范禹民

【摘? 要】在工程質(zhì)量監(jiān)管的過程中，物業(yè)管理超期介入會對其產(chǎn)生直接影響，有利于促進(jìn)設(shè)計質(zhì)量的優(yōu)化發(fā)展，加強質(zhì)量的監(jiān)督管理力度，在規(guī)范工程施工方式的情況下，完善整體工作制度內(nèi)容，更好的完成當(dāng)前工作任務(wù)。所以在工程質(zhì)量監(jiān)管期間，需要合理使用物業(yè)管理超期介入的方式進(jìn)行協(xié)調(diào)，建立多元化的控制體系，保證每項工作滿足當(dāng)前的時代發(fā)展需求，達(dá)到預(yù)期的管理工作目的。

【關(guān)鍵詞】

一、物業(yè)管理超期介入工程建設(shè)的積極作用

1.有利于優(yōu)化設(shè)計質(zhì)量

如果物業(yè)管理單位在總結(jié)用戶要求和自身管理經(jīng)驗的基礎(chǔ)上，協(xié)助開發(fā)商和設(shè)計單位對規(guī)劃設(shè)計進(jìn)行必要的調(diào)整，可以有效地避免開發(fā)商與用戶發(fā)送沖突，而且可以節(jié)省重新改造的資金，減少因改造而帶來的工程質(zhì)量問題，為自己將來更好地開展物業(yè)管理工作打下堅實的基礎(chǔ)。

2.有利于加強施工質(zhì)量管理

物業(yè)管理單位在物業(yè)管理和使用方面擁有優(yōu)勢，對物業(yè)使用中的種種質(zhì)量通病有較為廣泛和深入的了解。

3.有利于規(guī)范工程的交付使用

物業(yè)管理單位作為開發(fā)商與用戶之間的銜接組織，綜合各方面的意見和要求，對雙方之間的質(zhì)量糾紛進(jìn)行調(diào)解，幫助開發(fā)商制定解決質(zhì)量問題的方案，使質(zhì)量糾紛可以得到及時有效的解決。

二、目前物業(yè)管理早期介入存在的問題

1.物業(yè)服務(wù)企業(yè)早期介入的人員專業(yè)水平較低

物業(yè)管理早期介人是專業(yè)性很強的工作，包括規(guī)劃、設(shè)計、施工、監(jiān)理等領(lǐng)域，因而對參與人員的綜合素質(zhì)要求高，他們必須具備豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗和建筑、設(shè)備知識。目前，一些物業(yè)服務(wù)公司，對早期介入的重要性認(rèn)識不夠，把它當(dāng)作員工培訓(xùn)機會，采用的管理人員和技術(shù)人員不論有否經(jīng)驗，就讓他們參與早期介入工作。從而使早期介入效果大打折扣。

2.開發(fā)企業(yè)對物業(yè)管理早期介入的認(rèn)識不足

由于物業(yè)管理早期介入工作具有非法定性，非強制性，具體實施是由開發(fā)商自主聘請物業(yè)服務(wù)企業(yè)參與，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對樓盤開發(fā)無指揮權(quán)、決定權(quán)，只有顧問建議權(quán)，費用由開發(fā)商全額承擔(dān)。因而盡管物業(yè)管理早期介入能給樓盤開發(fā)帶來種種好處，但許多開發(fā)企業(yè)認(rèn)為早期介入沒有必要，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的建議完全是多余，對物業(yè)管理早期介入所投入的費用是浪費。他們往往急功近利，片面追求利潤。他們并沒有認(rèn)識到樓盤開發(fā)與物業(yè)管理是一個有機整體，通過優(yōu)良的物業(yè)管理早期介入，可以對物業(yè)品質(zhì)起到較大的提升作用。

3.物業(yè)管理招投標(biāo)仍然存在不規(guī)范

目前，有許多物業(yè)項目的早期介入沒有進(jìn)行招投標(biāo)，參與物業(yè)管理早期介入的物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)企業(yè)存在著上下級的關(guān)系。這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)往往要維護開發(fā)企業(yè)的利益，不可能完全站在業(yè)主的角度來考慮問題。難以提出實質(zhì)性的意見，即使提了。開發(fā)企業(yè)也會認(rèn)為物業(yè)服務(wù)企業(yè)依附于開發(fā)企業(yè)，應(yīng)該聽命于開發(fā)企業(yè)。

而對于進(jìn)行招投標(biāo)的物業(yè)項目，由于招標(biāo)文件中未強調(diào)早期介入方案的得分值，物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了投標(biāo)的結(jié)果，往往在競標(biāo)中。重點考慮的是物業(yè)交付后項目的管理方案，對物業(yè)管理早期介入考慮較少，這不利于物業(yè)管理早期介入的實施。

三、對物業(yè)早期介入的一些意見和建議

1.立項決策階段

在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目市場調(diào)研和項目可行性研究評估時，物業(yè)管理人員應(yīng)對項目的市場定位、潛在業(yè)主的構(gòu)成以及消費水平、周邊物業(yè)管理概況以及日后的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)及成本、利潤測算等方面提出意見和建議，必要時可對該項目今后的物業(yè)管理構(gòu)想提出書面咨詢報告，以利于開發(fā)建設(shè)企業(yè)在決策時綜合考慮物業(yè)管理方面的意見，也為銷售方案制定宣傳提供依據(jù)，減少立項決策的盲目性和主觀隨意性。

2.規(guī)劃設(shè)計階段

物業(yè)管理由于行業(yè)的特點，考慮項目設(shè)計規(guī)劃的好壞，出發(fā)點主要從能否保證業(yè)主今后使用方便，減少物業(yè)支出考慮。大多數(shù)設(shè)計人員由于以設(shè)計規(guī)范為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計，對于使用的細(xì)節(jié)容易忽略?，F(xiàn)今的房地產(chǎn)開發(fā)項目都強調(diào)功能特點，最大限度的貼近客戶需求，而客戶需求是隨著時間、認(rèn)識和經(jīng)濟文化的進(jìn)步發(fā)展，不斷變化和進(jìn)步的，這些需求和認(rèn)識就不是國家規(guī)范所能及時反映的了。加之一個優(yōu)秀的設(shè)計方案往往受到設(shè)計者自身生活閱歷的限制，不能將一些方便生活的細(xì)節(jié)體現(xiàn)到設(shè)計里去。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)項目的管理者和物業(yè)服務(wù)的提供者，通過工作經(jīng)驗的積累與業(yè)主溝通的機會多，能夠充分了解業(yè)主的需求，對物業(yè)項目可能出現(xiàn)的問題有比較清楚的了解，其早期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計方案的討論，完善設(shè)計細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩，當(dāng)好開發(fā)商的顧問，替業(yè)主當(dāng)好管家。

3.施工安裝階段

現(xiàn)在的物業(yè)項目建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，結(jié)構(gòu)、設(shè)備安裝、管線布置錯綜復(fù)雜，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問題經(jīng)常被建設(shè)單位、施工單位忽視，而這些問題在今后的使用中往往會最先暴露出來，也是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中可能要遇到的麻煩。因此需要物業(yè)管理早期介入緊密跟蹤，這里要特別強調(diào)早期介入記錄的作用。施工安裝階段介入記錄，一方面為今后的項目物業(yè)管理服務(wù)和建筑歷史提供了寶貴的資料;另一方面，當(dāng)有些施工中的問題或隱患經(jīng)物業(yè)管理公司提出整改建議，但由于某些原因沒有進(jìn)行改進(jìn)，在將來隱患發(fā)生時，完善的記錄和相應(yīng)的證據(jù)，對分清物業(yè)管理、開發(fā)商、規(guī)劃設(shè)計單位、施工安裝單位、業(yè)主之間的責(zé)任十分有利。此階段介入可以使工程質(zhì)量多一份保證，對可能在接管驗收中或日后管理中出現(xiàn)的質(zhì)量問題，可以解決在萌芽狀態(tài)，因此可以保證物業(yè)移交和日后管理的連續(xù)性，有益于物業(yè)的良性發(fā)展。

4.銷售配合階段

在售樓現(xiàn)場為購房人提供物業(yè)咨詢服務(wù)，一方面使購房者對物業(yè)管理服務(wù)有較具體的了解，另一方面通過與準(zhǔn)業(yè)主、購房人的交流與溝通，統(tǒng)計分析潛在業(yè)主對物業(yè)管理的要求、意見等。配合銷售階段物業(yè)管理企業(yè)印發(fā)項目有關(guān)資料和相關(guān)制度，以加深業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，讓業(yè)主和購房人通過對物業(yè)管理服務(wù)的前期感受，增強其消費信心。這一階段物業(yè)管理早期介入對房地產(chǎn)營銷的作用不可低估，物業(yè)管理企業(yè)要注重業(yè)主、購房人對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品和物業(yè)管理服務(wù)要求的信息的歸集，及時傳遞這些信息，并對有益的意見、建議作出快速反應(yīng)，將更利于開發(fā)商銷售進(jìn)度的推進(jìn)。

5.接管準(zhǔn)備階段

物業(yè)管理公司主動參與物業(yè)竣工驗收與接管驗收工作。物業(yè)接管驗收，是法規(guī)規(guī)定的物業(yè)在竣工驗收基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)使用功能和相關(guān)資料的再檢驗和接收，是物業(yè)管理不可缺少的重要環(huán)節(jié)。物業(yè)接管驗收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場地和環(huán)境綠化等，特別要重視對物業(yè)綜合功能的驗收。在完成接管驗收后，整體物業(yè)連同設(shè)備及資料就移交給了物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)營運。與竣工驗收消除質(zhì)量缺陷一樣，物業(yè)接管驗收亦會發(fā)現(xiàn)一些質(zhì)量缺陷，物業(yè)管理企業(yè)及時反饋和督促解決這些質(zhì)量缺陷，以增強業(yè)主對其所購產(chǎn)品的滿意程度。

結(jié)語

物業(yè)管理超前介入是解決工程質(zhì)量問題的有效途徑，物業(yè)超期介入可提升工程質(zhì)量管理工作效率與水平，協(xié)調(diào)用戶與開發(fā)商之間的關(guān)系，并針對工程交付使用進(jìn)行合理的規(guī)范，更好的預(yù)防工程質(zhì)量問題。

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