胡嘉琦

2019年2月13日，龍湖集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱龍湖集團(tuán)，0960.HK）發(fā)布公告，披露了2019年1月銷售情況：實(shí)現(xiàn)合同銷售149.4億元，合同銷售面積95.8萬平方米。

《商學(xué)院》記者對比了龍湖集團(tuán)2018年同期的銷售數(shù)據(jù)，結(jié)果顯示，今年1月銷售額同比下降6.74%，銷售面積同比下降約17.06%。

2019年開年，龍湖集團(tuán)更大的動作則在于管理層出售股份、減持套現(xiàn)。2019年1月初，龍湖集團(tuán)CEO及執(zhí)行董事邵明曉減持200萬股龍湖集團(tuán)股份；1月17日，龍湖集團(tuán)再遭大股東龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍的前夫減持。1月17日早間，龍湖集團(tuán)公告披露，公司主要股東佳辰發(fā)展國際有限公司（簡稱“佳辰發(fā)展”）擬出售公司1.5億股股份，擬出售價格為22.70港元/股，總計(jì)約為34.05億港元。

此外，龍湖集團(tuán)長租公寓前景不明，多名高管陸續(xù)離職，都為龍湖集團(tuán)2019年能否健康發(fā)展帶來了諸多不確定因素。

市值“蒸發(fā)”133.72億港元

大股東持續(xù)減持股份的原因是什么？

資深房地產(chǎn)評論人、投行、香港保薦人黃立沖認(rèn)為，龍湖集團(tuán)大股東對于股份的出售給市場提供了一個負(fù)面的消息，說明龍湖集團(tuán)內(nèi)部人士并不看好龍湖集團(tuán)的未來，因此，這對于龍湖股價的未來是不利的。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向《商學(xué)院》記者分析稱，減持套現(xiàn)受多種因素的影響。第一，或是對此類企業(yè)相對來說持悲觀態(tài)度。第二，此類企業(yè)的部分管理業(yè)務(wù)要退出，所以持股方面會有調(diào)整。第三，套現(xiàn)或也和資金壓力有關(guān)，所以會有此類套現(xiàn)的做法。

對此，龍湖集團(tuán)品牌回復(fù)《商學(xué)院》記者稱，“此次是蔡總（蔡奎）家族信托配股，而非龍湖集團(tuán)上市平臺，這是蔡總及其家族基金資產(chǎn)配置的安排，不影響龍湖集團(tuán)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)?！?/p>

但是資本市場似乎并不買賬，據(jù)wind顯示，1月17日，龍湖集團(tuán)股價快速下行，一度暴跌超9.1%。

在銷售業(yè)績方面，龍湖集團(tuán)2018全年銷售額2006.4億元，與上年同期相比增長28.5%，“踩線”完成了此前定下的2000億元的目標(biāo)。但鑒于同業(yè)更快的發(fā)展速度，龍湖集團(tuán)在全國房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模排名中，較2017年的第八位退后兩位至第十位，被華潤置地和新城控股趕超。另外，在克爾瑞銷售排行榜中，龍湖集團(tuán)2018年的銷售額位列第十，較2017年下降了兩個名次。

長租公寓“戰(zhàn)略陷阱”

房地產(chǎn)行業(yè)增長乏力，諸多房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，龍湖集團(tuán)也不例外。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉在2019年1月5日舉行的媒體交流會上提出，龍湖集團(tuán)要走四大主航道發(fā)展策略，分別在地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、長租公寓和智慧服務(wù)四個方面著手。邵明曉表示，希望用不長的時間，把龍湖集團(tuán)的服務(wù)收入從100億元做到超過1000億元，希望2019年成為龍湖服務(wù)收入過100億元的“元年”。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于多元化業(yè)務(wù)來說，說明其在持續(xù)走輕資產(chǎn)的模式，或者說輸出管理和品牌。不過類似邏輯在很多開發(fā)商中也是存在的，很多開發(fā)商也是在積極做投資，尤其是長租公寓項(xiàng)目，但是市場表現(xiàn)是比較一般的。

龍湖集團(tuán)副總裁李楠曾公開表示：“到2020年，龍湖商業(yè)旗下開業(yè)商場總數(shù)將超50座?！倍鴮τ陂L租公寓業(yè)務(wù)，邵明曉曾表示，2018年長租公寓“冠寓”將新開業(yè)5萬間左右。但是，據(jù)公開資料顯示，“冠寓”2018年的開店規(guī)模似乎并不及預(yù)期。

長租公寓對于地產(chǎn)商而言或是戰(zhàn)略陷阱，地產(chǎn)商做長租公寓會發(fā)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流將會越來越差，也會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。

龍湖集團(tuán)2018年中報(bào)顯示，截至2018年上半年，“冠寓”已在16個城市開業(yè)，累計(jì)超過2萬間，較2017年底的1.5萬間僅多出約5000間。龍湖集團(tuán)官網(wǎng)顯示，“冠寓”目前已進(jìn)入31個城市，開業(yè)間數(shù)仍為“2w+”。冠寓2018上半年?duì)I收僅為1.38億元，占龍湖集團(tuán)總營業(yè)額的0.5%。同時，冠寓開業(yè)三個月以上的物業(yè)入住率為90.1%，開業(yè)三個月以內(nèi)的入住率則只有38.7%。

“對于此類入住率的現(xiàn)象來說，也說明租賃市場一個非常尷尬的地方，即當(dāng)前此類地產(chǎn)企業(yè)還是有壓力的。長租公寓確實(shí)是市場的發(fā)展紅利，但是實(shí)際上很多長租公寓也會面臨很多壓力，類似出租情況很難因?yàn)楫a(chǎn)品品牌運(yùn)作或其他因素而上升，因?yàn)樽赓U市場相對更為自由，很多消費(fèi)需求不見得會來租賃此類房源?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

黃立沖認(rèn)為，長租公寓對于地產(chǎn)商而言或是戰(zhàn)略陷阱，地產(chǎn)商做長租公寓會發(fā)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流將會越來越差，也會出現(xiàn)虧損現(xiàn)象。地產(chǎn)的成本結(jié)構(gòu)、經(jīng)營管理能力、運(yùn)營特點(diǎn)是絕對不適合做長租公寓的。比如說萬科基本上已經(jīng)停止長租公寓的擴(kuò)張，萬科走過的彎路就可以給龍湖做一個參考。另外，龍湖有商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也是消耗現(xiàn)金流很大的業(yè)態(tài)。

有業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)認(rèn)為，長租公寓只有出租率達(dá)到95%才有可能盈利。黃立沖認(rèn)為，如果一個長租公寓需要95%入駐率才能盈利，這種商業(yè)模式是不應(yīng)該存在的或是生存不了的。因此，黃立沖對《商學(xué)院》記者說，“我對龍湖冠寓以及商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)持負(fù)面態(tài)度。”

多名高管離職

據(jù)此前媒體報(bào)道，2018年包括副總裁胡浩在內(nèi)，龍湖集團(tuán)共有8位高管先后離職。多名高管頻繁離職的原因是什么？是否會引起龍湖集團(tuán)內(nèi)部的不穩(wěn)定？是否意味著公司將調(diào)整戰(zhàn)略方向？

對此，龍湖集團(tuán)回復(fù)《商學(xué)院》記者稱，2018年龍湖集團(tuán)提出“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，積極進(jìn)行數(shù)字化轉(zhuǎn)型。在推行新戰(zhàn)略的過程中，出現(xiàn)一些人事的調(diào)整是十分正常的，這是雙方雙向選擇的結(jié)果。高管的離職在任何公司都是正?，F(xiàn)象，為行業(yè)產(chǎn)出人才同樣也是龍湖的使命。

對此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，高管頻頻調(diào)整也說明了一點(diǎn)，即當(dāng)前地產(chǎn)企業(yè)還是需要看到，同類企業(yè)的競爭壓力很大，部分給予更好的薪酬和工作崗位，這都會引起各類高管的變動和調(diào)整。

黃立沖認(rèn)為，很多高管離職是因?yàn)殡y以適應(yīng)公司調(diào)整的新戰(zhàn)略，但是并不意味著高管離職就等于是公司的問題，但是同時也說明了龍湖調(diào)整戰(zhàn)略方向至少在早期是不受高管認(rèn)可的。

龍湖集團(tuán)進(jìn)行的戰(zhàn)略調(diào)整能否適應(yīng)市場的需求。對此，《商學(xué)院》記者將持續(xù)關(guān)注。