劉陽

摘要：當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，市場競爭也逐漸加大，由于房地產(chǎn)企業(yè)起步較快，發(fā)展較早，所以有著科學(xué)完善的開發(fā)管理體系，但是對于中小型發(fā)展企業(yè)而言，卻面臨著重要的選擇，如果向前可以奮起直追，繼續(xù)發(fā)展，會占有一定的市場份額，但是如果向后則會被兼并或者是強迫退出房地產(chǎn)行業(yè)。所以必須構(gòu)建適合企業(yè)自身的管理體系，切實提高市場競爭能力是迫在眉睫的。本文基于此背景下簡要分析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運營計劃管理體系，并提出具體的管理策略，希冀有效促進房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)可持續(xù)發(fā)展，切實增強市場競爭能力。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè);運營計劃;管理體系;信息技術(shù)

當(dāng)前中國的泡沫經(jīng)濟發(fā)展愈發(fā)漸大，其中房地產(chǎn)行業(yè)是受影響最大行業(yè)，國家為了控制市場的經(jīng)濟能夠健康發(fā)展，降低房地產(chǎn)的投機，減少泡沫，出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。這對于房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營來說是非常不利的，因此企業(yè)要想在市場上生存下來，要更大程度上擴大企業(yè)的影響力以便獲得更好的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在發(fā)展建設(shè)中需要大量的運營資金來作為企業(yè)的保障，但由于外因出現(xiàn)了融資能力減弱的情況，因此成本控制成為每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都需要研究的重要課題。如何在惡劣的經(jīng)濟市場環(huán)境下獲得更大的利潤空間以及發(fā)展前景，就必須從企業(yè)開發(fā)期間的各個階段開始進行控制與研究。

一、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運營計劃管理的必要性

當(dāng)前標(biāo)桿房地產(chǎn)行業(yè)的銷售額逐步增加，大量的中小型房地產(chǎn)企業(yè)仍然處于銷售滯緩或者是融資困難等困境之中。近幾年低利率資金，大部分的標(biāo)桿企業(yè)都能夠有效應(yīng)用，資金杠桿走上了快速發(fā)展之路，由于布局大量的項目以及多個城市群進行滾動開發(fā)，所以協(xié)同構(gòu)建的跨區(qū)域多項目的運營計劃管理體系顯得極為必要。建立精細化管理標(biāo)準化體系以及產(chǎn)品定位，能夠有效改善房地產(chǎn)企業(yè)的決策機制與運行效率，進一步深化改革[1]。探索輕資產(chǎn)運營的管理模式，切實提高房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力，所以構(gòu)建計劃運營管理體系則顯得十分火急。當(dāng)前我國信息技術(shù)的不斷發(fā)展，例如管理ERP系統(tǒng)以及移動手機平臺和iPad現(xiàn)場拍照等等，為構(gòu)建計劃運營管理體系提供了重要的支持。對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)來說，由于開發(fā)項目的不斷增多，規(guī)模也在逐步擴張，管理難度不斷加強，所以必須有效提高項目運營管理能力，才能夠有效擺脫發(fā)展瓶頸。根據(jù)品牌房地產(chǎn)企業(yè)的成功發(fā)展經(jīng)驗，我們得知在全國化布局下，隨著多項目與跨地域項目的有效開發(fā)，確保房地產(chǎn)開發(fā)過程的有序運作，必須要構(gòu)建科學(xué)完善的運營計劃管理體系，才能在激烈的市場競爭中保持發(fā)展優(yōu)勢，切實提高產(chǎn)品質(zhì)量，有助于增強企業(yè)的計劃與管理能力有助于實現(xiàn)成本優(yōu)化，制定科學(xué)合理的銷售策略，才能夠促使企業(yè)的經(jīng)濟效益與社會效益有效提高[2]。

二、房地產(chǎn)企業(yè)的特點

首先，房地產(chǎn)屬于固定的不動產(chǎn)商品，因此它不同于其他商品一樣會隨著空間的移動而產(chǎn)生外在形態(tài)的變化。其次房地產(chǎn)商品是屬于使用年限長，價值高及長期性，所以人們往往在購買商品時不是那么輕易就交易成功。最后房地產(chǎn)是屬于高投資，稀缺性的商品，因此市場上對于房地產(chǎn)的競爭性是相對有限的，也屬壟斷性產(chǎn)業(yè)。由于國家必須保障百姓們的住房問題，國家也對銀行及房地產(chǎn)業(yè)一并出臺各類政策，防止貧富兩極分化的極端。其次，房地產(chǎn)項目高投資，周期長，價值高的特點可以看出其成本構(gòu)成。一方面，可以結(jié)合房地產(chǎn)項目的顯性運營成本看出其成本組成有：征用土地費、房地產(chǎn)開發(fā)時前期的工程費用、建設(shè)配置工程費用、設(shè)施工程費用、期間費用等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建運營計劃管理體系策略

（一）加強運營計劃管理體系與產(chǎn)品標(biāo)準化的有效銜接

當(dāng)前低碳發(fā)展環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在制定自身競爭戰(zhàn)略時，必須要重視產(chǎn)品的標(biāo)準化，構(gòu)建標(biāo)準化計劃管理戰(zhàn)略，所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)從眾多角度入手進行品牌與產(chǎn)品定位，并且進行相關(guān)的標(biāo)準化處理。房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)中應(yīng)當(dāng)提高自身項目的現(xiàn)場管理與造價控制水平、后臺設(shè)計，確保各項工作標(biāo)準化進行，同時也應(yīng)當(dāng)并調(diào)整服務(wù)模式與服務(wù)渠道，新服務(wù)模式探索切實提高房地產(chǎn)項目的客戶粘性與人文情懷、消費者的多元化消費需求，從而形成品牌優(yōu)勢，切實增強房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭能力[3]。

（二）構(gòu)建運營項目運營計劃管理體系與配套機制

在發(fā)展過程中，房地產(chǎn)企業(yè)必須制定運營管理計劃，由于建設(shè)周期調(diào)查，大部分企業(yè)在房地產(chǎn)建設(shè)項目驗收后的長時間內(nèi)并未進行款項結(jié)算，所以會給企業(yè)的現(xiàn)金流產(chǎn)生一定的壓力，由于缺乏項目計劃，企業(yè)也難以進行有效的資源合理調(diào)配。為了進一步確保房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，切實提高房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率。所以在項目開工之前，房地產(chǎn)行業(yè)就必須進行運營計劃制定，各部門必須加強有效協(xié)作，積極踴躍的參與其中，既能夠確保工程質(zhì)量，也應(yīng)當(dāng)縮短建設(shè)周期，有助于減少并降低不必要的資本支出，提高人力與資金的使用效率，可以結(jié)合行業(yè)的發(fā)展特點，構(gòu)建科學(xué)完善的運營計劃制度，以及績效考核等各項分配制度。

（三）以ERP體系為基礎(chǔ)控制運營管理系統(tǒng)與工具

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，有眾多因素會干擾房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，運營計劃，管理也在其中，所以必須要構(gòu)建有效實施運營計劃管理。構(gòu)建科學(xué)合理的發(fā)展體系，尤其是制定執(zhí)行運營計劃環(huán)節(jié)，必須加強這兩環(huán)節(jié)的緊密相扣的環(huán)節(jié)間有著極為重要的關(guān)系，同時應(yīng)當(dāng)嚴肅對待，通過科學(xué)合理的溝通才能夠確保計劃趨于科學(xué)化發(fā)展，便于操作。情況對計劃和實施過程中的不同結(jié)果進行分析對比，并且尋找出原因及時有效的查看經(jīng)營過程，發(fā)現(xiàn)是否存在一定的偏差，分析經(jīng)營結(jié)果，便能夠得出計劃中亟待完善的部分。有效應(yīng)用現(xiàn)代化管理技術(shù)，有助于打造企業(yè)計劃管理體系，在房地產(chǎn)企業(yè)計劃管理過程中可以構(gòu)建數(shù)據(jù)庫應(yīng)用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，有效實現(xiàn)信息和數(shù)據(jù)的對接，能夠科學(xué)合理地把握市場發(fā)展需求，并且了解到產(chǎn)品在投入上市的信息，能夠?qū)崿F(xiàn)有效市場信息的靈活轉(zhuǎn)換，可以通過計算機控制企業(yè)的相關(guān)信息與運營系統(tǒng)靈敏準確的掌握企業(yè)的最新運營情況，有助于實現(xiàn)企業(yè)和產(chǎn)品的生產(chǎn)與出庫等各項數(shù)字的有效控制。

（四）引導(dǎo)并樹立全員運營計劃管理理念

房地產(chǎn)企業(yè)一直追求的目標(biāo)就是構(gòu)建科學(xué)高效的運營計劃管理體系，要想實現(xiàn)這一目標(biāo)就必須依靠可靠的體系進行支撐，房地產(chǎn)企業(yè)的員工必須要具備運營計劃管理理念能夠積極有效的聯(lián)系，并合作各個部門。同時，各部門與各員工間也應(yīng)當(dāng)進行緊密配合，根據(jù)企業(yè)的年度目標(biāo)要求以及戰(zhàn)略性規(guī)劃，有針對性的制定開發(fā)計劃以及資金計劃、銷售計劃等等再得出計劃后，能夠及時有效的進行反饋和評價，并且確保計劃管理發(fā)揮最大的使用效能。

四、結(jié)語：

綜上所述我們能夠看出當(dāng)前我國建筑行業(yè)不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度也在進一步提高，在日后發(fā)展過程中門口結(jié)合企業(yè)的發(fā)展特點與產(chǎn)品特點，構(gòu)建符合自身行業(yè)運行規(guī)律的運營計劃管理體系，成為了越來越多房地產(chǎn)企業(yè)探索及追尋的重要目標(biāo)。所以運營計劃管理在房地產(chǎn)企業(yè)管理過程中有著極為重要的地位，也是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要命脈，聯(lián)系著企業(yè)的各部門以及多行業(yè)的資源統(tǒng)籌以及協(xié)調(diào)發(fā)展，有助于提高企業(yè)的管理效率與核心競爭能力，所以必須要構(gòu)建科學(xué)完善的運營管理計劃，才能夠有效促使房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理，切實提高市場競爭能力。

參考文獻：

[1]蔡海苗.房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運營計劃管理體系[J].企業(yè)改革與管理，2017（5）：20-20.

[2]佚名.房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建有效的運營計劃管理體系策略研究[J].建材發(fā)展導(dǎo)向（下），2018，16（3）：289-290.

[3]佚名.房地產(chǎn)企業(yè)計劃運營管理的構(gòu)建與實施[J].企業(yè)改革與管理，2018，No.331（14）：97-98.