王悠然

摘要：自20世紀90年代以來，中國房地產(chǎn)高速發(fā)展了20多年，在市場與行政力量的干預(yù)之下，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出了畸形發(fā)展?fàn)顟B(tài)。中國房地產(chǎn)有著鮮明的特點，也滋生了很多問題，比如房價增速過快、炒房現(xiàn)象嚴重、金融風(fēng)險擴大、不利于制造業(yè)的發(fā)展等。為此，需要構(gòu)建房地產(chǎn)稅收體制、完善住房租賃市場、減少房地產(chǎn)短期調(diào)控、促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，最終引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)健康、有序發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);房價;問題;對策

一、中國房地產(chǎn)市場的特點

（一）市場受政策影響嚴重

中國的房地產(chǎn)受政策影響嚴重。中國的房地產(chǎn)市場與政府政策緊密相連，其中影響最嚴重的是土地財政、戶籍制度、短期調(diào)控。第一、由于分稅制改革，財權(quán)主要收歸中央政府，地方財政收入減少，地方政府把目光投向了土地買賣收入。減少土地供應(yīng)造成地價高昂，房地產(chǎn)成本上升，拉升了房價。第二、中國有著嚴格的戶籍制度，像北京、上海等一線城市的戶口非常稀缺，而這些城市又集聚著最優(yōu)質(zhì)的資源，比如醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、就業(yè)，使得全國性的人才涌入，導(dǎo)致房屋供不應(yīng)求，提高了房價。第三、近十年來，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了多輪調(diào)控，通過對購房資格、首付比例、貸款年限、貸款利率、購房數(shù)量等的行政干預(yù)，明顯地影響了中國房地產(chǎn)的走向，使得中國房地產(chǎn)出現(xiàn)“過冷”、“過熱”的兩極分化現(xiàn)象。

（二）傳統(tǒng)文化影響房地產(chǎn)

傳統(tǒng)文化影響房地產(chǎn)。一方面，農(nóng)耕文明使得中國人迫切地追求“安居樂業(yè)、老有所依”的生活，這加大了中國人對房屋的渴求。房屋是中國人的必需品，是中國人家庭幸福的前提，中國人愿意用一生的積蓄去換取一套房屋，這就增加了對房屋的需求。另一方面，傳統(tǒng)的婚姻觀念要求男方在結(jié)婚前購置自己的住房，外加在婚戀市場上，由于男女性別比例失衡、男多女少的國情現(xiàn)狀，使得男方需要有更多的資本和資源才能在婚戀市場上占有優(yōu)勢地位，這也催生出了“丈母娘經(jīng)濟”，中國人對住房的需求進一步增加。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國人首套房購買年齡為27歲，這個年齡比大多數(shù)國家早10多歲，中國人會傾盡全家之力為年輕人購置房屋。

（三）租房市場不完善

中國房地產(chǎn)租房市場不完善。總體來說，我國租房市場存在供不應(yīng)求、價格高昂、房地產(chǎn)中介不規(guī)范等缺陷。首先，我國租房人口與出租房屋數(shù)量比例嚴重不協(xié)調(diào)，這也帶來了一系列如難以找到房子、缺乏長期居住的房屋等問題。受“安居樂業(yè)”的傳統(tǒng)觀念影響，中國人渴望擁有一個安穩(wěn)的家，而經(jīng)常搬家的生活也令許多房客“缺乏歸屬感”。其次，出租房屋價格不合理。出租房屋資源的短缺、租房需求量大將房租一再上推，導(dǎo)致許多應(yīng)屆畢業(yè)生和低薪資人員無法負擔(dān)房租。最后，高利潤也導(dǎo)致許多房地產(chǎn)商將目光投向房屋租賃市場，由此滋生了大量房地產(chǎn)黑中介，這對租房人群來講不僅要花費更高的金額，還損失了大量錢財。

二、中國房地產(chǎn)市場的問題

（一）房價增速過快

中國房地產(chǎn)房價增速過快。一方面，隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，我國教育、醫(yī)療、就業(yè)等優(yōu)質(zhì)資源大部分集中在一線城市，這使得大量人員涌入一線城市，而在城市中買房是他們安家立業(yè)的前提，這就大大加大了房屋需求量，造成了土地資源和房屋資源的稀缺，房價一升再升。房地產(chǎn)是經(jīng)濟鏈的重要組成部分，國家和地方的經(jīng)濟發(fā)展都離不開房地產(chǎn)的貢獻。在消費和出口增長乏力的情況下，國家經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)的依賴越來越重，大量的資金涌向了房地產(chǎn)，從另一方面也造成的房價增速過快。

（二）炒房現(xiàn)象嚴重

中國房地產(chǎn)炒房現(xiàn)象嚴重。隨著房價上漲，許多炒房者以團購的形式低價購入大量住房，再售賣這些房屋以賺取差價，牟取利潤。炒房現(xiàn)象是房地產(chǎn)經(jīng)濟一枝獨秀的產(chǎn)物。一方面，由于房地產(chǎn)是許多地方政府賴以推動經(jīng)濟增長的支柱，地方政府會推動房地產(chǎn)的發(fā)展。另一方面，中國缺乏合理的投資渠道，投資者空有大量資金而無處投資，只得將資金投入房地產(chǎn)市場，這就使得房屋的金融屬性大幅度提高，形成了投資房地產(chǎn)、房價抬升、炒房的惡性循環(huán)。

（三）擴大了金融風(fēng)險

中國房地產(chǎn)增大了金融風(fēng)險。大量資金投入房地產(chǎn)市場會誘發(fā)因信用膨脹導(dǎo)致的金融危機。一方面因房價高昂，許多人不能全款而選擇了在銀行貸款買房。經(jīng)濟下行之時，過高的貸款導(dǎo)致借貸人沒有能力按時償還，這就造成了銀行的金融風(fēng)險。另一方面，由于借貸者選擇長時間貸款時無法保證自身收入穩(wěn)定，因此往往需要以房屋作為抵押，而房地產(chǎn)市場存在的泡沫可能導(dǎo)致房價狂跌，致使抵押物價格暴減，引發(fā)危機。

（四）不利于制造業(yè)的發(fā)展

房地產(chǎn)過熱不利于制造業(yè)的發(fā)展。近年來，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)高昂的利潤遠遠高于制造業(yè)等其他產(chǎn)業(yè)。首先，房地產(chǎn)的高利潤吸引了資金、人才的集聚，房地產(chǎn)一枝獨秀導(dǎo)致了其他產(chǎn)業(yè)的空洞化，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)缺乏工人，高新產(chǎn)業(yè)缺乏資金和人才，無法快速發(fā)展。其次，人們因為購買房屋而花費了大量資金，導(dǎo)致沒有充足的金錢去消費，內(nèi)需不足，這就導(dǎo)致了制造業(yè)產(chǎn)能過剩、盈利能力弱化等問題。最后，房地產(chǎn)導(dǎo)致了制造業(yè)成本上升。房價上漲的同時，人力成本、原材料成本、廠房租金都不斷的被倒逼上漲，導(dǎo)致制造業(yè)成本上升。

三、中國房地產(chǎn)市場問題的對策

（一）構(gòu)建房地產(chǎn)稅收體制

我國應(yīng)該構(gòu)建完善的房地產(chǎn)稅收體制。一方面，我國應(yīng)該限制個人居住的面積、調(diào)控售賣年限。對于超過個人住房標準的面積，應(yīng)該按照階梯標準征收高價稅，對于購買年限過短即出賣的房屋也要征收高價稅，這樣才能有效遏制炒房現(xiàn)象。另一方面，政府應(yīng)當(dāng)就“房地產(chǎn)稅收是地方經(jīng)濟收入主要來源”這一現(xiàn)象制定相關(guān)規(guī)定以改變這個局面。這其中首要任務(wù)是加快房地產(chǎn)稅收的立法、完善相關(guān)法律體制和改革。同時，應(yīng)當(dāng)在政府收入中找到一個穩(wěn)定的經(jīng)濟來源以弱化房地產(chǎn)稅收在經(jīng)濟收入中的絕對優(yōu)勢地位，從而起到均衡政府財政收入結(jié)構(gòu)的作用。

（二）完善住房租賃市場

我國應(yīng)該完善住房租賃市場。首先，應(yīng)該增加公租房的供應(yīng)。對于城市之中的困難家庭，不能單純靠市場來調(diào)節(jié)，政府需要增加公租房的供應(yīng)，保證其生活。其次，需要增加長租公寓。目前租房市場上絕大多數(shù)租賃都是短租，每年都需要搬家，嚴重降低了生活品質(zhì)。因此，需要發(fā)展長租公寓，減少租戶的漂泊感，增加幸福感。最后，應(yīng)該控制住房租賃市場的租金上漲幅度，防止因租金過高而導(dǎo)致租房個體無法負擔(dān)。

（三）減少房地產(chǎn)短期調(diào)控

我國應(yīng)該減少房地產(chǎn)短期調(diào)控。通過對中國房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)的分析，不難發(fā)現(xiàn)我國的房地產(chǎn)市場受到國家政策的短期調(diào)控的影響顯著，這導(dǎo)致市場極易因政策的微小改動而出現(xiàn)大幅度的波動。這是由于我國的限購、調(diào)整首付比率等短期調(diào)控方法多通過行政手段來干預(yù)市場，反而壓抑需求，事后更容易出現(xiàn)市場反彈。因此，政府可以適當(dāng)減少對于房地產(chǎn)的短期調(diào)控，而是采用拓寬投資渠道、完善房地產(chǎn)稅收體系等方式來推動房地產(chǎn)的長期均衡發(fā)展。

（四）促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展

我國應(yīng)該促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。我國的醫(yī)療、就業(yè)、教育等優(yōu)質(zhì)資源大都集中在北京、上海、廣州、深圳等一線城市，這導(dǎo)致大量人口涌入，大城市住房供不應(yīng)求，而中小城市卻缺少發(fā)展動力。因此，我國政府應(yīng)促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展，合理調(diào)派資源，保證中小城市的活力。生活在一線、二線城市，中小城市等一樣可以享受優(yōu)質(zhì)的資源，人口就不會都往特大城市集聚，既可以有效緩解大城市的住房壓力，又可以推動中小城市的快速發(fā)展。

參考文獻：

[1]況偉大.房地產(chǎn)與中國宏觀經(jīng)濟[M].中國經(jīng)濟出版社，2010.

[2]許憲春，賈海，李皎，李俊波.房地產(chǎn)經(jīng)濟對中國國民經(jīng)濟增長的作用研究[J].中國社會科學(xué)，2015（01）.

[3]賈康，李婕.房地產(chǎn)稅改革總體框架研究[J].經(jīng)濟研究參考，2014（49）.

[4]曾安國，張河水.中國房地產(chǎn)市場調(diào)控的研究狀況及思考[J].學(xué)習(xí)與實踐，2011（05）.

（作者單位：北京一零一中學(xué)）