論逾期交房、逾期辦證違約金訴訟時(shí)效的計(jì)算方式

【摘要】：《漢書》有云：“安土重遷，黎民之性；骨肉相附，人情所愿也”，房屋是千家萬戶的基本生活保障，是人民幸福之源。但據(jù)研究成都市C區(qū)近5年內(nèi)涉房地產(chǎn)糾紛案件的數(shù)據(jù)分析顯示該轄區(qū)近5年受理的房屋買賣類糾紛4712件，占C區(qū)法院近五年民商事案件受案總數(shù)的11.29%，在成都市M院2017年審理的商品房買賣合同糾紛中有400件案件涉及逾期交房、逾期辦證。隨著房地產(chǎn)市場活躍度日益上升，持續(xù)熱化，商品房買賣合同糾紛頻發(fā)，“逾期交房”、“逾期辦證”成為常態(tài)。我國目前現(xiàn)行的法律以及司法實(shí)踐都并沒有關(guān)于違約金的訴訟時(shí)效的計(jì)算方式的明確的規(guī)定和統(tǒng)一的準(zhǔn)則，故本文就此問題進(jìn)行探究和分析。

【關(guān)鍵詞】：逾期交房 逾期辦證 違約金 訴訟時(shí)效

一.司法實(shí)務(wù)中的做法

如今商品房買賣中，雙方就違約金的約定為“按照已付款項(xiàng)每日按X%計(jì)算”，違約金額并非固定不變的。筆者在翻閱了中國裁判文書網(wǎng)大量案例后，發(fā)現(xiàn)針對在原告提請?jiān)V訟請求時(shí)距離違約金的起算時(shí)間已經(jīng)超過三年（按照<民法通則>為兩年），司法實(shí)踐中存在3種不同的做法：1.認(rèn)為違約金為普通債權(quán)，即使按日計(jì)算，也是整體債權(quán)，所以應(yīng)當(dāng)從辦證、交房期限屆滿之日開始計(jì)算訴訟時(shí)效，若超過3年（按照<民法通則>為兩年），則全部駁回。如成都市中級人民法院二審中認(rèn)為上訴人主張逾期交房違約金的訴訟時(shí)效起算時(shí)間應(yīng)當(dāng)從其知道或應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害之日即合同約定的交房期限屆滿之次日起2012年11月1日起開始計(jì)算，但上訴人起訴的時(shí)間為2017年5月，且并無證據(jù)證明本案存在中止、中斷等法定事由，故其訴請已經(jīng)超過訴訟時(shí)效，對其訴請的違約金全部不支持；2.認(rèn)為逾期辦證、逾期交房的違約金具有可分性，屬于分段的獨(dú)立債權(quán)，本質(zhì)上是按日計(jì)算的繼續(xù)性債權(quán)，訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)分別計(jì)算，其計(jì)算方法是從起訴之日倒推3年（按照<民法通則>為兩年）的部分予以支持；3.將違約金認(rèn)定為按日計(jì)算的繼續(xù)性債權(quán)，只要違約行為依然持續(xù)，則訴訟時(shí)效無適用空間，故應(yīng)當(dāng)支持全部違約金。如福建省高級人民法院再審時(shí)認(rèn)為被上訴人的違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，并且上訴人主張的違約金是一個(gè)整體性的合同權(quán)利，而不是將其分割成若干個(gè)債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效，故支持了從違約事實(shí)發(fā)生之日起的違約金。

二.筆者觀點(diǎn)

雖然《最高人民法院公報(bào)》上刊登的案例載明的是只有當(dāng)債務(wù)人明確表示不履行債務(wù)時(shí)，訴訟時(shí)效才可依法起算，但筆者更傾向于采取第一種處理方法，理由如下：

1. 我國違約金的性質(zhì)是賠償為主，懲罰為輔，其功能一方面是為了彌補(bǔ)守約方的損失，懲罰違約方失信的行為；另一方面則是敦促各方積極行使權(quán)利，促成交易的完成。適用第一種觀點(diǎn)，會(huì)起到敦促守約方積極行使權(quán)利，保護(hù)自己的合法利益的效果，而非讓權(quán)利義務(wù)處于一種不確定不穩(wěn)定的狀態(tài)。若是采用第2、3種觀點(diǎn)，賦予守約方?jīng)]有規(guī)制期限的權(quán)利話，則會(huì)出現(xiàn)超過訴訟時(shí)效，守約方還能不斷地突破訴訟時(shí)效爭取到利益。民法中規(guī)定的最長訴訟時(shí)效為20年，若是給予守約方較大的訴訟時(shí)效的口子的話，這會(huì)導(dǎo)致守約方的權(quán)利和訴請?jiān)?0年都能夠得到支持，甚至于在法定期限外不斷地向法院提出訴請，主張權(quán)利。在如今法院受案數(shù)激增的情況下，會(huì)不斷地導(dǎo)致法院訴累，造成司法資源的浪費(fèi)。同時(shí)也與違約金的功能有悖，雖懲罰了違約方失信的行為，但反而使得守約方怠于主張權(quán)利，甚至是為了追求更多的違約金而惡意的不及時(shí)主張權(quán)利，由此劃開了一個(gè)法律的漏洞。

2. 違約金是指根據(jù)當(dāng)事人的約定或者法律規(guī)定，一方當(dāng)事人違約的，應(yīng)當(dāng)向另外一方當(dāng)事人支付一定數(shù)額的金錢。逾期辦證、逾期交房的違約金是基于合同違約而產(chǎn)生的一種責(zé)任，違約金屬于債權(quán)請求權(quán)保護(hù)范疇。換一句話說，違約金是隨著違約責(zé)任的產(chǎn)生而應(yīng)運(yùn)而生的，違約責(zé)任是違約金適用的前提。作為基礎(chǔ)，違約責(zé)任適用的是《民法通則》或者《民法總則》中規(guī)定的兩年或三年的訴訟時(shí)效，那么違約責(zé)任的“產(chǎn)物”違約金的訴訟時(shí)效應(yīng)當(dāng)與違約責(zé)任相統(tǒng)一，若訴訟時(shí)效超過，違約責(zé)任得不到支持，固然違約金的訴請同樣不能得到支持。若是將違約金與違約責(zé)任的訴訟時(shí)效分裂開來認(rèn)定，產(chǎn)生不同的結(jié)果，則是將違約金視為獨(dú)立于違約責(zé)任之外的另一種債權(quán)，其實(shí)是割裂了違約責(zé)任與違約金實(shí)屬同一債權(quán)的原理。觀點(diǎn)1正是尊重了違約責(zé)任與違約金二者關(guān)系的處理方法。

3. 就王澤鑒先生總結(jié)的訴訟時(shí)效設(shè)立的理由和宗旨來說，一是保護(hù)債務(wù)人，為避免因時(shí)日久遠(yuǎn)，舉證困難，致遭受不利利益；二是尊重現(xiàn)存秩序，維護(hù)法律平和；三是權(quán)利上睡眠者，不值得保護(hù)；四是簡化法律關(guān)系，減輕法院負(fù)擔(dān)，降低交易成本。但若是采取第3種觀點(diǎn)，守約方無需積極主張權(quán)利也可獲得法律保護(hù)，這會(huì)造成眾多買受者“躺在權(quán)利上睡覺”的現(xiàn)象，不利于糾紛的盡快解決和維護(hù)法律的秩序，實(shí)屬褻瀆法律的威嚴(yán)。若是采取觀點(diǎn)2，雖然一定程度上衡量和考慮了買賣雙方的利益，具有一定的價(jià)值考量。但是根據(jù)《民法通則》規(guī)定訴訟時(shí)效從知道或應(yīng)當(dāng)權(quán)利被侵害之日起計(jì)算，觀點(diǎn)2則意味著債權(quán)人選擇起訴之日間接性的決定了權(quán)利被侵害之日。在約定的或者法定的辦證、交房期屆滿后仍然沒有辦證、交房之時(shí)，采取觀點(diǎn)1便會(huì)促使買受人為了維護(hù)自己的合法權(quán)益積極行使權(quán)力，從而導(dǎo)致違約金的訴訟時(shí)效中斷，此時(shí)便能保證其勝訴權(quán)，同時(shí)也有利于促進(jìn)交易安全，權(quán)利義務(wù)處于一個(gè)相對穩(wěn)定的狀態(tài)，維護(hù)了法律秩序，這才是與訴訟時(shí)效的宗旨和目的相契合的做法。

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作者簡介：徐璐 （1995.3），女，漢族 四川省樂山市，法律碩士