馬錫龍

[摘要]隨著科技的發(fā)展，各種為人類提供便利的產(chǎn)品層出不窮，其中人們對(duì)于住的要求也不斷增加。眾所周知，一分錢一分貨，在要求如此多的情況下，就意味著對(duì)于樓房建造成本的增加，對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，項(xiàng)目前期的準(zhǔn)備工作，建造地址的勘察，樓房建造的設(shè)計(jì)規(guī)劃，公開招標(biāo)，項(xiàng)目開始實(shí)施時(shí)原材料的進(jìn)購(gòu)，人工成本等都會(huì)由于高要求而增加工作的難度，造成經(jīng)濟(jì)成本的提高。文章對(duì)于如何在滿足人類需求的同時(shí)將成本控制在合理的范圍提出一些建議。

[關(guān)鍵詞]安全系數(shù);便利性;建造成本;經(jīng)濟(jì)成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.25.065

隨著社會(huì)的進(jìn)步，人們對(duì)于住房的要求越來越高，除了安全方面的要求，對(duì)于住房周邊的環(huán)境要求，住房過程中的便利性，如交通方便，出門上班就可以做公交，還有對(duì)于上下樓房電梯的要求，在一單元同一層多戶人家居住的情況下會(huì)選擇電梯安裝多的樓盤，以避免上下班高峰期乘坐電梯還要排隊(duì)的狀況出現(xiàn)等都體現(xiàn)著人類對(duì)于生活質(zhì)量的高要求。每個(gè)企業(yè)在建立之初就有自己的核心企業(yè)文化，而房地產(chǎn)的企業(yè)文化便是為所有的顧客都打造一套舒適，安全的家的港灣，如何在保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)的前提下控制成本是所有企業(yè)在發(fā)展過程中思考的問題，文章將對(duì)于房地產(chǎn)管理中可以將成本合理控制的建議列出。

1房地產(chǎn)開發(fā)過程中成本管理及控制

（1）項(xiàng)目立項(xiàng)階段的成本管理與控制。在項(xiàng)目立項(xiàng)前，針對(duì)近年來房地產(chǎn)銷售額突出的樓盤進(jìn)行實(shí)地考察，通過網(wǎng)絡(luò)渠道收集相關(guān)的數(shù)據(jù)以做參考，由公司為項(xiàng)目的立項(xiàng)成立一個(gè)專業(yè)的項(xiàng)目小組，做前期的準(zhǔn)備工作。組織相關(guān)的工作人員做市場(chǎng)調(diào)查，收集大眾對(duì)于住房的喜好和意見，統(tǒng)計(jì)所有的數(shù)據(jù)，將數(shù)據(jù)由專業(yè)的人員進(jìn)行分析，再開會(huì)與此次項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃小組的意見結(jié)合設(shè)計(jì)滿足大眾需求的樓房，在此前提下，針對(duì)成本節(jié)約這塊由專門的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人思考怎樣將施工過程的工藝簡(jiǎn)化，成本合理降低，為企業(yè)獲得最大利潤(rùn)[1]。綜上所述，就是由項(xiàng)目策劃小組，風(fēng)險(xiǎn)控制小組，投資小組，設(shè)計(jì)小組相互配合，各司其職，綜合意見，將項(xiàng)目前期的成本降到最低。

（2）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段的成本管理與控制。在項(xiàng)目開展階段，對(duì)于房地產(chǎn)而言，最重要的便是設(shè)計(jì)圖紙的選擇，在前期的立項(xiàng)階段，已經(jīng)做好了基層群眾對(duì)于住房的意見，就需要對(duì)于設(shè)計(jì)方進(jìn)行合理的選擇，在知道要求的基礎(chǔ)上怎樣設(shè)計(jì)好令顧客滿意的建筑是公司首先要考慮的問題，對(duì)于一些滿意的建筑設(shè)計(jì)公司進(jìn)行公開選拔，除了符合群眾的要求還要將成本縮減到最低。綜合上述意見，在設(shè)計(jì)圖紙階段的控制主要體現(xiàn)在：一是選擇合適的設(shè)計(jì)公司，按困難程度合理分工;二是要求限額設(shè)計(jì)，有效控制成本;三是增加合同條例，合理控制成本。

（3）招投標(biāo)階段的成本管理與控制。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制在招投標(biāo)階段中的效果是最明顯的，項(xiàng)目在招標(biāo)的過程中一個(gè)是對(duì)原材料供應(yīng)商的選擇，一個(gè)是對(duì)承包單位的選擇。招標(biāo)的目的是實(shí)現(xiàn)雙方合作共贏，將項(xiàng)目的工作細(xì)化，責(zé)任承擔(dān)分配清晰，所以在招標(biāo)的過程中要充分利用項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，順利地完成招標(biāo)工作。由此可見，招投標(biāo)階段的成本管理與控制將在以下四個(gè)范圍內(nèi)得到控制：一是選擇合適的合作單位;二是完善招投標(biāo)工作環(huán)節(jié);三是加強(qiáng)對(duì)于招投標(biāo)的監(jiān)督工作;四是細(xì)化合同合作條例，劃分工作內(nèi)容。

（4）施工階段的成本管理與控制。一個(gè)建筑本身的質(zhì)量最根本的原因就是原材料的選擇上，在材料的進(jìn)口上要慎之又慎，負(fù)責(zé)人多跑幾家供應(yīng)商，通過對(duì)比，選出質(zhì)量又好，價(jià)格合理，在行業(yè)內(nèi)具有威信的企業(yè)，在材料特性的測(cè)量上請(qǐng)專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行把控，還要要求出口商提供相關(guān)的材料質(zhì)量證明文件，將驗(yàn)證不達(dá)標(biāo)的材料剔除，禁止使用[2]。在進(jìn)口到施工場(chǎng)地后對(duì)一些要求嚴(yán)格的材料再進(jìn)行反復(fù)的抽查檢驗(yàn)，確保達(dá)標(biāo)，能夠正常投放使用。在進(jìn)口上還要把控時(shí)間，要保證前方不能缺材少料，也不能過多堆放，以免材料受到天氣、時(shí)間等影響造成經(jīng)濟(jì)上的損失。監(jiān)管人員也要監(jiān)督施工過程中各個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)管理工作，要做到各司其職。對(duì)于建筑的原材料管理小組要重點(diǎn)監(jiān)督，因?yàn)榻ㄖ?xiàng)目上出現(xiàn)過很多以次充好、謀取私利的案例。不定時(shí)的檢查材料的質(zhì)量問題，因?yàn)檫M(jìn)口數(shù)量龐大，總會(huì)有少量的材料出現(xiàn)問題，而施工人員可能因?yàn)殛P(guān)系自身利益問題，工作講究效率，不能及時(shí)發(fā)現(xiàn)，在施工現(xiàn)場(chǎng)有可能會(huì)出現(xiàn)施工人員濫用材料，導(dǎo)致計(jì)劃好的材料短缺等問題都有可能會(huì)出現(xiàn)，加大施工成本。

綜上所述，施工階段的成本控制主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：第一，對(duì)于原材料的把控，合理利用，杜絕資源浪費(fèi);第二，加強(qiáng)管理人員的綜合素質(zhì)水平，拒絕中飽私囊的情況發(fā)生;第三，做好基層工作的監(jiān)督，避免施工人員偷懶，延長(zhǎng)工期。

（5）結(jié)算階段的成本管理與控制。項(xiàng)目完成后，對(duì)于最后的結(jié)算階段要做好工作。房地產(chǎn)行業(yè)因?yàn)樯婕暗馁Y金范圍龐大，在項(xiàng)目施工前都會(huì)有借貸、融資等情況的產(chǎn)生，在項(xiàng)目竣工后，要驗(yàn)收及辦理結(jié)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)結(jié)算成本后的評(píng)估。[3]要及時(shí)進(jìn)行資金核算，對(duì)于施工前、中、后所有資金進(jìn)行綜合管理，對(duì)于項(xiàng)目啟動(dòng)前所借貸的資金盡快進(jìn)行銷售樓房，資金的回籠，及時(shí)歸還，減少利息的成本。

2房地產(chǎn)成本管理及控制中存在的問題及解決方法

（1）項(xiàng)目成本意識(shí)薄弱。在項(xiàng)目開始前期，加強(qiáng)相關(guān)人員的成本意識(shí)，對(duì)于管理層的工作員工，采取教育手段，開展對(duì)于項(xiàng)目成本節(jié)約的重要意義的會(huì)議，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人要施行好總體統(tǒng)籌，組織安排工作，使得員工能夠?qū)⒆约旱膬?yōu)勢(shì)在工作中最大程度地發(fā)揮，只有將重要的管理崗位做好成本意識(shí)，才會(huì)在項(xiàng)目實(shí)施過程中起到管理約束的作用，將項(xiàng)目成本意識(shí)落實(shí)到具體的工作中。

（2）成本管理和控制體制不健全。俗話說：“沒有規(guī)矩，不成方圓?！敝贫鹊慕⑵淠康脑谟诩s束眾人，起到管理作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。所以，要想將項(xiàng)目成本管理和控制發(fā)揮出應(yīng)有的效果，就要請(qǐng)專業(yè)的人員，對(duì)于項(xiàng)目成本這方面收集相關(guān)的資料，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，擬定適合公司情況的制度條例，在過去的制度基礎(chǔ)上完善，打造如合同般嚴(yán)謹(jǐn)、具有效用的制度，將成本控制利益最大化。

（3）缺乏對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過程的成本控制。因?yàn)榻ㄖ婕暗姆秶^大，除了一些專業(yè)性強(qiáng)的管理人員和技術(shù)人員，其余的都是在項(xiàng)目開始時(shí)臨時(shí)雇用的普通施工人員，這些建筑工人都是一些文化水平低下，素質(zhì)比較低的人員，在施工過程中對(duì)于材料的運(yùn)用都是以方便性為主，不會(huì)考慮到浪費(fèi)這一方面，所以為了將施工過程中的成本控制在合理范圍，就要加強(qiáng)對(duì)于基層工作人員的教育，杜絕浪費(fèi)資源，還要合理分配工作，加強(qiáng)工作效率，節(jié)約人工成本。

3房地產(chǎn)企業(yè)成本管理及控制的措施

（1）建立目標(biāo)成本體系。在項(xiàng)目開展前期，就要做好風(fēng)控、預(yù)算等工作準(zhǔn)備，將人工成本、資源成本等一系列涉及資金情況都要做好計(jì)劃，建立目標(biāo)體系，在項(xiàng)目開展時(shí)做到心中有數(shù)，在項(xiàng)目結(jié)束后，核算資金使用情況，對(duì)比預(yù)算資金，發(fā)現(xiàn)超出部分所造成的原因，以便下次項(xiàng)目實(shí)施的有效控制成本。

（2）實(shí)行集中采購(gòu)。隨著社會(huì)的進(jìn)步，科技的不斷發(fā)展，很多單調(diào)而乏味的工作都逐漸被機(jī)械所代替，所以很多行業(yè)面臨著巨大危機(jī)，發(fā)展緩慢，加上社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)力越來越大，企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)也就越來越大，企業(yè)為了盈利在各種節(jié)假日上推出優(yōu)惠折扣，大量購(gòu)買也可享受折扣。由此可見，在房地產(chǎn)成本控制上施行集中采購(gòu)，不僅能節(jié)省資源資金，還能節(jié)省在服務(wù)上的成本，還能減少中間的很多環(huán)節(jié)，避免意外情況發(fā)生。而且集中采購(gòu)，對(duì)于供應(yīng)商的背景、信譽(yù)度等都可以詳細(xì)了解，在專業(yè)性上也有保證。

4結(jié)論

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的成本控制應(yīng)該做到從項(xiàng)目立項(xiàng)階段、招投標(biāo)階段和實(shí)施過程中全方位地得到控制，加強(qiáng)企業(yè)在成本方面的研究，通多專業(yè)人士的分析和成功案例的解刨，了解可以合理縮減成本的環(huán)節(jié)，再融入項(xiàng)目實(shí)施中。加強(qiáng)成本控制將成為企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1]姜冰玉.淺析房地產(chǎn)開發(fā)過程中工程成本的有效控制[J].北京工程造價(jià)，2003（4）.

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[3]朱連.施工項(xiàng)目周期成本控制與合同管理[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2004.