

3以房?jī)r(jià)收入比測(cè)度我國(guó)居民住房可支付能力

3.1測(cè)度方法的選取

實(shí)際操作中，一些住房支出相關(guān)數(shù)據(jù)無(wú)法直接獲取，比如住房抵押貸款等額月平均還貸額。這時(shí)可以先假設(shè)購(gòu)房首付比例、貸款年限、貸款利率等條件，然后通過(guò)主觀(guān)賦值估算月還款額，通過(guò)這種方法得到的數(shù)據(jù)主觀(guān)性過(guò)強(qiáng)，不能有效反映真實(shí)的住房支出款項(xiàng)，也不能據(jù)此衡量家庭支付能力。相對(duì)而言，國(guó)內(nèi)學(xué)者使用頻率最高的指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比指標(biāo)，這個(gè)指標(biāo)是基于比率法的各種住房支付能力測(cè)度指標(biāo)中不需要過(guò)多參數(shù)的，利用傳統(tǒng)比率法數(shù)據(jù)更容易獲得，計(jì)算方法也更加簡(jiǎn)便，不但適用于宏觀(guān)測(cè)度住房可支付能力，還可用于分析家庭層面的住房消費(fèi)決策。因此，本文采用房?jī)r(jià)收入比測(cè)度住房可支付能力。

房?jī)r(jià)收入比雖有一定的局限性，但相較于另外兩種指標(biāo)，房?jī)r(jià)收入比的構(gòu)造上較少采用主觀(guān)賦值。房?jī)r(jià)收入比的一般公式為：

房?jī)r(jià)收入比=人均建筑面積×住宅商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格/人均可支配收入

大部分國(guó)家或地區(qū)都會(huì)采用房?jī)r(jià)收入比來(lái)衡量住房支付能力，無(wú)論各行各業(yè)要分析、預(yù)測(cè)還是評(píng)定當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，都會(huì)采用房?jī)r(jià)收入比這一指標(biāo)。該指標(biāo)實(shí)質(zhì)上是體現(xiàn)某一國(guó)家或地區(qū)的土地價(jià)格與勞動(dòng)力價(jià)格的比例關(guān)系。土地與勞動(dòng)力要素的資源稟賦因地而異，因此評(píng)判一個(gè)國(guó)家或一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)合理與否的標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，不能簡(jiǎn)單用某一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房?jī)r(jià)收入比來(lái)作為參照。

3.2宏觀(guān)層面的測(cè)度

國(guó)家統(tǒng)計(jì)年鑒中的數(shù)據(jù)是對(duì)城鄉(xiāng)居民家庭抽樣所得，在數(shù)據(jù)調(diào)查過(guò)程中考慮了當(dāng)?shù)氐牧鲃?dòng)人口，最終得到的數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)居民家庭人均建筑面積，但是，不能體現(xiàn)城鎮(zhèn)居民的實(shí)際住房水平，甚至?xí)?dǎo)致房?jī)r(jià)收入比偏高;而采用住建部統(tǒng)計(jì)的人均建筑面積更符合實(shí)際，因?yàn)樗侵苯佑每偨ㄖ娣e除以實(shí)際居住人口得到的。鑒于住建部統(tǒng)計(jì)只有2006年以前的數(shù)據(jù)，所以要求在其數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)一步估算其余研究年份的人均建筑面積。本文所采用的估算公式為：

人均建筑面積=∑當(dāng)年城鎮(zhèn)新增住房銷(xiāo)售面積×（1-折舊率）+基期住房存量/當(dāng)年城鎮(zhèn)人口

計(jì)算過(guò)程中，以2006年的人均建筑面積乘以當(dāng)年居住人口數(shù)得到基期住房存量，用當(dāng)年的城鎮(zhèn)實(shí)際住房銷(xiāo)售面積替換掉新增建筑面積進(jìn)行計(jì)算。傳統(tǒng)理論將每年折舊率定為2%-3%，本文定為3%估算人均建筑面積指標(biāo)。以此類(lèi)推，基期值均為一年以上的數(shù)據(jù)，然后計(jì)算出所要年份的人均建筑面積，如表2所示。

總之，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該與房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)一致。我國(guó)在1998年至2002年，由于處于取消福利分房的初期階段，整個(gè)住房市場(chǎng)并不活躍，為使居民住房需求進(jìn)一步增加且更為主動(dòng)，政府便開(kāi)始通過(guò)一些金融政策來(lái)刺激住房市場(chǎng)的供給，包括提高銀行貸款額、降低貸款利息、延長(zhǎng)還款期限等措施，這一階段人民的住房支付能力較強(qiáng);之后我國(guó)房?jī)r(jià)開(kāi)始快速走高，房?jī)r(jià)收入比也隨之迅速增大，直到2005年達(dá)到房改后的最高值7.78;2005年以后，政府相繼出臺(tái)了很多調(diào)控政策，在2008年遭遇金融危機(jī)后，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)勢(shì)頭急轉(zhuǎn)而下，房?jī)r(jià)收入比也隨之下降;2008-2009年，我國(guó)發(fā)布了新一輪的住房調(diào)控政策以期促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，由此，房?jī)r(jià)再次上漲，房?jī)r(jià)收入比回升至2006年的水平;2009-2014年，政府又采取調(diào)控措施抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)，這些調(diào)控政策對(duì)改善居民的住房支付能力產(chǎn)生了一定作用，房?jī)r(jià)收入比下降;2014-2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨緩，房?jī)r(jià)收入比有較小幅度的回升，2016-2017年，房?jī)r(jià)暴漲，不僅使房?jī)r(jià)收入比大幅度升高，而且難以反映該階段住宅市場(chǎng)的分化。

世界銀行對(duì)合理的房?jī)r(jià)收入比區(qū)間進(jìn)行了界定，認(rèn)為發(fā)達(dá)國(guó)家應(yīng)保持在1.8-5.5之間，發(fā)展中國(guó)家合理的房?jī)r(jià)收入比則通常在3-6之間。我國(guó)為發(fā)展中國(guó)家，而房?jī)r(jià)收入比一直保持在6以上，在近兩年甚至達(dá)到了11.75。雖然我國(guó)國(guó)情與其他國(guó)家不同，但房?jī)r(jià)收入比比國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)區(qū)間高出近兩倍仍然說(shuō)明我國(guó)居民住房可支付能力較差。

4結(jié)論與對(duì)策建議

4.1結(jié)論

（1）通過(guò)實(shí)證對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)狀態(tài)進(jìn)行分析。從區(qū)域?qū)用婵矗績(jī)r(jià)慣性在東、中、西部地區(qū)均顯著影響當(dāng)期房?jī)r(jià);城鎮(zhèn)化率對(duì)房?jī)r(jià)的影響在東部最強(qiáng)、中部次之，西部不顯著;收入水平、第三產(chǎn)業(yè)占比和土地價(jià)值則對(duì)中部地區(qū)的房?jī)r(jià)影響最強(qiáng)、東部次之、西部不顯著;住房建設(shè)成本僅在東部地區(qū)顯著;房地產(chǎn)企業(yè)投資額僅在中部地區(qū)顯著。從時(shí)序變化來(lái)看，實(shí)證結(jié)果基本印證了房地產(chǎn)周期變化規(guī)律（短期看金融、中期看土地、長(zhǎng)期看人口），在各時(shí)序階段均有影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主導(dǎo)因素。

（2）在所選取的樣本時(shí)間范圍內(nèi)可以看出，我國(guó)住宅市場(chǎng)在此時(shí)間段內(nèi)存在著顯著的羊群行為;隨著時(shí)間的推移，不論政策寬松還是緊縮，羊群行為的程度都呈現(xiàn)出越來(lái)越嚴(yán)重的趨勢(shì)。這說(shuō)明我國(guó)宏觀(guān)調(diào)控政策的邊際效應(yīng)正在遞減，由于宏觀(guān)調(diào)控政策的波動(dòng)性與不明確性，大眾形成了“房?jī)r(jià)還會(huì)上漲”的預(yù)期，需求隨政策變動(dòng)而變動(dòng)，從而加劇了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

4.2對(duì)策建議

（1）完善“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”政策，深化租購(gòu)并舉制度。我國(guó)房?jī)r(jià)已超出合理水平，存在較大的金融風(fēng)險(xiǎn)。建議加快住房新制度建設(shè)，維持住房租賃市場(chǎng)和住房銷(xiāo)售市場(chǎng)發(fā)展之間的平衡，持續(xù)推進(jìn)租賃市場(chǎng)發(fā)展。就我國(guó)租賃現(xiàn)狀以及城鎮(zhèn)居民對(duì)房屋所有權(quán)的過(guò)分看重和對(duì)租賃住房的刻板印象而言，租賃市場(chǎng)發(fā)展首要解決的問(wèn)題即是實(shí)現(xiàn)租售同權(quán)，保證租賃群體的合理地位，穩(wěn)定租賃群體長(zhǎng)期居住預(yù)期，以租售同權(quán)推進(jìn)租購(gòu)并舉，同時(shí)建立健全租賃市場(chǎng)法律法規(guī)，為“租售同權(quán)”提供必要的法律保障。我國(guó)政府應(yīng)結(jié)合現(xiàn)實(shí)國(guó)情，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，引入住房租賃法律體系，明確租賃合同的法律規(guī)定、糾紛處理方法，規(guī)范租賃行業(yè)秩序，繼續(xù)豐富完善租賃市場(chǎng)法律體系。

需要特別強(qiáng)調(diào)的是，實(shí)現(xiàn)公共服務(wù)的租售同權(quán)，應(yīng)以穩(wěn)定租賃主體長(zhǎng)期居住預(yù)期為基礎(chǔ)。實(shí)現(xiàn)租購(gòu)并舉，保持政策的長(zhǎng)期穩(wěn)定性，大力推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)，通過(guò)“租售同權(quán)”穩(wěn)定常住人口甚至是戶(hù)籍人口數(shù)量，建立穩(wěn)定租期和租金等方面的制度，以穩(wěn)定租賃群體長(zhǎng)期居住的預(yù)期，而不僅局限于公民基本權(quán)利的“租售同權(quán)”真正實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)化以人為中心的目標(biāo)。城鎮(zhèn)居民“住有所居”，不是僅僅滿(mǎn)足租賃群體的住房需求，還需要滿(mǎn)足其在公共服務(wù)方面的需求。公共服務(wù)方面的“租售同權(quán)”并不意味著產(chǎn)權(quán)人和租賃人在教育、醫(yī)療、社會(huì)保障等方面的待遇同一化，而是強(qiáng)調(diào)平等地享受基本公共服務(wù)。在國(guó)家統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，各城市政府應(yīng)根據(jù)現(xiàn)實(shí)狀況，制定相應(yīng)的城市發(fā)展政策，逐步實(shí)現(xiàn)基本公共服務(wù)均等化，尤其重視公共政策的托底性。深度“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，從單向權(quán)利到多項(xiàng)權(quán)利，確保承租人和產(chǎn)權(quán)人在教育、醫(yī)療等多項(xiàng)公共服務(wù)權(quán)利方面，享有平等的“市民權(quán)利”和“市民待遇”，最終建立起房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

（2）深化土地供應(yīng)制度改革，破除城鎮(zhèn)化發(fā)展的體制障礙。源于地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的強(qiáng)依賴(lài)，可通過(guò)調(diào)整土地供應(yīng)策略解決“土地財(cái)政”所帶來(lái)的問(wèn)題。應(yīng)在分析我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，基于土地供應(yīng)的時(shí)空演化特征，建立土地供應(yīng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格反饋的耦合機(jī)制。在科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上，結(jié)合相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，構(gòu)建土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu)、價(jià)格和方式影響房地產(chǎn)成交量及價(jià)格的模型，進(jìn)而強(qiáng)化政府對(duì)城市土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)管理及正確決策，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控預(yù)期目標(biāo)。

為提高土地利用效率，真正發(fā)揮土地對(duì)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，需要切實(shí)提高土地的有效供應(yīng)。一方面，可分批次供地。在滿(mǎn)足基本開(kāi)發(fā)需求的前提下，將大面積土地切割成若干小地塊分期、分批供應(yīng)。這樣既有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷，又能夠提高土地開(kāi)發(fā)投資速度，縮短從土地供應(yīng)到住房供應(yīng)的時(shí)間，進(jìn)而能夠在一定程度上穩(wěn)定地價(jià)。另一方面，可對(duì)土地出讓設(shè)置前提條件。對(duì)于普通商品住宅項(xiàng)目，明確套型限制、容積率、開(kāi)工及竣工時(shí)間等規(guī)劃、建設(shè)和土地使用條件，以確保政府提供的土地能及時(shí)投放市場(chǎng)，形成有效供給。

調(diào)控房?jī)r(jià)不單單從調(diào)節(jié)土地供應(yīng)入手，調(diào)節(jié)市場(chǎng)供求和市場(chǎng)預(yù)期也很重要。在明晰土地供應(yīng)和房?jī)r(jià)的相互作用機(jī)理的基礎(chǔ)上，通過(guò)制定科學(xué)的土地供應(yīng)計(jì)劃，明確土地供應(yīng)的數(shù)量、結(jié)構(gòu);完善土地“招拍掛”制度，防止出現(xiàn)“價(jià)高者得”引發(fā)的“地王”現(xiàn)象;逐步加大保障性住房建設(shè)，強(qiáng)化土地供應(yīng)的監(jiān)管力度，使得政府的保障職能和監(jiān)督職能得到充分發(fā)揮。需要明確的是，房?jī)r(jià)的真實(shí)增長(zhǎng)源于宏觀(guān)層面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和微觀(guān)層面的人口增長(zhǎng)、居民收入增加，而基于利好預(yù)期帶來(lái)的大量投資需求則會(huì)引起房?jī)r(jià)“虛高”，必須將其排除。有針對(duì)性地打擊各種投機(jī)行為，確保房?jī)r(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)、土地市場(chǎng)健康發(fā)展。

（3）靈活使用貨幣調(diào)控政策，探索利率市場(chǎng)化改革方案。銀行貸款利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈顯著相關(guān)關(guān)系，因此，只有資本市場(chǎng)的相對(duì)穩(wěn)定，才能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。為防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生，當(dāng)金融市場(chǎng)中可能擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)的不穩(wěn)定因素增加時(shí)，政府相關(guān)職能部門(mén)應(yīng)采取合理的貨幣調(diào)控政策對(duì)金融市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)干預(yù)，進(jìn)而起到穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。例如，央行可以借助銀行間同業(yè)拆借市場(chǎng)和公開(kāi)市場(chǎng)業(yè)務(wù)操作等手段，改善市場(chǎng)中貨幣的供求狀況，進(jìn)而起到穩(wěn)定利率水平、降低金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的作用。合理的利率水平有助于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，使得房?jī)r(jià)調(diào)整到合理區(qū)間。此外，加強(qiáng)對(duì)金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度也十分必要。

（4）完善現(xiàn)有稅收體系，全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)顯著影響著房地產(chǎn)價(jià)格的變化。我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收體制在立法層次、計(jì)稅依據(jù)、稅負(fù)和稅種結(jié)構(gòu)等方面存在諸多問(wèn)題，對(duì)房地產(chǎn)稅收的功能發(fā)揮影響甚大。因此，應(yīng)充分考慮我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的初衷，對(duì)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制進(jìn)行完善修正，簡(jiǎn)化稅種，避免重復(fù)課稅，降低房地產(chǎn)業(yè)的整體稅負(fù)，逐漸形成一套科學(xué)合理、完整有效的稅收制度。就我國(guó)目前房地產(chǎn)的稅收體制而言，納稅人包含房地產(chǎn)企業(yè)及個(gè)人等，各類(lèi)納稅人需繳納多種類(lèi)型的房地產(chǎn)稅負(fù)，稅種繁雜且有眾多收費(fèi)項(xiàng)目。這樣的稅收體制導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)稅制處于混亂狀態(tài)，稅種交叉重疊現(xiàn)象突出，稅收結(jié)構(gòu)不均衡，且征收成本高，不利于我國(guó)稅制改革與健康發(fā)展。消除征收重復(fù)稅種和不合理收費(fèi)現(xiàn)象，或可合并同類(lèi)稅種，降低整體稅負(fù)水平。

（5）適時(shí)推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)合理布局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。應(yīng)通過(guò)匹配產(chǎn)業(yè)與就業(yè)政策，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。一直以來(lái)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)和經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展依賴(lài)于產(chǎn)業(yè)政策的實(shí)施。然而由于我國(guó)政府主導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)比重較大，“政策失靈”現(xiàn)象普遍。對(duì)此，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出了“產(chǎn)業(yè)政策要準(zhǔn)”的要求，在推行產(chǎn)業(yè)政策時(shí)要因城施策。同時(shí)，在制定人口與就業(yè)政策時(shí)，地方政府必須確保這些政策符合城市發(fā)展的階段性特征。