我國商業(yè)銀行住房租賃貸款的問題及對策

項英輝 馮婉婷

〔內(nèi)容提要〕近年來，多家商業(yè)銀行向租戶推出了住房租賃貸款，金融產(chǎn)品和服務(wù)逐漸從購房領(lǐng)域向租賃領(lǐng)域展開。本文分析了我國商業(yè)銀行住房租賃貸款的現(xiàn)狀和存在的問題，并從消費理念轉(zhuǎn)變、立法完善、產(chǎn)品創(chuàng)新、風(fēng)險管控等方面提出了對策建議。

〔關(guān)鍵詞〕住房租賃商業(yè)銀行貸款

注：本文系住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部軟科學(xué)課題“基于供給側(cè)改革的房地產(chǎn)去庫存：結(jié)構(gòu)、動力與路徑研究”（項目編號：2017-R4-005）；遼寧省自然科學(xué)基金指導(dǎo)計劃項目“以基礎(chǔ)設(shè)施投資促進東北地區(qū)產(chǎn)業(yè)升級的機理和路徑研究”（項目編號：20180550825）的階段性研究成果

隨著“租購并舉”的政策逐漸落地，住房租賃市場成為了房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)新的目標市場。商業(yè)銀行應(yīng)不斷進行業(yè)務(wù)創(chuàng)新，以滿足未來租賃市場的多層次需求?，F(xiàn)有研究多聚焦于住房租賃市場的現(xiàn)狀、融資路徑、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面，但針對商業(yè)銀行作為住房租賃貸款服務(wù)的供給主體，探討其面臨問題和發(fā)展對策的研究較少。

一、商業(yè)銀行住房租賃貸款的現(xiàn)狀

（一）住房租賃市場需求情況

我國城鎮(zhèn)化率由2000年的36.2%提高到2018年59.58%，流動人口數(shù)量由1.02億增加到2.41億。我國城鎮(zhèn)化的持續(xù)發(fā)展以及由此產(chǎn)生的流動人口衍生出大量的租房需求。此外，我國房價呈上漲趨勢，增加了城市居民的購房壓力，部分居民的購房需求逐漸向租房需求轉(zhuǎn)變。流動人口的逐年增長、房價上漲等眾多因素條件加速了住房租賃市場的發(fā)展，并為商業(yè)銀行布局住房租賃市場提供了發(fā)展空間。

（二）租賃房源供給主體

住房租賃貸款滋生了大量的房源需求，鼓勵了更多市場主體參與到長租市場。一是政府平臺或國企主導(dǎo)的開發(fā)項目，如人才公寓項目、保障性住房等。二是房地產(chǎn)企業(yè)。三是住房租賃企業(yè)。四是借助公共平臺集中社會上散落的個人房源。

（三）政策環(huán)境

目前，全國從中央到地方都強調(diào)給予政策支持以推動住房租賃市場的發(fā)展。2016年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》中，對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人給予稅收優(yōu)惠。加強提取住房公積金支付房租的政策落實，確保租戶享受到基本的公共服務(wù)；2017年《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》中，大力加強對住房租賃項目提供金融支持，激勵金融機構(gòu)進行產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新；2018年《全國兩會政府工作報告》中，地方實行差別化調(diào)控，加快建立租購并舉、多主體供給、多渠道保障的住房制度；2019年《關(guān)于開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的通知》，強調(diào)中央財政向示范城市給予資金支持，可用于多渠道籌集租賃房源、建立住房租賃信息服務(wù)與監(jiān)管平臺等有利于住房租賃市場發(fā)展的相關(guān)支出。

（四）業(yè)務(wù)模式

由于住房租賃市場資金需求較大，商業(yè)銀行應(yīng)采用政銀企合作方式，針對不同需求提供多層次的信貸支持。一是與房企或政府合作建立住房租賃交易服務(wù)平臺，向租戶提供個人住房租賃貸款，貸款期限最長10年，最高額度100萬元。二是向租賃住房建設(shè)主體提供租賃住房開發(fā)貸款，期限為25年，可提供的融資金額占比項目總投資的80%，同時向該住房建設(shè)主體的租戶提供個人住房租賃貸款。

二、商業(yè)銀行住房租賃貸款存在的問題

（一）傳統(tǒng)住房消費觀念難以轉(zhuǎn)變

依據(jù)國外經(jīng)驗，購房、租房都是住房消費的合理形式。目前，我國的城鎮(zhèn)住房自有率高達89%，而住房租賃市場僅占11%，遠遠滯后于國際公認的30%～40%的合理區(qū)間，居民更傾向于購房的消費理念。我國房屋產(chǎn)權(quán)直接與享受各項公共服務(wù)權(quán)益掛鉤，但政府較少出臺針對租房者的社會基本福利和政策優(yōu)惠，加劇了“租不如購”的住房消費傾向。

（二）住房租賃市場亟待立法規(guī)范

我國住房租賃市場的基礎(chǔ)法律是《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》；1995年原建設(shè)部頒布了《城市房屋租賃管理辦法》；2011年出臺了新版《商品房屋租賃管理辦法》，但具體條文規(guī)定并不明確。直到2017年住建部公布了《住房租賃和銷售管理條例（征求意見稿）》，成為我國第一部針對住房租賃和銷售的法規(guī)?？梢?，我國住房租賃法律法規(guī)建設(shè)發(fā)展緩慢，租戶的權(quán)益保障不到位。

（三）租賃業(yè)務(wù)不成熟

我國住房租賃市場正在培育和發(fā)展中，業(yè)務(wù)模式比較單一，不能完全照搬國外的經(jīng)驗。住房租賃市場參與主體多、回報周期長、交易結(jié)構(gòu)復(fù)雜，商業(yè)銀行不能像傳統(tǒng)業(yè)務(wù)一樣只是資金提供者，因此應(yīng)積極探索產(chǎn)品種類和業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新，加強全過程管理，不斷提升業(yè)務(wù)競爭力。

（四）風(fēng)險管控能力不足

住房租賃屬于輕資產(chǎn)市場，傳統(tǒng)銀行缺乏大數(shù)據(jù)支持和風(fēng)險評價經(jīng)驗，致使風(fēng)險管控存在一定難度。目前，我國商業(yè)銀行僅有21.2%設(shè)有專門的住房租賃業(yè)務(wù)發(fā)展風(fēng)險管控機構(gòu)，且風(fēng)險評價和防控方式較為落后，人員專業(yè)知識和風(fēng)險管控能力經(jīng)驗不足，抗風(fēng)險能力整體偏弱。

三、商業(yè)銀行發(fā)展住房租賃貸款的對策建議

（一）加強引導(dǎo)租賃消費理念

一是政府應(yīng)推進租購?fù)瑱?quán)政策，給予租戶使用銀行貸款或提取住房公積金等方式支付租金的權(quán)利，減少租購的利益差距。二是商業(yè)銀行不斷探索金融產(chǎn)品創(chuàng)新，引導(dǎo)長租消費需求，加強租賃金融知識宣傳，基于“平臺+場景”的方式進行產(chǎn)品營銷，引流獲客，從而使貸款租房逐漸成為住房消費新理念。

（二）完善住房租賃法律和規(guī)范

一是政府通過制定細化的法律法規(guī)和細則規(guī)范來保證租戶的權(quán)益，可借鑒發(fā)達國家政府對住房租賃的房租標準、各項補貼、稅收優(yōu)惠等經(jīng)驗。二是政府應(yīng)加快落實租購?fù)瑱?quán)，確保非本地戶籍的租戶同樣享受義務(wù)教育、就業(yè)、醫(yī)療、社保等最基本公共服務(wù)。三是政府通過建立住房租賃金融綜合服務(wù)平臺來實現(xiàn)部門間住房租賃信息共享，完善住房租賃管理制度。

（三）創(chuàng)新貸款產(chǎn)品和服務(wù)

一是針對個人客戶應(yīng)科學(xué)設(shè)計貸款對象與用途、額度、期限、利率及抵押、擔(dān)保標的等要素，使得不同的客群都會有相應(yīng)的產(chǎn)品對接。在信用貸款之外，當(dāng)租戶采用抵押、質(zhì)押或擔(dān)保方式時可提高其授信額度，并給予客戶相應(yīng)的利率優(yōu)惠，還可增設(shè)住房裝修及改造、家電及家具配置等多種貸款用途。二是針對租賃企業(yè)提供房屋租金收益權(quán)質(zhì)押貸款、流動資金貸款等多種金融支持，通過增長貸款期限、設(shè)置合理的貸款額度來不斷完善對房企或地方國企的住房租賃開發(fā)貸款。三是商業(yè)銀行可成立租賃經(jīng)營機構(gòu)，向租戶提供專業(yè)化的租賃運營和租后管理，科學(xué)設(shè)計配套的技術(shù)服務(wù)方案。加強金融科技創(chuàng)新，建立大數(shù)據(jù)綜合服務(wù)平臺，完善產(chǎn)品和服務(wù)體系。

（四）提高風(fēng)險管控水平

一是商業(yè)銀行應(yīng)組建專業(yè)的租賃貸款風(fēng)險管控機構(gòu)，進行風(fēng)險因素識別、風(fēng)險水平評估以及風(fēng)險防控。二是建立基于大數(shù)據(jù)和信用檔案的客戶篩選程序，加強對客戶誠信和客戶能力信息的甄別，通過“信用黑名單”、符合征信條件免擔(dān)保、合作機構(gòu)或第三方擔(dān)保等方式把好入口關(guān)。三是建立基于大數(shù)據(jù)的風(fēng)險檢測、預(yù)警和糾偏機制，在貸款全周期內(nèi)持續(xù)進行風(fēng)險評估和動態(tài)改進，探索“大數(shù)據(jù)+全周期”的特色模式，打造貸前、貸中、貸后各環(huán)節(jié)的“信息化、系統(tǒng)化、動態(tài)化”的風(fēng)險管理流程。

（作者單位：沈陽建筑大學(xué)管理學(xué)院）