除了“賣樓花”，霍英東對(duì)房地產(chǎn)商品化的理解以及對(duì)“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)用，后續(xù)也被內(nèi)地開發(fā)商吸收、學(xué)習(xí)并發(fā)揮到了極致。

南方周末記者 盧寶宜

發(fā)自廣州

“講來講去，還是靠地產(chǎn)發(fā)達(dá)?！?/p>

在《時(shí)局的生意：霍英東自述》中，這位香港傳奇巨商坦言，這是其一生中致富的關(guān)鍵。

1923年，霍英東生于香港，祖籍廣東番禺。他在地產(chǎn)、海上運(yùn)輸、淘沙、填海開港等多個(gè)領(lǐng)域皆取得過巨大成就，并在1998年當(dāng)選為第九屆全國(guó)政協(xié)副主席，2006年去世，享年83歲。

霍英東創(chuàng)立第一家地產(chǎn)公司時(shí)，乃而立之年。彼時(shí)，漁民出身、此前靠海上運(yùn)輸貨物累積了一定資本的他，還是個(gè)地產(chǎn)業(yè)的“門外漢”，殊不知卻在后來影響了香港乃至中國(guó)地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

如今，每年的富豪排行榜上，房地產(chǎn)總是那個(gè)制造最多富豪的領(lǐng)域，而行業(yè)得以快速發(fā)展的先決條件之一，就是預(yù)售制的推行。

預(yù)售制的前身，正是霍英東創(chuàng)立的“賣樓花”，最早在1950年代的香港開始流行。

首創(chuàng)“賣樓花”

1953年，30歲的霍英東創(chuàng)造了自己以及香港的許多個(gè)“第一”。

他成立了霍興業(yè)堂置業(yè)有限公司，花了280萬港元，買下了位于香港銅鑼灣的使館大廈，這是他擁有的第一幢企業(yè)大廈。同時(shí)，他還買下了位于九龍四方街的一塊土地，用于開發(fā)他的第一個(gè)住宅樓盤。

彼時(shí)的香港，地產(chǎn)公司多稱為置業(yè)公司，而非如今的開發(fā)商或發(fā)展商。原因在于，香港早期的地產(chǎn)業(yè)盛行出租樓宇，哪怕買賣，也是以整幢大樓進(jìn)行交易，所以參與的必是實(shí)力雄厚的大公司，個(gè)人極少涉足其中。

為了刺激普通民眾的購房積極性，霍英東在自己建設(shè)的第一個(gè)樓盤，也就是上述四方街住宅時(shí)，作出了很多創(chuàng)舉，例如：將樓盤分層、分戶進(jìn)行出售；首創(chuàng)售樓說明書，向市民廣為派發(fā)；發(fā)明“賣樓花”的出售方法，用購房者的訂金蓋樓。

“我們公司先收取買家的一部分訂金，余款分期支付，像交租那樣，到新樓落成時(shí)，收齊買家的錢，買家就擁有了自己的物業(yè)，做業(yè)主?！被粲|在自傳中介紹。

第一期的訂金比例越來越低。在后續(xù)出售其他樓盤時(shí)，霍英東甚至將第一期的訂金降低到總樓價(jià)的10%—30%，以吸引更多市民前來購房。

愛圖好彩頭的香港人，將這種正在興建或即將興建的樓宇比喻為“樓花”?！皹腔ā币怀?，全港瘋狂。市民蜂擁至售樓處大排長(zhǎng)龍，地產(chǎn)界則嘖嘖稱奇，爭(zhēng)相效仿。

“賣樓花”由此成為香港地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的一次革命性突破。1956年，香港政府出臺(tái)《預(yù)售樓花同意書》，正式以法律的形式對(duì)樓花預(yù)售進(jìn)行規(guī)范管理。

《時(shí)局的生意：霍英東自述》的作者、港澳問題研究學(xué)者冷夏向南方周末記者回憶時(shí)說，霍英東曾向他談及創(chuàng)造“賣樓花”制度的契機(jī)，靈感來自霍英東對(duì)辦工廠的理解——辦工廠不可能囤積大量現(xiàn)貨等買家來買，一般是接到訂單后才啟動(dòng)生產(chǎn)。

“搞地產(chǎn)也一樣，霍老說，‘賣樓花就是將地產(chǎn)工業(yè)化?！崩湎恼f。

冷夏還表示，霍英東出身貧寒，早期做房地產(chǎn)的時(shí)候，遇到很多前來看房卻資金不足的街坊鄰居，因此，“賣樓花”也是為了把買房的門檻降低，讓更多人實(shí)現(xiàn)早日購房。

冷夏與霍英東相識(shí)于1994年，在那之后的兩年時(shí)間里，二人幾乎每周見面，交談超過100小時(shí)，累積了七十多盒錄音帶。

除了“賣樓花”，霍英東對(duì)房地產(chǎn)商品化的理解以及對(duì)“高周轉(zhuǎn)”運(yùn)營(yíng)模式的運(yùn)用，后續(xù)也被內(nèi)地開發(fā)商吸收、學(xué)習(xí)并發(fā)揮到了極致。

傳向內(nèi)地

1961年起，霍英東逐步與內(nèi)地建立起友好關(guān)系。由于港英政府的敵視，霍英東從1967年起逐漸淡出香港房地產(chǎn)市場(chǎng)，卻進(jìn)一步加強(qiáng)了與內(nèi)地的合作，開始在內(nèi)地進(jìn)行房地產(chǎn)投資。

1979年4月，霍英東與廣州市旅游局簽署合同建造白天鵝賓館，總投資2億港元；同年11月，中山溫泉賓館開始動(dòng)工，投資方是由霍英東主導(dǎo)的全國(guó)第一家中澳投資企業(yè)。

當(dāng)時(shí)，內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)是另一番光景，在此前計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，內(nèi)地長(zhǎng)期實(shí)行低租金的福利分房制度。但對(duì)于改革開放后積極探索市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的內(nèi)地而言，來自香港的霍英東提供了許多可參考的探索模式。

作為霍英東的顧問和好友，何博傳撰寫的《霍英東與中國(guó)土地改革：曾建議土地有償使用》一文中提到，霍英東曾交予他一份材料，即《最早提出建商品房和有償使用土地的建議》，里面記錄了早在1981年，一位中央領(lǐng)導(dǎo)來到中山溫泉賓館視察，談及住房問題，霍英東直接提出要搞住房改革和土地有償使用。

“人一出生，國(guó)家就欠他一套房，怎么得了？”霍英東對(duì)中央領(lǐng)導(dǎo)說，職工分了房，又不是自己的，工作一調(diào)動(dòng)就要搬走，死后更不能留給兒女。每人一套房是國(guó)家的沉重負(fù)擔(dān)。國(guó)家和個(gè)人，兩頭都難做?！斑@是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)最不成功的一個(gè)例子?！?/p>

不過，直到1988年，霍英東的這一建議才被正式接受。這一年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于在全國(guó)城鎮(zhèn)分期分批執(zhí)行住房制度改革的實(shí)施方案》，啟動(dòng)了全國(guó)城鎮(zhèn)住房制度改革，全國(guó)人大正式通過70年土地有償使用法案，商品房進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)。

以“賣樓花”為前身的預(yù)售制度，在1994年發(fā)布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》中也被明確，在中國(guó)內(nèi)地大規(guī)模推廣實(shí)行。

內(nèi)地剛開始實(shí)行預(yù)售制時(shí)，與香港曾經(jīng)的情況類似，地產(chǎn)業(yè)處于初步發(fā)展的緩慢階段。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌向南方周末記者介紹，鑒于發(fā)展初期，一開始都是以國(guó)有企業(yè)開發(fā)為主，但國(guó)企資金實(shí)力不足，于是，國(guó)家鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，但是民企資金實(shí)力更加不足，因此預(yù)售制可以說為當(dāng)時(shí)房企入場(chǎng)帶來了極大的便利。

預(yù)售制也拉動(dòng)了買方市場(chǎng)的參與熱情，助力個(gè)人住房貸款的推出。京東數(shù)字科技首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家沈建光認(rèn)為，1999年央行下發(fā)的《關(guān)于開展個(gè)人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》具有里程碑意義，按揭貸款等金融工具的快速發(fā)展，為居民買房掃除了實(shí)質(zhì)性的預(yù)算障礙。

如今，預(yù)售制在內(nèi)地已相當(dāng)普及。明源地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2018年全國(guó)各主要城市商品房預(yù)售比例普遍在80%以上，部分城市更是超過90%。

調(diào)節(jié)手段

預(yù)售制，無疑推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速繁榮，但預(yù)售制下的房地產(chǎn)業(yè)也的確存在一些問題。

例如房地產(chǎn)若開發(fā)質(zhì)量不佳，消費(fèi)者在提前付款的情況下很難維權(quán)。沈建光則認(rèn)為，在中國(guó)尚未形成完整的預(yù)付款監(jiān)管體系的情況下，若房企經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)問題，風(fēng)險(xiǎn)將容易傳導(dǎo)至居民端和金融體系。

不過，上述兩個(gè)問題均可通過改進(jìn)預(yù)售制解決。

國(guó)際金融地產(chǎn)聯(lián)盟常務(wù)理事、皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)亞太區(qū)教育標(biāo)準(zhǔn)董事會(huì)成員張平曾向南方周末記者介紹，以英國(guó)的預(yù)售制為例，雖然在建項(xiàng)目開發(fā)商可以提前幾年進(jìn)行預(yù)售，但是購房者為買樓花所支付的購房款并不能為開發(fā)商所自由支配，而是會(huì)存入開發(fā)商的代理律所的銀行賬戶上，待具備合同約定的條件后才可用于項(xiàng)目端，而且“不得用于拆東墻補(bǔ)西墻”。

實(shí)際上，在中國(guó)的許多城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)如今面臨最大的一個(gè)問題可能是供應(yīng)過剩。樓市寒潮自2018年9月底開始，變得十分具象。由于樓盤降價(jià)，業(yè)主拉橫幅抗議維權(quán)的活動(dòng)，在杭州、南京、廣州等多個(gè)城市上演。

由此，許多地方政府開始嘗試以現(xiàn)售制代替預(yù)售制。所謂現(xiàn)售制，是指住宅、商業(yè)物業(yè)或其它建筑物，不能提前進(jìn)行預(yù)售，要在竣工并取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書后進(jìn)行現(xiàn)房銷售。

預(yù)售制是房企實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)的重要工具——開發(fā)商無需建好房子就能收錢入袋，實(shí)現(xiàn)資金回籠，再去征戰(zhàn)下一個(gè)樓盤。而現(xiàn)售制將大大拉長(zhǎng)房企的資金回收周期，從3—4個(gè)月拉長(zhǎng)至2—3年，無疑去掉了地產(chǎn)商的杠桿。

海通證券在2018年年末發(fā)布的研報(bào)中指出，預(yù)售制調(diào)整為現(xiàn)售制，將導(dǎo)致住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)改變，對(duì)接下來兩年的新增供應(yīng)產(chǎn)生負(fù)面影響。雖然把周期拉長(zhǎng)對(duì)未來長(zhǎng)期供應(yīng)影響不大，但短期內(nèi)市場(chǎng)將面臨供應(yīng)驟減的問題，大概率會(huì)推高房?jī)r(jià)。

而一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)反彈，推行現(xiàn)售制的地方政府又會(huì)將政策變回預(yù)售制。