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      中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的分析

      2019-09-10 02:51:08鐘菊珍
      關(guān)鍵詞:分析

      鐘菊珍

      摘 要:中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整是自九十年代以來中國整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個組成部分。全球經(jīng)濟一體化,世界范圍內(nèi)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的大調(diào)整,以及中國國內(nèi)土地、資金、原材料、水資源等的制約,使中國的稀缺性資源實現(xiàn)優(yōu)化配置的問題令世人矚目。房地產(chǎn)業(yè)作為中國當(dāng)今經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè),其投資結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要性是顯而易見的。

      關(guān)鍵詞:中國房地產(chǎn);投資結(jié)構(gòu);分析

      1、中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的特征及成因

      1.1 中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的特征

      (1)房地產(chǎn)投資在中國東部與中、西部地區(qū)之間存在顯著差異,而在中、西部地區(qū)之間差異不大這種狀況,與中國整個經(jīng)濟社會發(fā)展?fàn)顩r(包括GDP、全社會固定資產(chǎn)投資所反映的狀況),從整體上說是相吻合的,這種地區(qū)間的差異是很顯著的。只不過,房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資、GDP相比,在地區(qū)間的差距更大,更為突出。且在中國已經(jīng)對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行多年調(diào)整的情況下,這種差異并沒有發(fā)生明顯的變化。

      (2)從房地產(chǎn)本身的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整來看,幾年來已取得一定的進展。就東部地區(qū)而言,房地產(chǎn)投資投向“辦公樓”、“商用”上的比重明顯得到降低,在中、西部地區(qū),投向“住宅”、“辦公樓”、“商用”上的比重,都有一定程度的增加;而從房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟成分來看,外商、港澳臺與聯(lián)營經(jīng)濟的80%-90%投向了東部地區(qū),然而,值得可喜的是私營經(jīng)濟與股份制經(jīng)濟的投資比重在西部地區(qū)分別占了22.76%與17.78%。

      (3)影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟、社會因素,在地區(qū)之間既呈現(xiàn)出共性,又存在差別。從總體而言,人均可支配收入、全社會固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝?、GDP對房地產(chǎn)投資存在著一種綜合的相關(guān)關(guān)系(這在全國的模型中,可以明顯地看出);然而,對東部與中部地區(qū),影響房地產(chǎn)投資較為突出的因素是全社會固定資產(chǎn)投資;而對西部地區(qū)來說,上述四個因素均對房地產(chǎn)投資有明顯的影響,其中GDP的作用最大,其次依次為全社會固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝谂c人均可支配收入。

      1.2 中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)特征的成因

      (1)由于歷史與自然條件的原因,中國的東、中、西部地區(qū),在經(jīng)濟與社會的發(fā)展進度上長期存在著較大的差異。在2019年上半年國民經(jīng)濟運行情況新聞發(fā)布會上,國家統(tǒng)計局國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長、新聞發(fā)言人毛盛勇表示,從房價、房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)銷售、開工面積、土地成交等房地產(chǎn)領(lǐng)域指標(biāo)綜合來看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行總體平穩(wěn)。同時,城市之間的熱度將開始出現(xiàn)分化,房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)單邊熱度持續(xù)上揚的格局,整體穩(wěn)定、小幅波動將成為主流趨勢。

      (2)中國政府自九十年代中期以來,加大了對中、西部地區(qū)的投入,該地區(qū)的GDP、全社會固定資產(chǎn)投資得到了明顯的增長。但是,中、西部地區(qū)優(yōu)先發(fā)展的是基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)、文化教育等,因而,該地區(qū)GDP、全社會固定資產(chǎn)投資增長,主要是由于上述產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所作的貢獻。西部地區(qū)的城市化進程,除了少數(shù)城市,如重慶、四川的成都、陜西的西安、云南的昆明、新疆的烏魯木齊,總體上處于滯后狀態(tài),與城市化進程齊步的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進程,必然處于落后狀態(tài),因此,在西部地區(qū)房地產(chǎn)投資、全社會固定資產(chǎn)投資、GDP所占比重的依次順序正好與東部地區(qū)相反。

      (3)從影響房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟、社會因素所呈現(xiàn)的特征中,我們可以看出,這正是處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期的中國房地產(chǎn)投資的某些特征。在東部地區(qū),由于市場經(jīng)濟發(fā)展以及房改政策推進速度的加快,影響房地產(chǎn)投資的主要因素,已由象征計劃經(jīng)濟為主導(dǎo)時期的“全社會固定資產(chǎn)投資”、“總?cè)丝凇钡纫蛩?,改變?yōu)橄笳魇袌鼋?jīng)濟為主導(dǎo)時代的“人均可支配收入”、“全社會固定資產(chǎn)投資”等因素;而在西部地區(qū),由于經(jīng)濟發(fā)展相對遲緩,經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的速度遠(yuǎn)不如東部地區(qū),影響房地產(chǎn)投資發(fā)展的主要因素首先是GDP,即首先靠經(jīng)濟發(fā)展速度,其次才是全社會固定資產(chǎn)投資、總?cè)丝?、人均可支配收入等因素(注意:在西部地區(qū)的回歸模型中,GDP的系數(shù)估計值是正的,而全社會固定資產(chǎn)投資的系數(shù)估計值是負(fù)的)。而全社會固定資產(chǎn)投資的增加,意味著西部地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)等投入的增加,反過來是對房地產(chǎn)投資發(fā)展的制約。

      2、調(diào)整中國房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的對策性建議

      (1)房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的調(diào)整,作為中國整個經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的一個組成部分,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展作為進行西部大開發(fā)的一個不可忽缺的部分,絕不可再用計劃經(jīng)濟時代曾經(jīng)采用過的方式,同時,也不能簡單照搬東部地區(qū)對外開放的老套路,因為西部開發(fā)與東部開發(fā)開放,在體制、環(huán)境、區(qū)位、市場狀況、國際環(huán)境等方面存在著明顯的差別。應(yīng)該看到,盡管市場經(jīng)濟在我國正處于主導(dǎo)地位,但是市場經(jīng)濟在地區(qū)之間發(fā)展很不平衡,在中、西部地區(qū)還有許多不完善之處,尤其是需要進一步完善市場體系,加快房改力度,加快配套制度的改革與完善。

      (2)實現(xiàn)西部大開發(fā),要加大房地產(chǎn)投資在西部地區(qū)的比重。在加快西部工業(yè)化進程的同時,要注意適當(dāng)加快西部的城市化進程,西部地區(qū)地域廣闊,農(nóng)業(yè)人口比例較大,要改變其落后面貌,當(dāng)然要加快基礎(chǔ)設(shè)施、交通、通訊、農(nóng)業(yè)、文化教育等的發(fā)展,但是必須把西部城市建設(shè)的發(fā)展放到重要的位置,通過城市經(jīng)濟社會的發(fā)展進一步發(fā)揮其示范與輻射作用。房地產(chǎn)投資必然會伴隨西部城市化進程的加快而得到相應(yīng)的發(fā)展。

      (3)房地產(chǎn)投資的調(diào)整,要立足于經(jīng)濟體制改革,調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu),不能依賴中央財政的扶持。東部地區(qū)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟成分的比重中,外商、港澳臺、聯(lián)營經(jīng)濟的投資占了相當(dāng)大的部分,非公有制經(jīng)濟也具有相當(dāng)?shù)幕盍?。?dāng)前,要進一步解放思想,真正樹立“非公有制經(jīng)濟是我國社會主義市場經(jīng)濟的重要組成部分”的觀念,在政策上,要素投入上和管理制度上,為非公有制經(jīng)濟在房地產(chǎn)業(yè)和整個經(jīng)濟發(fā)展中創(chuàng)造條件。

      參考文獻

      [1]黃輝玲.中國城市房地產(chǎn)市場理性發(fā)展研究[D].東北農(nóng)業(yè)大學(xué).2007

      [2]王立坤.房地產(chǎn)市場差異性分析和跨區(qū)域投資對策研究[D].哈爾濱工業(yè)大學(xué).2007

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