淺談征收房地產稅的原因及影響

吳越 河南大學經(jīng)濟學院

一、引言

近日，政府再次強調“房住不炒”，其官方針對房地產稅改革推進要“義無反顧”的表態(tài)，引起了炒房者和普通老百姓的極大關注。在我國這樣一個人口基數(shù)龐大的國家，住房是關乎老百姓基本生活需求的重要問題，房地產市場也關乎到整個國民經(jīng)濟的發(fā)展。因此，如何落實做好房地產稅的征收就顯得尤為重要。

二、什么是房地產稅？

房地產稅是一個綜合性概念，即一切與房地產經(jīng)濟運動過程有直接關系的稅都屬于房地產稅。這里我們應當注意區(qū)分房地產稅和房產稅。房產稅開征于1986年，是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產權所有人征收的一種財產稅。它的適用范圍較窄，僅限于單位和個人的經(jīng)營性房地產，對個人住房則實行免稅,因此對百姓生活基本沒有影響。

總的來說，房地產稅是關于房子的所有有關稅種的整合，而房產稅類似于物業(yè)稅的性質，房地產稅包含了房產稅。其中，二者最大的一個區(qū)別在于房產稅按照原值征收，而房地產稅按照評估價值征收，評估價值里包括了地價。

三、為什么要征收房地產稅？

（一）增加地方政府可靠的財政收入

長期以來我國的稅收體制是按照財權和事權相統(tǒng)一的原則，在中央和地方之間實行分稅的財政管理體制，把所有稅種按其特點和屬性劃分為中央稅、地方稅和中央與地方共享稅三類。而屬于地方政府的稅收收入實際上缺乏穩(wěn)定且充足的來源。此次房地產稅的目的是降低房地產開發(fā)、建設、交易等環(huán)節(jié)的流轉稅，增加房地產持有環(huán)節(jié)的財產稅，無疑是為地方政府增加了可靠的財政收入，可以逐步替代地方政府過度依賴的土地財政。

（二）抑制房地產的投資需求

房地產行業(yè)是一個暴利行業(yè)，期望通過房價上漲來獲利的投機者也越多。隨著近些年房價的不斷攀升，越來越多的投資者將手中閑置的資金甚至是通過負債來投資于房地產行業(yè)，預期房價上漲而享受增值利益。一旦房地產稅開始征收，從消費環(huán)節(jié)的前期一次性征稅，逐漸轉向保有環(huán)節(jié)的征稅必定會增加投資者的購買和持有成本，降低房地產投資的預期收益?？紤]到成本和收益的不對等，期望通過炒房而獲益的投資者極有可能望而卻步，從而減少了市場的投資需求。

（三）減少房地產泡沫

近年來房價的不斷飛漲有目共睹，其價格遠遠超過了普通老百姓的經(jīng)濟能力所能承受的范圍，一線城市的房價更是一路高升讓人望塵莫及，住房已然背離其供人居住的功能而變成了一種炒作的投資品。在此過程中，大量的資金涌入房地產市場，增長的投資需求助推房價泡沫不斷增大，如果不有效治理必然會給市場乃至整個國民經(jīng)濟帶來極大危害。而房地產稅的到來正是為了遏制房地產市場的過度投機，使整個房地產市場更加健康穩(wěn)定地運行，更加沉穩(wěn)地減少房價泡沫。

（四）降低剛需者稅負，調節(jié)收入差距

征收房地產稅實際上對有自住需求的購房者沒有很大影響，只要價格合適自住者就可以不必過多考慮未來房地產稅的影響，擇機購買住房。但對擁有多套住房的人來說，他們不得不繳納更多的房地產稅，而這些擁有多套住房的人往往是收入較高的富者。因此，房地產稅的征收使得富人繳納更多稅收，為大多數(shù)有剛需的普通老百姓降低稅收負擔，從而起到了“削富濟貧”的作用，有利于調節(jié)收入分配，縮小貧富差距。

四、房地產稅有什么影響？

（一）增加房地產市場供給，緩解住房供求矛盾

征收房地產稅會增加房屋保有和使用環(huán)節(jié)的稅收，導致房地產營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉環(huán)節(jié)稅收的減少，這將迫使房屋保有者拋售手中的房地產，將房子推向市場，從而增加了市場供給。根據(jù)供求原理，在住房需求保持不變的前提下，市場供給的增加將會使得房價降低，進而增加剛需者的住房需求，緩解住房供求的矛盾，促進住房回歸到最初的提供住所的功能上，房屋的居住屬性將更加凸顯。

（二）促進租房市場的發(fā)展

由于房地產稅大大增加了房屋保有的成本，房產所有者必然會將多余的房產推向房屋租賃市場，通過提高租房價格將房地產稅負轉嫁到租房者身上，讓租房者共同分擔稅負壓力。然而在房產所有者集中將房屋推向租賃市場，提高租房價格的同時，租房者面臨眾多可供選擇的房源，必然會挑選最合適的租房價格。雙方的不斷博弈必定會促進租賃市場朝向均衡發(fā)展，形成一個合理穩(wěn)定的市場價格。

（三）加劇市場的僵持

對于一些加杠桿的炒房者和盲目購買了三四線城市郊區(qū)、新區(qū)住宅的人來說，房地產稅的征收無疑增加了其套現(xiàn)難度。目前仍然拿了很多房子、承擔巨大債務的炒房者只能選擇斬倉，否則房子可能斷供被銀行申請查封、拍賣，到那時套現(xiàn)價格會更低。而在三四線城市由于人口增長乏力，那些囤積住宅的人很難通過出租轉嫁房地產稅，而賣房子很有可能找不到接盤俠。上述情況都將導致多余的房屋無法進入市場，從而加劇了市場的僵持。

（四）房價抑制效果有限

雖然說征收房地產稅有利于降低房價，但其效果仍然有限，主要原因有三點。第一，我國人口基數(shù)龐大，房屋剛性需求占據(jù)市場主導地位。通過征收房地產稅施加壓力釋放出來的小部分投資住房不足以起到大幅度降低房價的作用。第二，中國的房地產稅是土地國有制下對私人住宅征收的財產稅，其規(guī)模較小，遠不足私有制下的房地產稅規(guī)模，因而調動房價的能力有限。

五、總結

房地產稅的征收在國外已有先例，但由于我國是在土地國有制下征收的房地產稅，因此又是具有中國特色的。我國政府應當積極借鑒國外的優(yōu)秀經(jīng)驗，同時又要結合中國的特殊國情，安全穩(wěn)健地落實好房地產稅征收制度，把握好節(jié)奏與力度，既要減少房地產市場的泡沫，又不能打擊正常的房屋需求。