劉衛(wèi)紅

[摘 要]房地產(chǎn)行業(yè)的興起時(shí)間是非常早的，它的發(fā)展歷程也比較久遠(yuǎn)，近年來(lái)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著很多的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，其中最為重要的就是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，它限制了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展腳步。文章對(duì)房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的主要原因進(jìn)行了簡(jiǎn)要的分析，并由此提出了一些解決對(duì)策，希望能夠?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供幫助。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)公司;財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理;收益管理

[中圖分類(lèi)號(hào)]F299.23

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)工程量大、耗時(shí)多、投資巨大、回收緩慢、收益頗豐，但是風(fēng)險(xiǎn)極大的領(lǐng)域。目前的很多人在選擇工作領(lǐng)域或是公司時(shí)會(huì)優(yōu)先選擇房地產(chǎn)公司，因?yàn)楫?dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)確實(shí)是一個(gè)熱門(mén)行業(yè)，獲得經(jīng)濟(jì)效益較多，但是房地產(chǎn)企業(yè)具有資產(chǎn)負(fù)債率、投融資金額大、生產(chǎn)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，使得企業(yè)面臨較大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是在經(jīng)濟(jì)發(fā)展如此迅速的時(shí)代背景下，帶給房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)更大。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要是指企業(yè)在某個(gè)項(xiàng)目開(kāi)展時(shí)的籌資、投資、資金回收及經(jīng)濟(jì)收益管理的各項(xiàng)財(cái)務(wù)活動(dòng)，但是由于在項(xiàng)目開(kāi)展過(guò)程中總會(huì)出現(xiàn)一些不可控的影響因素，導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)問(wèn)題，給企業(yè)帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)可以從這幾個(gè)方面來(lái)對(duì)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析，并提出一些可行性策略來(lái)降低房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)發(fā)展速度極快的一個(gè)行業(yè)，所占市場(chǎng)比重在逐漸擴(kuò)大，影響著社會(huì)的整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展局勢(shì)。然而，企業(yè)發(fā)展得越快，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也就越大，房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因主要有以下兩個(gè)因素。

1.1 外部因素

外部因素主要體現(xiàn)在投資、政策、融資等方面，首先是投資方面。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的社會(huì)比重逐漸加大，很多企業(yè)的高層為了獲得很多的經(jīng)濟(jì)收益，會(huì)選擇加大對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的投資，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是瞬息萬(wàn)變的，存在著很多的不確定因素，而這些自然因素都是我們所預(yù)料不到的，很有可能會(huì)造成一些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。其次是國(guó)家政策的影響。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多國(guó)家政策在不斷地完善，為了降低房地產(chǎn)行業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)方面的影響力，國(guó)家頒布了一系列的限購(gòu)限售政策，使得企業(yè)出現(xiàn)成本大、收益小的財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)。最后是融資風(fēng)險(xiǎn)。隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步，市場(chǎng)上出現(xiàn)了很多的融資手段，但是融資方式需要承擔(dān)更多的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，然而有一些企業(yè)為了擴(kuò)大規(guī)模，會(huì)鋌而走險(xiǎn)地選擇一些風(fēng)險(xiǎn)較高，但是資金很快到位的融資手段，這些都會(huì)為企業(yè)帶來(lái)程度不一的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 內(nèi)部因素

企業(yè)的內(nèi)部因素主要體現(xiàn)為兩個(gè)方面，一方面是企業(yè)內(nèi)部的員工，如果企業(yè)內(nèi)部的員工工作能力達(dá)不到要求，綜合素質(zhì)不高，就會(huì)在工作中缺乏一定的判斷力，對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)認(rèn)識(shí)不到位，使得最后的工作質(zhì)量大打折扣;另一方面就是財(cái)務(wù)管理方面，企業(yè)上下級(jí)或者各部門(mén)之間的財(cái)務(wù)信息不對(duì)稱(chēng)會(huì)造成財(cái)務(wù)決策的不準(zhǔn)確，同時(shí)相關(guān)人員為了個(gè)人私利，會(huì)在財(cái)務(wù)方面做手腳，這些問(wèn)題都會(huì)在不經(jīng)意間給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的問(wèn)題分析

2.1 政策把控難度大，投資決策失誤

房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)投資風(fēng)險(xiǎn)極高的領(lǐng)域，所以企業(yè)管理過(guò)程中一定要準(zhǔn)確把握投資風(fēng)險(xiǎn)的來(lái)源、實(shí)質(zhì)及變化的規(guī)律，確保在工作中出現(xiàn)問(wèn)題能夠有解決的方向，然后能夠用最準(zhǔn)確的措施來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是體現(xiàn)在多方面的，文章主要是從兩個(gè)方面來(lái)進(jìn)行敘述，一方面是投資比重失衡，投資決策失誤。近年來(lái)，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷增強(qiáng)，導(dǎo)致很多企業(yè)在項(xiàng)目投資上會(huì)出現(xiàn)一些較大的偏差。房地產(chǎn)企業(yè)為了獲得更大的利益，一般對(duì)商業(yè)住宅、高檔公寓或是獨(dú)立別墅的投資比重會(huì)比較高，而對(duì)于商業(yè)住房、經(jīng)濟(jì)適用房的投資比重會(huì)比較低，但是我國(guó)的社會(huì)公民多為工薪階層，他們的工資不高，住不起那種高檔住宅，只能居住得起那種低消費(fèi)的房屋。雖然房?jī)r(jià)高的房屋所獲利潤(rùn)較大，但是如果房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，普通居民就無(wú)力購(gòu)買(mǎi)房屋，漸漸地，房地產(chǎn)企業(yè)的房屋就會(huì)有所剩余，資金回收就會(huì)困難，企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，銀行的貸款就無(wú)法按時(shí)歸還，進(jìn)而就會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)極大的風(fēng)險(xiǎn)。另一方面就是國(guó)家宏觀政策的影響，國(guó)家在環(huán)境保護(hù)、土地管理、外資限制等方面的政策改革都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)造成影響。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展是離不開(kāi)的，國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控是企業(yè)不能預(yù)見(jiàn)的，企業(yè)只能在平常多關(guān)注一些時(shí)政新聞，了解國(guó)家下一步的發(fā)展方向，并對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行分析，通過(guò)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)和國(guó)家的最新動(dòng)態(tài)為企業(yè)下一步的發(fā)展提供一個(gè)方向，但是這些經(jīng)濟(jì)分析都具有很大的不確定性。而且國(guó)家近年來(lái)為了使社會(huì)各大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)均衡，制定了一系列的政策來(lái)打壓房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，這些政策體現(xiàn)為籌資、房?jī)r(jià)、市場(chǎng)預(yù)期等方面的改動(dòng)，然而不管是哪個(gè)方面變動(dòng)都會(huì)加大房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 融資渠道單一，資本結(jié)構(gòu)不合理

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)投資巨大的企業(yè)，所以，融資規(guī)模是房地產(chǎn)企業(yè)快速發(fā)展的一個(gè)重要原因，能否籌集到足夠的資金是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模、開(kāi)展項(xiàng)目的一個(gè)重要保障。房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式有內(nèi)部融資、外部融資、權(quán)益性融資、債務(wù)性融資等，而我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)主要采用的融資方式是債務(wù)性融資，包括自籌資金、銀行貸款等方式，雖然債務(wù)性籌資的貸款利息會(huì)在稅前被扣除，但是它的限制因素比較多，需要支付固定的利息并在規(guī)定時(shí)間內(nèi)歸還債務(wù)，否則企業(yè)就要承擔(dān)巨額賠償。除此之外，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資問(wèn)題還體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面是融資渠道單一，規(guī)模不大，無(wú)法為企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)展提供一個(gè)有力的保障;另一方面是企業(yè)資本的結(jié)構(gòu)不合理，融資過(guò)程中負(fù)債率過(guò)高，容易受到市場(chǎng)波動(dòng)影響，使得財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

2.3 資金回收困難，資金鏈斷裂

房地產(chǎn)企業(yè)一般會(huì)為了提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，同時(shí)購(gòu)置多塊土地，開(kāi)設(shè)多個(gè)項(xiàng)目，但是社會(huì)市場(chǎng)的變化是瞬息萬(wàn)變的，可能在投資該項(xiàng)目的時(shí)候，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景比較好，但是在項(xiàng)目開(kāi)展的后期，市場(chǎng)行情可能就會(huì)出現(xiàn)很大的變化，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展非常不利，銷(xiāo)售困難，使投資進(jìn)去的資金無(wú)法及時(shí)收回，企業(yè)內(nèi)部的資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)，無(wú)法及時(shí)地償還銀行債務(wù)，給企業(yè)的發(fā)展帶來(lái)麻煩。房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈斷裂主要體現(xiàn)在融資、銷(xiāo)售、應(yīng)收賬款等財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上，融資風(fēng)險(xiǎn)主要是指銀行貸款，一旦在銀行貸款過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，就會(huì)影響企業(yè)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)。銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)在后期的銷(xiāo)售過(guò)程中出現(xiàn)的各種問(wèn)題，一方面是企業(yè)本身的預(yù)售款或出售款無(wú)法到位，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)的資金鏈斷裂;另一方面是國(guó)家提出的限購(gòu)、限價(jià)、限貸等政策，會(huì)降低企業(yè)的銷(xiāo)售率，減少經(jīng)濟(jì)收入?，F(xiàn)在的人們住房都會(huì)采用分期付款的方式，然而在后期的還款中會(huì)因?yàn)楦鞣N因素而延期還款，進(jìn)而引起應(yīng)收賬款的風(fēng)險(xiǎn)。總之，這些財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)使得企業(yè)的資金鏈斷裂，加大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3 房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策探討

3.1 強(qiáng)化項(xiàng)目論證，投資決策科學(xué)化

投資項(xiàng)目是房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重要前提，也是一項(xiàng)專(zhuān)業(yè)性極強(qiáng)的技術(shù)，而且項(xiàng)目投資會(huì)帶給企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)極大，所以企業(yè)在投資項(xiàng)目時(shí)一定要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行多重論證，并提出科學(xué)化的投資決策。企業(yè)在投資某一項(xiàng)目前務(wù)必要從多個(gè)角度來(lái)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行大量的研究和論證，首先要從所投項(xiàng)目的所在地開(kāi)展研究。其次要從市場(chǎng)目前的發(fā)展趨勢(shì)和政府關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的限制和經(jīng)濟(jì)的最新發(fā)展動(dòng)態(tài)來(lái)研究該項(xiàng)目的發(fā)展前景。再次要從項(xiàng)目的土地規(guī)模、地理位置等項(xiàng)目本身來(lái)進(jìn)行分析論證。最后要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展制作一些風(fēng)險(xiǎn)防范預(yù)案，按照國(guó)家的規(guī)定來(lái)提出科學(xué)合理的投資，要盡可能地將房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降到最低。

3.2 優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，融資渠道多元化

融資是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)展的重要保障，只有資金充足，企業(yè)才能夠擴(kuò)大規(guī)模，促進(jìn)項(xiàng)目的快速發(fā)展。但是目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道較為單一，融資結(jié)構(gòu)也不夠完整，限制了房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目發(fā)展。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)的融資方式主要以銀行貸款為主，這種債務(wù)性融資雖然比較方便，但是給企業(yè)帶來(lái)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也比較大，所以我們必須要優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，拓寬融資渠道，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的方式有三種，首先可以直接提高自有資金的比重，其次可以通過(guò)降低過(guò)高的投資比重來(lái)優(yōu)化結(jié)構(gòu)，最后是可以采用除銀行貸款外的其他融資方式，比如典當(dāng)融資、房地產(chǎn)信任投資資金、融資租賃、股權(quán)融資、項(xiàng)目眾籌以及吸引外資的方式來(lái)為企業(yè)籌資。這樣既能夠使融資渠道多元化，還能夠優(yōu)化企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步減少房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

3.3 強(qiáng)化財(cái)務(wù)預(yù)算管理，建立財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)資金運(yùn)轉(zhuǎn)量極大的工程，企業(yè)必須要學(xué)會(huì)對(duì)內(nèi)部的財(cái)務(wù)進(jìn)行合理的管理。首先最重要的就是在項(xiàng)目開(kāi)展之前，做好財(cái)務(wù)的預(yù)算管理，要保證投入的資金都能被合理地分配，在預(yù)算過(guò)程中，要從項(xiàng)目的成本投入、財(cái)政支出、資金投放和經(jīng)營(yíng)的統(tǒng)籌分配等方面進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算。除此之外，還要對(duì)項(xiàng)目開(kāi)展的各個(gè)環(huán)節(jié)都做好財(cái)務(wù)預(yù)算，確保后期的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作在合理有序的機(jī)制中進(jìn)行。財(cái)務(wù)預(yù)算一旦完成，監(jiān)督部門(mén)就要嚴(yán)格按照預(yù)算來(lái)開(kāi)展工作，定期開(kāi)展項(xiàng)目檢查和考核，要保證資金運(yùn)轉(zhuǎn)按照預(yù)算管理進(jìn)行，如果超出預(yù)算，要及時(shí)進(jìn)行分析，找出原因，做出改進(jìn)。同時(shí)，還需要建立完整的財(cái)務(wù)預(yù)警機(jī)制，以企業(yè)的財(cái)務(wù)管理機(jī)制、預(yù)警管理機(jī)制和經(jīng)營(yíng)情況為主要依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)展的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)，對(duì)一些風(fēng)險(xiǎn)較大的程序提前安裝預(yù)警裝置，保證財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)能夠及時(shí)被發(fā)現(xiàn)并做出相應(yīng)的處理，以此來(lái)增強(qiáng)企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

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