國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理探析

淳勇

摘 要：國(guó)家實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度，這使得國(guó)有企業(yè)面臨新的土地資產(chǎn)管理要求，為讓土地資產(chǎn)有效服務(wù)于國(guó)有企業(yè)的改革事業(yè)，盤活企業(yè)存量土地，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資產(chǎn)保值增值，為企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)找準(zhǔn)著力點(diǎn)，企業(yè)就應(yīng)按要求加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)管理策略的分析和探索，管好用好存量土地資產(chǎn)，獲得更大的效益與動(dòng)力，持續(xù)深化改革、實(shí)現(xiàn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。

關(guān)鍵詞：國(guó)有企業(yè) 土地資產(chǎn) 管理要求 管理策略

引 言

歷史使然，國(guó)有企業(yè)的土地一般系劃撥所有，在市場(chǎng)中雖然數(shù)量偏多，但其利用率低，存在管理難度。與此同時(shí)，國(guó)有企業(yè)經(jīng)歷改革與改制，人員頻繁變動(dòng)，土地資產(chǎn)情況不明、管理不嚴(yán)，導(dǎo)致土地資源變得低效甚至無效，增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。鑒于此，如何完善土地資產(chǎn)管理體制、有效經(jīng)營(yíng)土地、盤活閑置土地，更好地滿足國(guó)有土地資產(chǎn)管理要求，這是國(guó)有企業(yè)面臨的重要課題。

一、國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的要求

第一，顯化土地資產(chǎn)。國(guó)有企業(yè)改革的目的在于獲得最大化的經(jīng)濟(jì)效益，而科學(xué)管理、經(jīng)營(yíng)現(xiàn)有資產(chǎn)是企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)的關(guān)鍵性途徑。土地是一種資產(chǎn)，國(guó)有企業(yè)如果不根據(jù)市場(chǎng)規(guī)律將其顯化出來，就會(huì)影響管理的科學(xué)性[1]。第二，適當(dāng)提供優(yōu)惠。國(guó)有企業(yè)要把配置盤活土地資產(chǎn)得到的資金收入用于還債或安置下崗職工，也可作為兼并破產(chǎn)的優(yōu)惠條件。如今國(guó)家允許經(jīng)營(yíng)困難的國(guó)有企業(yè)改變?cè)瓌潛芡恋氐挠猛?，屬商業(yè)性用途可租賃，基于困難情況在一定年限里減免土地租金，屬工業(yè)性生產(chǎn)可繼續(xù)劃撥，得到的收入按照一定比例用于生產(chǎn)自救、職工分流安置等。第三，改變國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的用途，加大開發(fā)與利用力度，賺取收益，或變現(xiàn)土地資產(chǎn)，調(diào)整企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，或把土地資產(chǎn)當(dāng)作銀行抵押物，確保獲取貸款。這一系列要求集中起來就是國(guó)有企業(yè)對(duì)土地資產(chǎn)的處置權(quán)，只有加強(qiáng)管理才能滿足要求。

二、國(guó)有企業(yè)加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理的策略建議

（一）完善管理體制，明確部門管理職能

在國(guó)有企業(yè)的管理實(shí)踐中存在土地資產(chǎn)多頭管理的問題，未明確究竟是土地管理部門負(fù)責(zé)還是資產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)[2]。根據(jù)歷史情況，土地管理部門從事的一直是土地行政管理工作，小到宗地出讓、大到土地戰(zhàn)略管理，所以按照誰出讓誰管理、統(tǒng)一權(quán)利和責(zé)任的基本原則，應(yīng)確立由土地管理部門占據(jù)管理國(guó)有土地資產(chǎn)的主體地位，保證出讓土地資產(chǎn)前后的連續(xù)性管理。只是要注意國(guó)有企業(yè)土地資產(chǎn)的運(yùn)作與保值、增值都要接受國(guó)資部門的監(jiān)督。在確立主體地位以后，土地管理部門從本質(zhì)上改變工作理念，國(guó)有企業(yè)的管理部門應(yīng)主動(dòng)接受并積極配合其工作，明確管理土地資產(chǎn)的根本目的在于體現(xiàn)國(guó)家作為所有者的經(jīng)濟(jì)利益，確保在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最大限度發(fā)揮土地資產(chǎn)的作用，合法使用國(guó)有土地資產(chǎn)。除此以外，國(guó)有企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)土地資產(chǎn)管理的理論研究，分析自身用地的資產(chǎn)特性和土地資產(chǎn)管理的地位、保值和增值、國(guó)有企業(yè)土地市場(chǎng)的特征及運(yùn)行機(jī)制、地價(jià)管理及土地收益管理等規(guī)定，為完善土地資產(chǎn)管理體制提供指導(dǎo)。

（二）整合經(jīng)營(yíng)方式，科學(xué)管理土地資產(chǎn)

國(guó)有土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理方式一般包括置換、轉(zhuǎn)讓、租賃、兼并和收購(gòu)這五種，在實(shí)際工作中不能單獨(dú)使用某種方式，應(yīng)盡量選擇多種方式結(jié)合的理念，為土地資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理選擇最佳方式，實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)效益的最大化。第一，把土地使用權(quán)劃撥通過出讓的方式轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有企業(yè)全權(quán)資產(chǎn)。國(guó)有企業(yè)和普通企業(yè)的區(qū)別在于國(guó)有企業(yè)能享受土地劃撥使用權(quán)，如果國(guó)有企業(yè)發(fā)展情況良好，暫時(shí)無需經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)，那么劃撥土地使用權(quán)至少能為其提供發(fā)展用地。在取得劃撥土地資產(chǎn)之后應(yīng)充分使用，促使企業(yè)能夠增值增效。針對(duì)劃撥土地使用權(quán)，國(guó)有企業(yè)沒有權(quán)利獨(dú)立處分，把劃撥土地轉(zhuǎn)變成出讓，企業(yè)只需繳納少量出讓金就能享受出讓土地使用權(quán)，把土地資產(chǎn)變成企業(yè)的資產(chǎn)，在增加企業(yè)資產(chǎn)的同時(shí)明晰產(chǎn)權(quán)，讓企業(yè)資產(chǎn)更清晰，為國(guó)有企業(yè)在后續(xù)發(fā)展中經(jīng)營(yíng)土地資產(chǎn)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第二，將土地資產(chǎn)視作融資權(quán)的一種進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。國(guó)有企業(yè)的發(fā)展離不開資金，應(yīng)在確保不丟失土地資產(chǎn)的基礎(chǔ)上取得融資，即通過出讓土地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押融資、以地投資、出租獲資，這三種土地資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理行為都能讓企業(yè)得到大量資金，并保留土地資產(chǎn)。這對(duì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的國(guó)有企業(yè)特別是中小型國(guó)有企業(yè)具有重要意義，企業(yè)應(yīng)基于實(shí)際情況選擇恰當(dāng)?shù)姆绞?。如果企業(yè)產(chǎn)業(yè)優(yōu)良、發(fā)展前景好，最好選擇抵押融資;如果企業(yè)產(chǎn)業(yè)落后、前景不好，針對(duì)新的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目就可選擇以地投資;如果企業(yè)產(chǎn)業(yè)一般、前景一般、資產(chǎn)閑置，就可選擇出租獲資。第三，或許國(guó)有企業(yè)適當(dāng)剝離轉(zhuǎn)讓土地資產(chǎn)，可以讓自己起死回生。國(guó)有企業(yè)受到政府政策優(yōu)惠的資產(chǎn)或異地搬遷的老地基均有可能存在大面積國(guó)有土地，一旦將其長(zhǎng)期閑置，政府就會(huì)無償收回，應(yīng)積極改變這些土地資產(chǎn)的用途，通過包裝推介提高其價(jià)值，之后轉(zhuǎn)讓，從中獲得超值土地資產(chǎn)收益。

（三）盤活閑置土地，提高資源的利用率

依法將國(guó)有存量土地資源盤活是一項(xiàng)要求比價(jià)高、政策性比較強(qiáng)的工作，要求相關(guān)利益方務(wù)必要妥善協(xié)調(diào)，相互支持、配合，取得工作成效[3]。更關(guān)鍵的是在盤活國(guó)有企業(yè)的存量土地資產(chǎn)之后，企業(yè)今后的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展謀劃也要和盤活工作密切結(jié)合在一起，將盤活存量資產(chǎn)當(dāng)作國(guó)有企業(yè)今后發(fā)展的動(dòng)力來考慮，本著國(guó)有資產(chǎn)保值增值的要求建設(shè)與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相符的企業(yè)發(fā)展模式，盤活閑置資產(chǎn)特別是土地資產(chǎn)，將其變成經(jīng)濟(jì)建設(shè)增量，真正取得經(jīng)濟(jì)效益和體現(xiàn)社會(huì)價(jià)值。由于現(xiàn)階段國(guó)有企業(yè)制定現(xiàn)代企業(yè)制度的改革需要，只有廣泛發(fā)掘并努力盤活閑置土地資源，將其變成城市建設(shè)用地的補(bǔ)充，才能確保經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

國(guó)有企業(yè)的存量土地資產(chǎn)是稀缺的、珍貴的，特別是授權(quán)經(jīng)營(yíng)地，這是國(guó)家在特殊時(shí)期為企業(yè)改革提供的用地政策支持，不管閑置與否都應(yīng)保留，在盤活閑置土地時(shí)應(yīng)優(yōu)先滿足企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)的發(fā)展，對(duì)區(qū)域內(nèi)的土地資源進(jìn)行統(tǒng)籌考慮與規(guī)劃，按照土地資產(chǎn)清查結(jié)果，以企業(yè)最大化利潤(rùn)為目標(biāo)制定可操作性強(qiáng)的土地盤活處置計(jì)劃、實(shí)施方案。針對(duì)股份公司能夠使用的、地理位置較好的閑置土地，應(yīng)先滿足國(guó)有企業(yè)發(fā)展需要，如完善廠房建設(shè)等。通過重啟自用閑置土地，不僅節(jié)約看守管理成本，還節(jié)約大量新增建設(shè)用地的費(fèi)用，有效控制國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)成本。針對(duì)暫時(shí)不能置換及重新使用的閑置土地，可將其租出去。如果閑置土地有地面建筑物，可以確保收回土地使用稅、土地租金等出現(xiàn)的成本的前提下租賃;如果閑置土地沒有地面建筑物，就可出租場(chǎng)地，在節(jié)省看管費(fèi)用的同時(shí)保證土地資產(chǎn)的安全性。針對(duì)個(gè)人或外部單位非法占用企業(yè)土地資產(chǎn)的情況，應(yīng)和占用者友好協(xié)商，根據(jù)國(guó)有資產(chǎn)出租規(guī)定辦理租賃手續(xù)，協(xié)商無果就應(yīng)采取舉報(bào)或起訴等手段，用法律的力量清退土地資產(chǎn)占用者，維護(hù)國(guó)有企業(yè)的合法權(quán)益。

三、結(jié)語

國(guó)有企業(yè)建立現(xiàn)代企業(yè)制度和管理土地資產(chǎn)息息相關(guān)，加強(qiáng)土地資產(chǎn)管理能為企業(yè)創(chuàng)造建立現(xiàn)代企業(yè)制度的環(huán)境，企業(yè)改革則提供進(jìn)一步深化土地資產(chǎn)管理的契機(jī)。所以國(guó)有企業(yè)在日常運(yùn)營(yíng)中必須完善土地資產(chǎn)管理體制，科學(xué)整合多種土地經(jīng)營(yíng)方式，同時(shí)依法盤活閑置土地，利用多種策略把土地資產(chǎn)管好、用好，優(yōu)化企業(yè)資源配置，保證提高資產(chǎn)效益，盡快走上可持續(xù)發(fā)展道路。

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