淺談我國軌道交通外部盈利模式

文/李綺慧 青島地鐵資源開發(fā)有限公司

一、調(diào)研背景與意義

截止2018年底，中國大陸地區(qū)共有35個城市開通城市軌道交通，運營線路185條、總長度5761.4公里，其中地鐵運營線路4354.3公里，占比75.6%。進入“十三五”三年來，累計新增運營線路長度為2143.4公里，年均新增運營線路長度714.5公里[以上數(shù)據(jù)來源為《中國城市軌道交通年度統(tǒng)計分析報告》]。

2018年全年累計完成客運量210.7億人次，同比增長14%，全年共完成投資5470.2億元，同比增長14.9%。2010年到2018年，運營里程和車站數(shù)量的增長呈線性同比增長。

不論建設(shè)速率還是規(guī)模，現(xiàn)階段我國在軌道交通建設(shè)領(lǐng)域處高速發(fā)展階段。城市軌道交通以其運量大、速度快、時間準、污染少、占地少、交通事故少等獨特優(yōu)勢，備受世界各大城市的青睞，已經(jīng)成為解決大城市交通問題、實現(xiàn)軌道交通企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展的必要途徑。但同時，城市軌道交通具有“準公共產(chǎn)品、準公益性和準商業(yè)化經(jīng)營的”行業(yè)屬性，以及很強的正外部效應(yīng)、投資額巨大、票價低廉、投資回收期漫長、衍生商業(yè)價值較大、邊際成本收益率較高等經(jīng)濟特點，決定了僅依靠純粹地鐵運營的虧損是與生俱來的，是其運營固有的特點和規(guī)律。

注 以上數(shù)據(jù)來源為《中國城市軌道交通年度統(tǒng)計分析報告》

分析少部分城市在軌道交通盈利模式方面所獲得的優(yōu)秀經(jīng)驗，綜合考慮青島本地城市規(guī)劃與發(fā)展，探索獨特的盈利策略，不但對城市地鐵公司而言是當前最重要的問題，同時就全國的軌道交通發(fā)展而言也有著相當大的益處。

二、主要地鐵城市盈利模式研究

調(diào)研案例

1.香港地鐵的公私合營模式

香港地鐵公司和新加坡、日本東京地鐵公司等是世界上屈指可數(shù)的未虧損公司之一，在經(jīng)營管理方面，香港地鐵公司不直接受政府部門管理，香港回歸后第二年，香港地鐵開始逐漸推行私有化，到2000年十月份，香港地鐵公司正式上市，其中有23%的股份屬于香港公民所有，其余部分則保留在政府手中，此外，香港政府還指出在今后要逐漸減少政府對香港地鐵股份的持有率，將更多的自由轉(zhuǎn)移給民眾。

港鐵在創(chuàng)建初期，政府就一直貫徹落實量入為出的財政思路，堅決避免將地鐵發(fā)展為政府長期的財政壓力。所以，企業(yè)也是在平衡財務(wù)的影響下，歷經(jīng)長時間的實際運營，逐漸發(fā)現(xiàn)了地鐵和物業(yè)雙方面綜合所含的一系列價值，同時打造出了對應(yīng)的聯(lián)發(fā)策略。以地鐵公司的管理，成功地將鐵路研究、規(guī)劃、工程和運營，乃至于周邊的物業(yè)、市場運營等一系列的內(nèi)容綜合在一起，推動雙方面實現(xiàn)真正意義上的協(xié)同。港鐵在其周邊附屬項目的建設(shè)過程之中，長期奉行著高密度、多樣性和緊湊設(shè)計等三大原則。通過這樣的開發(fā)模式，不但給其在物業(yè)租賃方面產(chǎn)生了相當大的效益，同時也給軌道站點帶來了大規(guī)模的客流保障。

2.深圳地鐵“地鐵+物業(yè)”模式

深圳在此領(lǐng)域則是將市場發(fā)展作為根本導(dǎo)向，打造出了地鐵長效發(fā)展之路，通過完善投融資體制，運用“地鐵＋物業(yè)”經(jīng)營模式。即政府的工作主要在于線路的安排和決策，實際的業(yè)務(wù)活動則通過公司來承擔(dān)，通過政企分離，雙方承擔(dān)各自的責(zé)任，不但有效地減少了政府的負擔(dān)，同時也顯著提升了建設(shè)效率，在經(jīng)濟利益方面較之于此前也有了顯著地提高。

如深圳地鐵1、2、3、4、5號線和樞紐工程主要進行了7處較大規(guī)模的上蓋物業(yè)開發(fā)，建成后包括前海、蛇口西、橫崗、龍華、塘朗5個車輛段以及1號線深大站、深圳北站交通樞紐等，上蓋物業(yè)開發(fā)利用土地面積約129萬平方米，總開發(fā)建筑面積約350萬平方米，其中建設(shè)保障性住房約123萬平方米，約20981套住房；商業(yè)開發(fā)面積約227萬平方米。

該城市地鐵盈利模式具有如下特點：一是，通過對各項資源的有效統(tǒng)籌，獲得了相關(guān)資源領(lǐng)域的壟斷地位，形成了邊際效應(yīng)，使得部分主體被隔絕在市場競爭之外，保證自身擁有足夠的發(fā)展空間；二是，在相關(guān)資源領(lǐng)域具有絕對優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，通過對資源的合理配置和整合，充分發(fā)揮出相關(guān)資源的效能；三是，通過運行流程的科學(xué)設(shè)置，在分權(quán)機制的作用下，有效地提升運營管理的效率，保證了流程再造的實現(xiàn)；四是，資本經(jīng)營逐步取代了生產(chǎn)經(jīng)營，進一步發(fā)揮出了資本的價值。

總結(jié)分析

1.國有國營的軌道交通盈利模式

這種模式由于政府承擔(dān)了大部分地鐵建設(shè)、運營、資源開發(fā)以及管理的費用，政府財政壓力巨大，不利于軌道交通的多方面建設(shè)，不利于資源再開發(fā)與利用。

2.公私合營的軌道交通盈利模式

這種模式對軌道交通的收益狀況具有較強的依賴性，若軌道交通收益狀態(tài)不理想，則軌道交通就難以通過吸收社會資源來維持其生存和發(fā)展的需求。軌道市場化機制的引入，軌道交通運營企業(yè)需要不斷創(chuàng)新運營模式，提升自身的服務(wù)水平，進而保證經(jīng)濟效益和社會效益的雙贏。

3.一體化的軌道交通盈利模式

這種模式在資源整合和流程重組方面具有明顯的優(yōu)勢，由于資源得到了有效的整合，相關(guān)資源處于較為集中的狀態(tài)，因此，這種模式下，市場的準入門檻較高，其它競爭主體很難對當前市場構(gòu)成有效的威脅。同時，通過對流程的重新組合，企業(yè)的運營效率得到了有效地提升，對提升地鐵的服務(wù)質(zhì)量、提高資源的利用效率具有十分重要的促進作用。

5.專業(yè)化的軌道交通盈利模式

這種模式和一體化模式的運行理念恰好相反，它是通過將軌道交通進行專業(yè)化劃分，提升了軌道交通的專業(yè)化運作水平，有利于實現(xiàn)地鐵市場化經(jīng)營，有效地豐富了軌道交通的投融資主體。但是，由于對軌道交通實行了專業(yè)化運作，導(dǎo)致軌道交通資源被多個主體分散，進而增加了軌道交通資源整合的成本，不利于形成統(tǒng)一的組織結(jié)構(gòu)，增加了管理的難度。

6.我國軌道交通房地產(chǎn)發(fā)展存在問題總結(jié)

序號 問題類型 面臨問題軌道交通正外部性問題建設(shè)資金不足抵運營虧損2 1招拍掛制度下，軌道企業(yè)缺乏有效的土地獲取途徑3軌道交通物業(yè)發(fā)展滯后于軌道線網(wǎng)建設(shè)4物業(yè)發(fā)展與軌道交通建設(shè)投資審批不兼容5地下空間土地及產(chǎn)權(quán)權(quán)屬不清宏觀政策層面6軌道交通物業(yè)發(fā)展的特殊性與專業(yè)技術(shù)（城鄉(xiāng)建設(shè)、環(huán)保、公安消防）規(guī)范之間不協(xié)調(diào)7軌道交通物業(yè)資源無法與資本市場對接8物業(yè)發(fā)展在軌道交通企業(yè)中的定位不清晰10 物業(yè)開發(fā)與軌道建設(shè)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)不同步11 軌道交通物業(yè)發(fā)展專業(yè)化、市場化程度不高12 軌道交通物業(yè)發(fā)展人才匱乏13 軌道沿線規(guī)劃的優(yōu)化、調(diào)整困難14 軌道交通企業(yè)對地下空間開發(fā)主導(dǎo)權(quán)不明確15 后期物業(yè)經(jīng)營管理水平有待提高軌道物業(yè)開發(fā)資金來源困難9企業(yè)微觀層面

三、相關(guān)啟示及建議

盈利體系構(gòu)建

1.兩個前提：從城市總體規(guī)劃及城市戰(zhàn)略發(fā)展為高度，將TOD/TIOD理念前置；堅持“同步規(guī)劃、同步設(shè)計、同步施工、同步經(jīng)營”的目標。優(yōu)化軌道交通建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是構(gòu)建盈利模式的起點。軌道交通建設(shè)規(guī)劃和設(shè)計不僅直接決定建設(shè)成本，而且直接影響客流、附屬資源商業(yè)價值和土地增值程度，從源頭上決定投資是否具有盈利性和盈利能力的大小。

2.三個途徑：軌道交通土地資源開發(fā)；軌道交通產(chǎn)業(yè)項目開發(fā)；軌道交通廣告、通訊、商業(yè)的附屬資源開發(fā)。軌道交通附屬資源是構(gòu)建盈利模式的重點，其是地鐵投資建設(shè)的衍生產(chǎn)出，邊際成本收益率極高，只需要極少的附屬資源策劃和建設(shè)成本，就能增加較多的附屬資源，產(chǎn)生很大的資源開發(fā)收入。

3.四個政策保障：土地政策保障、土地權(quán)屬管理政策保障、土地收益返還政策、投融資模式優(yōu)化保障。目前我國軌道交通的盈利模式主要為政府前補貼及后補貼兩種模式，從經(jīng)濟理論分析，前補與后補是等效的，但前補效果優(yōu)于后者，即要解決規(guī)劃與開發(fā)一體化問題，將土地資源與規(guī)劃資源一體化，給予軌道交通企業(yè)開發(fā)的良性發(fā)展空間。

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式

1.TIOD模式發(fā)展意義

TIOD，即“TOD＋產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入”（Transit Industry Oriented Development），是在原有地鐵站點綜合開發(fā)的基礎(chǔ)上，結(jié)合區(qū)域特色有針對性的融入產(chǎn)業(yè)開發(fā)，進一步突出產(chǎn)業(yè)集群對區(qū)域發(fā)展的帶動作用，為城市功能再造、產(chǎn)城創(chuàng)融合發(fā)展帶來了新的契機。作為在新舊動能轉(zhuǎn)換過程中的創(chuàng)新實踐，通過“交通＋產(chǎn)業(yè)”雙核引領(lǐng)，TIOD的應(yīng)用在增進地方稅收、提高就業(yè)人口、完善城市配套功能等方面顯現(xiàn)了積極作用，對促進城市與產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展有現(xiàn)實意義。

結(jié)合青島地鐵自身情況，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在獲取地產(chǎn)增值的同時，也為城市軌道交通產(chǎn)業(yè)發(fā)展起到了帶動作用。產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)平臺與載體，凝聚上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)科研、技術(shù)、產(chǎn)品、服務(wù)，通過“招才引智”“引商購資”的模式，補短板、強效能，構(gòu)建軌道交通一體化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，對提升青島市 軌道交通整體實力，實現(xiàn)“青島研發(fā)”“青島制造”具有關(guān)鍵意義。

2.TIOD主要盈利構(gòu)成

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的經(jīng)營狀況，盈利模式主要為產(chǎn)業(yè)增值與地產(chǎn)增值，二者互為促進，主要盈利類型如下：

盈利類型 產(chǎn)生收益的項目內(nèi)容土地增值 原有土地只租不售，獲得土地增值；以產(chǎn)業(yè)名義低成本獲取土地土地運營租金收入 產(chǎn)業(yè)用房、土地租金收入商業(yè)地產(chǎn) 配套的商業(yè)性房產(chǎn)開發(fā)，商業(yè)房產(chǎn)的出租和出售住宅地產(chǎn) 獲得住宅配套，住宅出租和出售稅收優(yōu)惠 符合政府的稅收優(yōu)惠、減免、轉(zhuǎn)移支付等政府補貼 政府產(chǎn)業(yè)扶持基金、獎勵、財政支持資金等政策支持產(chǎn)業(yè)技術(shù)性服務(wù)公共性技術(shù)平臺產(chǎn)業(yè)發(fā)展性服務(wù) 融資、咨詢、培訓(xùn)、信息、政府關(guān)系、孵化、知識、媒體、網(wǎng)絡(luò)、物流、人力資源、軟件服務(wù)外包等增值服務(wù)生活配套性服務(wù) 餐飲、娛樂、購物、醫(yī)療等園區(qū)運營性服務(wù) 物業(yè)管理（污水處理、供水、供暖、供電、供氣）產(chǎn)業(yè)投資金融投資VC/PE專業(yè)性公司投資 投資專業(yè)性公司并實現(xiàn)IPO（產(chǎn)業(yè)發(fā)展專項基金等）產(chǎn)業(yè)用地資本運作 在不允許直接轉(zhuǎn)售情況下，探索作價入股方式現(xiàn)有房產(chǎn)的資本運作 產(chǎn)業(yè)型房產(chǎn)股權(quán)、信托、證券化運作模式輸出生地開發(fā) 土地的一級開發(fā)建設(shè)、BOT運營、以土地入股共同開發(fā)熟地改造 原有物業(yè)改造與功能變更委托經(jīng)營 分享稅收或服務(wù)性收益

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)實踐

青島市軌道交通產(chǎn)業(yè)具有得天獨厚的發(fā)展環(huán)境，2018年軌道交通相關(guān)產(chǎn)值逾800億元，預(yù)計2020年產(chǎn)值將突破1000億元。結(jié)合青島地鐵的發(fā)展訴求，集團積極探索產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，將在城陽區(qū)建設(shè)“青島地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園”、在即墨區(qū)建設(shè)“即墨城軌配套基地”。

城陽地鐵創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園以“政產(chǎn)學(xué)研用”一體化的思路建設(shè)國家級產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，做強軌道交通裝備、核心研發(fā)與成果轉(zhuǎn)換，項目規(guī)劃產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)與學(xué)苑區(qū)，以軌道交通上下游產(chǎn)業(yè)鏈總部基地、雙創(chuàng)孵化基地、大數(shù)據(jù)中心、檢測認證中心為主要產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向，同時規(guī)劃布局地鐵綜合實訓(xùn)基地與軌道交通專業(yè)院校。

即墨城軌配套基地以“產(chǎn)城融合”的發(fā)展思路及交通產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)區(qū)域的發(fā)展模式，打造“高端的產(chǎn)、宜居的城、幸福的人”為目標的高品質(zhì)城軌配套基地，同時注重生態(tài)環(huán)境的打造及區(qū)域泉文化及古驛道等文化積淀。項目以軌道交通產(chǎn)業(yè)設(shè)備維修保養(yǎng)、整車組裝、核心零部件制造、軌道交通配套產(chǎn)品生產(chǎn)等為重點發(fā)展方向。

盈利模式的構(gòu)建是軌道交通企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基石，將財政支持、土地收益返還、市場化經(jīng)營三者有機結(jié)合，才能最大化實現(xiàn)企業(yè)盈利，保持平穩(wěn)健康發(fā)展。