房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險(xiǎn)管理探討

丁阿峰

摘要：近年來，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)活躍，房地產(chǎn)交易數(shù)量急劇增加。對(duì)于目前的房地產(chǎn)交易來說監(jiān)督管理是非常重要的一部分，房地產(chǎn)交易監(jiān)管工作是否有效直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)。然而，現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)交易存在或多或少的問題，因此需要在工作中不斷總結(jié)和分析房地產(chǎn)交易過程中的一系列風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)提出防范措施，以降低房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)。采取行動(dòng)確保房地產(chǎn)市場(chǎng)有序發(fā)展。本文主要分析了當(dāng)前房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)，梳理了存在的問題，分析了其原因，并提出了相應(yīng)的防范管理方案。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)交易;風(fēng)險(xiǎn);成因;方法

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展和市場(chǎng)改革的深化，對(duì)房地產(chǎn)交易員的要求不斷提高。為了使房地產(chǎn)交易順利進(jìn)行，控制和防范風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，已成為根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的必然要求。然而，在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的制度建設(shè)、管理流程和人才素質(zhì)等方面還存在著一些不容忽視的問題。

一、房地產(chǎn)交易中存在的風(fēng)險(xiǎn)

（一）同開發(fā)商交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中開發(fā)商必然追求利益最大化。因此，在建設(shè)過程中，由于過分關(guān)注利益，通過暗箱操作隨意改變?cè)械某鞘薪ㄔO(shè)規(guī)劃，強(qiáng)行占用綠地，挪用公共設(shè)施等情況時(shí)有發(fā)生，并且在建筑施工過程中管理混亂，偷工減料，造成環(huán)境保護(hù)和消防不符合國家標(biāo)準(zhǔn)等問題。因此，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目在開始階段就埋下了許多隱患，這也是項(xiàng)目建設(shè)過程中管理難度加大的原因之一。其次，在房地產(chǎn)銷售過程中開發(fā)商通過提供具有吸引力的優(yōu)惠政策，利用虛假廣告吸引消費(fèi)者，一房多銷現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。由于缺乏房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)、對(duì)房地產(chǎn)信息不了解，購房者無法辦理入住手續(xù)，甚至發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)糾紛等。

（二）同房地產(chǎn)中介組織交易過程中存在的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)交易主要分為一手房（增量房）交易和二手房（存量房）交易，第一手房（增量房）的交易主要由購房者和開發(fā)商進(jìn)行。然而，在二手房（股票房）的交易中，絕大多數(shù)是通過房地產(chǎn)中介進(jìn)行的，由于一些中介機(jī)構(gòu)的故意隱瞞，買賣雙方的信息嚴(yán)重不對(duì)稱。目前，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)主要指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)等，根據(jù)筆者的調(diào)查研究，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：將房產(chǎn)以高出賣房人委托出售的價(jià)格同購房者進(jìn)行交易，從中獲利;將成套出租的房屋進(jìn)行非法買賣;在沒有所有權(quán)的情況下進(jìn)行交易;沒有按約定的期限辦理房屋交易轉(zhuǎn)讓手續(xù);私吞購房者首付款等等。

（三）因購房者缺乏法律意識(shí)引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)

由于購房者不熟悉房地產(chǎn)的法律、法規(guī)、稅收政策等政策，不熟悉房地產(chǎn)信息，被一些房地產(chǎn)開發(fā)商或中介機(jī)構(gòu)搞糊涂，購房者不了解房屋及其周圍環(huán)境。詳細(xì)審查合同條款，盲目與開發(fā)商或賣方簽訂合同和存款，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。例如，房屋存在質(zhì)量問題，從尚未辦理預(yù)售許可證的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買的房屋，被查封或者抵押的有缺陷的房屋，購買了已經(jīng)出售給他的房屋、在合同中沒有明確房屋交付和生效的時(shí)間，等等。

二、房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的防范管理

（一） 樹立房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)防范觀念

為了提高企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力和水平，必須樹立清晰的風(fēng)險(xiǎn)觀念，這是必不可少的前提。我國部分房地產(chǎn)企業(yè)交易風(fēng)險(xiǎn)防范觀念薄弱。一旦有交易風(fēng)險(xiǎn)，他們就會(huì)不知所措。因此，必須引導(dǎo)企業(yè)樹立高水平的風(fēng)險(xiǎn)防范觀念和意識(shí)，確保員工具有較高的綜合素質(zhì)。企業(yè)管理者應(yīng)引導(dǎo)各部門和員工保持密切溝通與合作，借鑒其他企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)防范方面的成功經(jīng)驗(yàn)，更好地為企業(yè)服務(wù)。

（二）完善相應(yīng)的法律

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展突飛猛進(jìn)，我國近年來關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還沒來得及完善，導(dǎo)致了房地產(chǎn)交易管理中出現(xiàn)了許多風(fēng)險(xiǎn)。國家和政府部門應(yīng)對(duì)此引起高度重視，盡快的健全相關(guān)的法律法規(guī)，約束和限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的不文明不合法現(xiàn)象的發(fā)生，為廣大的購房群體提供強(qiáng)有力的法律保障，引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)走向健全的發(fā)展方向，有效的維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序。

（三）加強(qiáng)培訓(xùn)工作人員

作為房地產(chǎn)交易中的一線工作人員需要具備良好的素質(zhì)，能做到有效辨別并預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)和教育非常重要，務(wù)必提升他們的法律意識(shí)和誠信概念，確保能遵守法律，不被一時(shí)的利益所動(dòng)。根據(jù)相關(guān)要求合理設(shè)置管理、內(nèi)部控制、審核等崗位，目的是為了明確分工和確定各自的職責(zé)所在。加強(qiáng)崗位意識(shí)觀念有助于讓他們各司其職，提升自身綜合能力。房地產(chǎn)工作人員因?yàn)樯矸萏厥庑枰邆湟欢▽I(yè)性，需要持證上崗，相關(guān)部門應(yīng)開展一些專業(yè)系統(tǒng)培訓(xùn)和教育考核。只有不斷增強(qiáng)工作人員的業(yè)務(wù)能力，才能從源頭上遏制房地產(chǎn)交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

（四）培養(yǎng)誠信意識(shí)

房地產(chǎn)開放商的錯(cuò)誤意識(shí)和思想是交易中出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的另一個(gè)重要原因，政府在健全和執(zhí)行法律的同時(shí)也需要利用媒體加強(qiáng)誠信意識(shí)的宣揚(yáng)，對(duì)開放商進(jìn)行誠信教育，力爭(zhēng)提升其職業(yè)素養(yǎng)和道德水平。政府應(yīng)對(duì)部分誠信力度差、嚴(yán)重違反相關(guān)法規(guī)的房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)加大懲罰力度，進(jìn)行必要的批判和教育，依法追究責(zé)任，不定期的對(duì)房地產(chǎn)開企業(yè)和房產(chǎn)中介進(jìn)行活動(dòng)抽查，嚴(yán)格監(jiān)管他們的交易情況，使得這些機(jī)構(gòu)時(shí)時(shí)在法律的約束下，有法可依，有章可循，避免給購房者造成不必要的財(cái)產(chǎn)損失，方能形成良好的市場(chǎng)氛圍。

（五）構(gòu)建房地產(chǎn)安全信息體系

當(dāng)前信息化行業(yè)的發(fā)展同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的活躍，目前為了減少房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)，有必要對(duì)房地產(chǎn)交易建議起來完善的信息安全系統(tǒng)。通過現(xiàn)在發(fā)達(dá)的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，建立起透明的信息房地產(chǎn)交易動(dòng)態(tài)信息，從而有效的共享房地產(chǎn)交易信息，能實(shí)時(shí)監(jiān)督房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的違規(guī)操作現(xiàn)象和違反法律規(guī)定的行為，能在第一時(shí)間作出積極的調(diào)整，提高房地產(chǎn)交易的可靠性和安全性。在構(gòu)建的房地產(chǎn)交易的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上搭建輿論板塊，可以建立起來專門的交流區(qū)，購房者群體能在其中相互交流，分享其中的經(jīng)驗(yàn)和心得，這樣能有效的讓買房者了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)信息，提升辨別壞的能力，避免或減少在房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)更多的風(fēng)險(xiǎn)，提高購房者的滿意程度，切實(shí)的維護(hù)自身的利益，也有助于房地產(chǎn)交易行業(yè)的健康發(fā)展。

三、結(jié)語：

總而言之，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)交易管理面臨著新的壓力和挑戰(zhàn)。今后的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)中，需要進(jìn)行不斷地總結(jié)和完善，健全相關(guān)的法律法規(guī)，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)部門的監(jiān)管，加大對(duì)一線工作人員法律意識(shí)的培養(yǎng)和誠信思想的建設(shè)。爭(zhēng)取從各個(gè)方面減小房地產(chǎn)交易中出現(xiàn)的種種風(fēng)險(xiǎn)。通過房地產(chǎn)、房產(chǎn)中介、政府部門、購房者群體的齊心合力，共同打造健康的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境。

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