【摘要】隨著人們風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)的逐漸提高,合同管理得到了房地產(chǎn)企業(yè)的高度注重,希望通過(guò)優(yōu)化合同管理方式,完善合同管理體系的方式,防止各項(xiàng)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),在給房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造更好效益的基礎(chǔ)上,促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。
【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);項(xiàng)目合同;風(fēng)險(xiǎn)管理
眾所周知,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)流程和環(huán)節(jié)多,開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng),涉及交易金額大,對(duì)于專業(yè)要求和細(xì)節(jié)考量異常嚴(yán)格。在房地產(chǎn)項(xiàng)目施行的過(guò)程中,收入、成本的形成90%以上都是通過(guò)合同這種形式確認(rèn)的,想要控制和降低開(kāi)發(fā)成本,保證實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo),必須正確簽訂合同,嚴(yán)格按照約定的事項(xiàng)執(zhí)行合同,重視業(yè)務(wù)過(guò)程中的合同管控。特別是在目前營(yíng)改增大背景情況下,企業(yè)必須審慎對(duì)待合同的招標(biāo)、簽訂、執(zhí)行、評(píng)估控制。
1、房地產(chǎn)企業(yè)合同管理中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題
1.1 合同管理意識(shí)比較淡薄
房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展合同管理工作的過(guò)程中,沒(méi)有注重對(duì)自身財(cái)務(wù)情況的思考,缺少完善的處理體系,同時(shí)建立的合同管理意識(shí)比較滯后,在某種程度上給房地產(chǎn)企業(yè)合同管理工作的落實(shí)帶來(lái)了阻礙。合同管理工作人員在主觀方面,合同管理態(tài)度不嚴(yán)謹(jǐn),職責(zé)意識(shí)不高,部分企業(yè)在落實(shí)管理工作時(shí),往往過(guò)于重視自身效益的提升,甚至在簽署相應(yīng)的合同之后,合同管理意識(shí)不高,合同管理人員的監(jiān)管效力沒(méi)有得到全面發(fā)揮,進(jìn)而加劇了房地產(chǎn)企業(yè)合同風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)。
1.2 缺少完善的合同管理體系
當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)整理管理水平差強(qiáng)人意,尤其是部分小規(guī)模房地產(chǎn)企業(yè),通常把提升自身運(yùn)營(yíng)效力當(dāng)作主體標(biāo)準(zhǔn),沒(méi)有注重企業(yè)內(nèi)部控制管理機(jī)制的構(gòu)建,使得在開(kāi)展管理工作時(shí),頻頻出現(xiàn)問(wèn)題,無(wú)法對(duì)合同實(shí)現(xiàn)科學(xué)管理,導(dǎo)致合同風(fēng)險(xiǎn)頻頻出現(xiàn)。這種現(xiàn)象的出現(xiàn),將會(huì)給企業(yè)資金帶來(lái)大量流程,加劇了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn),進(jìn)而讓企業(yè)失去諸多大規(guī)模項(xiàng)目。
1.3 合同管理信息化水平偏低
當(dāng)前,房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)展合同管理工作時(shí),往往不具備合理性、規(guī)范性和科學(xué)性。部分大規(guī)模房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作時(shí),其中涉及了規(guī)劃合同、監(jiān)管合同、工程合同、設(shè)備合同以及采購(gòu)合同等。怎樣才能實(shí)現(xiàn)合同管理的簡(jiǎn)便性,同時(shí)還能不會(huì)破壞其完整度,是當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)首要處理的問(wèn)題。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有構(gòu)建迎合自身經(jīng)濟(jì)活動(dòng)需求的合同,在對(duì)合同相關(guān)內(nèi)容加以確定的過(guò)程中,往往忽略了注意要求、處理方式以及職責(zé)權(quán)限。并且,沒(méi)有做好合同種類的合理分配,對(duì)已經(jīng)建立的合同,沒(méi)有建立對(duì)應(yīng)的編號(hào),缺少科學(xué)的合同管理機(jī)制。在合同管理方面缺少規(guī)范性,合同進(jìn)度無(wú)法全面掌控,進(jìn)而給財(cái)務(wù)部門(mén)記錄相關(guān)數(shù)據(jù)增添難度,直接影響會(huì)計(jì)處理效率。
1.4 合同履行未跟蹤到位
當(dāng)合同簽好后,未對(duì)其進(jìn)行整理,將涉及到付款節(jié)點(diǎn)、收取發(fā)票節(jié)點(diǎn)、工程變更確認(rèn)、質(zhì)保金支付方式的確定、違約及違約責(zé)任條款等信息進(jìn)行整理,制定合同執(zhí)行情況的臺(tái)賬,致使合同執(zhí)行過(guò)程中缺乏跟蹤,企業(yè)管理層不能及時(shí)掌握到合同執(zhí)行動(dòng)態(tài)情況,整個(gè)合同的實(shí)際執(zhí)行情況將達(dá)不到最初設(shè)想。例如:應(yīng)取得的專票未及時(shí)取得而影響當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅抵扣,造成當(dāng)期多繳增值稅;施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)變更后,后續(xù)付款和取得發(fā)票脫離預(yù)計(jì)節(jié)點(diǎn);超額支付工程款,資金流偏離預(yù)算等等。若發(fā)生此類事項(xiàng),將影響房地產(chǎn)企業(yè)銷售實(shí)現(xiàn)期的增值稅稅負(fù)的平穩(wěn),進(jìn)而影響企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益。
2、完善房地產(chǎn)企業(yè)合同管理體系的有效途徑
2.1 完善合同管理體系
因?yàn)楹贤芾碡灤┯诜康禺a(chǎn)建筑項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)中,所以,要想保證各個(gè)流程的規(guī)范性和嚴(yán)謹(jǐn)性,給后續(xù)管控工作的開(kāi)展提供條件,這就需要在開(kāi)展施工工作時(shí),對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)都構(gòu)建完善的管理體系,對(duì)介紹信出具、數(shù)據(jù)收集、合同擬定、合作協(xié)商、項(xiàng)目評(píng)估、職責(zé)分配、合同變更以及合同終止等內(nèi)容加以全面監(jiān)管,通過(guò)制定完善的管理體系對(duì)各個(gè)工作進(jìn)行分工和確定,相互合作,從而保證建筑項(xiàng)目的全面落實(shí)。
2.2 加強(qiáng)合同管理信息系統(tǒng)構(gòu)建
現(xiàn)階段,隨著科學(xué)技術(shù)的全面發(fā)展,這給房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目工作的開(kāi)展提供了條件,特別在信息化技術(shù)方面,實(shí)現(xiàn)了快速發(fā)展,將其運(yùn)用到房地產(chǎn)建筑合同管理以及信息公布等工作中,可以實(shí)現(xiàn)工作效率的全面提高。在開(kāi)展合同管理工作時(shí),需要構(gòu)建完善的合同管理信息化系統(tǒng),讓施工環(huán)節(jié)中各個(gè)資訊都能實(shí)現(xiàn)共享和傳遞,并且將合同變更、補(bǔ)充以及注意事項(xiàng)等內(nèi)容及時(shí)傳遞給相關(guān)部門(mén),利用互聯(lián)網(wǎng)手段,提升合同管理的科學(xué)化和信息化。
2.3 加強(qiáng)合同履行環(huán)節(jié)的有效控制
在房地產(chǎn)企業(yè),一個(gè)項(xiàng)目全過(guò)程需要簽訂幾十或上百份合同,在執(zhí)行過(guò)程中有變動(dòng)萬(wàn)千的可變因素,信息量如此之大,靠幾人的大腦是記不了的。合同履行過(guò)程中的任何變更、調(diào)整,都有可能影響到預(yù)算、現(xiàn)金流、稅額的變動(dòng),因此,必須建立完整的、全面的信息管理系統(tǒng),使全部合同執(zhí)行與管理的各種信息處于可控狀態(tài),為管理者調(diào)整、修改、決策提供參考依據(jù)。由此可見(jiàn),建立合同執(zhí)行與管理臺(tái)賬是十分必要的,也是十分重要的。合同執(zhí)行與管理臺(tái)賬的數(shù)據(jù)要與財(cái)務(wù)相關(guān)數(shù)據(jù)相吻合,并按月及時(shí)提報(bào)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),以便于相關(guān)部門(mén)能根據(jù)合同的執(zhí)行情況制定相應(yīng)的管理措施,促進(jìn)合同的按時(shí)、順利執(zhí)行。合同管理臺(tái)賬一般應(yīng)包括簽約單位、合同內(nèi)容、合同金額、變更金額、結(jié)算金額、付款條件、已付款金額、已開(kāi)票金額等。
2.4 房地產(chǎn)合同人員素質(zhì)得加強(qiáng)和培養(yǎng)
在合理的房地產(chǎn)合同管理制度完善的過(guò)程中,更需要專業(yè)的人員來(lái)進(jìn)行合理的配合??梢酝ㄟ^(guò)在外界招聘人才也可以在合同管理內(nèi)部工作人員中進(jìn)行培訓(xùn),將培訓(xùn)號(hào)的各個(gè)人員分布在分公司,總公司以及各個(gè)管理部門(mén)當(dāng)中。分配在各個(gè)公司的工作人員,應(yīng)該定時(shí)召回,檢查他們是否對(duì)合同進(jìn)行了合理的管理,保證這些工作人員有足夠過(guò)硬的專業(yè)知識(shí)來(lái)從事管理合同這項(xiàng)工作。他們的培訓(xùn)方面一定要更加的廣泛,希望不只停留于合同管理方面,更需要拓展他們的知識(shí)層面。
結(jié)語(yǔ):
房地產(chǎn)企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)管理中合同管理發(fā)揮著重要作用,導(dǎo)致合同管理過(guò)程中存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)為提高管理水平,增強(qiáng)自身的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,需要重視企業(yè)合同管理,通過(guò)建立完善的合同管理體系,并做好風(fēng)險(xiǎn)防范工作。
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作者簡(jiǎn)介:
劉選中,沭陽(yáng)縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局,江蘇宿遷。