摘?要：近年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)得到了飛速發(fā)展，有效地帶動(dòng)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。供給與需求的嚴(yán)重不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格高攀，從而引發(fā)了許多的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格的供需角度影響因素并對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)就顯得十分重要。本文在選取的7個(gè)指標(biāo)的基礎(chǔ)上，運(yùn)用灰色關(guān)聯(lián)理論對(duì)進(jìn)行定量分析并得到住房竣工面積和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入是最關(guān)鍵的影響因素的結(jié)論，最后提出針對(duì)性建議。

關(guān)鍵詞：灰色關(guān)聯(lián)度;房地產(chǎn)價(jià)格;影響因素

一、 引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，有效地帶動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，并成為基礎(chǔ)性、支柱性產(chǎn)業(yè)之一。與此同時(shí)，供給與需求的不對(duì)等導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格不健康式上漲，從而引發(fā)出也引發(fā)了社會(huì)資源配置失衡、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)失調(diào)等各種經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。雖然，政府出臺(tái)了一系列嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，但是未得到其想要的結(jié)果。因此，研究房地產(chǎn)價(jià)格的供需角度影響因素并對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)就顯得十分重要。借此可以為政府宏觀(guān)調(diào)控提供依據(jù)，為房產(chǎn)商項(xiàng)目運(yùn)作和銀行信貸管理提供參考，為消費(fèi)者提供信息支持，讓房?jī)r(jià)回到惠及宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、惠及人民生活改善的軌道上來(lái)。

二、 研究方法與指標(biāo)選取

（一）指標(biāo)選取

根據(jù)文獻(xiàn)資料顯示，影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要分為宏觀(guān)因素和微觀(guān)因素，宏觀(guān)上主要有國(guó)家財(cái)政政策，土地使用情況，農(nóng)村城鎮(zhèn)化程度，國(guó)民生活水平等，微觀(guān)上包含城市環(huán)境、基礎(chǔ)公共設(shè)施等。但是，由于各個(gè)影響因素錯(cuò)綜復(fù)雜，本文站在整合相關(guān)文獻(xiàn)結(jié)論的基礎(chǔ)上從影響房地產(chǎn)價(jià)格供給需求的角度中選擇了 7 個(gè)相對(duì)重要的指標(biāo)，分別為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年土地購(gòu)置費(fèi)用、住宅竣工面積、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、貨幣供應(yīng)量M2、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 GDP、貸款利率和匯率。

（二）灰色關(guān)聯(lián)理論與數(shù)據(jù)來(lái)源

1. 灰色系統(tǒng)理論

灰色系統(tǒng)理論主要用于研究樣本小、數(shù)據(jù)少、信息不對(duì)稱(chēng)等不確定性問(wèn)題，通過(guò)公式計(jì)算得到自變量的關(guān)聯(lián)度來(lái)分析變量之間的關(guān)系，并且得出影響因變量的重要因素。由于我國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)波動(dòng)程度較大，數(shù)據(jù)不完全，因此采用灰色關(guān)聯(lián)度對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格在供需角度的影響因素進(jìn)行分析比較恰當(dāng)。

2. 數(shù)據(jù)來(lái)源

鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性和準(zhǔn)確性，所有數(shù)據(jù)均來(lái)源于2002年～2018年的《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，如下表所示。

三、 中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的實(shí)證分析

（一）灰色關(guān)聯(lián)分析的實(shí)證過(guò)程

首先將因變量房地產(chǎn)價(jià)格作為參考變量x0，7個(gè)指標(biāo)作為自變量構(gòu)成比較序列{x1，x2，x3，x4，x5，x6，x7}。由于指標(biāo)之間的單位是不同的，各個(gè)指標(biāo)之間的數(shù)據(jù)無(wú)法比較，因此先對(duì)原始數(shù)據(jù)進(jìn)行無(wú)量綱化處理。然后將分別求出二級(jí)最小差和二級(jí)最大差。運(yùn)用公式求解出每個(gè)指標(biāo)的關(guān)聯(lián)系數(shù)。

為兩級(jí)最大差，ρ稱(chēng)為分辨系數(shù)，是0到1之間的數(shù)，一般取ρ=0.5。接著運(yùn)用ri=1n∑nk=1ξi（k）

求解出每個(gè)指標(biāo)最終的關(guān)聯(lián)度。

（二）計(jì)算結(jié)果分析

實(shí)證結(jié)果表明，各影響因素與房屋銷(xiāo)售價(jià)格之間的灰色關(guān)聯(lián)度均在0.6到1之間，關(guān)聯(lián)度數(shù)值較為接近，說(shuō)明供需角度的7個(gè)影響因素均對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格具有較大的影響。

第一，住房竣工面積和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響巨大。究其原因，由于目前房地產(chǎn)存量十分大，大部分房地產(chǎn)由于價(jià)格太高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)人們可以承擔(dān)的水平，導(dǎo)致大量房屋無(wú)法售出，也就產(chǎn)生了供與求不能“對(duì)口”的問(wèn)題，對(duì)此國(guó)家也提出了“去庫(kù)存”的政策。而城鎮(zhèn)居民人均可支配收入水平的提高同樣提高人們的購(gòu)買(mǎi)力，住房需求提高自然會(huì)相應(yīng)引起房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

第二，關(guān)聯(lián)度數(shù)據(jù)較大的是貸款利率，由于房地產(chǎn)是一種資金密集型產(chǎn)品，對(duì)于經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)代社會(huì)，人們的消費(fèi)觀(guān)念以及房地產(chǎn)的產(chǎn)生不可避免要對(duì)資金產(chǎn)生依賴(lài)性。

第三，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值，一個(gè)地方的房地產(chǎn)價(jià)格不得不依賴(lài)于一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，只有經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高了，經(jīng)濟(jì)基本面達(dá)到了一定水平，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲才有一個(gè)基本的“支撐”。

第四，匯率和貨幣供給量M2以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年土地購(gòu)置費(fèi)用，這就說(shuō)明土地是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的一個(gè)重要組成部分。雖然隨著經(jīng)濟(jì)水平的發(fā)展，土地購(gòu)置費(fèi)可能對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格并沒(méi)有那么大的影響，但是作為一種稀缺資源，供給彈性為零，隨著人口的增長(zhǎng)，土地也是一個(gè)不可忽略的重要因素。

四、 政策建議

通過(guò)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在供需角度的灰色關(guān)聯(lián)度分析，我們得到了供給與需求對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格具有重要影響，其中，住房竣工面積和城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用最大。針對(duì)以上影響因素，有以下幾點(diǎn)建議。

1. 創(chuàng)新調(diào)控手段，化解庫(kù)存壓力

首先，可以給予利率、稅收等方面的優(yōu)惠鼓勵(lì)人們購(gòu)買(mǎi)房屋，刺激住房需求;其次，提高進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻，加大投機(jī)者進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的成本，減小其帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫;最后，嘗試采取多種措施響應(yīng)國(guó)家“去庫(kù)存”的政策，如持續(xù)推進(jìn)庫(kù)存商品房改廉租房、保障房，同時(shí)解決商品房庫(kù)存大，保障房數(shù)量少，實(shí)現(xiàn)存量商品房和缺量保障房的互補(bǔ)，實(shí)現(xiàn)租售并舉。

2. 盤(pán)活存量土地，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)與數(shù)量

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于過(guò)度膨脹的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)規(guī)模盲目增大，但是土地資源卻沒(méi)有得到充分利用。完善土地供應(yīng)制度，限制閑置土地過(guò)度無(wú)效率供應(yīng)，提高土地利用率。與此同時(shí)，努力推進(jìn)土地供應(yīng)市場(chǎng)化，使土地價(jià)格更加合理化，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加有效，優(yōu)化土地資源配置

3. 完善市場(chǎng)供應(yīng)原則

市場(chǎng)供應(yīng)的完善可以實(shí)現(xiàn)供需兩者更好的均衡，使得資源更加合理有效。完善的市場(chǎng)供應(yīng)可以為中低收入群體提供住房保障，使得低收入階層的住房需求得以滿(mǎn)足，房屋的銷(xiāo)路進(jìn)一步拓寬，也減少市場(chǎng)的剛性需求。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)以及銷(xiāo)售環(huán)節(jié)的監(jiān)督，減少“爛尾樓”、銷(xiāo)售跑路等信息不對(duì)稱(chēng)事件發(fā)生的概率，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康良性發(fā)展。

4. 實(shí)行差別化信貸政策

就供給方而言，大力支持對(duì)滿(mǎn)足剛需的住房建設(shè)貸款，提供比較寬松的貸款政策。同時(shí)，限制高檔住房建設(shè)貸款額度。有效緩解剛需住房短缺而高檔住房閑置的問(wèn)題，資源得以有效利用。就需求方而言，區(qū)別對(duì)待自主性購(gòu)房和投機(jī)性購(gòu)房以及首套房和非首套房的利率。對(duì)于自主性購(gòu)房和首套房應(yīng)該適量補(bǔ)助、優(yōu)惠，鼓勵(lì)購(gòu)房，而對(duì)于投機(jī)性購(gòu)房以及非首套房就有加大房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，拋高房地產(chǎn)價(jià)格，打破房地產(chǎn)供給平衡的嫌疑。

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作者簡(jiǎn)介：霍玉蓉，西北大學(xué)公共管理學(xué)院，陜西西安。