淺談物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理

丁超

摘要：物流地產(chǎn)以日益增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求和穩(wěn)定可觀的回報(bào)率吸引了越來(lái)越多的關(guān)注。本文從物流地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)出發(fā)，總結(jié)了在設(shè)計(jì)管理工作中遇到的問(wèn)題，并結(jié)合物流地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)管理提出了一些思考與建議。

關(guān)鍵詞：物流地產(chǎn)；設(shè)計(jì)管理

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和電商、新零售的快速成長(zhǎng)，我國(guó)的物流地產(chǎn)迎來(lái)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，發(fā)展勢(shì)頭迅猛。傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛謀求轉(zhuǎn)型，開(kāi)始布局物流地產(chǎn)；物流地產(chǎn)旺盛的需求及穩(wěn)定高回報(bào)的收益，使得金融機(jī)構(gòu)、物流企業(yè)、電子商務(wù)企業(yè)也紛紛跨界進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。筆者結(jié)合近幾年在物流地產(chǎn)領(lǐng)域設(shè)計(jì)管理工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)前期、施工階段、后期招商改造階段遇到的一些問(wèn)題提出了解決方案。

一、物流地產(chǎn)的概念及特點(diǎn)

物流地產(chǎn)[1]的本質(zhì)是地產(chǎn)，屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇，是指針對(duì)客戶(hù)需要，通過(guò)恰當(dāng)選址，投資和建設(shè)現(xiàn)代物流設(shè)施，再轉(zhuǎn)租給制造商、零售商、物流公司等需求客戶(hù)，并提供相關(guān)物業(yè)管理服務(wù)。典型物流地產(chǎn)項(xiàng)目包括物流倉(cāng)庫(kù)、物流園區(qū)、配送中心、分撥中心等。

不同于商業(yè)、住宅類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目，物流地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)和實(shí)現(xiàn)盈利等環(huán)節(jié)有其自身特點(diǎn)，可以概括為：

（一）與住宅地產(chǎn)不同，物流地產(chǎn)不是直接出售資產(chǎn)來(lái)變現(xiàn)的，而是進(jìn)行長(zhǎng)期出租。

（二）與商業(yè)地產(chǎn)不同，物流地產(chǎn)的客戶(hù)更多樣化。一般來(lái)說(shuō)物流地產(chǎn)的客戶(hù)多為第三方物流、零售、大型電商和制造類(lèi)企業(yè)，儲(chǔ)存產(chǎn)品類(lèi)型涵蓋食品飲料、醫(yī)藥、化工產(chǎn)品、汽車(chē)等形形色色，不同類(lèi)型產(chǎn)品對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施具有不同要求。

（三）開(kāi)發(fā)模式靈活。物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)和定制化開(kāi)發(fā)兩種模式[2]。標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)（圖1）由物流地產(chǎn)商自行開(kāi)發(fā)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶(hù)使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)。定制化開(kāi)發(fā)（圖2）是物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶(hù)的特定要求，為客戶(hù)選擇合適的地點(diǎn)，最大限度滿(mǎn)足客戶(hù)的定制化要求，建設(shè)與管理其專(zhuān)用的物流設(shè)施，以及后期為客戶(hù)提供便捷、高性?xún)r(jià)比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。

（四）開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較短。目前行業(yè)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)發(fā)工期一般為：方案設(shè)計(jì)10天，初步設(shè)計(jì)20天，單層庫(kù)施工圖設(shè)計(jì)30天，多層庫(kù)施工圖設(shè)計(jì)40天，單層庫(kù)建設(shè)期為12個(gè)月，多層庫(kù)建設(shè)期為15個(gè)月。

二、物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題

設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的龍頭，是工程采購(gòu)和施工的基礎(chǔ)，設(shè)計(jì)工作的好壞對(duì)工程的質(zhì)量、成本及進(jìn)度起著決定性作用[3]。而物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的設(shè)計(jì)管理[4]從前期土地獲取中對(duì)意向地塊的規(guī)劃，設(shè)計(jì)過(guò)程的管理，到施工中的技術(shù)配合等，基本上貫穿于物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始末，是一項(xiàng)包括任務(wù)管理、資源管理、進(jìn)度管理、技術(shù)質(zhì)量管理的系統(tǒng)化管理工作。因此，物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中設(shè)計(jì)管理的好壞對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗起到關(guān)鍵作用。

針對(duì)物流地產(chǎn)的特點(diǎn)，結(jié)合近幾年的工作經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理中存在的問(wèn)題總結(jié)有以下幾點(diǎn)：

（一）由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期短，為了節(jié)省開(kāi)發(fā)時(shí)間前期一般未進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，統(tǒng)一按物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)無(wú)法滿(mǎn)足各類(lèi)客戶(hù)的需求，后期的設(shè)計(jì)變更、工程改造較多，相應(yīng)的也增加了工程成本。比如有的物流地產(chǎn)商標(biāo)準(zhǔn)提升門(mén)為2.75mx3.5m，不能滿(mǎn)足快遞、電商企業(yè)的“大門(mén)”（10.5mx4m）需求。

（二） 物流地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)一般機(jī)械的分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段，很多項(xiàng)目還不需要進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。為了滿(mǎn)足項(xiàng)目進(jìn)度，設(shè)計(jì)一般在一個(gè)月左右完成，而且物流倉(cāng)儲(chǔ)的外形及立面簡(jiǎn)單，很多物流地產(chǎn)商對(duì)方案也不進(jìn)行評(píng)審，導(dǎo)致設(shè)計(jì)過(guò)程中缺乏溝通和監(jiān)管，導(dǎo)致設(shè)計(jì)完成后圖紙不能通過(guò)審批或大量返工。

（三） 物流地產(chǎn)由于長(zhǎng)期出租，租戶(hù)不斷變化，每更換一個(gè)租戶(hù)都可能涉及到改造，設(shè)計(jì)單位長(zhǎng)期配合困難。

（四）由于客戶(hù)可以按照實(shí)際需要租用不同面積、不同位置的倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，后期招商又往往無(wú)規(guī)劃安排，導(dǎo)致同類(lèi)型的客戶(hù)租用不同位置的倉(cāng)庫(kù)或不在同一時(shí)間入駐，導(dǎo)致了設(shè)計(jì)改造和工程拆改工作重復(fù)，改造成本增加。比如在某物流園區(qū)項(xiàng)目中遇到兩個(gè)租戶(hù)都需要電力增容，因兩個(gè)租戶(hù)進(jìn)場(chǎng)時(shí)間不同（前后相差一個(gè)月），兩個(gè)客戶(hù)分別進(jìn)行了增容。若招商做好規(guī)劃安排，兩個(gè)客戶(hù)可以合并增容，這樣既減少了室外箱變的數(shù)量和綠化面積的占用，也節(jié)省了高配室的空間，并避免了室外管線的重復(fù)敷設(shè)。

（五） 由于物流地產(chǎn)項(xiàng)目一般都是EPC總承包項(xiàng)目，設(shè)計(jì)單位與總承包商簽訂合同，雖然轉(zhuǎn)移了設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)，但設(shè)計(jì)單位和總承包商之間經(jīng)常直接溝通，施工過(guò)程中的工程聯(lián)系單、設(shè)計(jì)變更、深化設(shè)計(jì)等往往不經(jīng)過(guò)業(yè)主審核批準(zhǔn)，導(dǎo)致業(yè)主在工程實(shí)施階段沒(méi)有監(jiān)管，設(shè)計(jì)管理職能缺失。

三、解決方案建議

針對(duì)上述設(shè)計(jì)管理工作中暴露的問(wèn)題，提出了以下解決方案：

（一） 進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，明確委托設(shè)計(jì)要求。設(shè)計(jì)輸入不夠充分或設(shè)計(jì)輸入質(zhì)量不高，會(huì)引起設(shè)計(jì)工作的反復(fù)，比如在施工圖設(shè)計(jì)階段做顛覆性方案變動(dòng)。在設(shè)計(jì)開(kāi)始前應(yīng)做好市場(chǎng)調(diào)查研究，分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)需求，考察周邊物流地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)。一個(gè)園區(qū)是否需要綜合樓和外置月臺(tái)等，只有通過(guò)考察項(xiàng)目所在地周邊交通和市場(chǎng)才能確定。設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)站在客戶(hù)的角度，對(duì)物流倉(cāng)儲(chǔ)產(chǎn)品進(jìn)行定位。只有做足了這些工作，才能制定符合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，編制合理有效的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)。

（二）盡量將招商前置，加強(qiáng)與招商部門(mén)溝通交流。物流地產(chǎn)應(yīng)采用以定制化開(kāi)發(fā)為主，標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)發(fā)為輔的模式，如圖3所示。在設(shè)計(jì)開(kāi)始前，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)積極與招商溝通，了解有無(wú)定制需求。在設(shè)計(jì)前期引入客戶(hù)，根據(jù)客戶(hù)需求定制，避免了后期增加外置月臺(tái)、電力增容等大量改造，節(jié)約成本。目前物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求旺盛，只要物流地產(chǎn)位置合適，不乏愿意定制的意向客戶(hù)。在方案設(shè)計(jì)完成后，與招商部門(mén)、物業(yè)管理部門(mén)、預(yù)算部門(mén)、投資部門(mén)共同對(duì)方案進(jìn)行評(píng)審。雖然物流地產(chǎn)對(duì)外立面要求不高，但在設(shè)計(jì)前期聽(tīng)取使用方（如物業(yè)管理、招商）的意見(jiàn)，從使用方角度進(jìn)行方案評(píng)審，能夠保證滿(mǎn)足使用需求。在項(xiàng)目建成后運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，設(shè)計(jì)管理人員應(yīng)與招商人員加強(qiáng)交流，在招商過(guò)程中做好客戶(hù)規(guī)劃，將有共同需求的客戶(hù)集中引導(dǎo)到同一個(gè)園區(qū)。

（三）靈活地根據(jù)工程的需要和溝通效果適當(dāng)增加設(shè)計(jì)階段。設(shè)計(jì)應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在地的習(xí)慣和項(xiàng)目的特點(diǎn)合理劃分階段，避免將設(shè)計(jì)簡(jiǎn)單地劃分為方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段。對(duì)于與設(shè)計(jì)管理人員配合較好，能夠達(dá)到互相理解的項(xiàng)目，可按照上述階段劃分實(shí)施設(shè)計(jì)；對(duì)于與設(shè)計(jì)管理人員初次合作或較復(fù)雜的大型項(xiàng)目，必須增加設(shè)計(jì)階段和提高設(shè)計(jì)深度。例如在方案設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)之間增加建筑提資階段。

（四）與設(shè)計(jì)單位建立長(zhǎng)期合作關(guān)系。考慮到設(shè)計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)和后期運(yùn)營(yíng)的改造配合，設(shè)計(jì)單位的配合情況需要重點(diǎn)考察。如果設(shè)計(jì)院不聽(tīng)業(yè)主的指導(dǎo)和意見(jiàn)，那么這家設(shè)計(jì)院即使水平再高，也無(wú)法實(shí)現(xiàn)業(yè)主的設(shè)計(jì)目標(biāo)和意圖。園區(qū)運(yùn)營(yíng)時(shí)改造繁多，如果設(shè)計(jì)院不愿意配合或配合不及時(shí)，可能影響園區(qū)的租賃情況。所以與設(shè)計(jì)單位建立長(zhǎng)期合作的關(guān)系，能夠熟悉物流地產(chǎn)商的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，減少溝通成本，可以大大節(jié)省設(shè)計(jì)時(shí)間，避免設(shè)計(jì)缺陷，為后期客戶(hù)改造提供強(qiáng)有力的技術(shù)支持。

（五）建立一套標(biāo)準(zhǔn)有效的設(shè)計(jì)管理流程，加強(qiáng)施工階段的設(shè)計(jì)管理。比如：工程聯(lián)系單、設(shè)計(jì)變更單、深化設(shè)計(jì)圖等在設(shè)計(jì)單位審核確認(rèn)后，必須由業(yè)主批準(zhǔn)實(shí)施；總承包商和設(shè)計(jì)單位之間的溝通必須告知業(yè)主等等。

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