物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)探究

江潤(rùn)海

【摘?要】物業(yè)管理自上世紀(jì)80年代引入我國(guó)以來(lái)，歷經(jīng)三十余年的發(fā)展，已經(jīng)由市場(chǎng)的無(wú)序發(fā)展、配套性法規(guī)和規(guī)范性文件的缺乏等不良狀態(tài)走向了有法律法規(guī)保障的良性發(fā)展道路。同時(shí)，外部環(huán)境出現(xiàn)的新需求、新思維、新理論、新方法、新工具也為物業(yè)行業(yè)的發(fā)展帶來(lái)了更大的變化。

【關(guān)鍵詞】物業(yè)管理行業(yè);發(fā)展趨勢(shì);集中度;互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)

Research on the development trend of property management industry

Jiang Run-hai

（Wuyuan County Real Estate Public Utilities Service Center， Zibo City， Shandong Province?Zibo?Shandong?256100）

【Abstract】Since the introduction of property management in China in the 1980s， after more than 30 years of development， it has moved from a bad state of market development， supporting regulations and lack of regulatory documents to a benign development path guaranteed by laws and regulations. At the same time， new demands， new thinking， new theories， new methods， and new tools in the external environment have brought greater changes to the development of the property industry.

【Key words】Property management industry;Development trend;Concentration;Internet + property

目前我國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)規(guī)模穩(wěn)定增加，行業(yè)集中度也逐步提高，同時(shí)由于東中西部經(jīng)濟(jì)差異加大，決定了物業(yè)管理規(guī)模、企業(yè)數(shù)量等也有不少差距。隨著互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等高新技術(shù)與行業(yè)的深度融合，物業(yè)服務(wù)企業(yè)逐步打破地域界限走向全國(guó)化，部分具備相當(dāng)規(guī)模和品牌影響力、有較強(qiáng)資源整合能力且在移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)應(yīng)用方面較為成熟的優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)企業(yè)，受到市場(chǎng)的密切關(guān)注。數(shù)字化時(shí)代、數(shù)據(jù)、協(xié)同、智能等要素碰撞在一起，將重構(gòu)商業(yè)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)，帶來(lái)非連續(xù)、不可預(yù)測(cè)和非線性思維。企業(yè)只有堅(jiān)持共創(chuàng)、共生、共贏才能實(shí)現(xiàn)最終的價(jià)值創(chuàng)造。在新時(shí)代的物業(yè)管理行業(yè)也有著自己的發(fā)展趨勢(shì)。

1. 第一，行業(yè)發(fā)展具有很強(qiáng)的持續(xù)性。

2015年末，全國(guó)物業(yè)管理面積為174.5億平方米，發(fā)展至2017年末全國(guó)物業(yè)管理面積為246.65億平方米，增長(zhǎng)非常迅速。2015年末從業(yè)人員達(dá)769.5萬(wàn)人，發(fā)展至2017年末的904.7萬(wàn)人，同樣增長(zhǎng)迅速。2017年末物業(yè)行業(yè)經(jīng)營(yíng)總收入為6007.2億元，比上年增加了13.66%。2018年1～12月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積為26366萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)15.7%，增速比1～11月份提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。由此可見，2019年物業(yè)行業(yè)的增速依然具有很強(qiáng)的持續(xù)性，同樣可以證明物業(yè)管理行業(yè)具有很強(qiáng)的持續(xù)性以及光明的前景。因此物業(yè)行業(yè)在未來(lái)幾年的發(fā)展過(guò)程中無(wú)論是物管的面積、物管的從業(yè)人員以及物管的營(yíng)業(yè)收入方面必將具有很強(qiáng)的持續(xù)性。

2. 第二，物業(yè)管理行業(yè)集中程度與市場(chǎng)定位準(zhǔn)確度更高。

結(jié)合中國(guó)國(guó)情以及在行業(yè)集中度中所提到的相關(guān)數(shù)據(jù)不難得出，中國(guó)的物業(yè)管理行業(yè)正走在產(chǎn)業(yè)快速集中的路上。產(chǎn)業(yè)集中度的提升可以推動(dòng)物業(yè)行業(yè)資源的優(yōu)化配置，提高行業(yè)生產(chǎn)率，降低行業(yè)生產(chǎn)成本，提升行業(yè)的吸引力，實(shí)現(xiàn)行業(yè)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰。例如，產(chǎn)業(yè)集中品牌如萬(wàn)科、綠城、保利等總體定位于高端物業(yè)園區(qū)，品牌溢價(jià)能力因服務(wù)質(zhì)量而迅速增強(qiáng)，即使在成本加成的基礎(chǔ)物業(yè)中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤(rùn)率。市場(chǎng)定位是指為使產(chǎn)品在目標(biāo)消費(fèi)者心目中相對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品而言占據(jù)清晰、特殊和理想的位置而進(jìn)行的安排。從其業(yè)態(tài)的角度來(lái)說(shuō)，物業(yè)涉足的領(lǐng)域五花八門，差別懸殊。如果企業(yè)想面面俱到，那么必然要付出更多的人力、物力與財(cái)力;這樣勢(shì)必會(huì)加大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，從而導(dǎo)致企業(yè)在激烈地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)。這就要求企業(yè)必須根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況以及外界環(huán)境的變化選好市場(chǎng)定位。從其工作內(nèi)容的角度來(lái)說(shuō)，任何業(yè)態(tài)幾乎都在做著諸如設(shè)備設(shè)施的維護(hù)與保養(yǎng)、保潔與綠化、安保與秩序的維護(hù)等工作;所以不同的物業(yè)企業(yè)做著幾乎同樣的工作，其差別在于其不同的市場(chǎng)定位。這就要求企業(yè)必須具有某一方面或幾方面的特殊優(yōu)勢(shì)，以避免因缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力而被淘汰。這同樣要求企業(yè)必須找準(zhǔn)市場(chǎng)的切入點(diǎn)，提升企業(yè)市場(chǎng)定位的準(zhǔn)確度。我國(guó)物業(yè)行業(yè)有著大量的市場(chǎng)定位清晰的企業(yè)。例如：萬(wàn)科物業(yè)發(fā)展有限公司致力于讓更多用戶體驗(yàn)物業(yè)之美好，圍繞業(yè)主不動(dòng)產(chǎn)保值增值提供全生命周期服務(wù)的市場(chǎng)定位。綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司以物業(yè)服務(wù)為根基，以服務(wù)平臺(tái)為介質(zhì)，以智慧科技為手段的市場(chǎng)定位。長(zhǎng)城物業(yè)集團(tuán)有限公司著力于“物業(yè)管理發(fā)展”與“社區(qū)生態(tài)建設(shè)”雙主航道的發(fā)展策略。彩生活服務(wù)集團(tuán)有限公司則定位于物業(yè)服務(wù)、樓宇智能、社區(qū)服務(wù)為一體的科技型、綜合型社區(qū)服務(wù)平臺(tái)。

3. 第三，“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”帶來(lái)的思維變革。

“互聯(lián)網(wǎng)+”是創(chuàng)新2.0下的互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展的新業(yè)態(tài)，是知識(shí)社會(huì)創(chuàng)新2.0推動(dòng)下的互聯(lián)網(wǎng)形態(tài)演進(jìn)及其催生的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展新形態(tài)。“互聯(lián)網(wǎng)+”是互聯(lián)網(wǎng)思維的進(jìn)一步實(shí)踐成果，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)形態(tài)不斷地發(fā)生演變，從而帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)實(shí)體的生命力，為改革、創(chuàng)新、發(fā)展提供廣闊的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。近年來(lái)，“互聯(lián)網(wǎng)+”思維加速滲透到物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域。從物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)“看不到、看不懂、看不起”，到如今“物業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”模式逐步邁入成熟期，互聯(lián)網(wǎng)在物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)了從0到1、從1到N的轉(zhuǎn)變。例如，以“互聯(lián)網(wǎng)+”思維創(chuàng)新社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)，以彩之云平臺(tái)為依托的各類E化產(chǎn)品成為彩生活生態(tài)圈內(nèi)最耀眼的

明星。2018年，彩生活生態(tài)圈E化產(chǎn)品接近30個(gè)，在原有常見的社區(qū)家政、維修等服務(wù)外，創(chuàng)新增加了教育、財(cái)富管理等項(xiàng)目，影響面積9億平方米，彩生活也成為“全球最大的社區(qū)服務(wù)運(yùn)營(yíng)商”。

4. 第四，智慧物業(yè)的平臺(tái)化服務(wù)。

智慧物業(yè)是指充分利用物聯(lián)網(wǎng)、云計(jì)算、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)的集成應(yīng)用，為物業(yè)轄區(qū)業(yè)主或使用人提供一個(gè)安全、舒適、便利的現(xiàn)代化、智慧化生活環(huán)境，從而形成基于信息化、智能化物業(yè)服務(wù)的一種新的管理形態(tài)的物業(yè)。根據(jù)智慧化物業(yè)的特點(diǎn)集成物業(yè)服務(wù)的相關(guān)系統(tǒng)。例如：停車場(chǎng)管理、閉路監(jiān)控管理、門禁系統(tǒng)、智能消費(fèi)、電梯管理、保安巡邏、遠(yuǎn)程抄表和自動(dòng)噴淋等相關(guān)物業(yè)的智能化管理，實(shí)現(xiàn)社區(qū)各獨(dú)立應(yīng)用子系統(tǒng)的融合，進(jìn)行集中運(yùn)營(yíng)管理?；谥腔畚飿I(yè)平臺(tái)服務(wù)的相繼出現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)了以往傳統(tǒng)服務(wù)所無(wú)法實(shí)現(xiàn)的功能。例如，通過(guò)移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)和智能手機(jī)，可以將原本繁瑣的維修流程簡(jiǎn)化、可以預(yù)訂服務(wù)、購(gòu)買商品。相關(guān)智能APP的開發(fā)與普及已經(jīng)成為物業(yè)行業(yè)的一個(gè)發(fā)展方向。

5. 此外，“機(jī)器人+物業(yè)”帶來(lái)的人員沖擊。

機(jī)器人是自動(dòng)執(zhí)行工作的機(jī)器裝置。它既可以接受人類指揮，又可以運(yùn)行預(yù)先編排的程序，也可以根據(jù)以人工智能技術(shù)制定的原則綱領(lǐng)行動(dòng)。它的任務(wù)是協(xié)助或取代人類工作的工作，例如生產(chǎn)業(yè)、建筑業(yè)，或是危險(xiǎn)的工作。物業(yè)行業(yè)是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。截至到2018年底，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員為1007.9萬(wàn)人。調(diào)研中亦發(fā)現(xiàn)在TOP100中管理人員只占13.6%，而秩序維護(hù)員（37.07%）和清潔工（26.55%）兩類物業(yè)從業(yè)人員卻高達(dá)63.62%。一般情況下，秩序維護(hù)員和清潔工并不需要具備很深的理論知識(shí)與技能水平，而且其中很多的動(dòng)作具有簡(jiǎn)單與重復(fù)的特點(diǎn)，這也為機(jī)器人取代人工埋下了伏筆。

6. 結(jié)語(yǔ)

物業(yè)管理行業(yè)的具體服務(wù)與所在區(qū)域緊密相連，同時(shí)還要與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，用新思維、新方法、新工具，來(lái)面對(duì)新局面，以便促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的良性發(fā)展，提供更加便捷、準(zhǔn)確的人性化服務(wù)內(nèi)容。

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