閆炳亮

摘? ? 要：改革開放以來，我國經(jīng)濟快速發(fā)展，其中建筑行業(yè)以及房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)都為經(jīng)濟的發(fā)展做出巨大的貢獻。房地產(chǎn)開發(fā)是一項較大的工程，雖然對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是利益較大，但是前期的經(jīng)營成本也是巨大的。房地產(chǎn)企業(yè)面對一個新型項目的開發(fā)，前期就需要做好足夠的準備工作，其中最重要的一個工作就是成本管理。成本管理是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)鍵，將成本管理與實際操作進行結(jié)合，并將其合理化，是整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)中都要解決的問題，也是實現(xiàn)企業(yè)利益的關(guān)鍵。本文將首先對房地產(chǎn)行業(yè)中的成本管理優(yōu)勢進行分析講述，并提出更好的管理方案來有效的實現(xiàn)控制房地產(chǎn)開發(fā)項目成本，也期待一下淺薄的意見可以給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本管理帶來有效的參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)項目;成本控制

1? 引言

成本控制能夠保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟效益，經(jīng)過長期發(fā)展與實踐，當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)紛紛推崇的一種成本管理模式是合約管理模式。這種模式將成本管理內(nèi)容和流程清晰化，明確了合同界面，能夠有效控制項目成本細節(jié)。加強對項目成本控制合約管理模式的研究，有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得長久的發(fā)展效益。

2? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目成本控制概述

①合理的控制成本管理工作，房地產(chǎn)項目進行項目整體成本管理工作時，需要先對每個生產(chǎn)的環(huán)節(jié)進行有效的評估工作，每個環(huán)節(jié)成本精細化管理，從而實現(xiàn)整個項目管理得到良好的成本控制。各個環(huán)節(jié)的成本控制可以有效的幫助項目管理人員進行合理化的成本控制管理分析。首先，在進行房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制時，要對控制階段作為主要的成本控制依據(jù)，可以主要分為三個部分，分別是事前成本控制、事中成本控制、事后成本控制?？梢哉f整個房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的控制，就是整個房地產(chǎn)開發(fā)項目中各個環(huán)節(jié)的成本控制，各個環(huán)節(jié)之間的聯(lián)系與有效的控制可以保證企業(yè)制定的成本管理方案可以在項目進行時真正的實行。②控制項目成本的優(yōu)勢，在相關(guān)的項目管理過程中，有效的完成成本控制管理工作，是幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)利益最大化的方式。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對開發(fā)項目進行有效的成本管理控制工作，可以幫助提升項目的管理、有效的控制成本、增強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核算能力、促進企業(yè)經(jīng)濟與社會經(jīng)濟的提升。項目成本控制成本工作將每個環(huán)節(jié)的管理銜接，成為主要的成本控制管理工作，實現(xiàn)成本控制在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的優(yōu)勢。

3? 房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制研究

3.1? 健全合約管理制度

國家要提高對合同管理的重視，為項目成本執(zhí)行合約管理模式提供保障。通過建立健全相關(guān)制度，可以為合同的執(zhí)行提供支持，確保每一個環(huán)節(jié)都有制度可循。房地產(chǎn)行業(yè)的走向應該更加法制化和規(guī)范化，加強合同管理是重要路徑。在健全合同管理制度時，要結(jié)合項目實際和合同執(zhí)行的不同階段對每一項合同內(nèi)容和合同界限加以明確，并對合同執(zhí)行的每一個階段制定合同管理制度，做到全覆蓋和深入的實現(xiàn)合同管理。

3.2? 成本控制的優(yōu)化

①實施生命周期成本控制。房地產(chǎn)企業(yè)要在全生命周期理論的指導下，將成本控制貫穿于前期策劃、項目設計、項目實施、項目銷售各個階段，形成基于項目全生命周期的成本控制體系。房地產(chǎn)企業(yè)要對開發(fā)項目全生命周期內(nèi)的成本控制重要環(huán)節(jié)進行分析，成立成本控制部門，負責項目實施過程的成本管控，制定各個階段的成本控制措施，加強成本控制措施執(zhí)行力度，實現(xiàn)開發(fā)項目利潤最大化。此外，房地產(chǎn)企業(yè)要重視成本管理隊伍建設，運用先進的成本管理方法，在管理實踐中不斷優(yōu)化成本控制措施。②實施成本動態(tài)控制。房地產(chǎn)企業(yè)在對開發(fā)項目進行成本控制的過程中，可以實施成本動態(tài)控制，具體可采取如下幾種方法：其一，限價設計?？梢罁?jù)成本的預計情況對各項成本及各階段的成本開支進行設定，并執(zhí)行限價，以此來實現(xiàn)對總量的控制，從而確保成本始終保持在受控范圍內(nèi)。其二，限價采購。材料是房地產(chǎn)開發(fā)項目中成本的重要組成部分之一，對其進行采購時，可按照品質(zhì)及目標價位進行限制，確保材料的性價比最高。其三，先算后干。項目實施中如果成本超支，應通過對比分析等方法，找出具體的原因，據(jù)此增強成本控制的針對性，防止后續(xù)項目出現(xiàn)類似的情況。

3.3? 工程造價核算體系的優(yōu)化與創(chuàng)新

工程項目優(yōu)化控制主要由造價監(jiān)管系統(tǒng)、工程信息系統(tǒng)以及價格控制系統(tǒng)合并組成，在實施中需要動態(tài)化管理房地產(chǎn)的工程造價，最大程度上實現(xiàn)工程造價體系的優(yōu)化與創(chuàng)新。相關(guān)工作人員可以通過計算機的利用搜集、傳輸、整理、存儲工程造價相關(guān)信息，并且進行系統(tǒng)的使用及維護，代替日常業(yè)務的人工處理，及時提供給管理人員完整全面的信息，確保企業(yè)能夠擁有最新資料，從而及時提供管理人員有效參考資料。工程量清單計價能夠完成計量單位項目規(guī)定的所需機械費、管理費、人工費、材料費、預期利潤，同時還包含了合同中涉及的潛藏及顯現(xiàn)的所有風險與責任，確保價格組成的合理性與完整性，保證其能夠與市場價格相近的可比性。

3.4? 開發(fā)成本中存在的隱形失效成本

隱形實效成本主要指的是建筑材料的放置儲存費用;機械設備的閑置費用;機械設備在使用不當時對工程造成的影響;施工環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的多余流程造成人力資源的浪費;施工人員的熟練程度不夠?qū)е鹿こ汰h(huán)節(jié)施工緩慢;遇見突發(fā)性時間暫停項目出現(xiàn)的損失。隱形失效成本對于企業(yè)開發(fā)成本也是一項嚴重的損失，所以項目的管理人員需要做好相對應的隱形成本管理。

4? 結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展過程中，要關(guān)注工程成本，要具有科學的成本控制思維和控制策略。結(jié)合工程成本控制經(jīng)驗可知，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，其要加強對合約管理下的項目成本控制的實踐，要在管理過程中，了解自身情況，并善于轉(zhuǎn)化控制思路，注重成本信息銜接的暢通性，加強對合約的完善與調(diào)整。在管理過程中，要健全合約管理制度、完善運營團隊體系，并合理壓縮合約數(shù)量，豐富成本控制的科學內(nèi)涵。

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