房地產(chǎn)公司項(xiàng)目成本控制探討

姚紅芬

摘 要：房地產(chǎn)企業(yè)屬于高投資、高回報(bào)型企業(yè)，但同時(shí)也是高風(fēng)險(xiǎn)類企業(yè)，一項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展涉及多個(gè)環(huán)節(jié)，涵蓋政府機(jī)構(gòu)、建筑公司等其他企業(yè)多個(gè)主體參與，項(xiàng)目開展較為復(fù)雜。在當(dāng)前的政策環(huán)境以及市場(chǎng)走勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)峻的發(fā)展形勢(shì)，企業(yè)收益空間大幅縮水，行業(yè)行情低迷，居民投資傾向下降，甚至商業(yè)銀行也提高了放貸要求，在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)若想要實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，則必然要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)控制和成本管理，降本增效?；诖?，本文首先闡述了房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理中存在的風(fēng)險(xiǎn)，并進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)成因進(jìn)行分析，最后針對(duì)性地提出了房地產(chǎn)企業(yè)提高項(xiàng)目成本控制效率的有效途徑。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 項(xiàng)目成本控制 成本管理風(fēng)險(xiǎn)

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成管本理中存在的風(fēng)險(xiǎn)

在企業(yè)經(jīng)營中，風(fēng)險(xiǎn)的存在具有客觀性，內(nèi)外部因素的影響使得房地產(chǎn)企業(yè)既擁有外部風(fēng)險(xiǎn)，也存在內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)。從實(shí)踐來看，房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目成本管理中主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)有以下幾類：

（一）資金風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)的主營項(xiàng)目為房地產(chǎn)開發(fā)，在項(xiàng)目建設(shè)中需要投入大量的資金，目前我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要通過銀行貸款、股權(quán)融資等各類融資來實(shí)現(xiàn)杠桿操作，企業(yè)負(fù)債比例較高，而房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠房產(chǎn)銷售來回籠資金，再償還負(fù)債。在過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，投資回報(bào)率居高不下，給企業(yè)帶來了巨大的收益。但近年來，“炒房”熱情的高昂催生房地產(chǎn)企業(yè)的非理性繁榮，高昂的房產(chǎn)價(jià)格不但給普通居民帶來較大的生存壓力，而且同時(shí)也給國家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展帶來不穩(wěn)定因素，基于此，政府采取宏觀手段來打壓房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)一步非理性擴(kuò)張發(fā)展，與此同時(shí)我國經(jīng)濟(jì)走勢(shì)也逐漸平穩(wěn)，在國家政策和市場(chǎng)變動(dòng)雙重影響下，商業(yè)銀行加強(qiáng)了對(duì)貸款的管理，房地產(chǎn)企業(yè)借貸難度較大，再加上一直以來我國企業(yè)過于依賴銀行貸款，其自有融資渠道單一，在銀行加大貸款管轄后，企業(yè)融資難度和融資成本直線上升[1]。另外，“限售”、“房產(chǎn)稅”等政策也增加了房產(chǎn)銷售的難度，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠難度較大，同時(shí)房產(chǎn)管理周期加長、管理成本增加，進(jìn)一步加大了企業(yè)資金回流難度，企業(yè)資金鏈斷鏈風(fēng)險(xiǎn)較高，負(fù)債償還壓力較大，甚至面臨破產(chǎn)危機(jī)。

（二）管理風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)改革的進(jìn)一步深化增加了企業(yè)對(duì)成本管理的重視，但整體來看，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理并不全面，側(cè)重于事中控制，而相對(duì)忽視事前預(yù)測(cè)，前期對(duì)材料市場(chǎng)價(jià)格、施工環(huán)境等考量不足，事前預(yù)測(cè)效果甚微，企業(yè)成本管理水平較為一般，管理重復(fù)和管理真空問題并存，成本管理效率低下，風(fēng)險(xiǎn)增加因素眾多。

（三）稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)涉及多個(gè)主體，這也使得其稅收管理較為復(fù)雜，而稅率作為國家調(diào)控經(jīng)濟(jì)的宏觀手段，變動(dòng)性較強(qiáng)，比如從2016年?duì)I業(yè)稅改增值稅后，稅率已經(jīng)經(jīng)過了多次的改動(dòng)，幾乎每年一遍，增加了企業(yè)稅務(wù)管理的難度。而且房產(chǎn)項(xiàng)目施工周期較長，項(xiàng)目橫跨多個(gè)納稅周期，進(jìn)一步增加了企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，人員對(duì)政策制度解讀的及時(shí)性、自身專業(yè)能力也給企業(yè)會(huì)計(jì)核算、應(yīng)納稅額計(jì)算等帶來了不確定性，給企業(yè)帶來了稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的問題

從當(dāng)前來看，《造價(jià)管理辦法》、《成本管理制度》等政策制度給房地產(chǎn)企業(yè)成本管理建設(shè)提供了較為全面的參考數(shù)據(jù)，企業(yè)也逐漸從重靜態(tài)轉(zhuǎn)移為重動(dòng)態(tài)管理[2]。但整體而言，企業(yè)成本管理依舊較為粗放，效果不顯著。在深入研究中可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)在成本管理過程中還存在諸多問題，給成本管理風(fēng)險(xiǎn)提供了滋生地。其中存在的問題具體可以歸納為以下幾點(diǎn)：第一，成本管理未能全面開展。受傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理模式、管理理念、人員綜合能力等的影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營發(fā)展中依舊以短期利益的獲取為主，實(shí)踐中企業(yè)的成本核算也多側(cè)重于項(xiàng)目實(shí)施環(huán)節(jié)，在設(shè)計(jì)階段的成本管理效力較弱。設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)主要用來規(guī)劃招投標(biāo)工作，在加上房地產(chǎn)行業(yè)激烈的競爭環(huán)境，為得到施工資格，存在企業(yè)過度壓縮工程款的問題，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)所制定的成本并不具有太多的參考價(jià)值，進(jìn)一步加劇了管理者對(duì)設(shè)計(jì)階段成本管控的忽視，無法從事前制定成本控制策略。第二，成本核算和分析缺乏準(zhǔn)確性。企業(yè)業(yè)務(wù)系統(tǒng)和財(cái)務(wù)系統(tǒng)在應(yīng)用過程中各自為營，系統(tǒng)信息編碼不一致，各部門本位思想嚴(yán)重，彼此缺乏溝通，數(shù)據(jù)難共享。第三，成本管理制度不不健全。多數(shù)企業(yè)成本管理制度的核心并未改變，再加上監(jiān)督機(jī)制的缺乏，制度有效性無法得到準(zhǔn)確評(píng)估，成本管理效率也難以提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化項(xiàng)目成本控制的途徑

（一）識(shí)別項(xiàng)目各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)施全成本管理

1.項(xiàng)目投資決策階段。

房地產(chǎn)企業(yè)在此階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括政策、土地獲取等外部因素以及企業(yè)融資能力因素。因而，在此環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高投資可行性分析效率。具體可以借助全面預(yù)算管理機(jī)制，通過制定和強(qiáng)化項(xiàng)目各環(huán)節(jié)資金預(yù)算指標(biāo)來確定科學(xué)合理的資金定額。為確保預(yù)算指標(biāo)的科學(xué)性和適宜性，財(cái)務(wù)人員除提高自身專業(yè)能力外，還應(yīng)深入業(yè)務(wù)前線，了解材料、人工、政策等市場(chǎng)因素，盡可能將主要影響因素納入預(yù)算編制中。

2.項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)階段。

房地產(chǎn)企業(yè)在此階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)包括建筑設(shè)計(jì)、建筑環(huán)境等，為避免中途修改設(shè)計(jì)、增加不必要的成本問題，主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)先提高設(shè)計(jì)部門和施工部門、銷售部門的溝通，通過和銷售部門溝通來了解當(dāng)前受歡迎的房型結(jié)構(gòu)，了解影響房產(chǎn)價(jià)格的主要因素;通過和施工部門溝通來提高對(duì)施工環(huán)境的理解，同時(shí)為施工難題提供指導(dǎo)。在充分了解各類信息后，設(shè)計(jì)施工方案，并由財(cái)務(wù)部門對(duì)比各方案投入成本比，從中選出性價(jià)比更高的方案。其次，對(duì)施工中涉及稅務(wù)的環(huán)節(jié)進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，由專業(yè)稅務(wù)人員提前制定稅務(wù)籌劃方案。

3.項(xiàng)目施工階段。

房地產(chǎn)企業(yè)在此階段主要面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)是材料供應(yīng)商、建筑商的信譽(yù)度以及資料價(jià)格波動(dòng)、工程質(zhì)量、工程周期等，同時(shí)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)以及稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因而，首先，在材料采購環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在設(shè)計(jì)階段選擇材料供應(yīng)商，并簽訂購貨合同，既能規(guī)避價(jià)格漲價(jià)問題，也能為稅務(wù)籌劃提供較為準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)。所需要注意的一點(diǎn)是，在考慮供貨商資質(zhì)的同時(shí)，還需要考慮其是否可以提供專用增值稅發(fā)票，對(duì)一般納稅供應(yīng)商和小規(guī)模納稅人供應(yīng)商所提供的價(jià)格進(jìn)行合理對(duì)比，選擇最優(yōu)的價(jià)格。同時(shí)，做好供應(yīng)商信譽(yù)調(diào)查，并嚴(yán)格制定違約條款，確保施工階段貨物的質(zhì)量和供貨的及時(shí)，控制采購成本[3]。其次，完善監(jiān)督機(jī)制，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目施工進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，實(shí)時(shí)對(duì)比實(shí)際工程進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度，并及時(shí)采取措施調(diào)整進(jìn)度，確保工程可以按期竣工。另外，加強(qiáng)內(nèi)部控制，規(guī)范各人員行為，避免貪污腐敗、損害公司利益的現(xiàn)象發(fā)生。

4.項(xiàng)目銷售階段。

此階段主要存在的風(fēng)險(xiǎn)為資金回籠風(fēng)險(xiǎn)，主要受政策和購買欲的影響，因而房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視市場(chǎng)行情、政策行情分析，并根據(jù)淡旺季制定合理的價(jià)格，同時(shí)對(duì)購房者的資信情況、購買能力等進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查，減少中途毀約、房產(chǎn)滯銷現(xiàn)象，加快資金回籠。

（二）做好基礎(chǔ)準(zhǔn)備

基礎(chǔ)準(zhǔn)備主要是指企業(yè)管理思想以及人員綜合能力，這兩個(gè)因素是支撐成本管理在企業(yè)內(nèi)部順利運(yùn)行的基礎(chǔ)前提。因此，首先，樹立正確的成本管理理念，促使管理者將成本管理提高到戰(zhàn)略層面，做好頂層設(shè)計(jì)。其次，加強(qiáng)人員能力培養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)組織全體人員學(xué)習(xí)成本管理知識(shí)、解讀相關(guān)政策內(nèi)容，提高其對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)成本管理建設(shè)的重視，并積極參與其中。同時(shí)，加快財(cái)務(wù)人員轉(zhuǎn)型，促進(jìn)財(cái)務(wù)人員從核算等低附加值工作向管理、決策分析等高附加值工作的轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成本管理提供高效支持。

四、結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的不善必然會(huì)增加企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而為企業(yè)帶來破產(chǎn)威脅，不利于企業(yè)實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營特點(diǎn)出發(fā)，企業(yè)在實(shí)踐中可以從項(xiàng)目決策、設(shè)計(jì)、施工以及銷售等全過程出發(fā)，識(shí)別項(xiàng)目各環(huán)節(jié)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，實(shí)施全成本管理，并通過基礎(chǔ)準(zhǔn)備的優(yōu)化，進(jìn)一步提高企業(yè)成本管理效率，從而促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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