鄭家渠

摘要：改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)都有了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出雨后春筍般的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)新增長(zhǎng)點(diǎn)，對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)產(chǎn)生了巨大的影響。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，促進(jìn)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，也改善了人民的生活質(zhì)量。但是當(dāng)前房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中遇到了不少問(wèn)題，這些問(wèn)題都是亟待解決的。在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐步加劇和日益激烈的今天，房地產(chǎn)工程施工單位和建設(shè)單位要突出工程管理環(huán)節(jié)，既要從房地產(chǎn)工程管理的一般情況出發(fā)，構(gòu)建房地產(chǎn)工程管理的新模式，也要從房地產(chǎn)工程管理的具體工作出發(fā)，建立房地產(chǎn)工程管理的差異性措施，真正體現(xiàn)房地產(chǎn)工程管理工作的價(jià)值和重要功能。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；問(wèn)題分析

一、房地產(chǎn)工程管理工作重要價(jià)值的體現(xiàn)

現(xiàn)如今房地產(chǎn)行業(yè)在我國(guó)的發(fā)展已進(jìn)入高速發(fā)展階段，每個(gè)城市中房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展會(huì)帶動(dòng)著各項(xiàng)微產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而在房地產(chǎn)工程管理中同樣也涉及到城市發(fā)展的質(zhì)量及進(jìn)度。做好房地產(chǎn)的工程管理是房地產(chǎn)工程建設(shè)過(guò)程的重要工作。如今房地產(chǎn)工程管理在傳統(tǒng)管理模式的基礎(chǔ)上不斷的改進(jìn)完善，在房地產(chǎn)工程建設(shè)工程中起到了質(zhì)量和進(jìn)度的調(diào)整作用。但是房地產(chǎn)工程管理真正的核心作用的發(fā)揮是必須要結(jié)合地產(chǎn)工程城市化、市場(chǎng)化的特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)發(fā)展速度快，經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)

改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)正在加大城鎮(zhèn)化的建設(shè)，隨即就會(huì)有大規(guī)模的農(nóng)村人口向城市方向進(jìn)行轉(zhuǎn)移，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移進(jìn)入城市后對(duì)商品房需求會(huì)大幅增加。人們的購(gòu)房需求的增大在一定程度上調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的投資積極性，使得資金大規(guī)模的向房地產(chǎn)行業(yè)匯聚，一些相關(guān)行業(yè)也迅速加入，形成了房地產(chǎn)一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈。開(kāi)發(fā)商通過(guò)向政府購(gòu)地，在開(kāi)發(fā)建設(shè)后把產(chǎn)品賣(mài)給購(gòu)房者，前期由于需求旺盛供不應(yīng)求缺乏市場(chǎng)調(diào)節(jié)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)逐年攀升，甚至房?jī)r(jià)暴漲，這也在一定程度上加劇了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的規(guī)模。自改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛的發(fā)展，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)做出了貢獻(xiàn)。

（二）房地產(chǎn)的發(fā)展提高了人民的生活水平

房地產(chǎn)是我國(guó)眾多行業(yè)領(lǐng)域中比重最大的一塊領(lǐng)域，房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展必然帶動(dòng)了我國(guó)其他行業(yè)的繁榮發(fā)展。房地產(chǎn)的多重功效性在不同程度上滿(mǎn)足了人們不同的生活需求。首先，房地產(chǎn)的發(fā)展解決了人們最基本的起居問(wèn)題，在解決了住房問(wèn)題的基礎(chǔ)上又產(chǎn)生了一部分的就業(yè)機(jī)會(huì)，為社會(huì)上的大部分群眾帶來(lái)了就業(yè)機(jī)會(huì)，加快了現(xiàn)代化城市建設(shè)的發(fā)展，增加了我國(guó)國(guó)民整體的人均收入。中國(guó)擁有著眾多的人口，居民的住房問(wèn)題也是一直困擾著中國(guó)百姓多年的問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展在一定程度上為我國(guó)居民提供了高品質(zhì)的住房，為百姓安居樂(lè)業(yè)提供了必要的物質(zhì)基礎(chǔ)，滿(mǎn)足了廣大人民群眾的生存需求，解決了我國(guó)人民最為關(guān)心的民生問(wèn)題，改善和提高了人民群眾的生活水平和的生活質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)工程管理工作的關(guān)鍵問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)工程的人員管理

房地產(chǎn)工程是一項(xiàng)持續(xù)時(shí)間比較長(zhǎng)的工程，整個(gè)工程的進(jìn)展以及到最后的完工是需要多方工作人員的協(xié)調(diào)配合才能夠完成的。房地產(chǎn)工程建設(shè)中涉及的主要工作人員包括工程管理人員、項(xiàng)目技術(shù)人員以及工程建設(shè)過(guò)程中的施工人員，這些工作人員看似每個(gè)都是一個(gè)獨(dú)立的個(gè)體存在實(shí)際上他們?cè)诠ぷ髦卸际怯薪患?，都有一個(gè)共同的目標(biāo)那就是服務(wù)于工程的建設(shè)。在新時(shí)期房地產(chǎn)的工程管理中務(wù)必是要注重對(duì)于工程人員的管理，要建立一套工程管理規(guī)定及工作的獎(jiǎng)勵(lì)激發(fā)制度，充分調(diào)動(dòng)各部門(mén)工作人員的工作積極性，建立起房地產(chǎn)工程相關(guān)人員的責(zé)任意識(shí)，有計(jì)劃、有組織地提升房地產(chǎn)工程人員的專(zhuān)業(yè)技能和通識(shí)能力，通過(guò)各項(xiàng)工作管理機(jī)制的建立，加強(qiáng)工作人員的工作積極性可以有效的預(yù)防在工程施工中因工作人員的操作技術(shù)不當(dāng)帶來(lái)的工程不必要的相關(guān)損失。與此同時(shí)我們有必要引進(jìn)一些高素質(zhì)、高水平的專(zhuān)家技術(shù)團(tuán)隊(duì)，在引進(jìn)人才培養(yǎng)的同時(shí)還要注重將引進(jìn)人才不斷培養(yǎng)基層的工作人員，如此一來(lái)改善房地產(chǎn)的人力資源狀況使其得到提升。由于房地產(chǎn)行業(yè)涉及到的工程技術(shù)人員甚多，工作人員之間的差異水平比較大，所以在管理上我們還是要實(shí)行差異性管理，根據(jù)各部門(mén)工作人員的工程技術(shù)特點(diǎn)、專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)做好人才的管理。只有將人才管理、人才發(fā)展和房地產(chǎn)工程人員管理統(tǒng)一在大的水平和更高的層面，做到對(duì)房地產(chǎn)工程管理水平提升，促進(jìn)房地產(chǎn)工程順利完工的保障。

（二）房地產(chǎn)工程的材料管理

材料是房地產(chǎn)工程的物質(zhì)前提，也是房地產(chǎn)工程管理的重要目標(biāo)。房地產(chǎn)工程中無(wú)論是采用何種方式的管理，材料的成本都是房地產(chǎn)成本中的最主要的部分。而且隨著現(xiàn)在技術(shù)不斷的革新進(jìn)步，人們對(duì)各種材料的需求也有所提高。房地產(chǎn)材料也呈現(xiàn)出多樣化的趨勢(shì)，在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工地上隨處可見(jiàn)多種多樣的建筑材料。因此，在房地產(chǎn)工程中對(duì)材料的選擇要求也就提高了，但是無(wú)論是選擇何種材料，首先是要符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的要求，在符合相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)之后，我們本著最大程度節(jié)約成本的原則，對(duì)材料的價(jià)格、質(zhì)量在進(jìn)行篩選。其次，材料引進(jìn)后還要根據(jù)各種材料的材質(zhì)進(jìn)行妥善的安放，避免一些天然因素導(dǎo)致材料的浪費(fèi)造成損失。比如一些不耐高溫或者不宜受潮的材料要及時(shí)歸放倉(cāng)庫(kù)里。

四、如何做好房地產(chǎn)工程管理中關(guān)鍵問(wèn)題的控制

（一）做好工程建設(shè)中的監(jiān)督工作

房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位要實(shí)時(shí)掌握工程的施工情況，及時(shí)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。施工過(guò)程是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過(guò)程，施工中存在著一些不確定因素，因此，房地產(chǎn)工程的建設(shè)單位一定要掌握工程施工的最新情況。監(jiān)理崗位在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中能夠有效監(jiān)督施工中的各類(lèi)行為，幫助工程項(xiàng)目得以建設(shè)和落實(shí)，及時(shí)上報(bào)，解決施工中突發(fā)的時(shí)間，確保各個(gè)環(huán)節(jié)的順利進(jìn)行。因此，企業(yè)應(yīng)盡可能招聘高素質(zhì)的監(jiān)理人員，并確保其具備豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理過(guò)程的情況詳細(xì)了解，能夠有針對(duì)性地發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題。

（二）做好對(duì)竣工資料及驗(yàn)收工作

房地產(chǎn)工程的施工結(jié)束并不意味著整項(xiàng)工程就此結(jié)束，施工工作結(jié)束后還有很大一部分工作要做，工程竣工驗(yàn)收及竣工資料歸檔也是工程的關(guān)鍵一步。工程施工結(jié)束后相關(guān)的工作人員要將工程進(jìn)展過(guò)程的所有工作資料進(jìn)行匯總總結(jié)，不管是工程圖紙、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)方案還是施工中的驗(yàn)收資料，這些資料都是工程最關(guān)鍵的原始資料務(wù)必要及時(shí)歸檔，便于后期建筑物出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)能夠及時(shí)查出相關(guān)原始資料且具有追溯性。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收到施工單位提出的工程竣工驗(yàn)收申請(qǐng)后，組建驗(yàn)收小組在約定的時(shí)間和地點(diǎn)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收，先對(duì)工程的各項(xiàng)資料進(jìn)行核查，再對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查工程質(zhì)量情況；全部驗(yàn)收合格后方可辦理竣工驗(yàn)收備案。

（三）創(chuàng)建“安全施工場(chǎng)所”

安全管理是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目中的重要環(huán)節(jié)，直接影響到房地產(chǎn)工程的社會(huì)效益。房地產(chǎn)企業(yè)保障了房地產(chǎn)施工過(guò)程的安全管理也是大大提升了工程進(jìn)度的效率。此外，相關(guān)部門(mén)人員要到現(xiàn)場(chǎng)檢查并進(jìn)行監(jiān)督，對(duì)于施工現(xiàn)場(chǎng)的一些小型設(shè)備也不能掉以輕心，一些比較容易忽視的問(wèn)題懸掛警示牌，貼上預(yù)警標(biāo)志；重視工人進(jìn)出工地的衣帽佩戴以及防護(hù)用品的使用。

五、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日益成熟

房地產(chǎn)的迅猛發(fā)展推動(dòng)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)向前發(fā)展了一大步，對(duì)于提升我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)有著重要的推動(dòng)作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的擴(kuò)大不僅解決了我國(guó)居民的住房問(wèn)題，也提升了百姓的生活質(zhì)量，提高了居民的生活水平。未來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)是朝著良性、健康發(fā)展，同時(shí)注重對(duì)環(huán)境的保護(hù)、依托科技創(chuàng)新是房地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展日益成熟。我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展目前處于繁榮發(fā)展的時(shí)期，雖然現(xiàn)在遇到了一些急需解決的問(wèn)題，且尚處于解決問(wèn)題的摸索時(shí)期，但我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)從整體來(lái)看呈現(xiàn)出逐步向上發(fā)展的態(tài)勢(shì)。

（二）房?jī)r(jià)會(huì)日益穩(wěn)定

現(xiàn)如今，房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展不僅帶動(dòng)了人民的生活水平的提高，也影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，然而近幾年來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的房?jī)r(jià)漲幅增大這也影響了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性。但是改革開(kāi)放以來(lái)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)逐漸趨于穩(wěn)定，政府等相關(guān)部門(mén)也出臺(tái)一系列的相關(guān)政策來(lái)進(jìn)行宏觀的調(diào)控，因此近幾年來(lái)房?jī)r(jià)也逐漸趨于穩(wěn)定。

（三）健全房地產(chǎn)法律體系，加強(qiáng)宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)近幾年的發(fā)展速度之快，我們也要注重法律法規(guī)的完善以確保房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的暢通無(wú)阻。法律法規(guī)是確保我國(guó)各個(gè)行業(yè)發(fā)展的基石，只有完善了法律法規(guī)制度未來(lái)的房地產(chǎn)行業(yè)才能穩(wěn)步前進(jìn)。當(dāng)然在未來(lái)的房地產(chǎn)發(fā)展中我國(guó)政府會(huì)根據(jù)實(shí)際情況、結(jié)合中國(guó)國(guó)情，逐步健全和完善適合我國(guó)特色社會(huì)主義的房地產(chǎn)法律體系。以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)范化、法制化，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家會(huì)出臺(tái)相關(guān)政策，通過(guò)宏觀調(diào)控，引導(dǎo)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)向良性方向發(fā)展。

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