物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢分析

程存峰　嚴雷薰

摘要：我國物業(yè)行業(yè)經(jīng)過三十多年的發(fā)展創(chuàng)新，已經(jīng)由最初的“萌芽”成長為國民經(jīng)濟的一棵“大樹”。本文結(jié)合物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及當前社會發(fā)展中出現(xiàn)的新思維、新理論、新方法、新工具等與物業(yè)行業(yè)的融合情況，從行業(yè)發(fā)展的持續(xù)性、行業(yè)的集中度、市場定位、“互聯(lián)網(wǎng)十物業(yè)”“機器人十物業(yè)”和智慧物業(yè)等六個方面對物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢進行了分析。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理 趨勢分析 行業(yè)集中度 智慧物業(yè)

中圖分類號：F279.23

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298（2019）02（b）-217-02

物業(yè)管理自20世紀80年代引入我國以來，歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，正逐漸擺脫市場的無序發(fā)展、配套性法規(guī)和規(guī)范性文件的缺乏難以輔助行業(yè)發(fā)展的局面。國家發(fā)布的相關(guān)法律規(guī)范以及地方出臺的相關(guān)法律規(guī)范已經(jīng)協(xié)助物業(yè)行業(yè)走向了良性的發(fā)展道路。另外，外部環(huán)境出現(xiàn)的新需求、新思維、新理論、新方法、新工具為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來了更大的變化。

1 物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀

1.1 行業(yè)規(guī)模穩(wěn)定增長

到2017年底，全國物業(yè)行業(yè)管理總面積為246 65億平方米，比上年增加了12.01%;物業(yè)管理從業(yè)人員為904.7萬人，比上年增加了8.9%;物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約為11.8萬家，比上年增加了3.97%;經(jīng)營總收入為6007.2億元，比上年增加了13.66%，預(yù)計到2022年經(jīng)營總收入將達到萬億級。

1.2 行業(yè)集中度在增加

2017年TOPIOO管理面積占比約為32.08%，比2016年增加了3.08%;TOPlOO企業(yè)營業(yè)收入為1804 27億元，占經(jīng)營總收入的30.04%，比上年增加了0.6%。

百強企業(yè)中，TOPlO企業(yè)展現(xiàn)了“越大越快，越快越好”的規(guī)模優(yōu)勢，2017年管理面積均值達21588.21萬平方米，同比增長14.5g%;市場份額為11.06%，與2016年相比提高0.88個百分點。

TOPIO企業(yè)管理面積均值是百強企業(yè)均值的6.82倍;TOPII-30企業(yè)結(jié)合自身優(yōu)勢，制定精準的規(guī)模擴張策略，管理面積達4976.96萬平方米，是百強企業(yè)均值的1.57倍。

1.3 區(qū)域差異明顯

根據(jù)資料顯示，經(jīng)濟較發(fā)達的東部地區(qū)在物業(yè)管理規(guī)模方面走在全國前列，東部地區(qū)到2014年底的管理面積約占全國管理面積的44.5%;中部地區(qū)物業(yè)管理規(guī)?？焖僭鲩L，到2014年底約占全國的23%;西部地區(qū)和東北地區(qū)到2014年底分別占全國的23.8%和8.7%。

在企業(yè)數(shù)量方面，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量遠高于其他地區(qū)。截至到2014年底，東部地區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量約4.8萬家，約占全國的44.0%;中部地區(qū)約2.5萬家，約占全國的22.8%;西部地區(qū)約2.8萬家，約占全國的25.4%;東北地區(qū)約0.9萬家，約占全國的7.8%。

1.4 數(shù)字化帶來的變化

隨著互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)與行業(yè)的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步打破地域界限走向全國化，部分具備相當規(guī)模和品牌影響力、有較強資源整合能力且在移動互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用方面較為成熟的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受到市場的密切關(guān)注。

數(shù)字化時代、數(shù)據(jù)、協(xié)同、智能等要素碰撞在一起，將重構(gòu)商業(yè)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，帶來非連續(xù)、不可預(yù)測和非線性思維。企業(yè)只有堅持共創(chuàng)、共生、共贏才能實現(xiàn)最終的價值創(chuàng)造。

2 物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展趨勢分析

2.1 行業(yè)發(fā)展的持續(xù)性很強

2015年末，全國物業(yè)管理面積為174.5億平方米，發(fā)展至2017年末全國物業(yè)管理面積為246.65億平方米，增長非常迅速。2015年末從業(yè)人員達769.5萬人，發(fā)展至2017年末的904.7萬人，同樣增長迅速。2017年末物業(yè)行業(yè)經(jīng)營總收入為6007.2億元，比上年增加了13.66%。2018年1-9月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積為19366萬平方米，同比增長15 .7%，增速比l-8月份提高0.1個百分點。

由此可見，2018年物業(yè)行業(yè)的增速依然具有很強的持續(xù)性，同樣可以證明物業(yè)管理行業(yè)具有很強的持續(xù)性以及光明的前景。因此物業(yè)行業(yè)在未來幾年的發(fā)展過程中無論是物管的面積、物管的從業(yè)人員以及物管的營業(yè)收入方面必將具有很強的持續(xù)性。

2.2 物業(yè)管理行業(yè)集中度快速提升

“科爾尼”產(chǎn)業(yè)演進S曲線理論的規(guī)律之一“所有的產(chǎn)業(yè)都遵循同樣的路徑實現(xiàn)整合”，同時指出一個產(chǎn)業(yè)（行業(yè)）經(jīng)過20-25年的時間完成其整合過程，其整合過程一般要經(jīng)過以下四個階段：初創(chuàng)階段、規(guī)?；A段、聚集階段、平衡和聯(lián)盟階段。

結(jié)合中國國情以及在行業(yè)集中度中所提到的數(shù)據(jù)不難得出，中國的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。

產(chǎn)業(yè)集中度的提升可以推動物業(yè)行業(yè)資源的優(yōu)化配置，提高行業(yè)生產(chǎn)率，降低行業(yè)生產(chǎn)成本，提升行業(yè)的吸引力，實現(xiàn)行業(yè)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

2.3 提升市場定位的準確度

市場定位是指為使產(chǎn)品在目標消費者心目中相對于競爭產(chǎn)品而言占據(jù)清晰、特殊和理想的位置而進行的安排。

從其業(yè)態(tài)的角度來說，物業(yè)涉足的領(lǐng)域五花八門，差別懸殊。如果企業(yè)想面面俱到，那么必然要付出更多的人力、物力與財力;這樣勢必會加大企業(yè)的經(jīng)營成本，從而導(dǎo)致企業(yè)在激烈地市場競爭中處于劣勢。這就要求企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)的實際情況以及外界環(huán)境的變化選好市場定位。

從其工作內(nèi)容的角度來說，任何業(yè)態(tài)幾乎都在做著諸如設(shè)備設(shè)施的維護與保養(yǎng)、保潔與綠化、安保與秩序的維護等工作;所以不同的物業(yè)企業(yè)做著幾乎同樣的工作，其差別在于其不同的市場定位。這就要求企業(yè)必須具有某一方面或幾方面的特殊優(yōu)勢，以避免因缺乏核心競爭力而被淘汰。這同樣要求企業(yè)必須找準市場的切入點，提升企業(yè)市場定位的準確度。

我國物業(yè)行業(yè)有著大量的市場定位清晰的企業(yè)。例如：萬科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場定位。長城物業(yè)集團有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。彩生活服務(wù)集團有限公司則定位于物業(yè)服務(wù)、樓宇智能、社區(qū)服務(wù)為一體的科技型、綜合型社區(qū)服務(wù)平臺。

2.4“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”帶來的思維變革

“互聯(lián)網(wǎng)+”是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，是知識社會創(chuàng)新2.0推動下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進及其催生的經(jīng)濟社會發(fā)展新形態(tài)?！盎ヂ?lián)網(wǎng)+”是互聯(lián)網(wǎng)思維的進一步實踐成果，推動經(jīng)濟形態(tài)不斷地發(fā)生演變，從而帶動社會經(jīng)濟實體的生命力，為改革、創(chuàng)新、發(fā)展提供廣闊的網(wǎng)絡(luò)平臺。

近年來，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。

例如，以“互聯(lián)網(wǎng)+”思維創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)運營，以彩之云平臺為依托的各類E化產(chǎn)品成為彩生活生態(tài)國內(nèi)最耀眼的明星。2017年，彩生活生態(tài)圈E化產(chǎn)品接近30個，在原有常見的社區(qū)家政、維修等服務(wù)外，創(chuàng)新增加了教育、財富管理等項目，影響面積9億平方米，彩生活也成為“全球最大的社區(qū)服務(wù)運營商”。

2.5 “機器人+物業(yè)”帶來的人員沖擊

機器人是自動執(zhí)行工作的機器裝置。它既可以接受人類指揮，又可以運行預(yù)先編排的程序，也可以根據(jù)以人工智能技術(shù)制定的原則綱領(lǐng)行動。它的任務(wù)是協(xié)助或取代人類工作的工作，例如生產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)，或是危險的工作。

物業(yè)行業(yè)是一個勞動密集型的行業(yè)。截至到2017年底，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員為904.7萬人。調(diào)研中亦發(fā)現(xiàn)在TOPlOO中管理人員只占13.6%，而秩序維護員（37.07%）和清潔工（26.55%）兩類物業(yè)從業(yè)人員卻高達63.62%。一般情況下，秩序維護員和清潔工并不需要具備很深的理論知識與技能水平，而且其中很多的動作具有簡單與重復(fù)的特點，這也為機器人取代人工埋下了伏筆。

例如：高仙作為全球較早從事機器人自主移動技術(shù)研發(fā)的上游技術(shù)型企業(yè)，基于全場景移動機器人技術(shù)已實現(xiàn)了50+機型、10000+終端和5000+行業(yè)案例的應(yīng)用積累，機器人產(chǎn)品與解決方案更是可直擊物業(yè)管理中對人力依賴較大的安防、清潔、配送三大垂直場景，全力助推物業(yè)地產(chǎn)的智慧升級。

2.6 智慧物業(yè)的平臺化服務(wù)

智慧物業(yè)是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計算、移動互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，為物業(yè)轄區(qū)業(yè)主或使用人提供一個安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化物業(yè)服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的物業(yè)。

根據(jù)智慧化物業(yè)的特點集成物業(yè)服務(wù)的相關(guān)系統(tǒng)。例如：停車場管理、閉路監(jiān)控管理、門禁系統(tǒng)、智能消費、電梯管理、保安巡邏、遠程抄表和自動噴淋等相關(guān)物業(yè)的智能化管理，實現(xiàn)社區(qū)各獨立應(yīng)用子系統(tǒng)的融合，進行集中運營管理。

基于智慧物業(yè)平臺服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無法實現(xiàn)的功能。例如，通過移動互聯(lián)網(wǎng)和智能手機，可以將原本繁瑣的維修流程簡化、可以預(yù)訂服務(wù)、購買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個發(fā)展方向。

3 結(jié)語

總之，物業(yè)行業(yè)必須根植于所在區(qū)域的環(huán)境，同時積極響應(yīng)新需求、新思維、新理論、新方法、新工具的要求，而且盡可能利用“五新”來適應(yīng)或者引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展趨勢。

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