王宇辰

摘要：長租公寓，又名“白領公寓”，“單身合租公寓”，是房地產三級市場一個新興的行業(yè)，詳細來講帶有裝修和品牌管理的公寓通常由出資方租下物業(yè)后，對房產進行標準化裝修、配備一定設施之后對外出租。

一、我國房屋租賃市場發(fā)展環(huán)境

（一）宏觀環(huán)境

近年來我國經(jīng)濟的快速發(fā)展和住房制度不斷革新，推動了地產行業(yè)的積極發(fā)展，整體供需水平呈迅速上升趨勢，市場受供需影響房價居高不下。2018年中國流動人口超2.5億，房屋租賃交易額于16年已破萬億，圍繞這些人口可能產生的是一個萬億級的市場。高房價帶給一二線城市的“新居民”不小的生活壓力，甚至剝奪了很多年輕人成為房奴的資格。

而我國房屋租賃市場仍處于發(fā)展階段，以個體房東為主體，機構參與者的比例與許多發(fā)達國家和地區(qū)無法比肩，16年底我國品牌公寓的規(guī)模市場占有率不到2%，但伴隨著近些年來資本的注入以及政策的出臺，該領域未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢上蘖俊?/p>

（二）相關政策調控

我國逐步出臺相關政策有力地扶持租賃市場的發(fā)展。2017年成為近幾年以來，房地產調控政策出臺最為密集的一年，可謂是購房市場的寒冬。從限購、限貸、限價，到北京3·17新政引發(fā)的新“限售模式”，對此有人稱將全面進入行業(yè)“四限時代”。同年10月，“十九大”為房地產業(yè)定調，堅持“房子是用來住的”，力建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。短期調控與長期發(fā)展相結合，大力培育發(fā)展住房租賃市場，控制房價的同時，也構建租購并舉的住房制度。

（三）市場需求升級

據(jù)統(tǒng)計2016年開始，租房群體85%是85后，年輕群體不斷涌入，超過45%的租客為90后。新一代白領相比之下更會追求生活的品質，注重時間與空間的管理，在消費升級的背景下，公寓行業(yè)必定會有正面積極的影響。

二、行業(yè)競爭情況

（一）行業(yè)主要參與者

租賃市場是一個持久的剛需市場，在大力發(fā)展住房租賃市場的制度背景支持下，很多開發(fā)商開始進行產品轉型，一些新興力量也不斷涌入業(yè)內。如今公寓市場主要參與者分為四類：住房租賃機構、開發(fā)商、房地產服務機構。

（二）長租公寓形態(tài)類別

長租公寓經(jīng)營模式目前主要分為兩種：集中式和分散式。

集中式公寓是運用較為傳統(tǒng)的商業(yè)地產運作模式，其業(yè)態(tài)形式與酒店式短租公寓和快捷酒店有很多類似的地方，其品牌性易于打造、利潤率高、也易于提升服務和建立社區(qū)。但集中式公寓受制于高租金和房屋緊缺，前期投入大且回收期較長。

分散式公寓房間數(shù)遠高于集中式公寓企業(yè)，其房源供應充足、易上規(guī)模，但租后管理要求高，需要較好的運營能力。

三、具體經(jīng)營模式

（一）魔方公寓

魔方公寓，全稱魔方生活服務集團，是中國集中式長租公寓的領跑者，規(guī)模最大、服務最優(yōu)化。2016年，獲得C輪融資后的魔方公寓估值超過10億美元，這也讓魔方一躍成為該領域內的“獨角獸”。魔方生活集團除了深耕集中式公寓，同時在探索分散式公寓的模式發(fā)展。魔方公寓的商業(yè)模式主要有幾點：

（1）標準化

魔方公寓的理念之一就是為客戶帶來更好的品質，提升租住的舒適度。所以，魔方公寓對裝修過程進行全程監(jiān)督、內外兼顧，全面推廣。

（2）專注于運營

魔方公寓將非核心的業(yè)務外包，減輕人力負擔，提高門店運營效率。

（3）技術引領發(fā)展

魔方公寓利用大數(shù)據(jù)進行市場需求分析和預測，魔方目前的會員數(shù)據(jù)可以覆蓋到租客的一些基本信息數(shù)據(jù)，比如工作背景、學歷、收入、發(fā)展狀態(tài)等等，這為魔方在B2C及B2B市場都奠定了不小的基礎。

（4）注重坪效

魔方公寓力求提高運營效率，通常在3-6個月之間出租率就可以達到90%-95%，利潤率在20%左右。

（5）多個產品線

精準定位不同客戶，針對不同客戶推出不同產品，深耕細分領域，形成產品差異化競爭。魔方公寓目前打造產品有幾類，MORE、魔方公寓、9號樓，分別針對不同的細分人群。

（二）自如公寓

自如公寓以分散式公寓為主，依托傳統(tǒng)租賃業(yè)務，然后擴張規(guī)模，出租房屋，賺取差價。北京自如公寓已經(jīng)嵌入了信用評分、分期貸款、ABS融資等諸多金融產品和元素。盡管自如經(jīng)濟體系中依然存在許多爭議，但是這無疑將會是未來該行業(yè)的必然趨勢。

信用評分體系：自如公寓通過建立信用評分體系，進一步發(fā)展創(chuàng)新的租房社交模式。2016年7月自如開始建立信用評分體系，從身份信息、履約歷史、租住行為、外部信用四個維度來評定客戶的租住生活信用。不過相關媒體對此也提出了自己的看法，認為創(chuàng)新的社交模式是否會引發(fā)風險等問題。

分期業(yè)務：如產品中的自如白條和自如客協(xié)議均有貸款性質，自如管家在與租戶簽署合同時會推薦分期業(yè)務，但不會強制讓客戶去進行選擇。一些自如租客選擇自如分期的方式來支付房租，服務費可享受七折優(yōu)惠;與此同時，自如的資金池將會是百億級別的，分期利率也會達到10%。風險的存在使得自如必須花大量的人力去監(jiān)管該項業(yè)務。

金融創(chuàng)新：在自如的資金運作中，ABS扮演了重要角色。據(jù)悉，中信證券已發(fā)行了“自如1號ABS”、 “自如2號”等共計25億元的ABS產品?！伴L租公寓+金融”加大杠桿的擴張模式引發(fā)市場討論。因此對資金鏈斷裂的防范把握尤為重要，即金融防范和租金把控都要重視起來，同時，也需要各類保證金等制度。

總的來說，目前長租公寓的發(fā)展還聚焦在提升服務品質的階段。無論是集中式還是分散式，都需要發(fā)揮規(guī)?；蜆藴驶ｉL租公寓無疑是一條“新航路”，其中蘊含著巨大的機遇與挑戰(zhàn)。于企業(yè)而言，抓住機會，直面挑戰(zhàn)，未來是無限的發(fā)展空間;于國家而言，這對我國經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展也有著重要意義。

參考文獻：

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