商品房預(yù)售許可證明對(duì)合同效力的影響

楊春紅

摘 要：作為伴隨著房屋預(yù)售制度產(chǎn)生的配套機(jī)制，預(yù)購商品房抵押權(quán)登記旨在保障銀行房貸債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。依現(xiàn)行法，預(yù)購抵押權(quán)具有保全、順位效力。預(yù)告登記能夠抵御破產(chǎn)程序所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，但不具備對(duì)抗法院執(zhí)行措施的效力。預(yù)購商品房抵押權(quán)登記使債權(quán)人取得了將來發(fā)生抵押權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)。為實(shí)現(xiàn)制度目的，預(yù)購商品房抵押登記在一定條件下具有優(yōu)先受償效力是適當(dāng)?shù)?，符合社?huì)經(jīng)濟(jì)生活的實(shí)際需要，并不違反物權(quán)法定原則。

關(guān)鍵詞：預(yù)購商品房抵押；預(yù)告登記；性質(zhì)；法律效力

1 前言

商品房預(yù)售制度最早的雛形為香港著名商人霍英東于1953提出的“預(yù)售樓花”設(shè)想，并在當(dāng)時(shí)提出了分期付款這一方式，改革開放后這一制度開始傳入內(nèi)地。隨著相關(guān)法律法規(guī)的確立，1994以后這一制度在大陸基本確立并得到廣泛應(yīng)用。值得肯定的是，在改革開放初期，在我國當(dāng)時(shí)的住房供需情況下，這種新房預(yù)售、預(yù)付款模式的出現(xiàn)，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)、加快資金流通，緩解各地住房緊張起到了十分重要的作用。該制度自從自1994具有正式法律規(guī)定以來，成為我國主流的商品房預(yù)售制度，大部分城市80%以上，商品房采用這一制度，甚至部分城市達(dá)到了90%，毫無疑問，作為時(shí)代產(chǎn)物，這一制度對(duì)我國商品房市場(chǎng)的巨大發(fā)展具有不可磨滅的作用。

2 預(yù)購商品房抵押登記的法律效力問題

2.1 保全效力和順位效力

在辦理了預(yù)告登記之后，預(yù)告登記義務(wù)人即不動(dòng)產(chǎn)登記名義人違反義務(wù)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分，損害預(yù)告登記權(quán)利人即債權(quán)人利益，會(huì)產(chǎn)生何種法律效果？依《物權(quán)法》第二十條第一款，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意的處分不發(fā)生物權(quán)效力，該條款被下位法具體化為登記禁止，即未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，登記機(jī)構(gòu)不得辦理處分該不動(dòng)產(chǎn)的登記（《土地登記辦法》第六十二條第四款、《房屋登記辦法》第六十八條第一款）。可見，我國的預(yù)告登記立法模式不同于德國“相對(duì)無效”立法例，采取的是限制不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的處分，即“登記障礙”，也稱為“登記簿凍結(jié)”。

2.2 完全效力

根據(jù)《物權(quán)法》第二十條，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)受讓人既可以是房屋的買受人，也可以是其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)協(xié)議的權(quán)利人，則預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記權(quán)利人同樣享有此權(quán)利。由此看來，預(yù)購商品房抵押預(yù)告登記似乎具有排除強(qiáng)制執(zhí)行的效力。

2.3 優(yōu)先受償之效力

當(dāng)作為債務(wù)人的預(yù)告登記義務(wù)人不履行到期債務(wù)或者符合當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，作為債權(quán)人的預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利人是否有權(quán)處分抵押物并以其變價(jià)款優(yōu)先受償，對(duì)混合共同擔(dān)保中債權(quán)人實(shí)現(xiàn)擔(dān)保物權(quán)的先后順序、作為保證人的房地產(chǎn)公司是否免除階段性保證責(zé)任等問題的解決都起到?jīng)Q定性作用，更重要的是這決定了預(yù)告登記能否從債權(quán)轉(zhuǎn)化為物權(quán)，保障物權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

3 預(yù)購商品房抵押權(quán)預(yù)告登記權(quán)利保護(hù)的路徑選擇

3.1 救火揚(yáng)沸式的解釋路徑

《物權(quán)法司法解釋（一）》第四條的規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行為無效，表明了我國對(duì)預(yù)告登記的保全效力采取了絕對(duì)無效的路徑。然而，這是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人處分不動(dòng)產(chǎn)之后，第三人所取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利與預(yù)告登記權(quán)利人的請(qǐng)求權(quán)所要實(shí)現(xiàn)的物權(quán)內(nèi)容發(fā)生沖突的情況，對(duì)已經(jīng)辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的預(yù)購商品房再次辦理抵押權(quán)的預(yù)告登記，明顯不在此列。因此，在可對(duì)“不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)”作限縮解釋，后一抵押權(quán)預(yù)告登記不應(yīng)無效。

3.2 絕薪止火的應(yīng)然路徑

商品房預(yù)售制度在可預(yù)見之將來仍將存續(xù)，其以未來物作為買賣標(biāo)的物，使整個(gè)交易過程充滿不確定性。為保障交易的順利進(jìn)行，降低風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)信用安全，預(yù)購商品房抵押不可或缺，其登記之效力與預(yù)告登記大同小異。雖然預(yù)購商品房抵押登記從現(xiàn)行法中無法確定地推導(dǎo)出其具有優(yōu)先受償之效力，但是存在的并非均是合理的。唯有恰當(dāng)適度地?cái)U(kuò)充預(yù)購商品房抵押登記的法律效力的內(nèi)涵，才能保護(hù)銀行權(quán)益，相應(yīng)地也維護(hù)了交易穩(wěn)定，為當(dāng)事人之經(jīng)濟(jì)活動(dòng)擴(kuò)展空間。

3.3 賦予預(yù)購人進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案的權(quán)利

在實(shí)踐中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不及時(shí)或者怠于辦理登記備案手續(xù)，更有甚者，將商品房登記備案在虛假預(yù)購人名下。因此，為遏制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用登記備案主體資格進(jìn)行欺詐，也為了更好地維護(hù)預(yù)購人的合法權(quán)益，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)賦予預(yù)購人自行申請(qǐng)登記備案的權(quán)利，即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與預(yù)購人簽訂商品房預(yù)售合同后，預(yù)購人有權(quán)自行到相關(guān)主管部門進(jìn)行登記備案。

3.4 必須明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任

之所以會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不及時(shí)或怠于進(jìn)行商品房預(yù)售合同登記備案，主要原因是法律雖創(chuàng)設(shè)了登記備案制度，但卻未賦予相關(guān)主管部門行政處罰權(quán)或其他有效的監(jiān)管措施，換句話說未規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反相關(guān)商品房預(yù)售合同登記備案規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，比如民事責(zé)任、行政責(zé)任等，現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律體系和規(guī)定尚不足以對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)形成強(qiáng)有力的震懾。所以，必須明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反該項(xiàng)制度規(guī)定應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任。

4 結(jié)束語

但是，隨著市場(chǎng)的擴(kuò)大化和多元化發(fā)展，該制度在深入推進(jìn)中也出現(xiàn)了較多的問題，其弊端不斷出現(xiàn)。社會(huì)各界對(duì)其褒貶不一，一方面人們認(rèn)為房屋預(yù)售制度導(dǎo)致了高房價(jià)及各種糾紛，認(rèn)為其應(yīng)取消；另一方面，部分經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，當(dāng)前預(yù)售制度在我國房地產(chǎn)市場(chǎng)中依然起著十分重要作用，不可搞一刀切地廢止。房地產(chǎn)預(yù)售制度所帶來的一系列問題，是由于其模式本身所固有的，由于資本運(yùn)行的本質(zhì)所引起的。因此對(duì)其進(jìn)行完善不能在源頭上解決矛盾，頂多只能算是補(bǔ)充作用。

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